关于物业公司财务与风险管理的探讨

1、关于物业公司财务与风险管理的探讨 摘要：我国城市化进程加快，使得房地产行业迅速发展，与之相匹配的物业行业也同样发展迅速。物业的管理水平对居民的生活具有巨大的影响，当前，我国的物业仍在不断努力提高自身的管理水平，但在财务管理以及风险管理方面仍旧有缺陷。本文主要对物业管理公司进行了一定的概述，介绍了现今物业管理公司财务管理与风险管理的状况，并提出了加强物业管理公司财务管理与风险管理水平的策略。 关键词：物业公司;财务管理;风险管理 一、物业公司概述 现今我国的物业公司就是对小区的各项日常活动进行适当的管理，维护小区内的公共设施，使得小区内的业主的生活水平能够得到保障。现今由于业主以及房地产业的要求

2、的不断提高，物业管理公司的工作质量以及管理水平都得到了较大的发展。但是城市化进程加快，物业行业不断发展，行业内竞争更加激烈。物业公司想要增强自身的竞争力，就必须加强对财务以及风险的管理。物业公司的财务管理是对整个物业管理流程中的资金运行进行会计运算以及管理，物业管理流程中的筹措资金、购买出租设备等，其中由财务管理的有固定资产的管理、购买出租设备的收入支出、财产进行投资融资等。物业公司的风险管理包括财务风险、经营风险、市场开拓风险等。 物业公司财务管理的主要任务就是筹措资金，并且统筹使用。物业公司依据公司自身特点，确立一个长期的发展规划，对于规划中的各项费用的可行性进行相应的分析，进而制定公司的

3、预算方案，在预算方案的基础上筹措资金。物业公司在运营过程中，依据公司业务的发展情况对资金进行合理的分配和调整，促使公司的预算方案能够得到有效的执行，并且保证公司的稳定运行。公司的财务管理还包含了对各部门资金使用情况的监督控制，促使公司各部门能够合理的使用资金，避免浪费的现象发生，并且杜绝公司内部人员中饱私囊的现象的出现。公司的财务管理部门不仅应该对公司的收益进行相应的评估，还应该依据评估得到的结果对物业公司的运行情况作出判断，并为提升公司运营情况提出相应的策略，最终使得物业公司的利益能够达到最大化。 二、现今物业管理公司财务管理与风险管理的状况 （一）财务管理人员缺乏足够的财务管理理念 现今我

4、国物业公司多是伴随着房地产行业兴起的，公司的发展时间较短，公司的内部人员混杂，而财务部门的员工多数素质较低下，缺乏与业务相匹配的专业知识，对于公司的财务管理工作缺乏长远的认识与科学的规划。主要表现在：1.在筹措资金方面，公司的财务人员进行资金筹措的方式过于固定、单一，较难达到公司发展所需资金的要求;2.财务管理人员无法合理、有效的对筹措的资金进行统筹分配，不懂得利用已有资金进行长期的投资或者物业服务;3.财务管理人员对于物业业务中的维修保养预算未进行严格的控制，使得流动资金减少，公司无法利用流动资金或其他的方式使资金利用达到最大化。 （二）缺乏有效的内控制度与手段 物业公司作为一种地域性的公司

5、，也是一种劳动密集型企业，与生产型的公司相比规模较小，在企业成本消耗中最主要的人力成本。物业公司的业务不似生产型公司涉及金额较大，规模较大，而是资金涉及较小，业务的数量却较大，因此，公司的人力成本就会相应较高，对其管理难度也将加大。现今物业公司没有一个强有力的内部控制制度以及有效的手段，使得公司的人力成本无法得到有效的控制，致使员工出现重复性工作，使得人力资源被极大的浪费。物业公司多数是规模较小，均为配备专门的内控部门，这就容易导致公司的记账出现问题，使得物业公司的日常管理具有一定的风险。 （三）物业公司内部会计核算系统的总括性不足，风险管理制度不够完善 现今，我国部分物业公司内部的会计核算系

6、统的总括性不足，对于在物业管理的业务中涉及的项目无法合理的进行核算，这就使得公司的会计指标缺乏一定的真实性，无法进行比较，对于公司的会计管理水平无法做出准确的判断。现今大多数物业公司仍未树立风险意识，对于公司的内部风险管理不够关注，使得风险管理制度不够完善，最终导致公司无法对风险进行防范，在面对风险时无法做出正确的应对措施，使得公司遭受损失。如对于物业费收缴不齐带来的风险未进行有效的管理，当面对物业费未收齐状况时无法及时作出风险分散的措施，使得公司的经营受到影响。 （四）物业公司的管理者对于财务成本管理与风险管理的重视度不足 在以前，并没有单独的物业公司，小区的物业管理是由开发商负责的，而现今

7、这种模式已经被改变了。现在已经从开发商进行小区开发的同时进行物业管理转变为物业公司进行承包，物业公司代替开发商承包物业管理项目，并且公司拥有专业的人员对小区进行管理。但是现今我国物业只将重点放在公共设施的保护、环境卫生与绿化等方面，不具备长远的发展眼光，对于财务管理以及风险控制不够重视，致使资源被浪费等。 三、加强物业管理公司财务管理与风险管理水平的策略 （一）对物业公司内控制度进行完善 物业公司要想加强财务管理以及风险管理，就必须加强对公司内部控制制度的建设。要建设一个完善的内部控制制度，就必须有针对性的依据本公司的特点，科学的制定一个适应本公司的内部控制制度，绝不可直接仿照其他物业公司的模

8、式。通过认真的调查研究发现公司自身的内控制度存在的缺陷，并针对重点的缺陷进行仔细的研究，针对缺陷提出相应的解决措施。在建立内控制度时，不应只考虑到对公司的日常运营的控制，还应该考虑到对于公司后勤以及财务部门的控制，努力使公司的内部控制具有连贯性以及完整性，对于财务能够做到有效的掌控，对于风险能够做到及时的规避。 （二）提高物业公司的内部会计核算系统的总括性，完善风险管理制度 物业公司要想加强财务管理以及风险管理方面的水平，就必须提高物业公司的内部会计核算系统的总括性。要提高内部会计核算系统的总括性，首先应该对物业行业的日常业务进行调查，对其作出深入的研究，在结合本公司实际制定出全面而又完善的会

9、计核算科目。而对于在会计核算过程中出现的不明款项以及有问题的项目应该经过严肃的调查来了解事情，避免虚报款项等的现象发生。对于物业公司的风险管理制度进行完善，必须依据之前的数据信息，提前对项目的招标与投标、项目预算等进行预测，并且在不断的风险应对过程中对已有风险管理体系进行完善，使得公司能够对风险进行科学有效的预测以及防范，保护公司的安全，使得公司能够正常的运营。 （三）建立健全物业公司的财务管理体系 对于物业公司的财务管理体系的制定，必须依据国家的财务法律法规来进行，并且必须融入公司自身的特点。对于公司涉及到资金问题的所有项目都进行明确的规定，例如对物业中的报停房和空置房进行相应的管理，对于收

10、费员进行严格的管理，以确保物业公司财务管理体系的完善性。为确保其完善性，应该对从业人员进行严格的考核，并设立相应的奖惩制度，应该严格记录和监督公司的每项资金的流向以及使用情况，确保资金的有效利用。而对于员工的考核制度，则采取不定期考核的方式，在考核时一旦发现了有违规操作的人员必须予以相应的惩罚，使得公司员工的整体素质得以确保。物业公司建立了完善的财务管理体系后，将使的公司的财务管理工作变得更加高效、便捷，使得物业公司能够得到更加稳健的发展。 （四）提高物业公司的管理者对于财务成本管理与风险管理的重视度 物业公司的管理层应该端正对于财务管理以及风险管理的态度，对其予以足够的重视。因为，只有公司的管理者了解了两者的重要性，才能对公司内部进行合理的调整，使得其相关制度能够真正得到实现，而不是表面工作。现今物业公司规