盐城市产业用地市场交易深度分析报告

1、 盐城市产业用地市场交易深度分析报告 2011-2019年盐城市产业用地市场交易深度分析报告一2011-2019年盐城市产业用地交易规模1、总体规模2011-2018年，盐城市共成交产业用地6407宗。成交面积达到293561.6亩，排在全国第6位 ，江苏省内第2位。其中以土地出让形式成交的有6377宗， 成交面积293018.88亩，占比99.82%。2019年，盐城市共成交产业用地582宗。成交面积22855.72亩， 排在全国第25位，江苏省内第3位，成交面积同比减少21.47%。 其中以土地出让形式成交的有574宗，成交面积22723.32亩，占比99.42%。图表2011-2019年

2、盐城市产业用地成交面积及增速数据来源：土地交易数据库2、交易结构近几年来，盐城市产业用地交易以工矿仓储用地为主。2019年，盐城市工矿仓储用地成交面积为17114.13亩，占比77.28%， 商服用地成交面积为5031.9亩，占比22.72%。图表2011-2019年盐城市产业用地交易结构走势2015年，盐城市第二产业增加值1923.47亿元，占gdp的比重达到45.66%，占比排在全国第182位。 第三产业增加值1772.5亿元，占gdp的比重达到42.08%，占比排在全国第136位。目前盐城市第二产业占主导地位，未来进一步发展第二产业同时，第三产业规模将快速提升。图表2016年盐城市三产占

3、gdp的比重二2011-2019年盐城市产业用地供应分析1、建设用地供给2011-2019年，盐城市产业用地交易6989宗中，有3957宗来源为新增建设用地，占比为56.62%。2011-2019年，盐城市产业新增建设用地交易面积达到165466.73亩，占比达到52.29%。 占比排在全国第288位，江苏省第13位。近几年来盐城市建设用地供应比较充足。2013年新增建设用地成交面积占比达到68%。为近几年来的最高水平。图表2011-2019年盐城市产业用地土地来源结构数据来源：土地交易数据库2、土地归属级别2011-2019年，盐城市交易的产业用地中，市本级土地交易面积达到21716.92亩

4、，占比为6.86%，其余归属下属区县。总体来看，盐城市土地出让权限较分散，区县级政府的土地出让权较大。2019年，盐城市归属市本级的产业用地交易规模占比达到6.23%，较前几年下降0.68个百分点。图表2011-2019年盐城市产业用地所属行政级别数据来源：土地交易数据库3、供地方式分供地方式来看，近几年来盐城市产业用地交易形式以出让为主，其中又以拍卖出让为最主要的形式。2019年，盐城市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0.12%、98.36%、1.3%、0.21%。图表2011-2019年盐城市产业用地供地结构数据来源：土地交易数据库三2011-

5、2019年盐城市产业用地价格走势1、工矿仓储用地2011-2019年，盐城市工矿仓储用地出让价格为11.41万元/亩。2019年，盐城市工矿仓储用地出让价格为13.4万元/亩，同比增长5.05%。回顾过去8年的价格变化趋势，盐城市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势，复合增速为3.14%，价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2019年，达到13.4万元/亩，最低的一年是2011年，为10.15万元/亩。2、商服用地2011-2019年，盐城市商服用地出让楼面价格为837元/平方米。2019年，盐城市商服用地出让楼面价格为1339元/平方米，同比增长14.18%。回顾过去8年的价格变化趋势

6、，盐城市商服用地出让楼面价格总体呈现上升趋势，复合增速为4.66%，价格上涨趋势平缓。出让价格最高的一年出现在2019年，达到1339元/平方米，最低的一年是2014年，为552元/平方米。图表2011-2019年盐城市产业用地出让价格及增速数据来源：土地交易数据库四盐城市产业用地市场与省内其他城市对比2011-2019年，盐城市产业用地总成交面积排在江苏省内第2位，与南通市共同处于第一梯队。盐城市产业用地成交面积占全省的比例为12.19%。图表2011-2019年江苏省各城市产业用地交易面积排名数据来源：土地交易数据库2019年，盐城市产业用地总成交面积排在江苏省内第3位， 排名下降。盐城市

7、产业用地成交面积占全省的比例为9.82%，较前几年减少2.6个百分点。图表2019年江苏省各城市产业用地交易面积对比数据来源：土地交易数据库从价格水平来看，2019年盐城市商服用地出让楼面价格排在省内第12位。总体来看，盐城市商服用地楼面价格低于全省平均水平，2019年， 江苏省商服用地楼面价格达到2394.81元/平方米，盐城市为全省平均水平的55.91%。图表2011-2019年盐城市商服用地交易楼面价格与全省均价对比（元/平方米）数据来源：土地交易数据库2019年盐城市工矿仓储用地出让价格排在省内第10位。省内，徐州市、连云港市与盐城市价格较为接近。总体来看，盐城市工矿仓储用地出让价格低

8、于全省平均水平，2019年， 江苏省工矿仓储用地出让价格达到19.76万元/亩，盐城市为全省平均水平的67.82%。 盐城市在省内具备一定的土地成本优势。图表2011-2019年盐城市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比（万元/亩）数据来源：土地交易数据库五盐城市所辖各区县产业用地交易对比分析1、交易结构2010年，盐城市成交规模最大的区域是大丰市，成交规模占比达到28.36%。到2019年，东台市成为成交主力，占比达到17.76%。几年里盐城市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。图表2019年盐城市所辖各区县产业用地交易面积占比数据来源：土地交易数据库2、价格走势从价格走势来看，201

9、9年，盐城市商服用地出让楼面价格区域排名依次为：盐都区、建湖县、响水县、亭湖区、阜宁县、东台市、滨海县、大丰市、射阳县。盐都区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快，2019年价格达到5528.53元/平方米，2011-2019年复合增速为23.37%。图表2011-2019年盐城市所辖各区商服用地交易楼面价格走势（元/平方米）数据来源：土地交易数据库图表2011-2019年盐城市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势（元/平方米）数据来源：土地交易数据库2019年，盐城市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为：亭湖区、盐都区、响水县、滨海县、阜宁县、射阳县、建湖县、东台市、大丰市。亭湖区近几年工矿仓储用

10、地出让价格涨幅最快，2019年出让价格达到0万元/亩，2011-2019年复合增速为-100%。图表2011-2019年盐城市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势（万元/亩）数据来源：土地交易数据库图表2011-2019年盐城市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势（万元/亩）数据来源：土地交易数据库六2015-2019年盐城市产业用地交易面积及均价top10地块交易面积2015年2016年2017年2018年2019年2015年盐城市产业用地交易面积top地块土地使用权人面积（亩）区域土地用途成交价格(万元)成交单价（万元/亩）江苏德龙镍业有限公司1026.62响水县工业用地72647.1中电投协鑫

11、滨海发电有限公司330滨海县工业用地25527.7江苏奥新新能源汽车有限公司316.97盐城市本级工业用地431113.6响水欧力金属制品有限公司316.58响水县工业用地22647.2江苏德龙镍业有限公司286.1响水县工业用地20257.1盐城发电有限公司245.52亭湖区工业用地455018.5江苏神山风电设备制造有限公司238.62阜宁县工业用地265711.1江苏大丰和顺电子有限公司234.18大丰市工业用地22489.6响水欧力金属制品有限公司209.77响水县工业用地15007.2束昱辉199.86大丰市其他商服用地1463073.2商服用地交易价格2016年2017年2018年

12、2019年2016年盐城市商服用地交易单价top地块土地使用权人成交单价（万元/亩）成交价格(万元)面积（亩）区域土地用途江苏竹林商业城股份有限公司1647.795545.8盐城市本级批发零售用地响水县灌江控股集团有限公司622.24480.72响水县商务金融用地响水县灌江控股集团有限公司400.15481.37响水县其他商服用地响水县灌江控股集团有限公司392.63280.84响水县其他商服用地盐城市房屋投资经营有限公司、盐城市城南房地产开放有限责任公司390.0987425.32盐城市本级商务金融用地建湖百盛公路服务有限公司325.528508.76建湖县其他商服用地盐城市国有资产投资集团有限公司324.410683.29盐城市本级商务金融用地盐城咏恒投资发展有限公司284.7589020.69盐都区商务金融用地盐城市城镇化建设投资有限公司195.030258155.17盐都区商务金融用地东台惠民城镇化建设发展有限公司195.2983050.36东台市其他商服用地工矿仓储用地交易价格2016年2017年2018年2019年2016年盐城市工矿仓储用地交易单价top地块土地使用权人成交单价（万元/亩）成交价格(万元)面积（亩）区域土地用途中国石化销售有限公司江苏石油分公司33.04942149.76建湖县仓储用地20.34332