惠州市产业用地市场交易深度分析报告

1、 惠州市产业用地市场交易深度分析报告 2011-2019年惠州市产业用地市场交易深度分析报告一2011-2019年惠州市产业用地交易规模1、总体规模2011-2018年，惠州市共成交产业用地1650宗。成交面积达到68305.28亩，排在全国第131位 ，广东省内第5位。其中以土地出让形式成交的有1589宗， 成交面积66409.01亩，占比97.22%。2019年，惠州市共成交产业用地192宗。成交面积9097.18亩， 排在全国第120位，广东省内第6位，成交面积同比增长20.54%。 其中以土地出让形式成交的有168宗，成交面积7863.35亩，占比86.44%。图表2011-2019年

2、惠州市产业用地成交面积及增速数据来源：土地交易数据库2、交易结构近几年来，惠州市产业用地交易以工矿仓储用地为主。2019年，惠州市工矿仓储用地成交面积为6026.57亩，占比94.57%， 商服用地成交面积为345.79亩，占比5.43%。图表2011-2019年惠州市产业用地交易结构走势2015年，惠州市第二产业增加值1726.14亿元，占gdp的比重达到54.97%，占比排在全国第62位。 第三产业增加值1262.35亿元，占gdp的比重达到40.2%，占比排在全国第160位。目前惠州市第二产业占主导地位，未来第三产业将快速发展。图表2016年惠州市三产占gdp的比重二2011-2019年

3、惠州市产业用地供应分析1、建设用地供给2011-2019年，惠州市产业用地交易1842宗中，有1080宗来源为新增建设用地，占比为58.63%。2011-2019年，惠州市产业新增建设用地交易面积达到45863.21亩，占比达到59.25%。 占比排在全国第231位，广东省第13位。近几年来惠州市建设用地供应比较充足。2016年新增建设用地成交面积占比达到81%。为近几年来的最高水平。图表2011-2019年惠州市产业用地土地来源结构数据来源：土地交易数据库2、土地归属级别2011-2019年，惠州市交易的产业用地中，市本级土地交易面积达到34159.45亩，占比为44.13%，其余归属下属区

4、县。总体来看，惠州市土地出让权限较分散，区县级政府的土地出让权较大。2019年，惠州市归属市本级的产业用地交易规模占比达到49.29%，较前几年上升5.85个百分点。图表2011-2019年惠州市产业用地所属行政级别数据来源：土地交易数据库3、供地方式分供地方式来看，近几年来惠州市产业用地交易形式以出让为主，其中又以拍卖出让为最主要的形式。2019年，惠州市产业用地招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让、划拨五种成交占比分别为 0%、0%、90.85%、5.11%、4.04%。图表2011-2019年惠州市产业用地供地结构数据来源：土地交易数据库三2011-2019年惠州市产业用地价格走势1、

5、工矿仓储用地2011-2019年，惠州市工矿仓储用地出让价格为28.72万元/亩。2019年，惠州市工矿仓储用地出让价格为47.62万元/亩，同比增长9.01%。回顾过去8年的价格变化趋势，惠州市工矿仓储用地出让价格总体呈现上升趋势，复合增速为10.52%，价格上涨趋势较显著。出让价格最高的一年出现在2019年，达到47.62万元/亩，最低的一年是2011年，为19.35万元/亩。2、商服用地2011-2019年，惠州市商服用地出让楼面价格为1074元/平方米。2019年，惠州市商服用地出让楼面价格为2555元/平方米，同比增长92.59%。回顾过去8年的价格变化趋势，惠州市商服用地出让楼面价

6、格波动较大，其中2012年、2014年、2016年、2018年年出现了负增长。图表2011-2019年惠州市产业用地出让价格及增速数据来源：土地交易数据库四惠州市产业用地市场与省内其他城市对比2011-2019年，惠州市产业用地总成交面积排在广东省内第5位，与湛江市、清远市、东莞市、韶关市、珠海市、阳江市、河源市共同处于第二梯队。惠州市产业用地成交面积占全省的比例为6.99%。图表2011-2019年广东省各城市产业用地交易面积排名数据来源：土地交易数据库2019年，惠州市产业用地总成交面积排在广东省内第6位， 排名下降。惠州市产业用地成交面积占全省的比例为7.28%，较前几年增长0.33个百

7、分点。图表2019年广东省各城市产业用地交易面积对比数据来源：土地交易数据库从价格水平来看，2019年惠州市商服用地出让楼面价格排在省内第4位。省内，云浮市与惠州市土地出让价格较为接近。总体来看，惠州市商服用地楼面价格高于全省平均水平，2019年， 广东省商服用地楼面价格达到2035.24元/平方米，惠州市为全省平均水平的125.52%。图表2011-2019年惠州市商服用地交易楼面价格与全省均价对比（元/平方米）数据来源：土地交易数据库2019年惠州市工矿仓储用地出让价格排在省内第8位。省内，汕头市、潮州市、佛山市与惠州市价格较为接近。总体来看，惠州市工矿仓储用地出让价格高于全省平均水平，2

8、019年， 广东省工矿仓储用地出让价格达到40.21万元/亩，惠州市为全省平均水平的118.43%。 惠州市在省内土地成本方面不具有优势。图表2011-2019年惠州市工矿仓储用地交易价格与全省均价对比（万元/亩）数据来源：土地交易数据库五惠州市所辖各区县产业用地交易对比分析1、交易结构2010年，惠州市成交规模最大的区域是博罗县，成交规模占比达到35.58%。到2019年，惠城区成为成交主力，占比达到29.62%。几年里惠州市所辖区域产业用地交易结构发生了较明显的变化。图表2019年惠州市所辖各区县产业用地交易面积占比数据来源：土地交易数据库2、价格走势从价格走势来看，2019年，惠州市商服

9、用地出让楼面价格区域排名依次为：惠阳区、惠城区、惠东县、博罗县、龙门县。惠城区近几年商服用地出让楼面价格涨幅最快，2019年价格达到3317.19元/平方米，2011-2019年复合增速为52.31%。图表2011-2019年惠州市所辖各区商服用地交易楼面价格走势（元/平方米）数据来源：土地交易数据库图表2011-2019年惠州市所辖各县市商服用地交易楼面价格走势（元/平方米）数据来源：土地交易数据库2019年，惠州市工矿仓储用地出让价格区域排名依次为：惠城区、惠阳区、博罗县、惠东县、龙门县。惠城区近几年工矿仓储用地出让价格涨幅最快，2019年出让价格达到0万元/亩，2011-2019年复合增

10、速为-100%。图表2011-2019年惠州市所辖各区工矿仓储用地交易价格走势（万元/亩）数据来源：土地交易数据库图表2011-2019年惠州市所辖各县市工矿仓储用地交易价格走势（万元/亩）数据来源：土地交易数据库六2015-2019年惠州市产业用地交易面积及均价top10地块交易面积2015年2016年2017年2018年2019年2015年惠州市产业用地交易面积top地块土地使用权人面积（亩）区域土地用途成交价格(万元)成交单价（万元/亩）惠州市喜德盛自行车有限公司344.97惠阳区工业用地749821.7惠州市华叶盛世投资有限公司209.19惠阳区仓储用地681032.6中建钢构阳光惠州

11、有限公司197.17惠阳区工业用地407520.7旭硝子显示玻璃（惠州）有限公司194.8惠州市本级工业用地570829.3东风本田汽车零部件有限公司185.04惠州市本级工业用地370020.0166.59惠州市本级科教用地602336.2惠州市彩玉微晶新材有限公司165.04博罗县工业用地645039.1惠州亿纬锂能股份有限公司162.17惠州市本级工业用地438227.0嘉园仓储服务（惠州）有限公司140.51博罗县仓储用地360025.6惠州市聚飞光电有限公司139.58惠州市本级工业用地379027.2商服用地交易价格2016年2017年2018年2019年2016年惠州市商服用地交

12、易单价top地块土地使用权人成交单价（万元/亩）成交价格(万元)面积（亩）区域土地用途惠州市鼎峰房地产开发有限公司1572.69440.6惠州市本级其他商服用地惠东县万林房地产开发有限公司1030.12320.23惠东县其他商服用地惠州中盛科技企业孵化器有限公司1020.41190011.66惠城区其他商服用地惠州市通汇实业有限公司761.653006.96惠城区其他商服用地海龙酒店（惠州）有限公司517.514502.8惠州市本级商务金融用地聂小卉502.72690.54惠州市本级其他商服用地惠州市家华实业有限公司298.218616.24惠城区商务金融用地惠州市伯富实业有限公司285.015105.3惠阳区其他商服用地刘文淑254.7950.37惠城区批发零售用地惠州宏晟置业有限公司248.9500020.09惠州市本级批发零售用地工矿仓储用地交易价格2016年2017年2018年2019年2016年惠州市工矿仓储用地交易单价top地块土地使用权人成交单价（万元/亩）成交价格(万元)面积（亩）区域土地用途惠州市协昌印刷有限公司275.6884832.11惠州市本级工业用地广东新奔达建材实业有限公司195.41600.82博罗县工业用地惠州市长方照明节能科技有限公司187.2996553.22惠州市本级工业用地威泰（惠州）木艺制品有限公司107.45655.26博罗县工