物业管理基础理论

1、物业管理的基础理论物业管理的基础理论 产权产权权属理论权属理论 一产权的界定 资产分类资产分类：私人资产：私人资产 公共性资产公共性资产 准公共性资产准公共性资产 对应的有：对应的有： 私人物品私人物品：具有使用和消费排他性的物品。具有使用和消费排他性的物品。 （也称消费的（也称消费的“抗衡性抗衡性”） 公共物品公共物品：使用和消费不具排他性的物品。使用和消费不具排他性的物品。 （呈集体消费性）（呈集体消费性） （一）私有产权( private property rights ) 指资源或资产利用和所有的权利，产权指资源或资产利用和所有的权利，产权的行使和决策完全是私人做出的。的行使和决策完全

2、是私人做出的。（二）社团产权( communal property rights ) 众人共同享有的产权（不具排他性）众人共同享有的产权（不具排他性） 相对于私有产权，产权在个人之间相对于私有产权，产权在个人之间是完全重合的。是完全重合的。 对象物：对象物：如市政公用设施（私有投资的收费大桥等除处）（三）集体产权( collective property rights ) 封闭性的小团体成员享有的产权。其与社团产权的区别在于： 前者在产权行使时无需与他人协商，后者则需由集体决策机构以民主的程序做出决定或约束。对象物：小区公用设施、场地等小区公用设施、场地等二建筑物区分所有权 （一）概念 专有部

3、分的专有所有权（A） 区分所有权 共用部分的持分权（B） 因共同关系所生的成员权（C）（二）区分所权的特征 1.1.复合性复合性 A A、B B、C C三者的复合。三者的复合。 2.2.专有所有权的主导性专有所有权的主导性 先有先有A A，再有，再有B B、C C A A的份额大小决定的份额大小决定B B、C C的份额大小的份额大小 一般只登记一般只登记A A，不登记，不登记B B、C C 3. 3.一体性一体性 区分所有权转让、处分、抵押、继承时，区分所有权转让、处分、抵押、继承时，A A、B B、C C同时变化。同时变化。 4.4.登记公示性登记公示性 必须履行不动产物权的登记手续，以示必

4、须履行不动产物权的登记手续，以示权属得失合法有据。权属得失合法有据。 5.5.权利主体的多重性权利主体的多重性 专有所有权人、共有所有权人、成员权人专有所有权人、共有所有权人、成员权人（三）区分所有权种类（三）区分所有权种类 建筑区分所有权种类建筑区分所有权种类: : 纵切型（连栋式或双拼式分间建筑物）纵切型（连栋式或双拼式分间建筑物） 横切型横切型 混合型混合型 明确区分所有权的意义在于处理共用明确区分所有权的意义在于处理共用部分和共同关系方面，即共用部分不能分部分和共同关系方面，即共用部分不能分割，共同事务应遵从大多人的意见。割，共同事务应遵从大多人的意见。三.住宅区里的产权形态 （一）专

5、有 室内净空室内净空 （二）部分共有 指某资源为一定范围内的人共同拥有、使用。指某资源为一定范围内的人共同拥有、使用。 （三）全体共有 如小区内的道路、绿化等用地。如小区内的道路、绿化等用地。 （二）（三）属于准公共物品，即集体产权性质。 物业管理费用的分摊应根据产权性质而定。 管理要求：管理要求： 明确权利人对不同部位所享有的权利与义务。明确权利人对不同部位所享有的权利与义务。 在市场经济体制下，私人物品或准公共物品的权利行使与关系调整可以通过当事人合约方式解决。 委托委托代理理论代理理论 物业管理产生的原因：物业管理产生的原因： 建筑形式的变化（高层、区域）建筑形式的变化（高层、区域） 建

6、筑技术的复杂建筑技术的复杂 产权形式的变化（分散、多元）产权形式的变化（分散、多元） 社会分工的细化（效率的追求）社会分工的细化（效率的追求） 一委托代理的含义 委托委托是指受托人以委托人的名义和费用为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬的活动。 代理：代人办理代理：代人办理 指代理人在代理权限内以被代理人的指代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为。名义实施民事法律行为。 委托代理委托代理 包括包括 法定代理法定代理 指定代理指定代理 代理人（物管公司）代理关系主体 被代理人（业主、业主委员会） 相对人（专业公司等） 物业管理某些工作或某种形式的物业管理是一物业管理某些工作或某种

7、形式的物业管理是一种委托代理（通过委托合同实现）。种委托代理（通过委托合同实现）。 合同是产生代理行为的依据，代理行为是为了合同是产生代理行为的依据，代理行为是为了实现委托合同的内容，需要法律保障。实现委托合同的内容，需要法律保障。 特别提醒特别提醒 合同法合同法49 49 条：条： 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 合同法合同法5050条：条： 法人或其他组织的法定代表人、负责人超越法人或其

8、他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或应当知道其超权限订立的合同，除相对人知道或应当知道其超越权限的以外，该代表性为有效。越权限的以外，该代表性为有效。 二物业管理的委托二物业管理的委托代理关系代理关系 产权人与管理者的关系产权人与管理者的关系： 传统房屋管理：管理被管理关系 新型物业管理：委托代理关系三物业管理的委托三物业管理的委托代理问题代理问题物业管理持续期里两个层次的决定关系：物业管理持续期里两个层次的决定关系： 委托人所采取的监督及激励的有效性决委托人所采取的监督及激励的有效性决定着代理人的工作动机。定着代理人的工作动机。 代理人的工作努力水平决定物业管理的代理

9、人的工作努力水平决定物业管理的实际成效。实际成效。有关管理效益和效率的几个主要问题： ( (一一) )产权利益产权利益 使用效益使用效益 包括包括 经营效益（租金、铺位收益等）经营效益（租金、铺位收益等） 出让价值出让价值 物业管理中，委托人可能是一个利益共同体，其中有人可能就会有“搭便车”的心理，导致委托人监督积极性的下降。（二）监督距离（二）监督距离 “物业管理”作为无形服务，评判有一定难度 物业管理的委托物业管理的委托代理过程：代理过程： 初始委托人（多元产权人）业主委员会物业企业最终代理人 （直接提供服务） 距离长，导致监督积极性缩小，监督力度减弱。距离长，导致监督积极性缩小，监督力度

10、减弱。（三）激励手段（三）激励手段 激励激励：持续激发人的动机的心理过程激发人的动机心理过程的模式：激发人的动机心理过程的模式：需要需要 动机，动机动机，动机 行为，行为行为，行为 目标。目标。 正激励：续聘（奖励）负激励：解聘（替代威协、惩罚）（四）行为能力（四）行为能力要求要求: : 委托方、代理方均应具备谈判履约能力。委托方、代理方均应具备谈判履约能力。 选出的业主委员会成员应有责任心、公益心、选出的业主委员会成员应有责任心、公益心、专业能力、时间精力等。专业能力、时间精力等。 物业管理单位应有权制止一些不当行为（包物业管理单位应有权制止一些不当行为（包括业主的不当行为）括业主的不当行为

11、）四物业管理委托四物业管理委托代理问题的解决代理问题的解决 （一）业主权力方面（一）业主权力方面 派生出派生出 物业的产权物业的产权物业管理权物业管理权 业主总体的权利应由业主代表（通过选举产生）行使，给予适当报酬。 业主委员会权力的充分行使需要社团法人地位（法律上应诉、起诉身份）（二）市场成分方面（二）市场成分方面 相关问题：相关问题： 房地产商品特殊性使物业管理必须前期介房地产商品特殊性使物业管理必须前期介入，导致业主在前期有接受管理的被动成分。入，导致业主在前期有接受管理的被动成分。 首次业主委员会的召开由物业公司参与组首次业主委员会的召开由物业公司参与组织，从根本上说也是不合逻辑的。织，从根本上说也是不合逻辑的。解决之道：解决之道： 入住一定比例和时间由行政主管部门派人入住一定比例和时间由行政主管部门派人指导成立业主委员会，由业主委员会选聘、委指导成立业主委员会，由业主委员会选聘、委托物业管理企业，方能保证物业管理权的行使托物业管理企业，方能保证物业管理权的行使不会异位和垄断。不会异位和垄断。 （三）在激励机制方面（三）在激励机制方面 物业管理的几点不对称物业管理的几点不对称： 信息不对称信息不对称 组织不对称组织不对称 履约考核上的不对称履