房地产基本制度与政策住房公积金制度与政策

1、第31讲 住房公积金制度与政策一、内容提要：1、住房公积金概述2、住房公积金归集、提取和使用3、住房公积金利率、税收及会计核算二、考试目的和考试要求本部分的考试目的是测试应考人员对住房公积金制度、政策的掌握程度。本讲的考试基本要求包括：掌握：住房公积金的归集、提取和使用，住房公积金的利率政策和税收政策。熟悉：住房公积金管理的基本原则。了解：住房公积金的性质、特点，住房公积金会计核算。三、内容辅导：本章涉及有关的法律、法规：1、国务院住房公积金管理条例(国务院令第262号)；2、建设部建金管20055号关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见；3、住房公积金财务管理办法。第一节 住房公积金概述住

2、房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金帐户，用于建造、购买、翻建、大修自住住房。我国建立了以住房公积金制度为基础的政策性的住房金融，初步形成了商业性和政策性并存的住房金融体系。一、住房公积金的性质和特点(一)住房公积金的性质住房公积金的本质属性是工资性，是住房分配货币化的重要形式。单位按职工工资的一定比例为职工缴存住房公积金，实质是以住房公积金的形式给职工增加了一部分住房工资，从而达到促进住房分配机制转换的目的。例题：住房公积

3、金的本质属性是( )，是住房分配货币化的重要形式。a、义务性b、工资性c互助性d保障性答案：b解析：义务性、互助性、保障性是住房公积金的特点，不是住房公积金的本质属性，因此b项是正确的。(二)住房公积金的特点1义务性。义务性亦称强制性，是指凡在职职工及其所在单位都需按规定的缴存基数、缴存比例建立并按月缴存住房公积金。目的是使职工逐步确立住房商品意识和自住其力观念，提高购房的支付能力。2互助性。是指住房公积金具有储备和融通的特性，可集中全社会职工的力量，把个人较少的钱集中起来，形成规模效应，并且缴存住房公积金的人都具有使用住房公积金的权利，有房的人帮助无房的人，或是所有职工互帮互助，达到提高或改

4、善居住条件的目的。3保障性。是指住房公积金定向于职工住房，并可通过安全运作实现合理增值，增值收益也全部用于职工住房。公积金的增值收益除了提取贷款风险准备金和中心的管理费用以外，作为城市廉租住房建设的补充资金。(三)住房公积金制度的作用住房公积金把住房改革和住房发展紧密地结合起来，解决了长期困扰我国的住房机制转换问题和政策性住房融资问题。其作用有：1住房公积金制度是改革住房分配制度，把住房实物分配转变为货币工资分配的重要手段之一，增加了职工工资中住房消费含量，实现分配体制的转换。2建立了职工的自助保障机制，增强了职工解决住房问题的能力，调整了职工消费结构，确保了职工住房消费支出，有利于扩大住房消

5、费，增加住房有效需求。3住房公积金制度实行“低存低贷”原则，为缴存职工提供比商业贷款利率低的住房公积金个人住房委托贷款，促进了政策性住房金融体系的建立。例题1：住房公积金属于（ )所有。（2005年估价师试题）a缴存住房公积金的单位b缴存住房公积金的职工c缴存住房公积金的单位及个人d住房公积金管理中心答案：b解析：单位按职工工资的一定比例为职工缴存住房公积金，实质是以住房公积金的形式给职工增加了一部分住房工资，从而达到促进住房分配机制转换的目的。例题2：住房公积金制度实行“( )”原则。a、低存高贷b、高存低贷c低存低贷d高存高贷答案：c解析：目前，低存低贷是住房公积金的原则，为缴存职工提供商

6、业贷款利率低的住房公积金个人住房委托贷款。二，住房公积金管理的基本原则“住房公积金管理委员会决策、住房公积管理中心运作、银行专户存储、财政监督”是住房公积金管理的基本原则，其目的是保障住房公积金规范管理和安全运作，实现住房公积金的保值，增值，维护住房公积金所有人的合法权益住房公积金管理委员会决策是指由直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市、地、州、盟(以下简称设区城市)人民政府，有关部门负责人，有关专家以及工会、职工、单位代表组成的住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的决策机构，通过严格、规范的议事制度，实行民主决策。住房公积金管理中心运作是指每个设区城市依法成立一个住房公积

7、金管理中心，它直属于城市人民政府，是不以营利为目的的独立的事业单位，负责住房公积金的管理运作职责。住房公积金的运作是住房公积金管理的中心环节。住房公积金管理中心是公积金管理委员会各项决策的执行机构，是住房公积金运作管理部门，是运作管理住房公积金的主体。住房公积金管理中心对住房公积金拥有管理权，但没有所有权。银行专户存储是指住房公积金管理中心在住房公积金管理委员会指定的商业银行设立住房公积金专用账户，专项存储住房公积金，并委托受委托银行办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴存、归还等手续财政监督是指住房公积金的运营和管理，必须建立、健全监督机构财政监督是以财政监督为代表的一

8、个完整的监督体系，包括财政、人民银行、审计部门、职工、单位和社会，对住房公积金归集、提取使用情况进行监督此外，国务院和各省(区)建设行政主管部门会同财政、人民银行对住房公积金管理实施行政监督，其目的是保证住房公积金的安全高效运作。例题1：住房公积金管理的基本原则是“住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户、( )。（2003年经纪人试题）a客户监督b政府监督c财政监督d审计监督答案：c 解析：住房公积金管理的基本原则是，“住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户、财政监督”。例题2：( )是住房公积金管理的基本原则。a、住房公积金管理委员会决策b、住房公积金

9、管理中心运作c住房公积金管理委员会运作d银行专户e、财政监督答案：abde解析：住房公积金管理委员会只是决策机构，不具体运作。第二节 住房公积金归集、提取和使用一、住房公积金归集住房公积金归集是指住房公积金管理中心作为住房公积金管理的法定机构，依据住房公积金管理条例和政府授予的职权，将职工个人按照比例缴存的及其所在单位按照规定比例为职工缴存的住房公积金，全部归集于管理中心在受委托银行开立的住房公积金专户内，存入职工个人账户，并集中管理运作的行为。(一)住房公积金归集的主要内容1缴存住房公积金的对象。包括：国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办

10、非企业单位和社会团体及其在职职工都应按月缴存住房公积金。无工作的城镇居民，离退休职工不建立住房公积金。在农村也不建立住房公积金。根据建设部建金管20055号关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见，有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金；城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金。例题：新设立的单位到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记后，自登记之日起( )内持住房公积金中心的审核文件，到受托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。（2003年经纪人试题）a一周b20日 c半个月d一个月答案：b解析：住房公积金归集中，对新设立的单位应当自设立之日起30

11、日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记，并自登记之日起20日内持住房公积金中心的审核文件，到受委托银行为本单位职工办理住房公积金帐户设立手续。2缴存基数。缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，共有6个部分组成：计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资及特殊情况下支付的工资。例题：缴存住房公积金的工资基数包括( )。a计时工资和计件工资b奖金、津贴和补贴c加班加点工资d住房公积金月缴存额e、特殊情况下支付的工资答案：abce解析：住房公积金月缴存额，不是缴存住房公积金的工资基数。3缴存比例。缴存比例是指职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工上一年度月平均工

12、资的比例。目前，我国的住房公积金缴存比例实行动态调整机制，具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不得低于5，原则上不高于12。例题：我国的住房公积金缴存比例实行动态调整机制，具体缴存比例由( )拟订。（2003年经纪人试题）a、本级政府b省、自治区、直辖市人民政府c住房公积金管理委员会d、中国人民银行答案：c解析：目前，我国的住房公积金缴存比例实行动态调整机制，具体缴税比例由住房公积金管理委员会拟订。4住房公积金月缴存额，为职工本人上一年度月平均工资分别乘以职工和单位住房公积金缴存比例后的和，即：住房公积金月缴存额(职工本人上一年

13、度月平均工资x职工住房公积金缴存比例)+(职工本人上一年度月平均工资x单位住房公积金缴存比例)职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次。汇缴基数为上年7月1日至当年6月30日。第32 讲住房公积金制度与政策(三)职工住房公积金的查询和对帐管理中心要为每一位缴存住房公积金的职工发放住房公积金的有效凭证。有效凭证是全面反映职工个人住房公积金账户内住房公积金的增减、变动和结存情况的证明。目前个人住房公积金有效凭证有几种形式：凭条、存折或磁卡等。职工个人可以直接到管理中心或商业银行查询个人住房公积金缴存情况，也可以通过住房公积金磁卡、电话、网络查询系统查询。每年6月30日结息后，管理中心要向

14、职工发送住房公积金对账单，与单位和职工对账，职工对缴存情况有异议的，可以向管理中心和受委托银行申请复议。例题：每年( )为住房公积金结息日。a、6月30日b、7月30日c8月30日d12月30日答案：a 解析：每年6月30日结息后，管理中心要向职工发送住房公积金对账单，与单位和职工对账，职工对缴存情况有异议的，可以向管理中心和受委托银行申请复议。二、住房公积金的提取和使用(一)住房公积金的提取和使用原则1定向使用的原则；2安全运作的原则；3严格时限的效率原则。例题：住房公积金的提取和使用原则包括( )。a、非定向使用的原则b、定向使用的原则c合理使用的原则d严格时限的效率原则e、安全运作的原则

15、答案：bde解析：非定向使用的原则、合理使用的原则都不是住房公积金的提取和使用原则。(二)职工个人住房公积金的提取职工个人住房公积金的提取，是指缴存职工因特定住房消费或丧失缴存条件时，按照规定把个人账户内的住房公积金存储余额取出，从而实现住房公积金的价值，发挥其作用的行为。住房公积金的提取是有限制条件的，这与缴存住房公积金的长期性和互助性直接关联。职工提取住房公积金有两类情况：1职工住房消费提取(1)职工购买、建造、翻建、大修自住住房时的提取；(2)偿还购房贷款本息时的提取；(3)房租超出家庭工资收入规定比例时的提取。房租超出家庭工资收入的比例由当地住房公积金管理委员会确定，目前一般为1015

16、。例题：在下列( )情况下，职工提取住房公积金。a购、建、翻建、大修自住住房b购买商业门市c偿还购房贷款本息时d房租超出家庭工资收入规定比例时e职工丧失缴存条件答案：acde解析：购买商业门市，不能提取住房公积金；住房公积金提取，仅限于住房消费。2职工丧失缴存条件的提取。职工与单位建立劳动关系是缴存住房公积金的前提，当缴存条件丧失时，可以提取其住房公积金，同时注销该职工住房公积金账户。(1)离、退休；(2)完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系；(3)户口迁出所在的市、县或者出境定居；(4)职工死亡或者被宣告死亡的。职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存

17、储余额；无继承人也无受遗赠人的，职工住户公积金账户的存储余额纳入住房公积金的增值收益。另外，根据建设部建金管20055号关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见，职工享受城镇最低生活保障；与单位终止劳动关系未再就业、部分或者全部丧失劳动能力以及遇到其他突发事件，造成家庭生活严重困难的，提供有效证明材料，经管理中心审核，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额。职工提取公积金时由单位审核，管理中心核准，由受委托银行办理支付手续。(三)住房公积金的使用住房公积金的使用包括职工个人对其住房公积金的使用和管理中心对归集的住房公积金的运作两个方面。1职工个人住房公积金的使用是指职工个人在其住房公积金缴存期

18、间，依法使用住房公积金的行为，其行为特点是：(1)职工享有对其住房公积金占有和使用的权力；(2)职工享有对其住房公积金的收益权；(3)职工享有对住房公积金的支配和使用权。职工对住房公积金的使用具体表现在申请个人住房贷款。缴存职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向管理中心申请住房公积贷款。个人住房贷款是住房公积金使用的中心内容和主要形式。建设部建金管20055号关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见规定，职工购买、建造、翻建和大修自住住房需申请个人住房贷款的，受委托银行应当首先提供住房公积金贷款。管理中心或者受委托银行要一次性告知职工需要提交的文件和资料，职工按要求提交文件资料后，应当

19、在15个工作日内办完贷款手续。15日内未办完手续的，经管理中心负责人批准，可以延长5个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人。职工没有还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款。例题：缴存职工在( )自住住房时，可以申请住房公积金贷款。（2002年经纪人试题）a购买b建造c翻建d、大修e装修答案：abcd解析：职工对住房公积金的使用具体表现在申请个人住房贷款。缴存职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向管理中心申请住房公积金贷款。2管理中心住房公积金运作，指管理中心以归集的住房公积金为基础，在保证职工提取的前提下，依法运用住房公积金的行为。管理中心运作住房公积金的基本要求是安全性。因此，住

20、房公积金应用于发放职工个人住房贷款。在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，管理中心也可将住房公积金余额用于购买国债，因为国债是以政府信用为担保的国家债务，是风险最小的投资形式之一，既能保证资金运作的安全性，又具有较好的效益性。管理中心不能向单位或个人提供担保。例题1：( )是住房公积金使用的中心内容和主要形式。a、单位经营贷款b、个人住房贷款c豪华住房建设贷款d商业用房建设贷款e、汽车消费贷款答案：b解析：单位经营贷款、豪华住房建设贷款、商业用房建设贷款、汽车消费贷款都不是住房公积金使用的中心内容和主要形式。例题2：下列资金中，可以用于购买国债的有（)。（2005

21、年估价师试题）a担保公司资金b在建工程抵押贷款c商品房预售资金d住房共用部位共用设施设备专项维修资金e住房公积金答案：ae解析：在建工程抵押贷款、商品房预售资金、住房共用部位共用设施设备专项维修资金属于专项资金，不可以用于购买国债。第三节 住房公积金利率、税收及会计核算住房公积金是用于解决职工自住住房的一种工资形式，具有专项消费的义务性和自我保障的属性，对于社会来讲，又同时具有互助性。住房公积金的这种义务性、保障性和互助性都要通过住房公积金的利率政策和税收政策来体现。一、利率政策我国的住房公积金制度实行低存低贷的利率政策，最大限度支持职工贷款购房。(一)存款利率1存款利率职工当年缴存的住房公积

22、金按结息日挂牌公告的活期存款利率计息；上年结转的按结息日挂牌公告的3个月整存整取存利率计息。职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按年结息，本息逐年结转。每年6月30日为结息日。职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息。例题：职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的( )存款利率计息。a活期 b3个月整存整取c6个月整存整取 d一年整存整取答案：b 解析：职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计息；上年结转的按结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率计息。2贷款利率个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定下一年度利率

23、水平。遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。(二)管理中心沉淀资金的利率住房公积金管理中心在受托银行专户内的沉淀资金，按单位存款相应期限档次利率计息，即住房公积金沉淀资金可以在受托银行专户内存为一年期、半年期和三个月的定期或活期存款。例题：个人住房公积金贷款利率实行( )。a、半年一定b、一年一定c二年一定d三年一定 答案：b 解析：个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定下一年度利率水平。二、税收政策住房公积金是政策性资金，实行免税政策。其收益也并入住房公积金实行封闭管

24、理和使用，免予征收所得税和营业税。(一)关于个人住房公积金的免税职工个人及其单位按照国家和地方政府规定的比例实际缴付的住房公积金，不计入个人当期的工资、薪金收入，免予征收个人所得税，超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税。个人提取住房公积金账户内的存款余额，免予征收个人所得税。个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息所得免征个人所得税。例题：个人按国家规定缴存的住房公积金及其收益免征( )。（2002年经纪人试题）a个人所得税b营业税c增值税d契税答案：a 解析：职工个人及其单位按照国家和地方政府规定的比例实际缴付的住房公积

25、金，不计入个人当期的工资、薪金收入，免予征收个人所得税。(二)关于住房公积金管理中心的免税管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入，免征营业税；管理中心在受委托银行存储、用住房公积金购买国债、在指定的委托银行发放个人住房贷款取得的利息收入，免征企业所得税。例题：下列关于住房公积金税收政策，说法正确的是( )。a、住房公积金是政策性资金，实行免税政策b、住房公积金收益也并入住房公积金，实行封闭管理和使用，不免征收所得税和营业税c住房公积金收益也并入住房公积金实行封闭管理和使用，免征收所得税和营业税d个人提取住房公积金账户内的存储余额，免予征收个人所得税 e、个人住房公积金作为储

26、蓄性专项基金存款，其利息所得免征个人所得税答案：acde解析：住房公积金收益也并入住房公积金实行封闭管理和使用，也是免征收所得税和营业税的。三、住房公积金财务管理管理中心要在建立住房公积金总账与职工明细账的基础上，建立完整的财务管理制度，对住房公积金管理实行全过程的资产管理。管理执行住房公积金财务管理办法。住房公积金财务管理是管理中心组织财务活动、处理财务关系的一项经济管理工作。管理中心的财务活动主要包括资金归集、使用及其产生的收益分配所引起的财务活动。住房公积金财务管理的基本原则是：执行国家有关法律、法规、规章和财政、财务制度；建立健全内部财务制度，做好财务管理基础工作；降低运作风险，保证住

27、房公积金保值增值，确保住房公积金所有者的合法权益不受侵犯；厉行节约，制止奢侈浪费。住房公积金财务管理的主要任务：编制住房公积金和管理中心管理费用年度预决算；建立职工住房公积金明细账，记载职工个人住房公积金的缴存、提取等情况；依法办理住房公积金委托贷款业务，防范风险；严格执行住房公积金管理委员会批准的住房公积金归集、使用计划；核算住房公积金的增值收益；严格执行财政部门批准的管理费用预算，控制管理费用支出，努力降低住房公积金运作成本。例题：下列属于住房公积金财务管理基本原则的是( )。a、仅执行地方有关法律、法规、规章和财政、财务制度b、建立健全内部财务制度，做好财务管理基础工作c降低运作风险，保证住房公积金保值增值d确保住房公积金所有者的合法权益不受侵犯e、厉行节约，制止奢侈浪费答案：bcde解析：住房公积金财务管理，要执行国家的有关法律、法规、规章和财政、财务制度。四、