2007年榆林市经济开发区房地产区域住宅市场调研报告

1、榆林市经济开发区房地产区域住宅市场调研报告（2007年6月13日）撰写部门：榆林市伯言策划市场发展部榆林市伯言策划第二项目部目录第一部分 区域概况3一、区域经济状况3二、区域人口状况 3三、区域环境状况 4第二部分 目标区域的楼盘情况4一、区域房产整体情况4二、调研数据分析42.1消费者的需求情况52.1.1消费者对目标楼盘的认知和理解52.1.2购房业主情况和楼房需求特点分析62.2楼盘对于消费者的供给情况72.2.1重点楼盘经济指标情况72.2.2重点楼盘的销售情况82.2.3重点楼盘的热销户型92.3重点楼盘详细情况介绍 10第三部分：报告结论或建议143.1目标区域房产供给与需求的主要

2、结论153.2目标区域住宅楼盘的主要特点15榆林市经济开发区房地产住宅市场调研报告为了对榆林开发区房地产市场整体现状有一个清晰准确的了解和掌握，为公司项目今后的推广、销售，提供科学的参考依据，进行了本次的市场调研活动。主要针对与公司项目接近的大盘4个荟景新苑（文昌地产）、九龙湾、圣景名苑、元驰世纪城，进行了比较分析，同时选取具有代表意义的中小型楼盘5个，荟景新园（文昌地产）、圣景名苑三期楼盘、九龙湾、府邸九州创业园，最后给出了一些可行性建议。第一部分：区域概况一、区域经济状况榆林经济开发区设立于1999年2月，是经陕西省人民政府批准设立的陕西唯一以能源重化工项目建设为主体的省级经济开发区。开发

3、区位于榆林市西南郊，东起榆溪河，西至包西铁路；南起闫庄村，北至沙河南。辖区南北长7-8公里，东西宽13公里，规划总面积18.4平方公里，起步建设区5平方公里。北邻榆林机场和铁路客运站，南接榆铁路货运站，西依包西铁路，东跨榆溪河与榆林南郊化工区相连。210国道纵贯南北，两面环河，尤家峁水库主源供水，110千伏变电站专线供电，邮电通信有保障，开发建设条件十分优越。榆林经济开发区总体规划为南部能源重化工工业区、中部多功能中心区、北部生态区三大组团单元，区内规划主次干道及支路32条，总理程78公里；配建三大广场、五个区级公园和多处观赏景点。绿地面积达32%，产业结构一、二、三产之比为1：6：3，人口规

4、模控制在6万人以内。榆林经济开发区在陕西省委、省政府的高度重视下，在榆林市委、市政府的直接领导下，开发区管委会紧紧抓住西部大开发的历史机遇，开拓创新，与时俱进，围绕规划管理、收回国有土地使用权、基础设施建设、招商引资等做了大量富有成效的工作，开发区已进入全面开发建设阶段，呈现出良好的发展势头。二、区域人口状况榆林经济开发区已形成了较强的企业、项目、资金、人才等资源的聚集能力，随着榆林最高学府、榆林市委、榆林工商局、陕西联通公司、榆林第一医院以及大量金融机构、风险投资公司等在榆林市经济开发区的落户，带来了大批高级人才。另外榆林经济开发区通过优化创业、创新环境，也吸引了大批优秀人才入区创业，使人才

5、聚集效应愈加明显，促进了人才智力高地的形成，并创造了大量就业机会，同时极大的提高了创造力，成为孕育人才的摇篮。图1：1991-2003年西安高新区营业收入增长图 图2：西安高新区从业人员比例图三、区域环境状况 在不断加快园区建设与发展的同时，榆林经济开发区总体规划重点突出能源化学工业和环境绿化，以荒沙地综合开发治理、生态农业、基础设施建设和房地产开发为突破口，坚持政策推动与体制创新并举，产业发展与基础设施、生态环境建设并举、自主建设与招商引资并举，全方位扩大对外开放，不断改善投资环境，实现人口、经济、社会、资源与环境的可持续协调发展，带动区域经济增长。建设原则是：市场经济为主；效益优先；高标准

6、、高起点；统一规划、分期实施；与城市相衔接、基础先行；可持续发展等。具体实现基础设施超前化、生态环境优美化、空间形态、景观序列化个性化三大目标。1015年左右时间，开发区将建成集农业、工业、商贸、科技、教育、居住、娱乐、旅游为一体，环境优美，基础设施完善，支撑服务体系化健全，功能结构布局合理的既具榆林独特风格、又有现代特色的综合型对外开放的窗口示范区。 自2000年起，榆林市绿化工程已全面启动，已完成绿化面积700余亩，2007年计划投资130万元的工程再次启动。经济开发区的整体环境规划以及战略设想为区域房地产项目创造了广阔的发展空间。第二部分：目标区域的楼盘情况一、区域房产整体情况榆林经济开

7、发区伴随着榆林市房地产市场的发展，走过了十几个春秋，榆林经济开发区的发展历程，演奏着榆林房地产市场的发展历程。通过几年的成熟配套，榆林经济开发区以优美的生活区、舒适的休闲区、便捷的交通、不断升值的区域、最前沿、最现代的品质气息成为榆林市人人向往的高尚现代都市生活中心区。在经济开发区的高速发展和繁荣下，开发区房地产市场迅速发展和成熟。在房地产市场快速发展下，促使榆林房地产市场开始走向大盘时代，物业类型不仅有多层、小高层、高层住宅，还有欧式风格的花园洋房。类似榆林元驰世纪城、圣景名苑及九龙湾多家一起构成了榆林经济开发区一道亮丽的风景线。由于 “文昌地产”的市场定位与此有类似之处，因此，在对目标区域

8、进行调研时，这些大楼盘是我们需要着重了解和分析的，尤其是针对以生态、运动、教育、阳光等为主题的项目，例如荟景新园等，就更值得我们寄予极大关注。当然中小型楼盘也是调研的一部分，中小型楼盘是针对大盘来说的，大盘虽然规模优势，配套设施、社区景观也让中小楼盘望尘莫及，但中小楼盘具备“小”的灵活性，在避免同质化的竞争方面，中小楼盘在户型设计、产品目标客户群定位等方面，都充分考虑了差异性，个性化更加明显，市场定位更加明确，甚至还可以根据市场需求量身定做，典型代表包括荟景新园、圣景名苑等。下面我们就对这些典型楼盘进行相关的系统分析。二、调研数据分析由于资源供给是有限的，所以经济学理论认为，商品的价格是由供给

9、和需求决定的，而供给与需求又取决于其他经济因素之影响。下面我们就经济开发区住宅楼盘的供给与需求情况来进行系统的分析。（一）消费者的需求情况1、消费者对目标楼盘的认知和理解在本次调研中，我们还通过业主的反馈信息，了解到他们对这些特定楼盘的一些直观感知情况，这也从另一个侧面反映了楼盘给消费者留下的直观印象。调查结果显示，以下这些情况以及开发项目为广大消费者所熟悉和了解：荟景新园：“地段有发展前景、优越”。圣景名苑三期：“有发展潜力，环境优美”。九龙湾：“地处中心区，临近学校，有文化氛围。”亮馨苑：“临近商业区，布局比较合理”。亮景苑：“与亮馨苑为同一家开发商，秉承上面风格”。府邸九州创业园：“项目

10、较大，有升值潜力”。2、购房业主情况和楼房需求特点分析总的来说，从所调研的情况来看，开发区居住群主要来源包括政府机关单位、企事业单位、及搬迁家庭。更为榆林最高学府设立在开发区，会有更多的中产家庭到此处。圣景名苑三期创造全新生活方式，重环境，追求自然、人、建筑三者的结合。环境适宜，融商贸、休闲、娱乐于一体的综合社区，偏重人文理念的打造。九龙湾以复式别墅为主，营造上层生活，注重地位，更重视环境和文化气息浓厚。着力建设别墅区，注重文化氛围的营造，升值空间巨大。荟景新园制造都市生活，更接近中场阶层。偏重现代气息，营造生活时尚亮馨苑交通便利，更重商业气息，为普通阶层第一次购房，或商用。与商业区结合紧密，

11、生活更为便利。亮景苑交通便利，普通阶层购房 学校附近，几个大型超市交接处。府邸九州创业园营造大型综合性社区，更注重人文、时尚，容纳中产阶层和白领人士。一个成熟社区的制造需要更多的综合元素，建筑风格，赋予的内涵，一切的一切都在进行中。他们在这里居住、投资、注重的是开发区的全新氛围，与其说投资了现在不如说投资到未来。开发区的全面规划建设必将改变这里的面貌，伴随着政府机关的搬迁，榆林市的政治经济重心必将转移到此，这里的各项设施也必然随之完善，而榆林最高学府的设立为这里营造出浓厚的文化氛围。当然伴随着区域的繁华，物业也将快速增值。他们对于楼盘的选择倾向具有很多共同特点，但还有一些各自的独特之处，这也决

12、定了不同的价值取向。（二）楼盘对于消费者的供给情况1、重点楼盘经济指标情况楼盘荟景新苑九龙湾圣景名苑亮馨苑亮景苑均价为定（三期）3200期房370033003300公摊率15-2018%15%179%9-15%容积率2.02.71.271.22.0绿化率40%43%35.8%40%30%占地面积1024亩1000亩一期200亩121.5亩2200亩70亩2、重点楼盘的销售情况 由于时间所限，对所有典型楼盘的销售情况了解得还不够详尽，以下是一些大致的情况。楼盘荟景新苑（文昌地产）九龙湾圣景名苑亮馨苑亮景苑府邸销售情况2007年7月份开始预售，2009年完工。板式与典式共5栋。其中板式四栋，典式一

13、栋（三期）160-170 m2（价格50万左右）复式2栋（12层）176m2已全部售完 278.03m2 剩两套，其余100多套全部售完3期建设中，小高层（12层）两栋。90 m2 -245 m2 2007年7、8月份预售（三期）暂且做登记小高层（12-16层）共五栋。107.3 m2-128.8 m2基本售完，剩五六套。（价格3080-3780/ m2）小高层（12-16）三栋。94-140/ m2作登记。户型待定，价格不低4000左右。户型：120、130、140、复式、欧式上市，后季作宣传。3、重点楼盘的热销户型通过对各楼盘的实地调研，消费者接受最多的仍然是90120的两室两厅以及120

14、-150的三室两厅户型，如高科新花园的3室2厅占总户型的81.4。客源：30岁35岁中青年，中产阶层居多，首次置业和投资所占比例较大，但也有部分团购。楼盘荟景新苑九龙湾圣景名苑亮景苑新西蓝主力户型4室2厅2卫；140-180平米别墅4室2厅2卫；3室2厅2卫；4室2厅2卫3室2厅2卫，2室1厅1卫三、重点楼盘详细情况介绍1、圣景名苑三期该项目是榆林综合性大型住宅项目，占地10万平方米，由多层、小高层组成，三期工程主要由两幢小高层组成（12层）。曾荣获2004年陕西最佳居住环境奖，2004年中国西部最佳创新楼盘奖。项目卖点：绿色园林景观，会所型综合一站式社区。健身中心、图书馆、超市、游泳池、咖啡

15、屋、棋牌室、诊所、与宾馆设施结合使用，与具有现代风格的会所建设相得益彰。绿化到位。优劣势分析：优势：地处经济开发区中心地带，市委、人大、政协办公楼的建立加强了政治中心的地位，从而凸显地段价值；整体的景观园林设计彰显绿色品质；周边商业贸易区的的打造将强调了绿色、娱乐、休闲、一体化的综合性；整体规划到位。优劣势分析：没有自建的物业公司、服务态度一般2、九龙湾项目是高档复式别墅社区，占地38.38亩，由两幢小高层和一幢商务公寓组成，前期共计172户。目前正在建设中，预计年底入住。项目卖点：黄金地段高尚社区项目理念走高端，精英路线，复式户型，体现别墅的品质，昭示身份，地位。优劣势分析： 优势：1、地段

16、较好，榆林中学东边。东邻开发区金融商务中心，西邻300余米处体育广场。南面距待建的商业步行街300米。北接消防队，距在建的榆林市委、人大、政府综合办公楼处100余米。劣势：1、销售价格与地理位置相比来说有些偏高，大多消费者处于观望。3、文昌地产（荟景新苑） 该项目位于开发区，周边烟草公司优劣势分析： 优势：1、从开发商方面，文昌地产在榆林已具较大名气和较好口碑，具有一定市场可信度，认知度高，推广相对简单，销售自然上升。2、社区较大、环境优美、容易造就居住环境。3、设自己的物业公司，入住户反映良好。4、户型别致。劣势：1、销售价格与地理位置相比来说有些偏高。 2、定位不够准确，推广还不到位，虽在

17、榆林有一定的名气及信用，面向市场快速发展的状况，及少推广也会削弱其核心竞争力。3、项目策划自己人。（随着市场快速的发展变化，越来越多的人们从各大城市归来，而人们的消费档次越来越高，及难满足消费者的需求。）第三部分：报告结论或建议通过前文的数据分析，我们不难得出开发区住宅房产的基本情况和规律，随着榆林开发区创业规划的实施，整个榆林开发区的房地产开发会迎来一个全新的发展机遇，它将不断增加区域旅游、教育、科技、文化氛围，继续巩固榆林现代化城市代表和塞上榆林都市人居住的理想之地的地位。下面我们给出榆林开发区域住宅楼盘报告的一些重要结论。一、目标区域房产供给与需求的主要结论1、开发区大的环境影响和决定了

18、整个住宅房产市场的需求和价格。主要表现为房产市场的供需旺盛，强大的购买力将区域房产价格推到全市最高，该区域均价在3800元/平米以上。在整个区域现代化的综合配套下，每个楼盘项目的表现也非常出色，现代化都市化的建筑风格、精良的建造品质、高起点高标准的物业服务，造就了一大批高端精品住宅项目。2开发区住宅楼盘越来越重视满足业主的不同需求，从而呈现出个性化和多样化的趋势。开发区住宅类楼盘类型多样，大盘居多，中小楼相对较少。其中楼盘户型结构丰富，且户型面积跨度较大，给消费者提供多种选择。消费者接受最多的仍然是80-120的两室两厅以及120-170的三室两厅、四室两厅户型，如荟景名苑的四室两厅占总户型的

19、70.4。这些业主基本上看重所在区域良好的配套设施、物业管理、文化氛围，人气聚集情况，这体现在距离餐饮、娱乐、购物场所比较近的楼盘，销售情况就比较好，而且他们认为随着交通的逐渐发展，所购买的楼盘将具有强大的升值空间。3、开发区居住群主要来源包括政府机关单位、企事业单位、及搬迁家庭。客源基本全部来源于开发区自身，外来消费群体相对很少，目的主要是自住和投资。他们在这里居住、投资、他们看中这里公寓林立、高尚娱乐及消费场所密集；看中这里完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好的环境；看中这里商业配套齐全、高尚住宅社区云集、人文素质极高、生活氛围浓郁，以及伴随着区域的繁华，物业的快速增值。二、目标区域

20、住宅楼盘的主要特点纵观开发区的楼市，可以明显地发现其创新住宅和高端精品住宅的两大特色。1、创新理念增加了楼盘的核心竞争力创新，无疑会增加项目成本、施工难度等，但是市场成熟阶段，住宅产品同质化日趋严重，不创新就意味着失去购房者的眼球注意力，也就是丧失稍纵即逝的售楼商机。 从去年到今春涌现的新盘中，圣景名苑、元驰世纪城、文昌地产、九龙湾等项目的创新特点非常显著，例如圣景名苑，为人们提供真正“一站式居家”的新生活。健身中心、图书管、超市、游泳池、咖啡屋、棋牌室、诊所与宾馆设施结合使用，强调绿化与生态为主题；元驰世纪城自行投资在社区门前修建30000平米城市景观绿化事，形成社区天然的绿色屏障，不仅有效

21、改善社区人居环境，更增添了如诗如画的自然美景；文昌地产创建榆林首家全面意义上的生态住宅，物业管理服务，受到好评这些丰富多彩的创新使榆林开发区楼市充满前所未有的生机与活力，直接刺激了市民的购房欲望，是楼市整体火爆的主要原因之一。2、高端精品，满足了一大批较高的经济收入消费者追求生活质量的需求大量的规划设计标准高、建材的品质档次高、物业管理的水准高的高端精品住宅不断涌现。这些消费者对居住的需求已从楼盘的地段、小环境等，上升到一种对居所的生活享受。比如住宅的舒适、安全、健康等高标准，已经超越了房子本身。此类楼盘不仅在外观设计、施工标准上下功夫，更要求对物业管理服务重视，满足业主对居住生活享受的需求。

22、 所以在怀远项目楼盘的营销过程中，都将重点放在“生活”及“精神”两大理念上。通过上面对潜在置业者购房需求的调查了解，对我们下一步“文景园小区”项目的市场定位有重要的参考价值，只有将目标消费者对于产品的要求进行详细了解，从而使项目定位、广告宣传上切合市场的需求，做目标消费群需要的产品；同时找准市场定位，找到切实可行的创新点和空缺点，如圣景名苑已经提出将生态社区与健康运动相结合，使运动这一生命的永恒主题，成为居住生活中的一种自觉行为，那么我们下一步在推出 “运动”理念的时候，就一定要很好的分析和借鉴他们的成功之处，利用我们的优势取得项目的成功。市场发展部第二项目部2004年9月10日 商业地产营销

23、策划内容整合多层、高层、别墅、公寓、豪宅、千亩大盘等多种住宅业态，涉及项目定位、竞标提案、全程策划、定价、营销策略、推广方案、前期策划、策划报告等房地产企业管理内容包括标杆房地产公司内部管理表格/制度/岗位说明/绩效薪酬/考核制度/财务控制/管控模式/房地产企业行政管理资料和企业管理/企业战略咨询报告等 北京龙熙顺景三位一体高尔夫休旅别墅项目资料答客问补充知识.doc 北大综合-北京公交房地产开发有限责任公司业绩合同管理办法.doc 华星时代广场（商业物业部分）整合营销企划方案（DOC 17）.doc 华源地产2007年莆田市莆田学园北路项目华源上品行销策划提案.doc 厦门海沧行政服务中心工

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