南京11月房地产市场研究月报

1、11月南京房地产市场月报2010年11月目录一、时政要闻2一）时政一览2二)动态要闻4二、土地市场信息6一）土地出让公告信息6二）土地成交信息9三、房地产市场动态11一）商品住宅类111、全市商品房住宅销售情况112、全市10、11月份各板块商品住宅成交对比133、南京11月商品住宅成交面积、价格分布14二）商业类16三）办公类18四)南京楼市11月份销售排行榜20四、2010年12月份各板块新推房源统计22一、时政要闻一）时政一览l 住建部发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知为规范住房公积金个人住房贷款政策，根据住房公积金管理条例和国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（

2、国发201010号）的有关规定，经国务院同意，住建部等现就有关问题发出通知：一、住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房，以支持基本住房需求。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。二、保持缴存职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房政策的连续性和稳定性。使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。三、第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均

3、水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。四、停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。五、城市住房公积金管理委员会要根据当地住房价格、人均住房建筑面积和住房公积金业务发展状况，以支持缴存职工购买普通自住房的贷款需求为原则，合理确定住房公积金个人住房贷款最高额度，并报省级住房城乡建设、财政、人民银行、银监部门备案。六、城市住房公积金管理中心和受委托银行要采取有效措施，加强住房公积金个人住房贷款的调查、审核、抵押、发放、回收等工作，

4、切实加强贷款风险管理，保障资金安全。l 央行本月内连续两次提高存款类金融机构人民币准备金率11月10日晚间，央行宣布，自2010年11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。距离上一次宣布上调存款准备金率9天之后，中国人民银行19日晚间发布消息，决定11月29日起，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调之后，一些大型金融机构的准备金率已经高达18.5%至19%的历史高位。央行指出，此次上调意在加强流动性管理，适度调控货币信贷投放。粗略估算，存款准备金率上调0.5个百分点后，央行可一次性冻结银行体系流动性3000多亿元。二)动态要闻l 2014青

5、奥地铁计划，确保3条线通车,力争3条线建成,推动2条线建设地铁建设部表示，按照市政府要求，2014年青奥会前要确保建成3号线、10号线一期工程、6号线机场段；力争建成4号线一期工程（江南段）、11号线一期工程（从浦口虎桥路通往六合火车站）、12号线工程（从江北黄里通往高铁南京南站）；努力推动禄口至高淳溧水线、宁芜铁路移交地方后8号线（从江宁铜井通往尧化门仙新路）的建设。l 南京纬三路过江隧道月底开工紧挨着长江大桥的纬三路过江隧道即将成为今后主城区过江最近的一条通道，由于纬三路隧道离大桥仅5公里左右，将成为名符其实的“市内桥”。 纬三路过江隧道长7368米，起于浦珠路与定向河交叉点附近，以“x形

6、”走向穿江而过，在江南分别与扬子江大道及定淮门大街衔接。本月底这条过江通道就将正式开工，有望于2013年年底建成通车。l 京沪高铁今日全线贯通京沪高铁全线铺轨贯通仪式于2010年11月15日在京沪高铁蚌埠南站举行，标志着这项举世瞩目的工程完成铺设，即将转入联调联试阶段。在1318公里的京沪高铁线上，京沪高铁将以380公里的时速“陆上飞行”，对轨道有着更高更精准的要求。据悉，京沪高铁初步确定提前至明年“十一”建成通车，投入2012年春运。l 苏宁睿城新房源直降2000多元/平米11月8日下午，苏宁睿城召开新闻通报会，预计将于11月12日推出住宅组团二期共计300多套房源，公布的新房源均价约163

7、00元/平米。针对前期购买的老业主，苏宁睿城也制定了利益回馈套餐价值2000元/平米的实物回馈，比如停车位等。苏宁睿城此次的降价行为或进一步激发河西的“价格战”。l 汤山新城核心区规划出炉 居住用地只占2成多此次新规划中所涉及的汤山新城温泉片区规划总用地面积为14.49平方公里，区域北至沪宁高速公路，东至汤水西路，南至新宁杭公路（s122），西至汤山山体东侧（不包含汤山山体）。温泉片区在汤山新城的总体规划中有着举足轻重的作用，该片区依托温泉、汤山等山水自然资源和历史资源，成为汤山新城发展的核心片区。由于区域定位原因，温泉片区的建设用地中用于居住的地块相对较少，仅占全部面积的22.35%，公共设

8、施用地以34.65%的比例占据首位，而绿地面积则达到了总用地面积的18.48%。l 分期付款、首付3成 保利地产推出“终极特惠”南京保利地产对外宣布，旗下两大楼盘将推出“终极特惠”：购房者不仅可以分期付款购买保利的两大楼盘，而且无论是不是首套房，购房者都可以只付三成首付。由于购买河西保利香槟国际的购房者，以改善型需求居多，因此保利此举等于大大降低了购房门槛。二、土地市场信息一）土地出让公告信息l 11月份供地数量为14块，供地面积高达117.05万。无论是数量还是面积都达到2010年的最大值，这在一定程度上能起到平抑房价的作用；另一方面也极大的增加了政府的财政收入。挂牌地块：地块编号所属区域地

9、块范围出让面积（）地块用途容积率建筑密度建筑高度（米）绿地率起价（万元）no.2010g48雨花台东至新湖大道；西至规划绿地；北至规划绿地；南至规划道路。55418.6商业用地1.245%24米20%18500no.2010g49江宁东至规划道路；西至现状；北至新亭路；南至现状。27039.1二类居住用地2.220%60米35%22600no.2010g50江宁东至河道；西至河道；北至汤铜路；南至河道。49402.8商务办公用地、服务业用地、旅馆业用地230%35米25%20000no.2010g51江宁东至河道；西至学十三路；北至规划道路；南至行知路。155879.4二类居住用地2.122%

10、60米35%100000no.2010g52栖霞东至河道；西至规划绿地；北至经天路；南至现状。33334.0二类居住用地2.222%60米35%14000no.2010g53 河西东至西城路；西至吉山路；北至规一路；南至白鹭东街。119502.2二类居住用地、居住社区中心用地3.1/100米/270000no.2010g54河西东至吉山路；西至泰山路；北至怡康街；南至白鹭东街。48477.6二类居住用地、幼托用地3.035%100米30%120000no.2010g55建邺东至规划道路；西至现状；北至现状；南至楠溪江东路。10956.3基层社区中心用地345%60米20%4300no.2010

11、g56江宁东至现状；西至规划道路；北至信陵路；南至现状。20010.4二类居住用地1.723%35米35%4500no.2010g57江宁东至现状；西至现状；北至规划道路；南至信陵路。22281.1二类居住用地1.823%35米35%5000no.2010g58江宁东至现状；西至现状；北至现状；南至吉山大道。23597.8二类居住用地1.1 23%15米35%6230no.2010g59鼓楼东至规划道路；西至南瑞路；北至金川河；南至新模范马路。32755.1科研设计用地、酒店式公寓用地6.3 16%15米30%72000no.2010g60江宁东至东麒路；西至九号路；北至光华东路；南至规划路。

12、56974.4科研设计用地0.9 25%24米40%8600no.2010g61江宁东至九号路；西至沧麒东路；北至光华东路；南至九号路。514889.7科研设计用地、二类居住用地0.96 /227400二）土地成交信息l 11月份共成交3幅地块，成交面积为21.07万。与9、10月份较大土地成交量相比，11月份的成交数量出现较大幅度的下滑。l 11月份土地成交量的下滑主要原因是10月份的土地挂牌数量较少。成交地块信息：地块编号所属区域地块坐落出让面积()地块用途容积率挂牌价(万元)成交价(万元)摘牌单位楼面地价(元/)no.2010g44下关东至二板桥；西至惠民大道；北至现状；南至道路。131

13、74.1二类居住用地3.53700056500南京商贸房地产12253no.2010g45栖霞东至湖北东路；西至守敬路；北至经天路；南至望月路。91750.7二类居住用地2.28080086000南京恒越（万科地产）4261no.2010g47浦口区星火北路以东，永新路以南105753.1二类居住用地2.24480063000新城万嘉2708三、房地产市场动态一）商品住宅类1、全市商品房住宅销售情况l 进入11月楼市淡季，销量出现下滑并不意外，从成交下滑幅度来看（约14%），11月楼市销量跌幅不算剧烈。一方面，11月楼市曲线降价楼盘增多，带动了部分销量；另一方面，调控压力之下，一些区域以及楼盘

14、价值反而因为诸多利好而得到显现，比如江北，房价不降反涨，即便如此，仍然吸引了不少购房者。l 值得关注的是，11月南京楼市可售房源套数再创新高，表明后市开发商销售压力仍较大。年关将至，加上明年的形式尚不明朗，不少开发商都在思考要不要大规模降价换得销量。2、全市10、11月份各板块商品住宅成交对比l 从11月份江北市场来看，楼市销量似乎并未因多次的货币调控政策而出现明显降幅，尽管南京楼市观望情绪略有所加重，但江北板块却因其售价一直处于全市低谷状态，低总价的优势吸引了一大批刚需购房者的出手。l 城南市场的11月份也获得较大丰收，凤凰和美因为其合理定价及品牌认可度较高，也获得购房者的青睐。另一个板桥楼

15、盘金地自在城属于城南板块的中坚力量，近几个月的成交量都排在南京房地产销售市场的前列。3、南京11月商品住宅成交面积、价格分布l 从11月南京商品住宅成交面积分布图来看，80-100平米的户型仍然最受欢迎，比例占三成多；其次为100-120平米户型，比例为19.65%；排名第三的为100-120平米户型，比例为18.60%；80平米以下的中小户型以及140平米以上的大户型成交比例相对较小。说明刚需与改善型购房者的房地产市场上都较为活跃。l 从11月南京商品住宅成交价格分布图来看，近五成的成交均价集中在12000元以上，另有较大比例的成交价集中在8000-10000元（23.46%）、6000-8

16、000元（17.43%）。值得一提的是，6000-10000元的成交价格区间所占比重超过四成表明11月刚需依旧较为活跃，从成交价格水平可推断出，11月，江北、江宁、板桥等刚需楼盘聚集区域为楼市贡献了不少销量。二）商业类一、2010年南京商业用房成交情况月度走势l 11月份全市商业用房量成交量为4.72万，达到自第一次新政以来最大值，商业市场形势较为喜人。l 现阶段市场处于物价上涨，通货膨胀较为严重的特殊时期，群众都希望通过买房来抗通胀，避免货币贬值。同时受第二次新政对于住宅投资打压的影响，投资客都将投资方向从住宅市场转向商业项目。二、11月份各板块商业用房供求情况l 11月份南京商业市场中六合

17、、江宁、雨花台位列前三，其中六合区域最新推出的冠城新地家园，因为其均价5500元/，属于整个南京的价格最低地区，同时六合区在未来11号线地铁规划中，赢得很多购房者的青睐，创造了11月份较高的成交量。l 江宁11月份推出的小户型楼盘有天泰青城、胜泰华府等，因为其总价低，周边配置已慢慢完善，吸引了更多的人投资者及首次置业者的目光。三）办公类一、2010年南京办公用房成交情况月度走势l 11月南京办公用房成交面积为4.64万，达到今年成交量的第二大值，办公市场与商业市场同样比较火爆。l 现阶段市场处于物价上涨，通货膨胀较为严重的特殊时期，群众都希望通过买房来抗通胀，避免货币贬值。同时受第二次新政对于

18、住宅投资打压的影响，办公项目也成为投资客的一大投资方向。二、11月份各板块办公用房供求情况l 栖霞区在本月的办公用房销售中拔得头筹，主要归功于晓庄国际广场推出420套办公用房，套均面积为4070平方米，均价14000元/平方米，此产品最大的特色是5米的挑高办公loft吸引不少投资及自居的购买者。在这个买房抗通胀的特殊时期，加上这个项目周边的设施配套在渐渐完善，未来升值空间巨大。四)南京楼市11月份销售排行榜销售金额排行榜 销售套数排行榜排名楼盘名称区域销售金额（万元）均价（元/）1凤凰和美城南91341.5145002苏宁睿城河西77389.91163003中海凤凰熙岸河西68672.2825

19、0004中铁江佑铂庭江北34059.182005保利香槟国际河西29747.69175006金地自在城城南27289.9797007天润城江北23307.2980008威尼斯水城江北17999.6984009南京万达广场河西16825.631750010御江金城河西16575.2418000排名楼盘名称区域销售套数均价（元/）1凤凰和美城南563 145002中铁江佑铂庭江北42582003苏宁睿城河西374163004天润城江北37180005金地自在城城南34797006威尼斯水城城北23684007中海凤凰熙岸河西191250008朗诗绿色街区城南181120009宝驰景秀苑江宁1644

20、50010大华锦绣华城江北1567600小结l 凤凰和美凤凰和美在10月份正式开盘销售，在定价上，强调以最高的性价比回报客户，这也赢得了很多购房者的认可，适中的户型以及主城区位优势吸引了不少想入住主城的客户。凤凰和美项目所在区域具有极高的发展价值，周边商业项目的发展更是让该区域未来具有很好的生活、商业氛围。l 苏宁睿城热销主要源于企业的理性定价，以及回馈老业主诚信行为的认可。另外苏宁置业品牌，以及地处鼓楼、新江东的成熟配套，也是吸引购房者的重要因素。l 中铁江佑铂庭的央企身份早就有大批蓄水客户，11月中国铁建江佑铂庭开盘均价与周边楼盘相比略低，因此吸引到了大批刚需以及投资性客户前往购房。l 1

21、1月和十月份的销售数据对比说明市场趋冷的态势还是比较明显。市场在整个十一月份整体还是趋冷，明显处于观望状态。在苏宁的降价效应的影响下，之后成交量开始回升则说明价格的回落还是能够赢得市场认同的。四、2010年12月份各板块新推房源统计板块楼盘名称推盘信息城中沁林雅苑11月底12月初正式开盘，推出46套花园洋房，户型面积在126-173平方米，目前已经开始内部认购。城南德盈国际广场预计在12月初开盘，推出两栋房源，包括36、56、80平方米精装平层公寓以及毛坯挑高5.2米公寓。赞成领尚预计12月初推出218套，面积40、60、90平方米的精装修酒店式公寓房源。朗诗绿色街区12月初预计推出280套左

22、右的新房源，面积在89143平方米。金浦名城世家12月份推出144套新房源，主力户型为60、80、115平米。蓝岸3g预计12月份推出50套左右新房源，面积为35-40平方米的一房、65平方米的两房。城北左右阳光项目预计11月底12月初开盘，推出房源面积区间90-139平方米不等，将在01、02、04栋当中选择公开。大发燕澜湾预计11月底12月初推出4栋约300多套新房源，户型面积为88-138平方米的平层和180-200平方米的跃层。中央上尚城预计12月初推出d栋约200套左右挑高和平层房源，户型面积32-50平方米不等。润开华府预计12月上旬推出3号楼，共51套房源，面积85、120的两房

23、与三房。长江峰景预计12月份推出3号楼，共42套，户型面积110-190平方米不等，本周可能公开185平方米四房样板间。复地新都国际预计12月初推出2、11、13号楼，3栋约300套房源，户型为103-187平方米的两房、三房和四房。旭日雅筑预计12月中旬推4、6号楼约45套房源，户型面积在92-120平方米，将推出7套底层商铺。仙林高科新汇城商业项目在建中，预计12月底开盘。预计一期推出100多套商业房源。河西长发都市蓝瑟11月底或12月初推出170套精装小户型公寓，户型面积50-80平方米，总价100-150万元。盛世公馆预计12月推出500套左右精装酒店式公寓，户型面积30-60平米，预计均价12000-13000元/平米，40年产权。仁恒g53预计12月推出最后1幢住宅，共约180套房源。主力为78-86平方米的复式，80-115平米的平层。保利香槟国际在售项目10、11、13、16栋楼房源，面积120、160、190平米户型，均价18000元/平米，全款98折，商贷99折；预计12月初推项目12、15号楼房源，价格待定。江宁中治天成预计12月底首次开盘推出房源，主力户型面积为91、92平方米的两房，均有10平方米以内的设备平台赠送。莱茵铂郡12月下旬开盘推出一栋小户型房源，主力户型面积在46-65平方米