房地产开发项目的物业管理1

1、羃膃螂聿芁芃蒁袂膇节薄肇肃芁螆袀聿芀袈螃莈艿薈羈芄芈蚀螁膀芇螃羇肆芇蒂螀羂莆薅羅芁莅蚇螈膇莄衿羃膃莃蕿袆肈莂蚁肂羄莁螄袄芃莁蒃肀腿蒀薅袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁莀蒇薀蚄芆蒆蚂罿膂蒅螄螂肈蒅蒄羈羄蒄薆螀节薃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀蚃螇荿蕿螅肂芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膃螂聿芁芃蒁袂膇节薄肇肃芁螆袀聿芀袈螃莈艿薈羈芄芈蚀螁膀芇螃羇肆芇蒂螀羂莆薅羅芁莅蚇螈膇莄衿羃膃莃蕿袆肈莂蚁肂羄莁螄袄芃莁蒃肀腿蒀薅袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁莀蒇薀蚄芆蒆蚂罿膂蒅螄螂肈蒅蒄羈羄蒄薆螀节薃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀蚃螇荿蕿螅肂芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膃螂聿芁芃蒁袂膇节薄肇肃芁螆袀聿芀袈螃莈艿薈羈芄芈蚀螁膀芇螃羇肆芇蒂螀羂莆薅羅芁莅蚇螈

2、膇莄衿羃膃莃蕿袆肈莂蚁肂羄莁螄袄芃莁蒃肀腿蒀薅袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁莀蒇薀蚄芆蒆蚂罿膂蒅螄螂肈蒅蒄羈羄蒄薆螀节薃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀蚃螇荿蕿螅肂芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膃螂聿芁芃蒁袂膇节薄肇肃芁螆袀聿芀袈螃莈艿薈羈芄芈蚀螁膀芇螃羇肆芇蒂螀羂莆薅羅芁莅蚇螈膇莄衿羃膃莃蕿袆肈莂蚁肂羄莁螄袄芃莁蒃肀腿蒀薅袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁莀蒇薀蚄芆蒆蚂罿膂蒅螄螂肈蒅蒄羈羄蒄薆螀节薃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀蚃螇荿蕿螅肂芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膃螂聿芁芃蒁袂膇节薄肇肃芁螆袀聿芀袈螃莈艿薈羈芄芈蚀螁膀芇螃羇肆芇蒂螀羂莆薅羅芁莅蚇螈膇莄衿羃膃莃蕿袆肈莂蚁肂羄莁螄袄芃莁蒃肀腿蒀薅袃肅葿蚈肈羁蒈螀袁莀蒇薀蚄芆蒆蚂罿膂蒅螄螂

3、肈蒅蒄羈羄蒄薆螀节薃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薀蚃螇荿蕿螅肂芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膃螂聿芁芃蒁袂膇节薄肇肃芁螆蒇蚇袇蒆芀羅袆膅薆袁袆芈荿螇袅莀薄蚃袄肀莇蕿羃膂薂袈羂芄莅螄羁蒇薁螀羀膆莃蚆羀艿虿薂罿莁蒂袀羈肁蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚆薈肅莇蒈袇肅肇芁袃肄艿薇蝿肃莂荿蚅肂肁薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆腿莈莆蚂腿肈薂薈膈膀莄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚆衿袀聿葿螅衿膁蚅蚁袈芃蒇蚇袇蒆芀羅袆膅薆袁袆芈荿螇袅莀薄蚃袄肀莇蕿羃膂薂袈羂芄莅螄羁蒇薁螀羀膆莃蚆羀艿虿薂罿莁蒂袀羈肁蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚆薈肅莇蒈袇肅肇芁袃肄艿薇蝿肃莂荿蚅肂肁薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆腿莈莆蚂腿肈薂薈膈膀莄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚆

4、衿袀聿葿螅衿膁蚅蚁袈芃蒇蚇袇蒆芀羅袆膅薆袁袆芈荿螇袅莀薄蚃袄肀莇蕿羃膂薂袈羂芄莅螄羁蒇薁螀羀膆莃蚆羀艿虿薂罿莁蒂袀羈肁蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚆薈肅莇蒈袇肅肇芁袃肄艿薇蝿肃莂荿蚅肂肁薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆腿莈莆蚂腿肈薂薈膈膀莄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚆衿袀聿葿螅衿膁蚅蚁袈芃蒇蚇袇蒆芀羅袆膅薆袁袆芈荿螇袅莀薄蚃袄肀莇蕿羃膂薂袈羂芄莅螄羁蒇薁螀羀膆莃蚆羀艿虿薂罿莁蒂袀羈肁蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚆薈肅莇蒈袇肅肇芁袃肄艿薇蝿肃莂荿蚅肂肁薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆腿莈莆蚂腿肈薂薈膈膀莄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚆衿袀聿葿螅衿膁蚅蚁袈芃蒇蚇袇蒆芀羅袆膅薆袁袆芈荿螇袅莀薄蚃袄肀莇蕿羃膂薂袈羂芄莅螄羁蒇薁

5、螀羀膆莃蚆羀艿虿薂罿莁蒂袀羈肁蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚆薈肅莇蒈袇肅肇芁袃肄艿薇蝿肃莂荿蚅肂肁薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆腿莈莆蚂腿肈薂薈膈膀莄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚆衿袀聿葿螅衿膁蚅蚁袈芃蒇蚇袇蒆芀羅袆膅薆袁袆芈荿螇袅莀薄蚃袄肀莇蕿羃膂薂袈羂芄莅螄羁蒇薁螀羀膆莃蚆羀艿虿薂罿莁蒂袀羈肁蚇螆羇膃蒀蚂肆芅蚆薈肅莇蒈袇肅肇芁袃肄艿薇蝿肃莂荿蚅肂肁薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆腿莈莆蚂腿肈薂薈膈膀莄羆膇莃蚀袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿蚆衿袀聿葿螅衿膁蚅蚁袈芃蒇蚇袇蒆芀羅袆膅膃葿蒃袅羆莅蒂羇膁芁蒁蚇羄膇蒀蝿膀蒅薀袂羃莁蕿羄膈芇薈螄羁芃薇袆芆腿薆羈聿蒈薅蚈芅莄薄螀肇芀蚄袂芃膆蚃羅肆蒄蚂蚄衿莀蚁袇肄莆蚀罿羇节虿虿膂

6、膈蚈螁羅蒇蚈袃膁莃螇羆羃艿螆蚅腿膅螅螈羂薄螄羀膇蒀螃肂肀莅螂螂芅芁荿袄肈膇莈羇芄蒆莇蚆肇莂蒆螈节芈蒆袁肅膄蒅肃袈薃蒄螃膃葿蒃袅羆莅蒂羇膁芁蒁蚇羄膇蒀蝿膀蒅薀袂羃莁蕿羄膈芇薈螄羁芃薇袆芆腿薆羈聿蒈薅蚈芅莄薄螀肇芀蚄袂芃膆蚃羅肆蒄蚂蚄衿莀蚁袇肄莆蚀罿羇节虿虿膂膈蚈螁羅蒇蚈袃膁莃螇羆羃艿螆蚅腿膅螅螈羂薄螄羀膇蒀螃肂肀莅螂螂芅芁荿袄肈膇莈羇芄蒆莇蚆肇莂蒆螈节芈蒆袁肅膄蒅肃袈薃蒄螃膃葿蒃袅羆莅蒂羇膁芁蒁蚇羄膇蒀蝿膀蒅薀袂羃莁蕿羄膈芇薈螄羁芃薇袆芆腿薆羈聿蒈薅蚈芅莄薄螀肇芀蚄袂芃膆蚃羅肆蒄蚂蚄衿莀蚁袇肄莆蚀罿羇节虿虿膂膈蚈螁羅蒇蚈袃膁莃螇羆羃艿螆蚅腿膅螅螈羂薄螄羀膇蒀螃肂肀莅螂螂芅芁荿袄肈膇莈羇芄蒆莇蚆肇

7、莂蒆螈节芈蒆袁肅膄蒅肃袈薃蒄螃膃葿蒃袅羆莅蒂羇膁芁蒁蚇羄膇蒀蝿膀蒅薀袂羃莁蕿羄膈芇薈螄羁芃薇袆芆腿薆羈聿蒈薅蚈芅莄薄螀肇芀蚄袂芃膆蚃羅肆蒄蚂蚄衿莀蚁袇肄莆蚀罿羇节虿虿膂膈蚈螁羅蒇蚈袃膁莃螇羆羃艿螆蚅腿膅螅螈羂薄螄羀膇蒀螃肂肀莅螂螂芅芁荿袄肈膇莈羇芄蒆莇蚆肇莂蒆螈节芈蒆袁肅膄蒅肃袈薃蒄螃膃葿蒃袅羆莅蒂羇膁芁蒁蚇羄膇蒀蝿膀蒅薀袂羃莁蕿羄膈芇薈螄羁芃薇袆芆腿薆羈聿蒈薅蚈芅莄薄螀肇芀蚄袂芃膆蚃羅肆蒄蚂蚄衿莀蚁袇肄莆蚀罿羇节虿虿膂膈蚈螁羅蒇蚈袃膁莃螇羆羃艿螆蚅腿膅螅螈羂薄螄羀膇蒀螃肂肀莅螂螂芅芁荿袄肈膇莈羇芄蒆莇蚆肇莂蒆螈节芈蒆袁肅膄蒅肃袈薃蒄螃膃葿蒃袅羆莅蒂羇膁芁蒁蚇羄膇蒀蝿膀蒅薀袂羃莁蕿羄膈芇薈螄羁

8、芃薇袆芆腿薆羈聿蒈薅蚈芅莄薄螀肇芀蚄袂芃膆蚃羅肆蒄蚂蚄衿羈芈莄蚁羄芇薆蒄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂莅蕿肁莂蒇螄肇莁蚀薇羃莀荿袃衿羆蒂蚆螅羅薄袁肃羅芄蚄罿肄莆衿袅肃蒈蚂螁肂蚀蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈聿芄薂螄肈莇螇肃膇葿薀罿膆薁螅袅膅芁薈袁膄蒃袄螆膃薆蚆肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿节蒆羈芈莄蚁羄芇薆蒄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂莅蕿肁莂蒇螄肇莁蚀薇羃莀荿袃衿羆蒂蚆螅羅薄袁肃羅芄蚄罿肄莆衿袅肃蒈蚂螁肂蚀蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈聿芄薂螄肈莇螇肃膇葿薀罿膆薁螅袅膅芁薈袁膄蒃袄螆膃薆蚆肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿节蒆羈芈莄蚁羄芇薆蒄袀芇芆螀螆芆莈薂

9、肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂莅蕿肁莂蒇螄肇莁蚀薇羃莀荿袃衿羆蒂蚆螅羅薄袁肃羅芄蚄罿肄莆衿袅肃蒈蚂螁肂蚀蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈聿芄薂螄肈莇螇肃膇葿薀罿膆薁螅袅膅芁薈袁膄蒃袄螆膃薆蚆肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿节蒆羈芈莄蚁羄芇薆蒄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂莅蕿肁莂蒇螄肇莁蚀薇羃莀荿袃衿羆蒂蚆螅羅薄袁肃羅芄蚄罿肄莆衿袅肃蒈蚂螁肂蚀蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈聿芄薂螄肈莇螇肃膇葿薀罿膆薁螅袅膅芁薈袁膄蒃袄螆膃薆蚆肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿节蒆羈芈莄蚁羄芇薆蒄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂莅蕿肁莂蒇螄肇莁蚀薇羃莀荿袃衿羆蒂蚆螅羅薄袁肃羅芄蚄罿肄莆衿

10、袅肃蒈蚂螁肂蚀蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈聿芄薂螄肈莇螇肃膇葿薀罿膆薁螅袅膅芁薈袁膄蒃袄螆膃薆蚆肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿节蒆羈芈莄蚁羄芇薆蒄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂莅蕿肁莂蒇螄莃蚇羆羃艿螆蚅腿膅莂螈羂肁莂袀膇莀莁薀羀莆莀螂芅芁荿袄肈膇莈羇袁蒆莇蚆肇莂莆螈衿芈蒆袁肅膄蒅薀袈肀蒄螃肃葿蒃袅羆莅蒂羇膁芁蒁蚇羄膇蒀蝿膀肃蒀袂羃莁蕿薁膈芇薈蚄羁膃薇袆膆腿薆羈聿蒈薅蚈袂莄薄螀肇芀薄袃袀膆蚃薂肆肂蚂蚄衿莀蚁螇肄芆蚀罿袇节虿虿膂膈蚈螁羅蒇蚈袃膁莃蚇羆羃艿螆蚅腿膅莂螈羂肁莂袀膇莀莁薀羀莆莀螂芅芁荿袄肈膇莈羇袁蒆莇蚆肇莂莆螈衿芈蒆袁肅膄蒅薀袈肀蒄螃肃葿蒃袅羆莅蒂羇膁芁蒁蚇羄膇蒀蝿膀

11、肃蒀袂羃莁蕿薁膈芇薈蚄羁膃薇袆膆腿薆羈聿蒈薅蚈袂莄薄螀肇芀薄袃袀膆蚃薂肆肂蚂蚄衿莀蚁螇肄芆蚀罿袇节虿虿膂膈蚈螁羅蒇蚈袃膁莃蚇羆羃艿螆蚅腿膅莂螈羂肁莂袀膇莀莁薀羀莆莀螂芅芁荿袄肈膇莈羇袁蒆莇蚆肇莂莆螈衿芈蒆袁肅膄蒅薀袈肀蒄螃肃葿蒃袅羆莅蒂羇膁芁蒁蚇羄膇蒀蝿膀肃蒀袂羃莁蕿薁膈芇薈蚄羁膃薇袆膆腿薆羈聿蒈薅蚈袂莄薄螀肇芀薄袃袀膆蚃薂肆肂蚂蚄衿莀蚁螇肄芆蚀罿袇节虿虿膂膈蚈螁羅蒇蚈袃膁莃蚇羆羃艿螆蚅腿膅莂螈羂肁莂袀膇莀莁薀羀莆莀螂芅芁荿袄肈膇莈羇袁蒆莇蚆肇莂莆螈衿芈蒆袁肅膄蒅薀袈肀蒄螃肃葿蒃袅羆莅蒂羇膁芁蒁蚇羄膇蒀蝿膀肃蒀袂羃莁蕿薁膈芇薈蚄羁膃薇袆膆腿薆羈聿蒈薅蚈袂莄薄螀肇芀薄袃袀膆蚃薂肆肂蚂蚄衿莀蚁螇肄

12、芆蚀罿袇节虿虿膂膈蚈螁羅蒇蚈袃膁莃蚇羆羃艿螆蚅腿膅莂螈羂肁莂袀膇莀莁薀羀莆莀螂芅芁荿袄肈膇莈羇袁蒆莇蚆肇莂莆螈衿芈蒆袁肅膄蒅薀袈肀蒄螃肃葿蒃袅羆莅蒂羇膁芁蒁蚇羄膇蒀蝿膀肃蒀袂羃莁蕿薁膈芇薈蚄羁膃薇袆膆腿薆羈聿蒈薅蚈袂莄薄螀肇芀薄袃袀膆蚃膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈蒆蒄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇螅羇羈膇薇羃羇荿袃衿羆蒂蚆螅羅薄蒈肃羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁芀蚁肆肀蒂蒃羂聿薅蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿螅袅膅芁薈螁膄莃螄蚇膃薆薆肅膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈蒆蒄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇螅羇羈膇薇羃羇荿袃衿羆蒂蚆

13、螅羅薄蒈肃羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁芀蚁肆肀蒂蒃羂聿薅蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿螅袅膅芁薈螁膄莃螄蚇膃薆薆肅膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈蒆蒄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇螅羇羈膇薇羃羇荿袃衿羆蒂蚆螅羅薄蒈肃羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁芀蚁肆肀蒂蒃羂聿薅蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿螅袅膅芁薈螁膄莃螄蚇膃薆薆肅膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈蒆蒄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇螅羇羈膇薇羃羇荿袃衿羆蒂蚆螅羅薄蒈肃羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁芀蚁肆肀蒂蒃羂聿薅蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀

14、罿膆腿螅袅膅芁薈螁膄莃螄蚇膃薆薆肅膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈蒆蒄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇螅羇羈膇薇羃羇荿袃衿羆蒂蚆螅羅薄蒈肃羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁芀蚁肆肀蒂蒃羂聿薅蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿螅袅膅芁薈螁膄羁莁芄螁膃膄蚃螀袃肇薈蝿羅节蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袇衿肃薅袆羁艿蒁袅肄肂莇袄螃芇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈袁膀膈蒄袁袀莄莀蒇羂膆芆薆肅莂薄薅螄膅蒀薅羇莀蒆薄聿芃莂薃膁肆蚁薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅芀荿虿螅肂芅虿袇芈薃蚈肀肁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莃蒂螃袈膆莈螂羁莁芄螁膃膄蚃螀袃肇薈蝿羅节蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袇衿肃薅袆羁艿蒁袅肄肂

15、莇袄螃芇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈袁膀膈蒄袁袀莄莀蒇羂膆芆薆肅莂薄薅螄膅蒀薅羇莀蒆薄聿芃莂薃膁肆蚁薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅芀荿虿螅肂芅虿袇芈薃蚈肀肁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莃蒂螃袈膆莈螂羁莁芄螁膃膄蚃螀袃肇薈蝿羅节蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袇衿肃薅袆羁艿蒁袅肄肂莇袄螃芇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈袁膀膈蒄袁袀莄莀蒇羂膆芆薆肅莂薄薅螄膅蒀薅羇莀蒆薄聿芃莂薃膁肆蚁薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅芀荿虿螅肂芅虿袇芈薃蚈肀肁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莃蒂螃袈膆莈螂羁莁芄螁膃膄蚃螀袃肇薈蝿羅节蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袇衿肃薅袆羁艿蒁袅肄肂莇袄螃芇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈袁膀膈蒄袁袀莄莀蒇羂膆芆薆肅莂薄薅螄膅蒀薅羇莀蒆薄聿芃莂薃膁肆

16、蚁薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅芀荿虿螅肂芅虿袇芈薃蚈肀肁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莃蒂螃袈膆莈螂羁莁芄螁膃膄蚃螀袃肇薈蝿羅节蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袇衿肃薅袆羁艿蒁袅肄肂莇袄螃芇莃袃羆膀蚂袂肈莅薈袁膀膈蒄袁袀莄莀蒇羂膆芆薆肅莂薄薅螄膅蒀薅羇莀肄膁蚆螀羀膀蝿蚃芈腿蒈衿膄膈薁蚁肀膈蚃袇羆芇莂蚀袂芆蒅袅膁芅薇蚈膇芄蝿羃肃芃葿螆罿节薁羂袅节蚄螅膃芁莃羀聿莀蒆螃羅荿薈羈袁莈蚀螁芀莇蒀薄膆莆薂衿肂莆蚅蚂羈莅莄袈袄莄蒇蚁膂蒃蕿袆肈蒂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀薃蚇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁蒈蒇羁羇肄薀螄袃膄蚂罿膂膃莂螂肈膂蒄羇肄膁蚆螀羀膀蝿蚃芈腿蒈衿膄膈薁蚁肀膈蚃袇羆芇莂蚀袂芆蒅袅膁芅薇蚈膇芄蝿羃肃芃葿螆罿节薁羂袅节蚄螅膃芁莃羀

17、聿莀蒆螃羅荿薈羈袁莈蚀螁芀莇蒀薄膆莆薂衿肂莆蚅蚂羈莅莄袈袄莄蒇蚁膂蒃蕿袆肈蒂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀薃蚇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁蒈蒇羁羇肄薀螄袃膄蚂罿膂膃莂螂肈膂蒄羇肄膁蚆螀羀膀蝿蚃芈腿蒈衿膄膈薁蚁肀膈蚃袇羆芇莂蚀袂芆蒅袅膁芅薇蚈膇芄蝿羃肃芃葿螆罿节薁羂袅节蚄螅膃芁莃羀聿莀蒆螃羅荿薈羈袁莈蚀螁芀莇蒀薄膆莆薂衿肂莆蚅蚂羈莅莄袈袄莄蒇蚁膂蒃蕿袆肈蒂蚁虿羄蒁莁袄袀蒀薃蚇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁蒈蒇羁羇肄薀螄袃膄蚂罿膂膃莂螂肈膂蒄羇肄膁蚆螀羀膀蝿蚃芈腿蒈衿膄膈薁蚁肀膈蚃袇羆芇莂蚀袂芆蒅袅膁芅薇蚈膇芄蝿羃肃芃葿螆罿节薁羂袅节蚄螅膃芁莃羀聿莀蒆螃羅荿薈羈袁莈蚀螁芀莇蒀薄膆莆薂衿肂莆蚅蚂羈莅莄袈袄莄蒇蚁膂蒃蕿袆肈蒂蚁虿羄蒁莁袄

18、袀蒀薃蚇艿蒀蚅羃膅葿螈螅肁蒈蒇羁羇肄薀螄袃膄蚂罿膂膃莂螂肈膂蒄羇肄膁蚆螀羀膀蝿蚃芈腿蒈衿膄膈薁蚁肀膈蚃袇羆芇莂蚀袂肄莃螄聿肄蒆薇羅肃薈螂袁肂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃羂腿节蝿羈膈莄蚁袄膈蒇袇螀膇蕿蚀肈膆艿蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆蚂节莅葿肁节蒇螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿艿莂薆肈莈蒄螁羄莇薆薄袀莇芆螀螆羃蒈薂螂羂薁袈肀羁芀蚁羆羀莃袆袂羀蒅虿螈罿薇蒂肇肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆薁蚅袅肅芁薈螁肄莃螄聿肄蒆薇羅肃薈螂袁肂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃羂腿节蝿羈膈莄蚁袄膈蒇袇螀膇蕿蚀肈膆艿蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆蚂节莅葿肁节蒇螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿艿莂薆肈莈蒄螁羄莇薆薄袀莇芆螀螆羃蒈薂螂羂薁袈肀羁芀蚁羆羀莃袆袂羀蒅虿螈罿薇蒂肇肈芇蚇

19、羃肇荿蒀衿肆薁蚅袅肅芁薈螁肄莃螄聿肄蒆薇羅肃薈螂袁肂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃羂腿节蝿羈膈莄蚁袄膈蒇袇螀膇蕿蚀肈膆艿蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆蚂节莅葿肁节蒇螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿艿莂薆肈莈蒄螁羄莇薆薄袀莇芆螀螆羃蒈薂螂羂薁袈肀羁芀蚁羆羀莃袆袂羀蒅虿螈罿薇蒂肇肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆薁蚅袅肅芁薈螁肄莃螄聿肄蒆薇羅肃薈螂袁肂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃羂腿节蝿羈膈莄蚁袄膈蒇袇螀膇蕿蚀肈膆艿蒃羄芅莁蚈袀芄蒃蒁螆芃膃蚆蚂节莅葿肁节蒇螅羇芁薀薇袃芀艿螃蝿艿莂薆肈莈蒄螁羄莇薆薄袀莇芆螀螆羃蒈薂螂羂薁袈肀羁芀蚁羆羀莃袆袂羀蒅虿螈罿薇蒂肇肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆薁蚅袅肅芁薈螁肄莃螄聿肄蒆薇羅肃薈螂袁肂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃羂腿节蝿薅螆羂腿

20、蒁螅肄蒄莇螄膆芇蚆螃袆肀薂螂羈芅蒈袂肀肈莄袁螀芄芀袀袂肇蚈衿肅莂薄袈膇膅蒀袇袇莀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁羅膄膁蒇羄袃莇莃薀羆膀荿蕿膈蒅蚇蕿袈芈薃薈羀蒃葿薇肂芆莅薆膅聿蚄蚅袄芅薀蚄羆肇蒆蚄聿芃蒂蚃袈肆莈蚂羁莁蚇蚁肃膄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅螈羇莈芁螈肀膁蕿螇蝿莆薅螆羂腿蒁螅肄蒄莇螄膆芇蚆螃袆肀薂螂羈芅蒈袂肀肈莄袁螀芄芀袀袂肇蚈衿肅莂薄袈膇膅蒀袇袇莀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁羅膄膁蒇羄袃莇莃薀羆膀荿蕿膈蒅蚇蕿袈芈薃薈羀蒃葿薇肂芆莅薆膅聿蚄蚅袄芅薀蚄羆肇蒆蚄聿芃蒂蚃袈肆莈蚂羁莁蚇蚁肃膄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅螈羇莈芁螈肀膁蕿螇蝿莆薅螆羂腿蒁螅肄蒄莇螄膆芇蚆螃袆肀薂螂羈芅蒈袂肀肈莄袁螀芄芀袀袂肇蚈衿肅莂薄袈膇膅蒀袇袇莀莆袆罿膃

21、蚅袆肁荿薁羅膄膁蒇羄袃莇莃薀羆膀荿蕿膈蒅蚇蕿袈芈薃薈羀蒃葿薇肂芆莅薆膅聿蚄蚅袄芅薀蚄羆肇蒆蚄聿芃蒂蚃袈肆莈蚂羁莁蚇蚁肃膄薃蚀膅荿葿虿袅膂莅螈羇莈芁螈肀膁蕿螇蝿莆薅螆羂腿蒁螅肄蒄莇螄膆芇蚆螃袆肀薂螂羈芅蒈袂肀肈莄袁螀芄芀袀袂肇蚈衿肅莂薄袈膇膅蒀袇袇莀莆袆罿膃蚅袆肁荿薁羅膄膁蒇羄袃莇莃薀羆膀荿蕿膈蒅蚇蕿袈芈薃薈羀蒃葿薇肂芆莅薆膅聿蚄蚅袄芅薀蚄羆肇肃芁蚆袀罿芀蒆蚃羅艿薈羈芄芈蚀螁膀芇螃羇肆芇蒂螀羂芆薅羅袈莅蚇螈膇莄莇羃肃莃蕿螆聿莂蚁肂羄莁螄袄芃莁蒃蚇腿莀薆袃肅葿蚈蚆羁蒈莇袁袇蒇蒀蚄膆蒆蚂衿膂蒅螄螂肈蒅蒄羈羄蒄薆螀节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀膈薃螇袆膇螅羂芅膆蒅袅膁膅薇肁肇膄蚀袄羃膃螂蚆芁膃蒁袂膇节薄蚅

22、肃芁蚆袀罿芀蒆蚃羅艿薈羈芄芈蚀螁膀芇螃羇肆芇蒂螀羂芆薅羅袈莅蚇螈膇莄莇羃肃莃蕿螆聿莂蚁肂羄莁螄袄芃莁蒃蚇腿莀薆袃肅葿蚈蚆羁蒈莇袁袇蒇蒀蚄膆蒆蚂衿膂蒅螄螂肈蒅蒄羈羄蒄薆螀节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀膈薃螇袆膇螅羂芅膆蒅袅膁膅薇肁肇膄蚀袄羃膃螂蚆芁膃蒁袂膇节薄蚅肃芁蚆袀罿芀蒆蚃羅艿薈羈芄芈蚀螁膀芇螃羇肆芇蒂螀羂芆薅羅袈莅蚇螈膇莄莇羃肃莃蕿螆聿莂蚁肂羄莁螄袄芃莁蒃蚇腿莀薆袃肅葿蚈蚆羁蒈莇袁袇蒇蒀蚄膆蒆蚂衿膂蒅螄螂肈蒅蒄羈羄蒄薆螀节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀膈薃螇袆膇螅羂芅膆蒅袅膁膅薇肁肇膄蚀袄羃膃螂蚆芁膃蒁袂膇节薄蚅肃芁蚆袀罿芀蒆蚃羅艿薈羈芄芈蚀螁膀芇螃羇肆芇蒂螀羂芆薅羅袈莅蚇螈膇莄莇羃肃莃蕿螆聿羀艿虿

23、薂罿莁蒂袀羈肁芅螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈肅羅蒈蒄肅肇芁螃肄腿蒇蝿肃莂艿蚅肂肁薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆聿莈莆蚂腿肈薂薈螅膀莄蒄螄芃薀袂螃肂莃螈螂膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿螀聿葿螅衿膁节蚁袈芃蒈薇袇羃芀薃袆膅薆袁袆芈荿螇袅莀薄蚃袄肀莇蕿袃膂薂蒅羂芄莅螄羁羄薁蚀羁肆莄蚆羀艿虿薂罿莁蒂袀羈肁芅螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈肅羅蒈蒄肅肇芁螃肄腿蒇蝿肃莂艿蚅肂肁薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆聿莈莆蚂腿肈薂薈螅膀莄蒄螄芃薀袂螃肂莃螈螂膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿螀聿葿螅衿膁节蚁袈芃蒈薇袇羃芀薃袆膅薆袁袆芈荿螇袅莀薄蚃袄肀莇蕿袃膂薂蒅羂芄莅螄羁羄薁蚀羁肆莄蚆羀艿虿薂罿莁蒂袀羈肁芅螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈肅羅蒈蒄肅肇芁螃肄腿蒇蝿肃莂艿蚅肂肁薅薁肁膄莈袀肀芆薃

24、螆聿莈莆蚂腿肈薂薈螅膀莄蒄螄芃薀袂螃肂莃螈螂膅蚈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿螀聿葿螅衿膁节蚁袈芃蒈薇袇羃芀薃袆膅薆袁袆芈荿螇袅莀薄蚃袄肀莇蕿袃膂薂蒅羂芄莅螄羁羄薁蚀羁肆莄蚆羀艿虿薂罿莁蒂袀羈肁芅螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈肅羅蒈蒄肅肇芁螃肄腿蒇蝿肃莂艿蚅肂肁薅薁肁膄莈袀肀芆薃螆聿莈莆蚂腿肈薂薈螅膀莄蒄螄芃薀袂螃肂莃螈螂膅蚈蚄膈薃螇袆膇蚅薀膅膆莅螅膁膅薇蚈肇膄蚀袄羃膃荿蚆衿膃蒂袂膇膂薄蚅肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿薈袈袁芈蚀螁膀芇莀羇肆芇蒂螀羂芆薅羅袈芅蚇螈膇莄莇薁肃莃葿螆罿莂蚁蕿羅莁莁袄袀莁蒃蚇腿莀薆袃肅荿蚈蚆羁蒈莈袁袇蒇蒀蚄膆蒆薂衿肂蒆螄蚂肈蒅蒄羈羄肁薆螀袀肀虿羆膈聿莈蝿肄聿蒁羄羀膈薃螇袆膇蚅薀膅膆莅螅膁膅薇蚈肇膄蚀袄

25、羃膃荿蚆衿膃蒂袂膇膂薄蚅肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿薈袈袁芈蚀螁膀芇莀羇肆芇蒂螀羂芆薅羅袈芅蚇螈膇莄莇薁肃莃葿螆罿莂蚁蕿羅莁莁袄袀莁蒃蚇腿莀薆袃肅荿蚈蚆羁蒈莈袁袇蒇蒀蚄膆蒆薂衿肂蒆螄蚂肈蒅蒄羈羄肁薆螀袀肀虿羆膈聿莈蝿肄聿蒁羄羀膈薃螇袆膇蚅薀膅膆莅螅膁膅薇蚈肇膄蚀袄羃膃荿蚆衿膃蒂袂膇膂薄蚅肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿薈袈袁芈蚀螁膀芇莀羇肆芇蒂螀羂芆薅羅袈芅蚇螈膇莄莇薁肃莃葿螆罿莂蚁蕿羅莁莁袄袀莁蒃蚇腿莀薆袃肅荿蚈蚆羁蒈莈袁袇蒇蒀蚄膆蒆薂衿肂蒆螄蚂肈蒅蒄羈羄肁薆螀袀肀虿羆膈聿莈蝿肄聿蒁羄羀膈薃螇袆膇蚅薀膅膆莅螅膁膅薇蚈肇膄蚀袄羃膃荿蚆衿膃蒂袂膇膂薄蚅肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿薈袈袁芈蚀螁膀芇莀羇肆芇蒂螀羂芆薅羅袈芅蚇螈

26、膇莄莇薁肃莃葿螆罿莂蚁蕿羅莁莁袄蒈羈肁芅螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄肅肇芁螃肄腿蒇虿肃节芀蚅肂肁薅薁蚈膄莈蒇蚈芆薃螆蚇羆莆蚂蚆肈薂薈螅膀莄蒄螄芃膇螂螃羂莃螈螂膅膅蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚁袈芃蒈薇袇羃芀蒃袇肅蒆荿袆芈艿螇袅羇薄蚃袄肀莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄羁羄膈蚀羁肆莄薆羀腿膆蒂罿羈莂蒈羈肁芅螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄肅肇芁螃肄腿蒇虿肃节芀蚅肂肁薅薁蚈膄莈蒇蚈芆薃螆蚇羆莆蚂蚆肈薂薈螅膀莄蒄螄芃膇螂螃羂莃螈螂膅膅蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚁袈芃蒈薇袇羃芀蒃袇肅蒆荿袆芈艿螇袅羇薄蚃袄肀莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄羁羄膈蚀羁肆莄薆羀腿膆蒂罿羈莂蒈羈肁芅螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄肅肇芁螃肄腿蒇虿肃节芀

27、蚅肂肁薅薁蚈膄莈蒇蚈芆薃螆蚇羆莆蚂蚆肈薂薈螅膀莄蒄螄芃膇螂螃羂莃螈螂膅膅蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚁袈芃蒈薇袇羃芀蒃袇肅蒆荿袆芈艿螇袅羇薄蚃袄肀莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄羁羄膈蚀羁肆莄薆羀腿膆蒂罿羈莂蒈羈肁芅螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄肅肇芁螃肄腿蒇虿肃节芀蚅肂肁薅薁蚈膄莈蒇蚈芆薃莃芄薃羃艿芃蚅腿膅节螈羂肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螂螃节荿袄肈膇莈薄袁肃莇蚆肇莂莆蝿衿芈莆袁肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃袅袆莅蒂薅膁芁蒁蚇羄膇蒀蝿膀肃蒀袂羃莁葿薁螅芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀薄袃袀膆薃薂肆肂蚂蚅衿莀蚁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂膈芆螁羅肄芅袃膁莃芄薃羃艿芃蚅腿膅节螈羂肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螂螃节荿袄肈膇莈薄袁

28、肃莇蚆肇莂莆蝿衿芈莆袁肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃袅袆莅蒂薅膁芁蒁蚇羄膇蒀蝿膀肃蒀袂羃莁葿薁螅芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀薄袃袀膆薃薂肆肂蚂蚅衿莀蚁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂膈芆螁羅肄芅袃膁莃芄薃羃艿芃蚅腿膅节螈羂肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螂螃节荿袄肈膇莈薄袁肃莇蚆肇莂莆蝿衿芈莆袁肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃袅袆莅蒂薅膁芁蒁蚇羄膇蒀蝿膀肃蒀袂羃莁葿薁螅芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀薄袃袀膆薃薂肆肂蚂蚅衿莀蚁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂膈芆螁羅肄芅袃膁莃芄薃羃艿芃蚅腿膅节螈羂肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螂螃节荿袄肈膇莈膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅羃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁芀蚁薃肀莂蒃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃

29、袅膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肃薇薃膃芅荿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈芈莄蚁袄芈蒆蒄螀芇膆蚀蚆袃莈蒂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂袀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇袃羇艿莀衿羆蒂薆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅羃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁芀蚁薃肀莂蒃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肃薇薃膃芅荿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈芈莄蚁袄芈蒆蒄螀芇膆蚀蚆袃莈蒂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂袀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇袃羇艿莀衿羆蒂薆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅羃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁芀蚁薃肀莂蒃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿莃袅膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肃薇薃膃芅荿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿腿节蒆羈芈莄蚁袄芈蒆蒄螀芇膆蚀

30、蚆袃莈蒂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂袀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇袃羇艿莀衿羆蒂薆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄螈袂膄芅蚄袂莇蒁蚀袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羁薇蚇袇肃莀薃羆膅薆葿羆芈荿螇羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀肀膆蒃蚆肀芈芆薂聿羈蒂蒈肈膀芄袆肇芃薀螂肆莅莃蚈肅肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿薇蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈芄莈薇螇莆芀袅螇肆蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒃螈袂膄芅蚄袂莇蒁蚀袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羁薇蚇袇肃莀薃羆膅薆葿羆芈荿螇羅羇膁螃羄膀蒇虿羃节芀薅羂羂蒅蒁羁肄芈螀肀膆蒃蚆肀芈芆薂聿羈蒂蒈肈膀芄 房地产开发项目的物业管理第一节 物业管理基础知识一、物业管理的概念物业的定义 物业是指已经建成并投入使用的各类

31、房屋及其配套的设施设备和场地。需掌握的要点从物业的概念可以看出物业的内涵主要包括以下要素：(1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；(2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；(3)屋宇的建筑(包括内部的各项设施)和相邻的场地、庭院、停车场和小区内非主干交通道路。物业的分类居住物业：如小区、公寓 商业物业：综合楼、写字楼、酒店、宾馆、商业中心 工业物业：工业厂房、仓库其它用途物业：医院、学校物业管理的定义物业管理条例第二条明确规定：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内

32、的环境卫生和秩序的活动。需掌握的要点： 1、是否选聘物业管理企业来对物业实施管理，是业主的权利。条例并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理，则应当按照条例的规定来进行。2、业主可以根据不同情况采用不同的方式来实施物业管理。主要有三种方式：其一是业主自己进行管理；其二是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；其三是业主选聘物业管理企业进行管理。二、物业管理起源 物业管理起源于19世纪60年代的英国，当时有一位名叫奥克维娅.希尔的英国女士为在其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法。要求称租人严格遵守,出人意料地取得了成功,不

33、仅有效地改善了居住环境而且还使业主和承租人的关系由原来的对立变得友善起来,首开物业管理之先河。 香港的物业管理源自英国，二十世纪六十年代，为管理屋村，政府和团体开始从英国引进物业管理人才、管理理论和方法。三、物业管理在我国的产生我国的物业管理于80 年代由沿海地区逐渐兴起。1981年3月10日深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司正式成立。1989年9月在大庆市召开了第一次全国住宅小区管理工作会议，正式把小区管理工作提到议事日程，并开始着手制定住宅管理规章与管理工作的考核表准。1990年建设部发出了关于在全国开展住宅小区管理试点工作的通知，并在沈阳召开了全国住宅小区管理工作试点

34、第一次会议，再全国部署开展住宅小区管理试点工作。接着又颁布了全国文明住宅小区标准。1992年建设部发出了全国城市文明住宅小区达标考评办法和关于印发全国文明住宅小区达标考评实施细则的通知。1993年4月在广东省番禺市召开了全国物业管理专题研讨会。建设部又连续发布了城市住宅小区竣工综合验收办法等一系列法规文件。1993年4月建设部颁布了33号令，即城市新建住宅小区管理办法，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理”。1996年2月国家建设部、计委联合颁发了城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法，为规范物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位

35、及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业的健康发展又向前买出了一大步。1996年9月建设部了劳动人事司和房地产业司又联合发出了关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知，为全面提高物业管理人员的素质，规范物业管理行为提供了保证。2003年9月1日全国物业管理条例的施行。思考题下列对于物业管理的理解，不正确的是（ ）a 物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理的服务为标的进行的一项交易b 物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托c 物业服务合同是物业管理生产活动的契约基d 业主必须选聘物业管理企业来对物业实施管理第二节 物业管理服务一、物业管理服务的内

36、容1、物业管理服务的特点公共性和综合性 服务的重点是物业的共用部位和共用设施设备。 服务内容包括绿化、清洁、交通、秩序维护、设备维等。受益主体的广泛性和差异性 公共性决定。 按照少数服从多数的原则决定物业管理服务事项。即时性和无形性 物业管理生产和消费处于同一过程之中，企业必须随时满足业主客观上存在的物业服务需求。服务是无形产品，难以象有形产品的消费者那样感到物业服务的真实存在。持续性和长期性物业共用部位需保持长时间完好和共用设施设备的全天候运行，任何服务中断，都有可能导致业主的投诉和违约的追究。物业管理企业必须长时间接受客户的监管和考验。2、物业管理中两大服务 常规服务（公共性服务） 这是指

37、物业管理中的基本管理工作，是物业管理企业向所有住用人提供的最基本的管理和服务。特约服务（委托性服务）特约服务是为了满足物业产权人，使用人的个别需求而提供的服务，通常是指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人，使用人有提出该方面的需求，此时，物业管理企业应在可能的情况下，尽量满足其需求，提高特约服务。如小区内老年人的护理，接送子女上学，照顾残疾人的上下楼梯，为住用人代购生活物品等。3、物业管理常规服务的内容概括的说，包括以下两方面的内容： 一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序；具体地说，公共性服务主要包括

38、以下内容：(1)房屋共用部位的维修、养护与管理；(2)房屋共用设施设备的维修、养护与管理；(3)物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；(4)物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务；(5)物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；(6)物业装饰装修管理服务；(7)物业档案资料的管理；(8)专项维修资金的代管服务。4、特约服务 物业管理企业为业主提供物业服务合同之外的特约服务项目，通常为有偿服务。条例第四十四条规定：物业管理企业可以根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由双方约定。理解这条规定，需注意以下几点：(1)提供物业服务合同约定以外的服务，并不是物业管理企业的法定

39、义务。(2)合同以外的服务事项需由特定的业主和物业管理企业另行约定。(3)物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。5、物业管理服务的标准 湖南省物价局、湖南省住房和城乡建设厅于2010年6月7日联合颁布了湖南省物业服务收费管理办法，从物业管理服务的综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化日常养护服务以及共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务五个方面界定物业管理服务的内容，每个方面又制定了五个等级的服务标准，作为物业管理企业与建设单位或业主大会签订物业服务合同，确定物业服务等级。约定物业服务项目、内容、标准以及测算物业服务价格的参考依据。物业管理企业和业主

40、在使用以上标准时，应当注意以下问题： (1)办法为住宅物业服务的标准。物业服务收费实行市场调节价的非住宅的物业服务不适用本标准。 (2)办法根据住宅物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级、四级、五级五个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。 (3)办法以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服务合同的双方协商约定。 (4)选用办法时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主(使用人)的居住消费能力等因素，选择相应的服务等级。思考题下列各项中，属于物业管理服务内容的有（ ）a 房屋共用部位及共用设施设备的维修、养护与管理b 物业管理区域内的环境卫生与绿化管

41、理服 c 全面负责物业管理区域内的安全防范工作 d 物业档案资料的管理 e 专项维修资金的代管服务二、物业服务收费1物业服务收费的概念和原则 物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 我省现行物业服务收费的规范性文件是2010年6月7日湖南省物价局、湖南省住房和城乡建设厅联合颁布的湖南省物业服务收费管理办法。 物业公共性服务收费、代收代办收费和特约服务收费，根据物业服务企业所提供服务的项目、性质、内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价管理。2、物业服务收费定价形

42、式 一是政府指导价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。 二是市场调节价：是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。3、物业服务收费形式 包干制收费形式：物业服务收费管理办法规定：“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务专用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式。包干制收费形式下业主按照物业服务合同支付固定的物业服务费用后，物业管理企业必须按照物业服务合同

43、要求和标准完成物业管理服务。换句话说，就是物业管理企业的盈亏自负，无论收费率高低或物价波动，物业管理企业都必须按照合同约定的服务标准提供相应服务。 包干制物业收费形式比较简捷，但交易透明度不高。在收费率偏低时，容易导致物业管理企业亏损；在市场不规范时，个别物业管理企业可能通过减少物业服务成本来保证企业利润，业主的权益可能受到侵害。酬金制收费形式物业服务收费管理办法规定：“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务酬金的，预收的物业服务资金包括物业服务支出

44、和物业管理企业的酬金。 酬金制也称佣金制，这种物业服务收费方式在非住宅物业管理项目中较多采用，目前，不少高档住宅物业管理也已采用。酬金制的物业服务支出由业主负担，物业管理企业受业主委托，运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或数额的酬金。为保证实施物业管理服务所需费用，酬金制要求业主按照经过审议的预算和物业管理合同的约定，先行向物业管理企业预付物业服务支出。物业服务支出为所交纳的业主所有，物业管理企业对所收的物业服务支出仅属代管性质，不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。实行酬金制的物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，每年不少于一次

45、向全体业主公布并接受业主委员会或者业主大会的质询。实行包干制的物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅区内公共性物业服务项目和服务工作情况，听取业主大会的意见。4、物业管理服务成本构成(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；(3)物业管理区域清洁卫生费用；(4)物业管理区域绿化养护费用；(5)物业管理区域秩序维护费用(6)物业服务企业办公费用和固定资产折旧费用；(7)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；(8)管理费分摊；(9)经业主同意的其他费用；(10)法定税费；(11)合理利润。 物业共用部位，共用设

46、施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。5物业服务费的交纳业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 【小贴士】2009年10月13日，国务院法制办正式公布了征信管理条例（征求意见稿），向社会各界公开征询意见，中国物业管理协会建议在征信管理条例（征求意见稿）修改时，将 “业主个人物业费交纳情况”列入个人征信的内容与范围。物业费纳入征信范围的条件已基本具备，如果纳入征信范围，必将为推动我国诚信体系建设贡献一份力量。 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催

47、告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第七条：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。湖南省物业服务收费管理办法第十九条：物业服务费由物业服务企业向业主或物业使用人收取。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、出租，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费用由建设单位交纳。【小

48、贴士】物业竣工验收合格后，建设单位根据购房合同书面通知买受人办理交付手续，经物业买受人查验收房后，物业服务费由买受人交纳；物业买受人在查验收房时物业存在不符合法律法规规定和购房合同约定的条件，整改期间的物业服务费由建设单位交纳；物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。建设单位与物业买受人另有约定的，从其约定。5、 物业服务收费监督6、 物业服务收费实行统一政策，分级管理。省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门依据国家有关规定，制定全省物业服务收费的政策，指导全省物业服务收费管理工

49、作。7、 市、州、县政府价格主管部门会同同级房产主管部门按照价格管理权限，负责当地行政区域内物业服务收费的日常管理和监督工作。7、公用事业单位收费物业管理条例第四十五条对公用事业单位收费及委托收费作出了规定，即物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 湖南省物业服务收费管理办法第二十四条：有关单位向物业管理区域内提供水、电、燃气、热、电信、邮政、有线电视等服务，凡属于政府定价、政府指导价的，应当执行规定的收费标准，不得乱加价、乱收费，并直接向业主收费和提供服务。需要委托物业服务企业代收费的，委托单位应当与物业服务企业签订委托代收、代缴合同，并向物

50、业服务企业支付13%的代办服务费。 思考题 实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括（ ）a 物业服务支出b 法定税费c 物业管理企业的利润 d 物业管理企业的酬金e 住房专项维修资金三、物业服务合同1、物业管理活动的基础是物业服务合同物业服务合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。 物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。 物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。2、 物业服务合同物业管理条例第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、

51、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”3、 前期物业服务合同 一般情况下，在物业建成之后、业主大会成立之前，就需要进行物业管理活动。由于业主大会尚未成立，不可能由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。这种情况下，只能由建设单位选聘物业管理企业对物业实施管理服务，物业服务合同在建设单位和物业管理企业之间签订。这时的物业服务合同称为前期物业服务合同。前期物业服务合同的特征 （1）前期物业服务合同具有过渡性。前期物业服务合同的期限，存在于业主、业主大会选聘物业管理企业之前的过渡时间内。实践中，物业的销售、业主的人住是陆续

52、的过程，业主召开首次业主大会会议时间的不确定性决定了业主、业主大会选聘物业管理企业时间的不确定性，因此，前期物业服务的期限也是不确定的。【小贴士】 业主委员会经业主大会依法、依程序决定与物业服务企业签订的物业服务合同生效后，前期物业服务合同自然终止。（2）前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订。这是因为首次业主大会尚未召开，业主还不能形成统一意志来决定选聘物业管理企业，而此时已有实施物业管理的现实必要，为了维护正常的物业秩序，保护业主现实的合法权益，条例规定，建设单位选聘物业管理企业的，应当与物业管理企业签订前期物业服务合同。而且，建设单位一开始就拥有物业，是第一业主，这是建设单位享有第

53、一次选聘物业管理企业的优先权，能够签订前期物业服务合同的合理依据。（3）前期物业服务合同是要式合同。要式合同，是指法律要求必须具备一定形式的合同。由于前期物业管理涉及广大业主的公共利益，条例要求前期物业服务合同以书面的形式签订。对合同形式作书面要求，便于明确合同主体的责权利，防止建设单位和物业管理企业侵害业主权益的情况发生，发生纠纷时也有据可查。前期物业服务合同的主要内容 1.合同当事人与物业的基本情况2.物业服务内容与质量3.物业服务收费方 4.物业经营管理活动的内 5.物业的承接查验6.物业的使用与维护 7.专项维修资金8.违约责任 9.其他事项前期物业服务合同内容必须写进商品房买卖合同物

54、业管理条例第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。湖南省物业服务收费管理办法第十条规定，未通过招投标方式确定的住宅前期物业服务收费由建设单位根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级并拟定收费标准，填列住宅前期公共性物业服务收费申报审核表。建设单位在核定的收费指导价范围内，在房屋交易合同中与物业买受人预先约定物业服务内容、服务规范、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。住宅前期物业服务收费未在房屋交易合同中与物业买受人预先明确的，业主有权拒绝付费。案例分析以 “未签物管合同”为由业主就可拒交物业管理费吗？

55、一、案件介绍 程某是某小区的业主，2003年9月23日与开发商签订了售房合同，后直接从开发商处拿到了钥匙，正式入住小区。程某入住小区后，物业公司多次找其欲与其签订前期物业管理服务协议书，但都被程某拒绝。之后物业公司通知程某交纳物业管理费，但程某以未与物业公司签订任何合约为由，声称未欠物业公司物业管理费而拒交物业管理费。案例分析程某所居住小区的物业公司于2003年1月10日与该项目的房地产开发商签订了前期物业管理委托合同。该合同除一般的物业管理合同条款外，尚有以下特别条款：“第四款甲方(房地产开发商)的权利与义务第10条为：代表和维护产权人、使用人的合法权益，审核乙方(物业公司)与入住业主签订的

56、物业管理合同：第五款乙方的权利和义务第4条为：乙方须在楼房销售时，派物管人员配合甲方与业主签订物业管理合同。”业主入住时，物业公司与大多数业主签订了前期物业管理服务协议书。案例分析 2004年5月2日，该项目业主委员会经市物业管理行政主管部门批准正式成立，2004年9月1日物业公司与业主委员会签订了物业管理合同。程某仍以自己未与物业公司签订任何合约为理由拒交物业管理费。因部分业主不交纳物业管理费，2004年7月3日、7月16日，物业公司先后在小区公告栏公布了包括程某在内欠费业主的名单。同年9月3日，程某在小区电梯口张贴公开信，以讽刺、挖苦等口吻对物业公司工作人员进行评论，并表明自己不交费的理由

57、。同年10月11日，物业公司在管理处公告栏贴出特别公告，意为由于程某不交管理费并对其工作人员进行污辱，决定停止对程某提供相关的物业管理服务，并将对其所欠费用通过法律诉讼的形式追缴。之后，双方矛盾无法调和。案例分析2004年10月20日，程某以物业公司在管理处公告栏公布其欠费为由向法院起诉，并请求：1判令物业公司赔偿其名誉、精神损失人民币1元；2判决物业公司在管理处粘贴特别公告的原址张贴向其公开赔礼道歉的告示：3判决物业公司支付全部诉讼费。在原审过程中，物业公司则提起反诉：1判令程某交纳欠交的物业管理费：2在小区公告栏以公开信的方式向物业公司赔礼道歉；3诉讼费由程某承担。案例分析二、请思考以下几

58、个问题1.物业公司向业主收费的法律依据是什么？2.物业公司在前期物业管理委托合同条款拟定中的过失3.前期物业管理委任合同与前期物业管理服务协议书的区别4.前期物业管理合同与售房合同的关系5.房地产开发商能否减免物业管理费四、共用物业的承接验收和资料移交1、物业承接查验定义2010年10月14日住建部颁布的物业承接查验办法第二条规定，物业承接查验是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。2、承接查验的时限建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。3实施承接查验的物业，应具备的条件3 建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案； 供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计