利率变化对房地产价格的影响分析

1、利率变化对房地产价格的影响分析 摘要 利率不仅是金融系统中最重要的变量，也是 市场经济最基础的变量之一。利率通过其传导机制发挥其调 节功能。房地产市场是我国社会主义市场经济的重要组成部 分，房地产业是我国的新兴支柱产业，那么利率与房价有无 关系呢 ?本文阐述了利率及房地产价格的基本理论，论述了房地产在国民经济中的作用，通过实证研究分析了利率与房地 产价格之间的关系。 关键词 利率；房地产；影响；统计分析 中图分类号 17293.3 文献标识码 A 文章编号 10065024(2011)07010803一、利率和房地产价格基本理论(一)利率决定理论概述。 利率是金融学中一个重要范畴， 是利息率的

2、简称，指借贷期内所形成的利息额与所贷资金额 的比率。利率具有二重性，即作为货币资金价格和货币政策 工具的两种属性。作为货币资金价格，利率通过资金市场的 供求状况，分辨各种金融资产的质量，并作出不同的资金定 价。利率决定理论的流派众多，观点五花八门，概括起来大 致经历了三个发展阶段和三种观点的争论，分别是：古典学 派时期、凯恩斯学派时期和新古典学派时期。三种主要观点 是：利率决定于储蓄和投资、利率决定于货币供求以及利率 由商品市场和货币市场共同决定。凯恩斯之前的传统理论把 利率局限在实物市场上分析，凯恩斯则把利率放到货币市场 上来研究，形成局部均衡利率论。新古典综合派把这二者结 合在一起，提出可

3、借贷资金决定利率论，后来又加入国民收 入这一因素，把国民收入放到货币市场与商品市场上，提出 了著名的Is LM曲线分析模型，形成一般均衡利率论。利 率决定理论的三个发展阶段和三种观点，不管哪个学派哪种 观点，无论储蓄投资决定，还是货币供求决定，以及两者共 同决定利率的理论，利率形成机制始终没有离开“利率在市 场中形成并由市场供求决定”这一主线。（二）房地产在国民经济中的作用。房地产业是城市赖以 安身立命与发展的基础，是城市经济运行的载体，是整个国 民经济尤其是城市经济的支撑系统与前提。整个城市经济如 同一个具有生命的有机体，房地产业经济就是这个有机体的 骨骼系统或支撑系统，任何有生命的有机体，

4、若无骨骼系统 或支撑系统，将无法站立起来。房地产是城市经济活动的载 体，是城市乃至全社会经济、政治、军事、文化等一切活动 的前提，现代人类的一切活动，包括物质文明与精神文明的 现代化建设及人类自身的再生产，都离不开房地产这一物质 前提或必备环境。总的来说，房地产对国民经济的作用表现 在三个方面： (1) 房地产业对国民经济的发展具有巨大的带动 与波及效应。 (2) 房地产业的大力发展有利于促进整个国民经 济结构的高级化。 (3) 房地产业的大力发展有利于培育与完善 社会主义市场体系及其功能。二、我国现行的利率政策(一) 目前的经济环境。自 2007 年美国次贷危机以来，全 球经济一直处于不断衰

5、退的状态，由次贷危机发展为金融危 机，又进一步演变为全球经济危机。可以说，当前的经济形 势是极其复杂的。 但是，我国经济目前仍有增长的势头。 2009 年，我国的经济发展取得了新成绩，突出表现在增长速度加 快，并呈现出速度与结构、质量、效益相统一的良好发展势 头。同时，各地区加快发展的积极性高涨。但是，在经济运 行中，也出现了一些新的情况和问题，除了某些行业盲目投 资、低水平重复建设的现象有所抬头，还有其他一些片面的 认识和做法。我国经济出现了几个明显的特点：一是经济增 长速度加快。 2009 年我国较快扭转了经济增速明显下滑的局 面，2010年前三季度我国国内生产总值 (GDP)为26.87

6、万亿 元，同比增长 10.6，比 2009 年同期加快 2 .5个百分点。二 是优化产业结构。农业种植结构加快调整，高技术产业迅猛发展，电信、 物流、 咨询、社区服务等服务业发展势头良好。 三是经济效益提高。 2010 年 8 月至 9 月份，全国规模以上工 业企业 （年主营业务收入 500 万元以上的企业 ）实现利润 4867.4 亿元，同比增长 119.7。四是物价回升。 2010 年前 三季度居民消费价格总水平同比增长2.9，其中一些价格指数上升颇为明显，工业品出厂价格同比上涨5.2，原材料、燃料、动力购进价格甚至同比上涨9.9。（二 ）我国的利率市场化进程。 1993 年关于建立社会主

7、 义市场经济体制改革若干问题的决定和国务院关于金融 体制改革的决定 最先明确利率市场化的基本设想。 1995 年 中国人民银行关于“九五”时期深化利率改革的方案初 步提出利率市场化的基本思路。1. 银行间同业拆借利率市场化。银行间同业拆借市场是 指在银行机构之间，为了调剂头寸和临时性资金余缺，而进 行短期资金融通活动的市场。其重要作用在于使准备金盈余 的商业银行可以及时地贷出资金，准备金不足的金融机构可 以及时地借入资金保证支付，从而提高银行的资金运用效率 并满足必要的流动性需求。 1996 年 1月 3日，15 家商业银 行总行之间的同业拆借市场开始运行。同业拆借市场是迄今 为止我国货币市场

8、中发展最快、成交额最大的一类市场，同 业拆借利率实现市场化成为我国利率市场化的实质性开端。2. 国债利率市场化。 在 1995 年 8 月试验的基础上， 1996年我国国债发行全部采用了价格竞争的招标方式，这表明国 债利率已充分市场化。 由于国债回购市场的失控， 1997 年招 标方式让出了国债发行的垄断地位，但在随后年度的国债发 行中，市场化发行方式仍占有主导地位，市场化发行方式进 一步促进了国债发行利率的市场化。此外，随着银行间债券 市场的建立和完善，国债交易二级市场的形成，也使交易利 率即国债收益率实现了自由化和市场化。至此，我国国债利 率基本上实现了市场化定价。3. 票据贴现利率市场化

9、。 1998 年 3 月改革再贴现利率和 贴现利率的生成机制， 放开了贴现和转贴现利率。 在此之前， 贴现利率只能在同档次贷款利率上最大下浮幅度不超过 10，再贴现利率在再贷款利率基础上最大下浮幅度不超过 10。票据贴现利率在再贴现利率基础上加点浮动，票据转 贴现利率已实现市场化并基本接近同业拆借市场利率水平， 这种市场化定价机制的初步形成，为利率市场化改革的全面 推进提供了宝贵经验。4. 金融债券利率市场化。 1998 年下半年开始，政策性银 行市场化筹资开始试点， 9 月 2 日国家开发银行在银行间债 券市场首次运用市场利率招标方式发行一年期金融债券获 得成功，同年 11 月，进出口银行也

10、成功实现了市场利率招 标发行金融债券。 1999 年，除少量债券定向募集外，绝大部 分实行市场化发行， 当年市场化筹资 2380 亿元。到 2000 年， 所有的金融债券全部通过市场化筹集，规模也进一步加大。 通过市场化发行，实现了金融债券利率定价的自由化和市场 化。5. 扩大商业银行利率浮动权限。 从 1998年10月 31日起， 中国人民银行逐步放松了利率上浮权限的控制，各商业银 行、城市信用社对小型企业贷款利率最高 上浮幅度由 10扩大为 20；农村信用社贷款利率最高上浮幅度由 40 扩大为 50。 1999年 10月，中国人民银行放松了保险公司 存款利率的管制， 对协议存款在 5年以上

11、， 起存金额为 3000 万元的保险公司存款，其利率水平、存款期限、结息付息方 式、违约处罚标准等可由保险公司与商业银行双方协商确 定。此外，中国人民银行对商业银行股票质押贷款的利率也 放松了管制。6. 外币利率市场化。 2000 年 9 月 21 日，我国外币利率 市场化开始启动。中央银行正式放开外币贷款利率和大额外 币存款利率，外币贷款利率无论金额大小，各大银行都将根 据国际市场利率的变动情况， 参考贷款期限、 客户信用等级、 贷款抵押担保方式等多方面因素与客户协商确定。300 万美 元等值以上的定期外币存款利率由各大银行根据国际金融 市场利率的变动情况以及国内经济情况、资金成本、风险差

12、异等因素与客户协商确定，外币小额存款利率则由银行业协 会确定。商业银行外币利率浮动改用国际通行的基准利率加 点法，外币存贷款结息方式也改用国际通行的对日计息方 式。三、利率对我国房地产价格关系的实证分析（一）指标选取分别选取中国人民银行一年期贷款基准利率和国家统 计局核算的商品房平均售价作为研究指标，进行利率对房地 产价格影响的实证分析。（二）样本选择选取从1996 2009年每年的一年期贷款基准利率和房地产平均售价共计 14 组样本数据进行计量分析。（三）实证分析过程1. 基准利率和商品房平均售价序列平稳的ADF 检验在对基准利率与商品房平均售价间关系进行分析之前 有必要对数据进行平稳性检验

13、，以避免出现虚假回归问题。通过表 1 的检验结果可以看出，在 5的置信度下，一年期 贷款基准利率和商品房平均售价一阶差分序列 ADF 值均小 于临界值，因此它们的一阶差分序列是平稳序列，可以进行 约翰森检验。2. 基准利率和商品房平均售价的协整检验 为了考察基准利率与商品房平均售价之间是否存在长 期协整关系，我们在此进行了协整关系检验。通过表 2 的检 验结果可以看出，在 1的置信水平下，似然比统计量值大 于临界值，拒绝不存在协整关系的原假设，表明一年期贷款 基准利率和商品房平均售价之间存在协整关系，即存在长期 稳定的关系。两个变量之间的协整方程可以表示为： Ln(pflee)=-0.61Ln

14、(rate)+8.75( 两个变量取对数是为了消除方 程方差的非齐次性 )。一年期贷款基准利率对商品房平均售价 的贡献弹性 (影响系数 )为 -0.61，表明对数利率下降 1时， 对数商品房平均售价将上升 6.1。基准利率与商品房售价之间存在长期协整关系，那么这 两个经济变量之间的短期关系如何呢 ?是否存在一个变量引 导另一个变量变化的关系呢 ?为了回答这些问题， 下一步我们 将对这两个变量进行格兰杰因果关系检验，以考察基准利率 与商品房平均售价之间的具体关系。3. 基准利率和商品房平均售价的格兰杰因果检验 前文已经得出利率与商品房平均售价是平稳序列的结论，那么在此便可以检验两个变量间是否存在

15、因果关系。在 时间序列情形下，两个经济变量x、 Y 之间的格兰杰因果关系定义为：若在包含了变量x、 Y 的过去信息的条件下，对变量 Y 的预测效果要优于只单独由 Y 的过去信息对 Y 进行 的预测效果， 即变量 x 有助于解释变量 Y 的将来变化， 则认 为变量 x 是引致变量 Y 的格兰杰原因。通过表 3 的检验结果可以看出，基准利率是房价的格兰 杰原因，而房价却不是基准利率的格兰杰原因，表明引入利 率作为解释变量，对房价的预测将更加准确。4. 通过协整检验，我们发现一年期贷款基准利率和房地 产平均售价有长期稳定的关系。19962009年每年的一年期贷款基准利率和房地产平 均售价共计14组样本数，从1996 2009 一年期贷款基准利 率基本为下降的趋势，而房地产平均售价为上升的趋势，双 方为负相关的关系，通过上面的协整检