【精品】房地产开发产品成本核算办法

1、华天酒店集团股份有限公司房地产开发产品成本核算办法房地产开发产品成本核算办法目录第一章总则1一、制定目的1二、成本核算任务1三、成本核算要求1四、适用范围1第二章成本核算的基本程序2一、基本程序2第三章成本核算对象的确定3一、确定原则3二、土地开发成本核算对象的确定方法3三、房屋开发成本核算对象的确定方法4四、配套设施开发成本核算对象的确定方法5五、特别规定5第四章成本项目及其核算内容6一、成本项目6二、核算内容6第五章会计科目设置及使用说明11一、科目设置11二、“土地开发成本”科目11三、“房屋开发成本”科目14四、“配套设施成本”科目17五、“代建工程成本”科目20六、“待分摊开发成本”

2、科目21七、“开发间接费用”科目21第六章成本费用的归集及分配25一、土地成本25二、开发前期准备费26三、基础设施费27四、建筑安装工程费28五、无偿公共配套设施费28六、开发间接费用29第七章开发成本报表30一、报表目的30第八章附件30一、附件一：开发成本科目设置表30二、附件二：开发成本计算表30三、附件三：开发成本报表30第九章 附则3031第一章总则第一条、制定目的为了规范集团内各项目公司房地产开发产品成本的会计核算，真实、完整地提供成本会计信息，便于成本资料的比较和分析，根据中华人民共和国会计法、企业会计准则、企业会计制度和房地产开发企业会计制度，结合华天酒店集团股份有限公司各项

3、目公司经营业务特点，特制定本办法。第二条、成本核算任务集团内各项目公司成本核算的任务是：要建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本核算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，及时发现成本管理中存在的问题，以便采取有效途径降低成本。第三条、成本核算要求集团内各项目公司要建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团的监督。第四条、适用范围本办法适用于华天酒店集团股份有限公司（以下简称“集团公司”）及下属项目公司（以下统称“项目公司”）。第二章成本核算的基

4、本程序第五条、基本程序（一）根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。（二）根据成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和账薄，按成本核算对象归集开发成本。（三）能直接归集到一个成本核算对象的开发成本，直接计入“房屋开发成本”、“土地开发成本”、 “配套设施成本”、“代建工程成本”科目各成本核算对象的相关成本项中，不能直接归集到一个成本核算对象的待分摊开发成本，先计入“待分摊开发成本”科目、 “开发间接费用”科目的相关成本项中进行归集。（四）按受益原则和配比原则，填制开发成本计算相关表格，确定出待分摊开发成本及开发间接费用在各成本核算对象之间的分配方法与标准。（五）将归集的

5、待摊开发成本及费用按确定的分配方法、标准，在各成本核算对象之间进行分配；将分配结果计入“房屋开发成本” 、“土地开发成本”、 “配套设施成本”等科目各成本核算对象的相关成本项中。（六）成本核算对象的开发产品一次完工，根据“开发成本科目”成本核算对象的开发成本，结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本；成本核算对象的开发产品分次完工，正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本，按建筑面积计算完工产品单位成本。（七）根据各开发产品确定的可销售资源量，计算出开发产品单位可销售资源量应负担的成本，按与销售资源量配比的原则正确结转完工开发成品的销售成本。（八）编制成本

6、报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各成本核算对象的成本情况和各成本项目的成本情况。第三章成本核算对象的确定第六条、确定原则（一）成本核算对象的确定要满足公司的任何一项开发建设费用支出的归集。（二）成本核算对象的确定应满足成本计算的需要，便于成本费用的归集，利于成本的及时结转，适应成本监控的要求。第七条、土地开发成本核算对象的确定方法各项目公司可根据上述原则，参照下列方法，结合土地开发项目的具体情况和管理需要等当地实际情况，确定土地产品的成本核算对象。（一）一般的土地开发，可以以每一独立的开发项目作为成本核算对象；（二）对于开发面积较大、工期较长、分区域开发的土地，可以按顺序依此考虑以下因素

7、确定成本核算对象。1是否分期开发；2每一期内由不同的施工队施工或总包，是否根据不同的施工队施工或总包划分成不同区域即段；根据上述因素，确定成本核算对象如下： 如果项目不分期开发且不划分段，可以将整个项目（即为一期）作为一个成本核算对象。 如果项目不分期开发，但需划分成不同区域段，可以按照段划分成本核算对象。 如果项目分期开发，但每期内不划分段，可以分期划分成本核算对象。 如果项目分期开发，且某期内由不同的段组成，可以在分期基础上按照段划分成本核算对象。第八条、房屋开发成本核算对象的确定方法各项目公司可根据上述原则，参照下列方法，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、

8、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定房屋产品的成本核算对象。（一）单体开发项目，应以每一独立编制的设计概（预）算，或每一独立的施工图所列的单项开发工程作为成本核算对象；（二）在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。(三) 对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。. 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。. 同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算

9、对象。第九条、配套设施开发成本核算对象的确定方法为了全面掌握配套设施的实际支出以及概预算的执行情况，无论配套设施的成本是否摊入房屋等开发产品成本，都应以每一独立编制、有设计概算或施工图的配套设施项目作为成本核算对象。对于只为一个开发产品服务的、应摊入开发产品成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发成本费用直接计入开发产品的相关成本项目中。第十条、特别规定成本核算对象应在开工前确定。一经确定后不能随意变更，以保证成本核算的准确性。第四章成本项目及其核算内容第十一条、成本项目房地产开发产品成本核算应根据开发产品的种类及具体情况，设置成本项目。成本项目一般包括以下六项：（一）

10、土地成本（二）开发前期准备费（三）基础设施费（四）建筑安装工程费（五）公共配套设施费（六）开发间接费用第十二条、核算内容（一）土地成本指为取得土地使用权而发生的各种成本费用。具体包括以下内容：1.土地出让金：项目支付的土地出让金、土地开发费、土地使用费、土地变更用途和超面积补交的地价。2.土地整治成本：大市政配套费及其它土地整治费用。3.土地转让费：土地转让费及转让、变更登记等手续费。4.土地契税：土地使用权转让缴纳的契税。5.征地及拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆除及拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。6.其他：土地闲置费、滞纳金等不能在以上明细中进行的归

11、集的或不能预期的其他土地成本。（二）开发前期准备费指取得土地使用权后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”支出等前期费用。具体包括以下内容：1.咨询调研费：项目立项前、立项后对项目进行可行性研究及聘请相关的专家或向中介机构支付的咨询调研费。如：可行性研究费、公证费及规划、交通、环境评估费、市场调研费及委托其它公司所支付的咨询服务费用等。2.勘察设计费：项目立项后的规划设计费、施工图设计费、勘察丈量费、建造研究用房等，如：方案招标费、规划设计模型制作费、专家咨询费、方案设计费、初步设计费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费、主体工程施工图设计费、修改

12、设计费、施工图审查费、初勘、详勘及建造研究用房的材料及施工费等费用。如：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、工程定额测定费、新材料基金(或墙改专项基金)、价格调节基金、劳保基金、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费、水、电、煤气、热力等增容费及其他报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费等。4.测绘费：项目开发前的各种测绘费，如土地测绘费、房屋测绘费等。5.三通一平费：接通红线外施工用临时道路的设计、建造、拆除等费用，接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设

13、、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费、开发商承担的工程前期施工用电费等费用，接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移、拆除费，开发商承担的工程前期施工用水费等费用及为达到设计地坪标高发生的场地清运费、平整等费用，包括挖山，大回填等。 6.临时设施费：非总包单位的临时围墙、围板的设计、建造、装饰、拆除费用，工地临时办公室的租用、建造及装修、装饰、拆除费用，施工用临时占道费、临时借用空地租费等。临时设施内的电视、空调、家具等资产不属于临时设施费。7.其他：不能在以上明细中归集的、不可预期的其他开发前期准备费用。如由开发商承担的工程前期施工用电费、水费等。（三）基础设施费指项

14、目开发过程中发生在小区内、建筑安装工程施工图预算项目外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排水、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。具体包括以下内容：1.室外给排水系统费：开发产品红线内、红线外的自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、中水系统、热水系统的管线设计费、铺设费、接口补偿费、搭桥费等费用。2.室外采暖系统费：开发产品红线内、红线外的铺设管道系统的管线设计费、铺设费、接口补偿费、搭桥费等费用，独立建设的热交换站设计及土建、安装工程费，独立建设的锅炉房设计及土建、安装工程费等费用。3.室外燃气系统费：开发

15、产品红线内、红线外的铺设管道系统的管线设计费、铺设费、接口补偿费、搭桥费等费用，调压站设计及土建、安装工程费等费用。4.室外高低压系统费：开发产品红线内、红线外的高压线路及低压线路的线路工程设计费、铺设费、接口补偿费、搭桥费等工程费，独立建设的配电室、开闭站的设计及土建、安装工程费等费用。5.室外消防系统费：开发产品红线内、红线外的室外消防系统的施工费等。6.室外智能化系统费：开发产品建立电信网络系统的线路的铺设、电话配套费等，小区停车管理系统、电子巡更系统及围墙监控照明系统的线路铺设、设备安装及按规定应缴纳的有关费用等。7.园林环境工程费：开发产品过程中的环境设计施工图设计费，小区内人工草坪

16、、栽花、种树等绿化建设费，雕塑、喷泉、环廊、假山、凉亭等建筑小品费，市政规划道路建设费，小区道路及广场建设费，围墙建造费，路灯、草坪灯等室外照明电气工程，背景音乐设施采购及安装费，各种交通划线，各种交通指示牌、标识牌、示意图、档车器、防撞器等交通设施费，及室外儿童乐园等其他零星设施费用。8.其他：不能在上述明细项目中进行归集的、不可预期的建设基础设施的费用支出。（四）建筑安装工程费指房地产开发项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项建筑安装工程费及设备费。自营工程应包括建筑过程中发生的材料费、人工费、机械使用费等；发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”确定，

17、有甲供材料、设备的，还应包括甲供材料、设备费。具体包括以下内容：1.主体建筑工程费：产品开发建设过程中发生的各项建筑工程费用，包括独立土石方工程、护壁（坡）、桩基及桩基检测及降水等基础工程，总包开办费、总包结构及粗装修工程、总包照管费及总包范围外的其它结构及粗装修工程，铝合金门窗及幕墙工，大堂、楼梯间、雨蓬、连廊等公共部位精装修，厨房、卫生间、厅房、阳台、露台室内精装修等工程费用。2.主体安装工程费：产品开发建设过程中发生的各项安装工程费用，包括给水、排水、直饮水、热水等管道敷设及设备安装费用，通风风道及设备的安装，主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制等空调设施安装及管道敷设及采暖水暖、汽

18、暖等供热设施安装及管道敷设，主体工程中变配电室的设备安装及管线敷设费用及动力照明及防雷接地工程，保安监控及停车管理工程、电信网络工程、卫星电视工程、三表远传工程、家居智能化工程的设备采购及安装费及消防广播外独立增设的背景音乐设备采购及安装费，消防报警系统设备安装费、气体灭火设施安装费、包括消火栓及自动喷淋设施安装费等消防工程费，煤气管线等燃气设施安装费，电梯设备的供应和安装等工程费用。3.其他工程费：产品开发建设过程中发生的支付给工程监理单位的工程监理费，支付给招标咨询公司的招标费及代办招投标所须的代理费，为编制、审查施工图概算、预算、结算所支付的预结算编审费，项目开发过程中需向政府等职能部门

19、交纳的行政管理费用，项目开发过程中的有关主体工程的质检费、验收费、监督管理费等质量检验费，消防、环境、电气等各种检测费，竣工图的晒图、印刷费及其他不能在上述两项中归集的建筑安装工程费。（五）公共配套设施费指在产品开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。该成本项目下按配套设施名称设置明细科目。具体包括以下内容：1.游泳池：游泳池的土建、设备、设施费等费用。2.会所：会所的设计、施工、装修、资产购置等费用。3.幼儿园：幼儿园的设计、施工、装修费、资产购置等费用。4.学校：学校的设计、施工、装修费、资产购置等费用。5.网球场：网

20、球场的设计、施工、装修等费用。6.邮局：邮局的设计、施工、装修、资产购置等费用。7.商业街：商业街的设计、施工、装修、资产购置等费用。8.临时公建：临时性公共建筑的施工、装饰、装修、拆除等费用。9.独立车库：独立车库的设计、施工、设备配套等费用。10.独立人防工程：独立人防工程的设计、施工、设备配套等费用。11.独立垃圾楼：独立垃圾楼的设计、施工、设备配套等费用。12.其他：居委会、派出所、岗亭、自行车棚、信报箱、垃圾箱、公厕等其他设施的设计、施工、装修等费用。（六） 开发间接费用指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项目费用。具体包括以下内容：1.现场管理费

21、用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资、福利费、工会经费、职工教育经费、社会保险费、住房公积金、劳动保护费、临时用工劳务费、办公费、通讯费、差旅费、业务招待费、培训费、会议费、市内交通费、车辆使用费、租赁费、修理费、折旧费、低值易耗品摊销、无形资产摊销、水电费、误餐费、物业管理费、咨询费、保险费、办公室装修费用、周转房的摊销等。参见本办法第五章有关科目明细解释。2.资本化利息：直接用于开发项目的借款利息支出、汇兑损失、金融机构手续费，减去利息收入、汇兑收益的净值。3.样板间费用和售楼处费用：建于主体内样板间、售楼处的设计、建造、装修、装饰等费用，此样板间或售楼处未来不进行拆除，可以销售

22、或提供有偿使用。4.其他：项目交付使用后发生的，按规定就由开发商补贴给物业管理公司水、电、气等价差，以及其 他不可预期、应计入开发间接费用的费用。第五章会计科目设置及使用说明第十三条、科目设置根据现行会计制度规定，为了归集、分配和反映房地产开发企业在开发经营过程中发生的各种成本费用、正确核算各类不同项目的开发产品成本，结合集团公司各开发项目实际情况，设置“房屋开发成本”、“土地开发成本”、 “配套设施成本”、“代建工程成本”、“待分摊开发成本”、“开发间接费用”等一级科目核算开发产品应负担的开发成本，同时设置“开发产品”科目核算成本核算对象完工验收后产品的结转。第十四条、“土地开发成本”科目（

23、一）核算内容本科目核算土地开发过程中的成本费用支出。借方登记各成本核算对象所负担的各项开发成本费用，贷方登记结转已开发完成并交付使用的开发产品的实际成本，期末余额反映在建开发项目的部分实际成本，并入资产负债表“存货”项目内反映。（二）明细科目设置及说明.二级明细科目按项目名称+期数设置，如果不分期开发的项目，期数设置为一期。.三级明细科目按产品类别的成本核算对象设置，成本核算对象的确定见第三章内容所示。.四级科目按照各成本核算对象所负担的成本项目设置。.四级以下不设明细科目，采取以表代账方式反映各成本项目的明细内容。注：各级明细科目具体设置参见附件一（三）土地开发成本业务处理1.土地开发成本是

24、指因开发土地所发生的各项成本费用。一般包括土地成本、开发前期准备费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用成本项目。其中土地开发成本科目适用于土地开发用途为商业性的开发或不能确定是自用或商业性开发，自用土地开发发生成本费用直接计入受益成本核算对象或待摊开发成本相关成本项目中。2.土地开发过程中发生的土地成本、开发前期准备费、基础设施费，能分清成本核算对象的，在发生时直接计入本明细科目有关成本核算对象的对应成本项目中，即借记 “土地开发成本项目名称+期数xx段号土地成本（开发前期准备费、基础设施费）”科目，贷记“银行存款”等科目；不能分清成本核算对象的，应在发生时在“待分摊开发

25、成本”对应明细科目中归集，即借记“待分摊开发成本项目名称+期数土地成本（开发前期准备费、基础设施费）”科目，贷记“银行存款”等科目，待土地成本（开发前期准备费、基础设施费）发生完成后，按第六章规定的分配方法进行分配，将分配结果计入本明细科目有关成本核算对象的对应成本项目中，即借记“土地开发成本项目名称+期数xx段号土地成本（开发前期准备费、基础设施费）”科目，贷记“待分摊开发成本项目名称+期数土地成本（开发前期准备费、基础设施费）”科目。3.土地开发过程中发生的建筑安装工程费，因其建筑安装工程施工方式一般有自营和出包两种方式，所以公司在土地开发过程中发生的各项建筑安装工程费用，应根据施工方式不

26、同而采取相应的归集和核算方法：（1）自营方式，即公司自己组织施工力量，进行土地开发项目建筑安装工程的施工建设。该施工方式下所发生的建筑安装工程费用，如材料费、人工费、机械使用费等，均应按其实际发生数额计入土地成本核算对象的对应成本项目中，即“土地开发成本项目名称+期数xx段号建筑安装工程费”科目，贷记“银行存款”、“库存材料”、“库存设备”、“应付工资”、“应付福利费”等科目。（2）出包方式，即公司将土地开发项目出包给承包企业单位进行施工建设。根据承包企业提出的“工程价款结算账单”承付工程款，直接计入本科目有关成本核算对象的对应成本项目中，即借记“土地开发成本项目名称+期数xx段号建筑安装工程

27、费”科目，贷记“应付账款应付工程款”等科目；对于甲供的材料，根据开发过程中“库存材料领用单”，于材料领用发出时，按其实际成本，直接计入本科目有关成本核算对象的对应成本项目中，即借记 “土地开发成本项目名称+期数xx段号建筑安装工程费”科目，贷记“库存材料”科目；对于甲供的设备，附属于工程实体的，应根据附属对象，根据开发过程中“库存设备领用单”，于设备发出交付安装时，按其实际成本，直接计入本科目有关成本核算对象的对应成本项目中，即借记“土地开发成本项目名称+期数xx段号建筑安装工程费”科目，贷记 “库存设备”科目。4.土地开发过程中发生的公共配套设施费，是指不能有偿转让的土地开发项目内公共配套设

28、施发生的支出。这些配套设施发生的支出，根据其是否与土地同步建设的不同情况，采用相应的归集和核算办法。（1）配套设施与土地开发同步，即土地建成待售时，配套设施全部完工。对于只为一个土地成本核算对象服务，应摊入土地开发成本且造价较低的配套设施所发生费用，可以直接计入本科目有关成本核算对象的对应成本项目中，即借记“土地开发成本项目名称+期数xx段号公共配套设施费”科目，贷记“银行存款”等科目；其他无偿的公共配套设施发生的费用都需要先按照本章“配套设施成本业务处理”中相关规定在“配套设施开发项目名称+期数无偿-配套设施名称”科目中归集，在配套设施完工时，再按第六章规定的分配方法进行分配，将分配结果计入

29、本明细科目有关成本核算对象的对应成本项目中，即借记“土地开发成本项目名称+期数xx段号公共配套设施费”科目，贷记“配套设施成本项目名称+期数无偿-配套设施名称”科目。（2）配套设施与土地开发非同步，即土地建成待售时，配套设施尚未开工或全部完工。为了及时结转土地成本，将土地受益的配套设施发生的费用事先预提，借记“配套设施成本项目名称+期数无偿-配套设施名称-完工产品摊销”科目，贷记“预提费用预提配套设施费”科目。按照一定的分配标准计算确定已完工土地应负担的预提公共配套设施费，计入本明细科目有关成本核算对象的对应成本项目中，即借记“土地开发成本项目名称+期数xx段号公共配套设施费”科目，贷记“配套

30、设施成本项目名称+期数无偿-配套设施名称-完工产品摊销”科目。待配套设施竣工时。实际数和预提数的差异，增加或减少相关成本核算对象的成本。5.土地开发过程中发生的各项间接费用，先归集在“开发间接费用”科目，即借记“开发间接费用xx”，贷记“现金”、“银行存款”、“应付工资”、“应付福利费”等科目，每季末再按第六章规定的分配标准分配计入本科目有关成本核算对象的开发产品成本，即借记“土地开发成本项目名称+期数xx段号开发间接费用”科目，贷记“开发间接费用”科目。6.土地开发完工并验收合格后应将土地开发成本从本科目结转至开发产品对应的产品科目中，即借记“开发产品土地项目名称+期数段号”科目，贷记“土地

31、开发成本项目名称+期数xx段号完工产品结转”科目。7.土地产品结转后发生的成本或发现有差异（结算金额大于账面金额）的成本，应根据该产品是否已经销售（出租）的不同采用相应的归集和核算方法：结算金额小于账面金额，用红字做相同的帐务处理。（1）该产品已全部销售（出租），先借记“土地开发成本项目名称+期数xx段号”科目，贷记“银行存款”等科目，再借记“主营业务成本开发成本差异”或“出租开发产品土地出租产品xx段号”科目，贷记“土地开发成本项目名称+期数xx段号完工产品结转”科目。（2）该产品未进行销售（出租），先借记“土地开发成本项目名称+期数xx段号”科目，贷记“银行存款”等科目，再借记“开发产品土

32、地项目名称+期数段号”科目，贷记“土地开发成本项目名称+期数xx段号完工产品结转”科目。（3）该产品部分销售（出租）、部分未销售（出租），先借记“土地开发成本项目名称+期数xx段号”科目，贷记“银行存款”等科目，再根据主营业务成本结转方法，分别计算出已销售（出租）产品、未销售（出租）产品应负担的该成本，已销售（出租）产品负担成本，借记“主营业务成本开发成本差异”科目或“出租开发产品土地出租产品xx段号”科目，贷记“土地开发成本项目名称+期数xx段号完工产品结转”科目；未销售（出租）产品负担成本，借记“开发产品土地项目名称+期数段号”科目，贷记“土地开发成本项目名称+期数xx段号完工产品结转”科

33、目。第十五条、“房屋开发成本”科目（一）核算内容本科目核算房屋开发过程中的成本费用支出。借方登记各成本核算对象所负担的各项开发成本费用，贷方登记结转已开发完成并交付使用的开发产品的实际成本，期末余额反映在建开发项目的部分实际成本，并入资产负债表“存货”项目内反映。（二）明细科目设置及说明.二级明细科目按项目名称+期数设置，如果不分期开发的项目，期数设置为一期。.三级明细科目按产品类别的成本核算对象设置，成本核算对象的确定见第三章内容所示。.四级科目按照各成本核算对象所负担的成本项目设置。.四级以下不设明细科目，采取以表代账方式反映各成本项目的明细内容。注：各级明细科目具体设置参见附件一（三）房

34、屋开发成本业务处理1.房屋开发成本是指因房屋开发建设过程中所发生的各项成本费用。一般包括土地成本、开发前期准备费、基础设施费、主体建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用成本项目。其中主体建筑安装工程费即建筑安装工程费。2.房屋开发建设过程中发生的土地成本、开发前期准备费、基础设施费，能分清成本核算对象的，在发生时直接计入本明细科目有关成本核算对象的对应成本项目中，即借记 “房屋开发成本项目名称+期数xx楼土地成本（开发前期准备费、基础设施费）”科目，贷记“银行存款”等科目；不能分清成本核算对象的，应在发生时在“待分摊开发成本”对应明细科目中归集，即借记“待分摊开发成本项目名称+期数土地成

35、本（开发前期准备费、基础设施费）”科目，贷记“银行存款”等科目，待土地成本（开发前期准备费、基础设施费）发生完成后，按第六章规定的分配方法进行分配，将分配结果计入本明细科目有关成本核算对象的对应成本项目中，即借记“房屋开发成本项目名称+期数xx楼土地成本（开发前期准备费、基础设施费）”科目，贷记“待分摊开发成本项目名称+期数土地成本（开发前期准备费、基础设施费）”科目。3.房屋开发建设过程中发生的建筑安装工程费，因其建筑安装工程施工方式一般有自营和出包两种方式，所以公司在房屋开发建设过程中发生的各项建筑安装工程费用，应根据施工方式不同而采取相应的归集和核算方法：（1）自营方式，即公司自己组织施

36、工力量，进行房屋开发建设项目建筑安装工程的施工建设。该施工方式下所发生的建筑安装工程费用，如材料费、人工费、机械使用费等，均应按其实际发生数额计入土地成本核算对象的对应成本项目中，即“房屋开发成本项目名称+期数xx楼主体建筑安装工程费”科目，贷记“银行存款”、“库存材料”、“库存设备”、“应付工资”、“应付福利费”等科目。（2）出包方式，即公司将房屋开发建设项目出包给承包企业单位进行施工建设。根据承包企业提出的“工程价款结算账单”承付工程款，直接计入本科目有关成本核算对象的对应成本项目中，即借记“房屋开发成本项目名称+期数xx楼主体建筑安装工程费”科目，贷记“应付账款应付工程款”等科目；对于甲

37、供的材料，根据开发过程中“库存材料领用单”，于材料领用发出时，按其实际成本，直接计入本科目有关成本核算对象的对应成本项目中，即借记 “房屋开发成本项目名称+期数xx楼主体建筑安装工程费”科目，贷记“库存材料”科目；对于甲供的设备，附属于工程实体的，应根据附属对象，根据开发过程中“库存设备领用单”，于设备发出交付安装时，按其实际成本，直接计入本科目有关成本核算对象的对应成本项目中，即借记“房屋开发成本项目名称+期数xx楼主体建筑安装工程费”科目，贷记 “库存设备”科目。4.房屋开发过程中发生的公共配套设施费，是指不能有偿转让的房屋开发小区内公共配套设施发生的支出。这些配套设施发生的支出，根据其是

38、否与房屋同步建设的不同情况，采用相应的归集和核算办法。（1）配套设施与房屋开发建设同步即房屋建成待售时，配套设施全部完工。对于只为一个房屋成本核算对象服务，应摊入房屋开发成本且造价较低的配套设施所发生费用，可以直接计入本科目有关成本核算对象的对应成本项目中即借记“房屋开发成本项目名称+期数xx楼公共配套设施费”科目，贷记“银行存款”等科目；其他无偿的公共配套设施发生的费用都需要先按照本章“配套设施成本业务处理”中相关规定在“配套设施开发项目名称+期数无偿-配套设施名称”科目中归集，在配套设施完工时，再按第六章规定的分配方法进行分配，将分配结果计入本明细科目有关成本核算对象的对应成本项目中，即借

39、记“房屋开发成本项目名称+期数xx楼公共配套设施费”科目，贷记“配套设施成本项目名称+期数无偿-配套设施名称”科目。（2）配套设施与房屋开发建设非同步即房屋建成待售时，配套设施尚未开工或全部完工。为了及时结转房屋成本，将房屋受益的配套设施发生的费用事先预提，借记“配套设施成本项目名称+期数无偿-配套设施名称-完工产品摊销”科目，贷记“预提费用预提配套设施费”科目。按照一定的分配标准计算确定已完工房屋应负担的预提公共配套设施费，计入本明细科目有关成本核算对象的对应成本项目中，即借记“房屋开发成本项目名称+期数xx楼公共配套设施费”科目，贷记“配套设施成本项目名称+期数无偿-配套设施名称-完工产品

40、摊销”科目。待配套设施竣工时。实际数和预提数的差异，增加或减少相关成本核算对象的成本。5.房屋开发过程中发生的各项间接费用，先归集在“开发间接费用”科目，即借记“开发间接费用xx”，贷记“现金”、“银行存款”、“应付工资”、“应付福利费”等科目，每季末再按第六章规定的分配标准分配计入本科目有关成本核算对象的开发产品成本，即借记“房屋开发成本项目名称+期数xx楼开发间接费用”科目，贷记“开发间接费用”科目。6.房屋开发完工并验收合格后应将房屋开发成本从本科目结转至开发产品对应的产品科目中，即借记“开发产品房屋项目名称+期数xx楼”科目，贷记“房屋开发成本项目名称+期数xx楼完工产品结转”科目。7

41、.房屋产品结转后发生的成本或发现有差异（结算金额大于账面金额）的成本，应根据该产品是否已经销售（出租）的不同采用相应的归集和核算方法：结算金额小于账面金额，用红字做相同的帐务处理。（1）该产品已全部销售（出租），先借记“房屋开发成本项目名称+期数xx楼”科目，贷记“银行存款”等科目，再借记“主营业务成本开发成本差异”科目或“出租开发产品房屋出租产品xx楼”科目，贷记“房屋开发成本项目名称+期数xx楼完工产品结转”科目。（2）该产品未进行销售（出租），先借记“房屋开发成本项目名称+期数xx楼”科目，贷记“银行存款”等科目，即借记“开发产品房屋项目名称+期数xx楼”科目，贷记“房屋开发成本项目名称

42、+期数xx楼完工产品结转”科目。（3）该产品部分销售（出租）、部分未销售（出租），先借记“房屋开发成本项目名称+期数xx楼”科目，贷记“银行存款”等科目，再根据主营业务成本结转方法，分别计算出已销售（出租）产品、未销售（出租）产品应负担的该成本，已销售（出租）产品负担成本，借记“主营业务成本开发成本差异”科目或“出租开发产品房屋出租产品xx楼”科目，贷记“房屋开发成本项目名称+期数xx楼完工产品结转”科目；未销售（出租）产品负担成本，借记“开发产品房屋项目名称+期数xx楼”科目，贷记“房屋开发成本项目名称+期数xx楼完工产品结转”科目。第十六条、“配套设施成本”科目（一）核算内容本科目核算配套

43、设施建设过程中的成本费用支出。借方登记各成本核算对象所负担的各项开发成本费用，贷方登记结转已开发完成并交付使用的开发产品的实际成本，期末余额反映在建开发项目的部分实际成本，并入资产负债表“存货”项目内反映。（二）明细科目设置及说明.二级明细科目按项目名称+期数设置，如果不分期开发的项目，期数设置为一期。.三级明细科目按照配套设施产品名称进行设置。.四级科目按照各成本核算对象所负担的成本项目设置。.四级以下不设明细科目，采取以表代账方式反映各成本项目的明细内容。注：各级明细科目具体设置参见附件一（三）配套设施成本业务处理1.配套设施成本是指配套设施建设过程中所发生的各项成本费用。配套设施成本科目

44、适用于有偿配套设施和无偿配套设施，有偿配套设施即建成后能够有偿转让的公共配套设施，是房地产开发企业的商品产品，一般包括土地成本、开发前期准备费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用成本项目。无偿配套设施即建成后不能够有偿转让的公共配套设施，一般包括土地成本、开发前期准备费、基础设施费、建筑安装工程费成本项目，建设完成后其成本应摊入土地、房屋、有偿配套设施等开发产品受益成本核算对象相关成本项目中。2.配套设施在开发建设时不能明确是否有偿时，统一在配套设施科目中进行核算处理，一旦确定为无偿的设施，待其建成后摊入土地、房屋、有偿配套设施等开发产品受益成本核算对象相关成本项目中。3

45、.配套设施建设过程中发生的土地成本、开发前期准备费、基础设施费，能分清成本核算对象的，在发生时直接计入本明细科目有关成本核算对象的对应成本项目中，即借记 “配套设施成本项目名称+期数配套设施名称土地成本（开发前期准备费、基础设施费）”科目，贷记“银行存款”等科目；不能分清成本核算对象的，应在发生时在“待分摊开发成本”对应明细科目中归集，即借记“待分摊开发成本项目名称+期数土地成本（开发前期准备费、基础设施费）”科目，贷记“银行存款”等科目，待土地成本（开发前期准备费、基础设施费）发生完成后，按第六章规定的分配方法进行分配，将分配结果计入本明细科目有关成本核算对象的对应成本项目中，即借记“配套设

46、施成本项目名称+期数配套设施名称土地成本（开发前期准备费、基础设施费）”科目，贷记“待分摊开发成本项目名称+期数土地成本（开发前期准备费、基础设施费）”。4.配套设施开发建设过程中发生的建筑安装工程费，因其建筑安装工程施工方式一般有自营和出包两种方式，所以公司在配套设施开发建设过程中发生的各项建筑安装工程费用，应根据施工方式不同而采取相应的归集和核算方法：（1）自营方式，即公司自己组织施工力量，进行配套设施开发建设项目建筑安装工程的施工建设。该施工方式下所发生的建筑安装工程费用，如材料费、人工费、机械使用费等，均应按其实际发生数额计入土地成本核算对象的对应成本项目中，即“配套设施成本项目名称+

47、期数配套设施名称建筑安装工程费”科目，贷记“银行存款”、“库存材料”、“库存设备”、“应付工资”、“应付福利费”等科目。（2）出包方式，即公司将配套设施开发建设项目出包给承包企业单位进行施工建设。根据承包企业提出的“工程价款结算账单”承付工程款，直接计入本科目有关成本核算对象的对应成本项目中，即借记“配套设施成本项目名称+期数配套设施名称建筑安装工程费”科目，贷记“应付账款应付工程款”等科目；对于甲供的材料，根据开发过程中“库存材料领用单”，于材料领用发出时，按其实际成本，直接计入本科目有关成本核算对象的对应成本项目中，即借记 “配套设施成本项目名称+期数配套设施名称建筑安装工程费”科目，贷记

48、“库存材料”科目；对于甲供的设备，附属于工程实体的，应根据附属对象，根据开发过程中“库存设备领用单”，于设备发出交付安装时，按其实际成本，直接计入本科目有关成本核算对象的对应成本项目中，即借记“配套设施成本项目名称+期数配套设施名称建筑安装工程费”科目，贷记 “库存设备”科目。5.配套设施开发过程中发生的公共配套设施费，是指能够有偿转让的配套设施负担的不能有偿转让的配套设施发生的费用支出。这些无偿配套设施发生的支出，根据其是否与有偿配套设施同步建设的不同情况，采用相应的归集和核算办法。（1）无偿配套设施与有偿配套设施开发建设同步即有偿配套设施建成待售时，无偿配套设施全部完工。对于只为一个有偿配

49、套设施核算对象服务，应摊入有偿配套设施成本且造价较低的无偿配套设施所发生费用，可以直接计入本科目有关成本核算对象的对应成本项目中即借记“配套设施成本项目名称+期数配套设施名称公共配套设施费”科目，贷记“银行存款”等科目；其他无偿的公共配套设施发生的费用都需要先按照本章的相关规定在“配套设施开发项目名称+期数配套设施名称”科目中归集，在配套设施完工时，再按第六章规定的分配方法进行分配，将分配结果计入本明细科目有关成本核算对象的对应成本项目中，即借记“配套设施成本项目名称+期数配套设施名称公共配套设施费”科目，贷记“配套设施成本项目名称+期数配套设施名称完工产品摊销”科目。（2）有偿配套设施与无偿

50、配套设施开发建设非同步即有偿配套设施建成待售时，无偿配套设施尚未开工或全部完工。为了及时结转有偿配套设施成本，将有偿配套设施受益的无偿配套设施发生的费用事先预提，借记“配套设施成本项目名称+期数配套设施名称-完工产品摊销”科目，贷记“预提费用预提配套设施费”科目。按照一定的分配标准计算确定已完工有偿配套设施应负担的预提公共配套设施费，计入本明细科目有关成本核算对象的对应成本项目中，即借记“配套设施成本项目名称+期数配套设施名称公共配套设施费”科目，贷记“配套设施成本项目名称+期数配套设施名称-完工产品摊销”科目。待配套设施竣工时，实际数和预提数的差异，增加或减少相关成本核算对象的成本。6.配套

51、设施开发过程中发生的各项间接费用，是指能够有偿转让的配套设施负担的开发间接费用，不能有偿转让的配套设施不分摊开发间接费用。费用发生时，先归集在“开发间接费用”科目，即借记“开发间接费用xx”科目，贷记“现金”、“银行存款”、“应付工资”、“应付福利费”等科目，每季末再按第六章规定的分配标准分配计入本科目有偿配套设施有关成本核算对象的开发产品成本，即借记“配套设施开发成本项目名称+期数配套设施名称开发间接费用”科目，贷记“开发间接费用”科目。7.有偿配套设施开发完工并验收合格后应将配套设施开发成本从本科目结转至开发产品对应的产品科目中，即借记“配套设施项目名称+期数配套设施名称”科目，贷记“配套

52、设施成本项目名称+期数配套设施名称完工产品结转”科目。8.无偿配套设施开发完工并验收合格后，应将配套设施开发成本从本科目结转至受益的土地、房屋、有偿配套设施开发产品成本项目。即借记“土地开发成本（房屋开发成本、配套设施成本）项目名称+期数 xx段号（xx楼、有偿-配套设施名称）公共配套设施费”科目，贷记“配套设施成本项目名称+期数配套设施名称完工产品摊销”科目。9.有偿配套设施结转后发生的成本或发现有差异（结算金额大于账面金额）的成本，应根据该产品是否已经销售（出租）的不同采用相应的归集和核算方法：结算金额小于账面金额，用红字做相同的帐务处理。（1）该产品已全部销售（出租），先借记“配套设施成

53、本项目名称+期数配套设施名称xx”科目，贷记“银行存款”等科目，再借记“主营业务成本开发成本差异”科目或“出租开发产品配套设施出租产品配套设施名称”科目，贷记“配套设施成本项目名称+期数配套设施名称完工产品结转”科目。（2）该产品未进行销售（出租），先借记“配套设施成本项目名称+期数配套设施名称xx”科目，贷记“银行存款”等科目，即借记“配套设施项目名称+期数配套设施名称”科目，贷记“配套设施成本项目名称+期数配套设施名称完工产品结转”科目。（3）该产品部分销售（出租）、部分未销售（出租），先借记“配套设施成本项目名称+期数配套设施名称xx”科目，贷记“银行存款”等科目，再根据主营业务成本结转

54、方法，分别计算出已销售（出租）产品、未销售（出租）产品应负担的该成本，已销售（出租）产品负担成本，借记“主营业务成本开发成本差异”科目或“出租开发产品配套设施出租产品配套设施名称”科目，贷记“配套设施成本项目名称+期数配套设施名称完工产品结转”科目；未销售（出租）产品负担成本，借记“配套设施项目名称+期数配套设施名称”科目，贷记“配套设施成本项目名称+期数配套设施名称完工产品结转”科目。第十七条、“代建工程成本”科目（一）代建工程成本的核算内容、科目设置及业务处理代建工程成本是指项目公司接受其他单位的委托，代为开发建设的各项工程，如建设场地、房屋、市政工程等所发生的成本。根据代建工程的种类（土

55、地、房屋、配套设施）按照土地开发成本、房屋开发成本、配套设施成本规定进行相应核算、设置科目和业务处理。第十八条、“待分摊开发成本”科目（一）核算内容本科目核算土地、房屋、配套设施、代建工程等产品开发过程中的发生时不能分清成本核算对象的成本费用支出。借方登记已经发生的各项开发成本费用，贷方登记已分摊结转到各成本核算对象对应成本明细科目中的成本费用，期末余额反映已发生、没有进行分配的成本费用，并入资产负债表“存货”项目内反映。（二） 明细科目设置及说明1.二级明细科目按项目名称+期数设置，如果不分期开发的项目，期数设置为一期。2.三级明细科目按成本费用项目设置，分别为土地成本、开发前期准备费、基础

56、设施费。3.三级以下不设明细科目，采取以表代账方式反映各成本项目的明细内容。注：各级明细科目具体设置参见附件一（三）待分摊开发成本业务处理发生时不能分清成本核算对象的“土地成本”、“开发前期准备费”、“基础设施费”成本费用项目先在本科目归集，即借记“待分摊开发成本项目名称+期数土地成本（开发前期准备费、基础设施费）”科目，贷记“银行存款”等科目，待土地成本（开发前期准备费、基础设施费）发生完成后，按第六章规定的分配方法进行分配，将分配结果计入本明细科目有关成本核算对象的对应成本项目中，即借记“土地开发成本（房屋开发成本、配套设施成本）项目名称+期数xx段号（xx楼、配套设施名称）土地成本（开发前期准备费、基础设施费）”科目，贷记“待分摊开发成本项目名称+期数土地成本（开发前期准备费、基础设施费）”科目。第十九条、“开发间接费用”科目（一）核算内容本科目核算土地、房屋、配套设施、代建工程等产品开发过程中，各项目公司设计、工程、采购、预算、绿化等现场管理部门为组织与管理开发项目建设而发生的各项费用。其他业务及管理部门发生的各项费用分别在“营业费用”、“管理费用”科目中核算。借方登记本期发生的开发间接费用，贷方登记本期分配结转到成本核算对象中的费用金额，本科目季末、年末无余额，月末余额反映已发生、没有分摊的开发间接费用，并入