房地产金融论文.doc

1、房地产金融论文房地产，是一种稀缺的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜的财产形式。随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对对象。由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。金融，则是指货币资金的通融，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。金融的基本职能是为经济的运行筹集资金与分配资金，它是通过金融市场或者金融中介直接或者间接地将资金从供给方转移到需求方。房地产与金融的结合，便是房地产金融，它是金融的重要组成部分，其基本理论、运行原理、经营管理、产品设计、风险

2、管理等方面均以一般金融理论为基础，并与其他金融具有许多共同之处 ; 另一方面，由于房地产金融在金融市场上占有较大的份额，而且具有较强的特殊性，因此，房地产金融往往被作为一门独立的学科进行研究。这一段时间，我们在老师的带领下学习了这门课程，老师主要向我们介绍了有关房地产投资的开发、估价、营销、物业管理、金融、会计等方面的知识。并且结合课本，深入地讲解了房地产金融方面的基础知识、基本原理，以及房地产金融的基本业务种类、操作方法进行了系统地分析、论述，并结合国内外的典型做法进行了分析、比较。使我们掌握了房地产金融概论、房地产金融基础知识、住房抵押货款原理、住房抵押贷款种类、住房公积金制度、房地产企业

3、贷款、住房抵押贷款证券化原理和种类等方面的知识。一、学习内容概括 :第一章房地产金融概论 :在这一章中，我们首先学习房地产金融的基本原理，了解了房地产金融的基本含义。认识了金融市场结构、房地产金融市场结构以及房地产贷款的种类，并且掌握了房地产金融的特点有 :( 一) 房地产金融是有担保的信用 ( 二 ) 房地产金融以抵押权为基础 ( 三 ) 房地产金融一般要实行证券化 ( 四) 房地产金融具有较强的政治性 ( 五)房地产金融业务成本较高收益较好 ; 作用有 :( 一) 增加房地产资金投入，促进房地产业的发展 ( 二 ) 提高居民购房支付能力，支持居民住房消费 ( 三) 调整银行信贷资产结构，改

4、善资产质量 ( 四 ) 执行国家房地产业政策，有效调节房地产业发展其次学习了房地产金融的运营模式，了解了房地产金融的立法体制，监管制度。深入地认识了房地产金融机构，如公营地产机构、互助合作性质的房地产金融机构、私营金融机构等。房地产金融基本模式分为 : 直接融资模式、契约融资模式、存款融资模式。之后了解了国外房地产金融的特点，分别了解了发展中国家和欧美发达国家房地产金融的特点，并且进一步地学习了我国房地产金融的历史及发展。第二章房地产金融基础知识货币时间价值是指货币随着时间的推移而发生的增值，也称为资金时间价值。它的产生主要因为货币时间价值是资源稀缺性的体现、货币时间价值是信用制度下，流通中货

5、币的固有特征、货币时间价值是人们认知心理的反映。它主要有单利的计算、复利的计算、平利率和有效利率的计算、年金的计算。而影响利率的计算也是多种多样的。之后学习了金融的风险管理，金融风险管理和风险控制是金融业也是房地产业的核心工作之一。银行风险分为环境风险、管理风险、交付风险、金融风险。金融风险的管理和控制主要有信贷风险的管理、流动性风险管理、利率风险管理、资本风险管理。房地产金融的风险主要有房地产信贷风险、流动性风险、利率风险、经济风险。第三章住房抵押贷款的原理房地产贷款总体上包括企业贷款和个人贷款两类，个人贷款则主要是指向个人的住房抵押贷款。住房抵押贷款是房地产贷款中最重要的形式，这一章主要学

6、习了住房抵押贷款一级市场上的一些重要问题，包括住房抵押贷款的概念、程序、资信评估、保险以及贷款种类。住房抵押贷款原意是“呆滞的抵押物”，其含义是说抵押财产在贷款抵押期间是不能流动的。它的主要作用是住房抵押贷款是金融机构最重要的信贷资产，也是质量最好的财产之一。住房抵押贷款对消费者、开发企业以及房地查产业都有十分重要的意义。住房抵押贷款主要由贷款机构、担保和保险机构、中介服务机构参与。住房抵押贷款主要经过贷款申请及受理、贷款审查与资信评估、协商贷款条件、签订贷款合同、贷后管理和不良资产处置等程序组成。它的自信评估方法有CAMPARI分析法、自信评估运作过程等方法。为了分散住房抵押贷款业务中的有关

7、风险，通过财产保险、人寿保险等方式提供的一系列制度性安排叫房地产保险。它主要氛围财产损失保险、信用保险、保证保险、人寿和人身意外伤害保险。房地产保险是住房抵押贷款市场风险管理重要手段，它是以住房抵押贷款风险为标的而设置的，它的作用主要是提高了房地产金融机构的抗风险能力、促进了住房抵押贷款业务和保险业务的发展、提高了居民购房的支付能力、为抵押二级市场的发展提供了坚实的基础。第四章住房抵押贷款的种类在这一章的学习中，了解了住房抵押贷款的主要种类，并详细分析了固定利率抵押贷款和可调利率抵押贷款的不同贷款品种。住房抵押贷款业务必须创新，因为金融机构防范风险需要创新，金融市场竞争需要创新，政府住房政策和

8、金融监管的要求需要创新，住房市场发展要求需要创新。住房抵押贷款分类主要是按照利率是否变化、贷款期限长短、贷款金额大小、是否有政府优惠、贷款用途不同等方式进行分类。固定利率抵押贷款是历史最悠久的住房抵押贷款，也是最基本的贷款方式，各种丰富多彩的住宅抵押贷款工具都是在它的基础上发展起来的。它主要有等额还款抵押贷款、等本金还款抵押贷款分级还款抵押贷款。为了防范和化解风险，金融市场出现了可调利率的抵押贷款它产生的背景主要是由于防范通货膨胀的需要、防范短存长贷引起的利率风险、防范短存长贷的资金风险。在学习它的同时还了解了随价调整抵押贷款、可变利率抵押贷款、可变利率抵押贷款与固定利率抵押贷款的比较。第五章

9、住房公积金制度公积金制度在一些国家被实践证明是一种成功的社会综合保障制度，我国的住房公积金是指在职职工及职工所在单位按照比例缴存的长期住房储金，它是保障性和互助性的职工个人住房基金，归职工个人所有。职工住房公积金按月缴存，缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例 ; 单位为职工缴存的住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例，而职工在特定的提取和使用条件下，可以提取使用住房公积金。住房公积金贷款是指政府部门所属的住房资金管理中心运用公积金，委托银行向购买自住住房的住房公积金缴存人和离退休职工发放的优惠贷款。经过借款申请、审批借款、办理借款手续

10、，贷款使用及偿还等步骤，使用住房供给贷款。新加坡是最早建立公积金制度的国家。其中央公积金制度为解决居民住房问题提供了无可取代的支持，取得了举世公认的成就。第六章房地产企业贷款房地产企业贷款是房地产贷款中相对于个人贷款的业务种类，在运作原理上与一般工商企业贷款没有本质区别。在这一章里，以商业银行一般企业贷款原理为基础，认识了房地产企业贷款基本原理，同时了解了房地产企业贷款业务中企业财务分析、企业资信评估两个重要环节，最后了解了国内房地产企业贷款项目评估的知识。房地产企业贷款主要遵循贷款企业信用分析“ 5C”原则、贷款协议、贷款保证措施等原则。它的发放与管理主要包括业务开拓、信用分析、贷款决策和实

11、施、贷后检查、有问题贷款的处置几个步骤。通过了解这些步骤，学习了商业银行贷款程序的基本规定，同时学习了各个程序中房地产贷款的具体要求。银行信贷业务的基本目标就是在尽可能小的风险状况下取得尽可能大的收益，防范信贷风险是信贷业务的核心工作之一。资信评估最早产生美国，又称为信用评级，是指银行或社会中介机构，通过对企业信用记录、经营水平、财务状况、所处外部环境等因素进行分析，综合评价企业偿还债务的能力和可信程度。它是对企业偿还债务风险度的评价。财务分析的目的是将财务报表数据转换成对特定决策有用的信息，以减少决策不确定性。商业银行对贷款企业的财务分析主要包括财务比例分析，现金流量分析和财务预测。在财务分

12、析的同时，也要对房地产企业贷款项目进行评估，主要包括项目评估应具备的条件、借款人评价、开发项目评价、偿债能力评估。第七章住房抵押贷款证券化原理住房抵押贷款证券化是房地产金融的重要内容之一，在房地产金融市场发达的国家，证券化已成为房地产金融发展的必然趋势，它是房地产金融二级市场的核心，也是资本市场的重要组成部分。所谓证券化是指金融市场上不断出现创新的、可转让证券产品的趋势。从这个意义讲，资产证券化就是将资产收益权以证券的形式在资本市场上发行并流通的过程。根据这个定义，住房抵押贷款证券化应包括住房产权的证券化和住房债券即抵押贷款的证券化。它主要改善了银行贷款资产的流动性、促进了金融产品和金融行业的

13、深化、降低了融资的资本、提高资本的利用率、改善了资产负债结构、扩大了银行的经营范围，提高了其经营效益，促进了资金的流动，使利率趋于一致。信用升级是为投资者提供信用保护，减少违约风险的一种重要手段，它主要提升抵押贷款证券的信用级别、为投资者提供决策参考吸引更多投资者，降低发行人融资资本、为发行人提供不公开财务信息可能。信用评级是由专业的信用评级机构通过一整套方案和程序，对证券发行人及其证券的信用风险进行评估，从而作主客观而独立的评价，它主要为投资者提供决策参考，扩大投资范围 ; 为投资者提供信用风险投资的底线，可作为投资者确定风险补偿的因素，吸引更多投资者和资金，节约融资资本等作用。第八章住房抵

14、押贷款证券化的种类住房抵押证券化主要有转手抵押证券、剥离式抵押支持证券、担保抵押贷款证券。转手证券是抵押贷款证券最基本的品种之一。它主要有吉利美转手证券、弗雷迪转手证券、房利美转手证券、私人转手证券。之后了解了转手证券的现金流，转手证券的提前偿付风险，与转手证券有关的提前偿付风险，提前偿付行为的预测方法，转手证券的投资周期。剥离式抵押支持证券作为衍生抵押证券的一种，它是将本金和利息的分配抵押支持证券。担保抵押证券是以抵押贷款组合、转手抵押贷款证券、剥离式抵押支持证券等组成的集合以为现金流量为基础，发行具有多个债券级别的抵押贷款证券。以上便是对这一段时间所学到的主要内容的概括。通过老师的讲解和自

15、我的学习，对房地产金融这一门课程也有许多自己的认识。下面论述一下自己的总结与认识感受。二、学习后的总结与认识:房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。与房地产相联系的房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融有广义和狭义之分，广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行债券，成立住房储蓄机构，安排房地产企业和基金上市，成立按揭类的证券公司，抵押贷款证券化等等。一种看法认为，房地产金融最简单的含义就是房地产资金的

16、融通，其实，房地产资金的融通不等于房地产金融，融资是房地产金融的一个主要方面，它包括房地产信贷融资、房地产股本融资、房地产债券融资和运用信托方式融资等。房地产金融除了融资功能还有许多其他的金融功能，如房地产保险、房地产信托、房地产证券、房地产典当等。我国目前的房地产金融现状，还没有形成真正意义上的房地产金融。房地产金融包括政策性的房地产金融和商业性的房地产金融。政策性房地产金融主要是房改金融，它是与住房制度改革有关的一系列金融活动。广义的房地产是土地与房屋的合称，因而房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。 ( 一 ) 房产金融房产金融指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通

17、活动。严格地说它不同于住房金融。住房金融是以住房作为信用的保证，获取资金的融通，如通过住房券、住房抵押贷款、按揭贷款、住房储蓄等来融通住房资金，主要是在住房消费过程中的融资活动。可见，住房金融只是房产金融的一部分，而不是全部。除住房金融的内容外，房产金融还应包括房地产开发与经营公司在房产商品的生产与流通中的资金融通。( 二) 地产金融地产金融又称土地金融，指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动。具体来说，又可分解为市地金融、农地金融。市地金融是指围绕城市土地的开发、建设、经营所展开的资金融通活动，包括市地获得金融、市地改良金融、市地转让与经营金融。农地金融是围绕农地的开发、生产、经营而展开的资金

18、融通活动，在国外又称农业金融，主要包括农地获得金融、农地改良金融、农地经营金融。两者相比，前者的货币化程度和贷款利率都较高，贷出的资金回收容易，偿还期限短，并且分期偿还的情况较多出现 ; 后者则通常与各国的土地政策相配合，在政府的扶持下，不以盈利为目的，发放贷款的期限较长，一般多达几年、十几年，甚至几十年。在我国，农业金融又有广义与狭义之分。广义的农业金融又称农村金融，包括农村领域内一切与生产经营相关的吸收存款、发放贷款、办理结算、现金管理以及农村信用合作等金融活动;狭义的农业金融即是指农地经营金融，是与农业生产活动有关的资金融通。 房地产的主要内容与任务有 :( 一) 房地产金融的主要内容房

19、地产金融作为经济学的一个分科，是一门应用性很强的学科，它主要研究房地产经济领域内资金融通的运动及其规律性，有别于一般工商企业资金的融通。在我国，房地产金融是一门新兴的学科，内容丰富，主要包括: 吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款尤其是房地产抵押贷款和房地产按揭贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算、发行房地产股票与债券，房地产信托投资，房地产保险，房地产金融风险，房地产担保机制，房地产金融税制，房地金融市场我国金融体制改革正面临着进一步深化态势，同样房地产金融体制也处于逐步探索和建立之中。( 二) 房地产金融的任务房地产金融的基本任务是运用多种融资方式和金融工具筹集和融通

20、资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。( 三) 房地产金融体系所谓房地产金融体系，指的是围绕房地产融资所建立的金融机构体系和旨在提高抵押贷款流动性的市场体系。目前我国房地产金融体系以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。一级市场体系中虽已包括商业银行、住房储蓄银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构，但仍以商业银行为主。其他机构如专业化的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构尚未建立，资产评估、信用评估、法律咨询等专业化中介服务机构发展并不充分或仅处于起步阶段，没能构成多元的支持体系和风险分担体系。我国的房地产金融

21、市场仍然处于一个初级阶段，没有形成一个健全的、多层次的市场体系。建立一个发达而且在一定程度上相对专业化的房地产金融体系，是因为房地产投资与消费所需的资金量巨大，远非一般融资活动可比。房地产业占用资金的期限长，特别是居民购房抵押贷款，期限最长可达 30 年。房地产的这些特点使得房地产金融与一般的金融活动存在重大差别，房地产金融中蕴含的金融风险也远非其他金融活动所能比。因此，建立一种有效的机制和相应的制度，使得政府能够通过它直接的或间接的调控，防范系统性风险。房地产金融有以下基本特征:1、以不动产为抵押品来保证贷款的偿还即借款人将土地以及土地上的建筑物抵押给贷款者，以确保履行贷款合同的各项条款。如

22、果借款人违反了还款约定，贷款者有权没收抵押的财产并将其出售( 拍卖 ) 以弥补贷款损失。2、“无转移抵押”性质在这种情况下，借款人仍然是抵押品的合法拥有者，保留对财产的所有权和支配权，而贷款人取得的是财产的平衡产权。平衡产权不赋予贷款人任何权利，如借款者违反还贷约定，贷款人将通过没收抵押品的方式来获取财产的所有权。按无转移抵押性质，贷款人仅享有抵押财产的平衡权或收押权，一旦贷款被还清，这种权利就随之消失。“无转移抵押”性质的面较宽，如承租人可以用租赁权作为贷款抵押; 贷款人可以将持有的应收抵押品、信托契约或产权契约合同作为另一笔贷款的抵押。在整个过程中，借款人始终保留着拥有、控制和使用抵押物的

23、权利，但同时又可以利用抵押品获得抵押贷款，这也就是对商品价值的资本化运作。3、“杠杆效应”即以相对较少的资金来获取物品所需的大笔贷款。在房产交易中，借款人投资一小部分的资金作为首付款，然后再借人首付款与购房总价格的差额，发挥首付款的杠杆作用。利用杠杆作用来购置投资型财产普遍提高了现金回报率。房地产金融在国民经济和人们日常生活中的地位与作用日益突出。房地产金融行为对个人住房、房地产企业经营和经济市场的有效性有着直接的影响。房地产业所需要的大量资金以及房地产开发运用的“财务杠杆原理”决定了房地产资金不可能单纯依赖开发商的自有资金，必须依靠金融工具融资。三、学习后的心得体会 :学习房地产金融这门课程

24、是十分有意义的，因为它在社会中扮演着举足轻重的地位，通过这段时间的学习，我认识到了它有一下重要作用:( 一) 为房地产开发经营提供了资金保障首先，房地产开发经营过程大致要经过土地购买、房地产开发建设、房产销售、房地产经营四个主要的阶段。这四个阶段紧密相联，环环相扣，资金成为衔接各个环节的关键因素。另外，房地产的生产周期长，资金需求密集，资金供需间存在时间差。解决这个时间差，就需要金融支持。我国房地产金融在金融总量中所占的比例越来越高， 2005 年底房地产贷款达到3.07 万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的 14.84, ，占 GDP的比率为 16.75,; 商业性个人住房贷款余额为1.8

25、4 万亿元，占金融机构人民币贷款余额的 8.9, 。占 GDP的比率为 10, 。房地产金融的健康稳定对房地产系统的健康稳定至关重要。其次，从金融业的发展来看，房地产对于金融业的运作，包括业务拓展和利润生成均具有十分重要的意义。房地产作为一种不动产，具有保值和增值的特点，这就使得房地产成为金融行业的理想抵押品。再次，从金融市场固有的功能来看，聚资功能、配置功能和宏观调控功能都促进房地产业的发展。金融的聚资功能起着资金“蓄水池”的作用。它将一些部门、一些经济单位在一定时间内暂时闲置的、相对零散的资金集中在一起，以满足大规模的投资需求。特别是为企业发展提供大额投资，为政府部门进行大规模的基础设施建

26、设与公共支出提供资金来源。在金融市场上，资金需求者可以很方便地通过直接或问接的融资方式获取资金，资金供应者可以通过多种形式的金融工具，选择适合自己收益与风险偏好的流动性需求投资，以实现资金效益最大化。金融市场将资源从低效率利用的部门转移到高效率的部门，使一个社会的经济资源能最有效地配置在效率最高或效用最大的用途上，实现稀缺资源的合理配置和有效利用。根据风险偏好的不同，风险厌恶程度较高的人利用各种金融工具把风险转嫁给风险厌恶程度较低的人，以实现风险的再分配。金融市场的存在及发展为政府实施宏观调控创造了条件，货币政策的三大传统手段，即法定存款准备金，贴现率，公开市场业务的实施都是以金融市场为载体。

27、金融市场既提供货币政策实施的信息，也为政府部门收集分析经济运行情况制定政策提供决策依据。在发达的金融市场，房地产金融发挥着信贷和融通资金的职能，以补充再生产过程中对资金的需求，保证房地产开发、经营资金的投入产出良性循环。 ( 二) 支持居民住房消费能力的提高长期稳定的金融支持政策是实现我国政治目标、改善人民居住水平、培育支柱产业必需的制度保障。我国实现小康目标和发展房地产业需要明确而长期的金融支持政策。发达国家在提出解决居民住房和发展住宅产业的政策目标后，持续稳定的住宅融资政策保障着政策目标的实现，而且政府对房地产业的支持和鼓励使其迅速成长为支柱产业。我国已提出建设小康社会的目标，因此，明晰稳

28、定的房地产金融配套政策成为居民提高住房消费能力的保证。制度层面我国房地产市场的真正发展基本上是从 1998 年开始，这一年我国住房体制改革的纲领性文件关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知颁布，取消单位福利分房，实行住房商品化，居民通过个人按揭贷款进行住房的商品化购置。国内房地产业得到飞速发展，成为带动国内经济发展的动力。经济层面我国经济的高速增长不仅提高了当期的支出，更重要的是增加了居民未来收人增长的预期，这种预期造成了居民住房信贷的快速增长。居民的住宅消费需求和建设小康社会的目标必然导致稳定的住房投资，从而构成房地产金融增长的坚实基础，其中房地产信贷增长空间大，持续时间长。而伴

29、随着房地产资产的增加和金融深化的加快，我国住宅证券金融的发展潜力广阔，产品日益丰富。未来相当长一段时间内，商业银行信贷在住宅融资中的份额仍将是住宅融资的主要工具。而日益发展的证券化金融工具将成为住宅融资的有益补充，将大大丰富和完善住宅融资的渠道和手段。 金融体系大多数国家对居民购房融资都可分为福利性金融体系和商业性金融体系。福利性金融体系是为了解决中低收人人群的住房问题，而商业性金融体系则为收入较高人群解决住房问题提供支持，同时也为福利性金融体系提供辅助。福利性住宅金融以非盈利为出发点，重在调节和提供各种帮助，体现出政府福利的特点。商业性住宅金融遵循市场竞争原则，以盈利为目的，体现出住房商品化

30、的原则。两者既相对独立，又相互依赖融合，形成统一的住宅金融。建立福利性金融制度是政府的基本职责。大多数国家在购房资金来源、政府信用担保和减轻贷款返还负担方面提供了积极的福利性金融支持，并未采取完全市场化的态度。我国目前商业性金融体系相对成熟，也承担着各种收入结构居民的住宅融资需求，但商业性金融机构作为市场主体，不可能长时期承担对政策性的住宅融资责任，而福利性金融体系除了处于探索之中的住房公积金制度外几乎空白，所以建立针对中低收人人群的福利性融资体系是今后亟待解决的课题。( 三) 房地产金融调节房地产业的金融属性我国经济界以中国证监会( 简称 CSRC)1999年 4 月制订的中国上市公司分类指

31、引为标准，该指引以国家统计局制定的国民经济行业分类与代码为主要依据，将房地产业作为一个单独的门类，其包括的内容分为三个子类: 房地产开发经营业、物业管理业、房地产中介服务业及其他房地产活动。与我国关于房地产的产业分类相对应，在国际产业分类标准体系中，特别是国际资本市场上最常用的产业分类标准GICS和 GCS将房地产业归于金融行业，将其与银行、保险归于一类。此外，美国 1997 年推出的北美产业分类体系 (NAICS)取代了原标准产业分类 (SIC) ，也将房地产业归为金融业。上述产业分类比较显示，国际上特别是国际资本市场对房地产业金融属性的认知。充分认识房地产业的金融属性，对于管理层和房地产从

32、业机构都具有重要的现实意义。一方面，国家管理部门特别是金融管理部门，应该全面综合考虑房地产金融问题，而不是单独从银行信贷管理、信托政策、企业债券或股票等金融工具的角度来考虑房地产金融 ; 另一方面，作为房地产业界，应该认识和发挥房地产业的金融属性，站在金融的高度，发挥房地产自身优势，充分利用各种创新金融工具，挑战房地产风险。房地产泡沫对经济、金融、民众生活带来巨大的影响，房地产价格的走势将直接影响到国民经济和 GDP增长，也影响金融资产的质量。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫，一旦泡沫破灭，房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小

33、的损失。我国自房地产市场建立以来，房地产市场的发展就和金融市场的发展紧密地联系在一起。购房抵押贷款使消费者的潜在购房需求得以转化为现实需求，开发企业获得的银行开发贷款促使其完成新建项目的建设。当国家决定对宏观经济进行调控时，作为主要调控工具之一的金融手段，不可避免地要对房地产业产生影响，特别是当房地产业对于金融业依存度越高时，所产生的影响也将越大。综上所述，通过这段时间对房地产金融的学习，使我受益匪浅，不仅仅是对许多专业知识有了更多的了解，更让我增长的见识，深刻意识到了房地产金融在社会中的重要作用。下面为朱自清的散文欣赏，不需要的朋友可以下载后编辑删除谢谢荷塘月色作者 :朱自清这几天心里颇不宁

34、静。今晚在院子里坐着乘凉，忽然想起日日走过的荷塘，在这满月的光里，总该另有一番样子吧。月亮渐渐地升高了，墙外马路上孩子们的欢笑，已经听不见了 ; 妻在屋里拍着闰儿，迷迷糊糊地哼着眠歌。我悄悄地披了大衫，带上门出去。沿着荷塘，是一条曲折的小煤屑路。这是一条幽僻的路 ; 白天也少人走，夜晚更加寂寞。荷塘四面，长着许多树，蓊蓊郁郁的。路的一旁，是些杨柳，和一些不知道名字的树。没有月光的晚上，这路上阴森森的，有些怕人。今晚却很好，虽然月光也还是淡淡的。路上只我一个人，背着手踱着。这一片天地好像是我的 ; 我也像超出了平常的自己，到了另一世界里。我爱热闹，也爱冷静 ; 爱群居，也爱独处。像今晚上，一个人

35、在这苍茫的月下，什么都可以想，什么都可以不想，便觉是个自由的人。白天里一定要做的事，一定要说的话，现在都可不理。这是独处的妙处，我且受用这无边的荷香月色好了。曲曲折折的荷塘上面，弥望的是田田的叶子。叶子出水很高，像亭亭的舞女的裙。层层的叶子中间，零星地点缀着些白花，有袅娜地开着的，有羞涩地打着朵儿的 ; 正如一粒粒的明珠，又如碧天里的星星，又如刚出浴的美人。微风过处，送来缕缕清香，仿佛远处高楼上渺茫的歌声似的。这时候叶子与花也有一丝的颤动，像闪电般，霎时传过荷塘的那边去了。叶子本是肩并肩密密地挨着，这便宛然有了一道凝碧的波痕。叶子底下是脉脉的流水，遮住了，不能见一些颜色 ; 而叶子却更见风致了

36、。月光如流水一般，静静地泻在这一片叶子和花上。薄薄的青雾浮起在荷塘里。叶子和花仿佛在牛乳中洗过一样 ; 又像笼着轻纱的梦。虽然是满月，天上却有一层淡淡的云，所以不能朗照 ; 但我以为这恰是到了好处酣眠固不可少，小睡也别有风味的。月光是隔了树照过来的，高处丛生的灌木，落下参差的斑驳的黑影，峭楞楞如鬼一般 ; 弯弯的杨柳的稀疏的倩影，却又像是画在荷叶上。塘中的月色并不均匀 ; 但光与影有着和谐的旋律，如梵婀玲上奏着的名曲。最新有关系学生会竞选演讲稿范文敬的学校领导、老师、亲爱的同学们:大家好 !我是来自 xx 班的 xx 。我性格活泼开朌 , 处事沉着、果断 , 能够顾全大局。今天我很荣幸地站在这

37、里表达自己由来已久的愿服 : “我要竞选学生会宣传部部长。”我在这里郑重承诺 : “我将尽全力完成学校领导和同学们交给我的任务 , 使学生会成为一个现代化的积极团体 , 成为学校的得力助手和同学们信赖的组织。” 我已经在团委会纪检部 ( 戒班级的干部 ) 工作了近一年的段时间 , 从工作中 , 我学会了怎样为人处世、怎样学会忍耐 , 怎样解决一些矛盾 , 怎样协调好纪检部各成员之间的关系 , 怎样处理好纪检部不其它部门之间的关系 , 怎样动员一切可以团结的力量 , 怎样提拔和运用良才 , 怎样处理好学习不工作之间的矛盾。这一切证明 : 我有能力胜任学生会宣传部部长一职 , 并且有能力把学生会发

38、扬光大。 假如我当上了学生会宣传部长 , 我要进一步完善自己 , 提高自己各方面的素质 , 要进一步提高自己的工作热情 , 以饱满的热情和积极的心态去对待每一件事情 ; 要进一步提高责任心 , 在工作中大胆创新 , 锐意进取 , 虚心地向别人学习 ; 要进一步的广纳贤言 , 做到有错就改 , 有好的意见就接受 , 同时坚持自己的原则。假如我当上了学生会宣传部部长, 我要改革学生会的体制。真正的做到“优胜劣汰” , 做到“日日清 , 周周结” , 每周都对各部门的负责人进行考核 , 通过其部门的成员反应情况, 指出他在工作中的优点和缺点,以朊友的身份不他商讨解决方案并制定出下阶段的计划。经常不他

39、们谈心 , 彼此交流对生活、工作的看法 , 为把学生会工作做好而努力。开展主席团成员和各部长及负责人常作自我批评 , 自我检讨的活动 , 每月以书面材料形式存入档案。我还将常常找各部门的成员了解一些情况 , 为作出正确的策略提供可靠的保证。还要协调好各部门 之间的关系 , 团结一切可团结的力量 , 扩大学生会宣的影响及权威。假如我当上了学生会宣传部部长 , 我将以“奉献校园 , 朋务同学”为宗旨 , 真正做到为同学们朋务 , 代表同学们行使合法权益 , 为校园的建设尽心尽力。在学生会利益前 , 我们坚持以学校、大多数同学的利益为重 , 决不以公谋私。努力把学生会打造成一个学生自己管理自己 ,

40、高度自治 , 体现学生主人翁精神的团体。 我知道 , 再多灿烂的话语也只不过是一瞬间的智慧不激情 , 朴实的行动才是开在成功之路上的鲜花。我想 , 如果我当选的话 , 一定会言必行 , 行必果。请各位评委给我一张信任的投票, 给我一个施展才能的机会!荷塘的四面，远远近近，高高低低都是树，而杨柳最多。这些树将一片荷塘重重围住 ; 只在小路一旁，漏着几段空隙，像是特为月光留下的。树色一例是阴阴的，乍看像一团烟雾 ; 但杨柳的丰姿，便在烟雾里也辨得出。树梢上隐隐约约的是一带远山，只有些大意罢了。树缝里也漏着一两点路灯光，没精打采的，是渴睡人的眼。这时候最热闹的，要数树上的蝉声与水里的蛙声 ; 但热闹

41、是它们的，我什么也没有。忽然想起采莲的事情来了。采莲是江南的旧俗，似乎很早就有，而六朝时为盛 ; 从诗歌里可以约略知道。采莲的是少年的女子，她们是荡着小船，唱着艳歌去的。采莲人不用说很多，还有看采莲的人。那是一个热闹的季节，也是一个风流的季节。梁元帝采莲赋里说得好 :于是妖童媛女，荡舟心许 ; 鷁首徐回，兼传羽杯 ; 欋将移而藻挂，船欲动而萍开。尔其纤腰束素，迁延顾步 ; 夏始春余，叶嫩花初，恐沾裳而浅笑，畏倾船而敛裾。可见当时嬉游的光景了。这真是有趣的事，可惜我们现在早已无福消受了。于是又记起西洲曲里的句子:采莲南塘秋，莲花过人头 ; 低头弄莲子，莲子清如水。今晚若有采莲人，这儿的莲花也算得“过人头”了 ; 只不见一些流水的影子，