2005天津市主要区域写字楼市场调研报告

1、2005-2006年天津市主要区域写字楼市场调研报告天房销售策划部2006.1目 录第一部分 区域市场概况第二部分 区域市场分析第三部分 个案分析第四部分 附件第一部分 区域市场概况一、区域写字楼分布状况1、友谊路友谊路金融服务区北起马场道，南至黑牛城道，全长3.5公里，该地区具有金融机构聚集、发展空间广阔、配套服务设施完善等优势，共有金融、保险、证券机构79家，20座写字楼，汇集了多家四星级以上酒店以及高档商业设施。友谊路金融服务区的功能定位已被市有关部门列入规划中。按照总体规划，布局结构是，南北向以友谊路作为金融服务、商务办公发展轴，东西向以迎宾馆、银河广场、乐园为主，作为突出文博、酒店、

2、娱乐功能的绿色生态轴，二轴相交，形成金“十字”结构。其中，友谊路商务走廊将形成功能相关的各具特色的办公居住节点、金融区服务节点、办公文博节点三个商务空间节点。友谊路北部以商务写字楼为主，云顶大厦等高档写字楼的建设将创造更好的商务办公环境。中部建设金融中心区，为国内外金融机构入驻，开展业务提供载体。南部建成集办公、公寓、酒店、休闲、商业于一体的综合性商务服务区。 目前，友谊路金融区内现已建成中高档写字楼约20座，以北方金融大厦、天津信托大厦、医药集团大楼、云顶大厦、友谊大厦等为代表，主要集中在友谊路及友谊北路沿线；同时在河西建委了解到，本区域在建或拟建的商务楼宇也有七、八个，如平城大厦（2万）、

3、罗马新天地（5万）、君谊大厦（9.3万）、云顶大厦（16万）、天津国际金融中心（6.6万）等，可以预计，未来供应总量大约38.9万。2、南京路至大沽南路 南京路沿线由南向北全长3公里，南起大沽路东至长江道，是天津最早的商务集中沿线。随南京路沿线商业的发展，以及交通带来的便利，商业及写字楼的市场布局现已和大沽南路融为一线，并且已逐渐形成商务集中区域海光寺区域，该区域与卫津路交汇，形成了一个具有一定规模及商务氛围的中心区域，加之地铁的贯通，使该区域具有很大的升值潜力。据悉，经初步规划，南京路地区在未来几年内将建成三大功能区域，逐步形成本市的商务商贸经济带。南京路地区规划建设重大项目 33个，涉及范

4、围包括商务服务业、现代商业、金融业、休闲娱乐业、旅游业、电信和其他信息传输服务业等。其中，人才科技大厦、诚基中心、现代商城、地铁营口道项目、津汇广场二期五个大型项目已经相继启动。三大功能区域各具特色中央商务区：解放北路、徐州道、新华路、泰安道、曲阜道的围合区域面积为 31公顷，规划为以现代商务为主，将高档零售商业及休闲、餐饮、娱乐业融为一体的特色功能区。该区域重点规划了小白楼地区的同心圆空间结构，以商务功能为主的高层建筑组成空间上的圆环，形成一体化的空间布局形态，并设计了具有独特风貌的休闲绿地广场，将高强度开发的写字楼与城市绿地广场有机结合。该区域规划了11个总建筑面积为118.5万平方米的大

5、型商务建筑，将为小白楼地区打造 cbd的硬核地位。中央商业区：东起河北路，南接西安道、潼关道、西宁道，西接哈密道、锦州道，北接山西路的围合区域面积为 50公顷，规划为以中高档品牌消费、娱乐、餐饮为主兼容商务功能为特色的功能区。该区域规划大型商业设施12处，总建筑面积172.6万平方米。中央信息区：东起哈密道，西至南门外大街的区域面积为22公顷，该区域规划为以现代通讯产业集聚、商务功能为主的 cid功能区，将依托电讯大厦（电报大楼）、河川大厦、联通大厦建设三点相连的现代通讯产业功能区，并规划建设总面积为45.6万平方米的商务写字楼和高档公寓。3、海河沿线六大节点海河沿线6大经济节点包括：红桥区的

6、运河文化商贸区、河北区的大悲院商贸区、南开区的古文化街商贸区、和平区的和平广场中心商业区、河东区的南站金融商务区和河西区的水上运动世界。据了解，围绕这6大节点，海河沿线将陆续启动44个经济开发项目的建设，其中包括6大文化设施、8处大型商业购物设施、10座四星级以上临河酒店和20栋高层金融商贸写字楼。在这44个项目中，除少数几个已基本建成或是即将竣工外，大部分项目都将于近期陆续启动。第二部分 区域市场分析一、 供给分析1、现时供应目前，友谊路沿线暂无现时供应的写字楼项目；南京路至大沽南路沿线现时供应的写字楼项目主要有：希望领空、天赐园（13）、信达广场、麦收、国华大厦；海河沿线六大节点区域现时供

7、应的写字楼项目有：天津港湾中心。共计6个项目，总建筑面积约28.4万。项目名称地点开发商建筑面积户型指标在售价格希望领空南开长江道51号天津市希望投资发展有限公司21000平方米158-530平方米6600元/平方米天赐园（13号楼）和平南京路万全道新兴路天津广顺房地产开发有限责任公司7000平方米100-150平方米9300元/平方米信达广场和平区解放北路188号天津泰达集团有限公司150000平方米100-1600平方米14000元/平方米麦收河西地铁一号线近邻42中学天津市开发区德泰房地产开发有限公司18000平方米160-230平方米7500元/平方米国华大厦河西大沽南路与中环线交口天

8、津安康房地产开发有限公司36643.75 平方米120-180平方米8400元/平方米天津港湾中心和平区紫竹林地区天津海贸物业发展有限公司52000平米174-247平方米11000元/平米2、未来供应项目名称供应个数总建筑面积（万）河西区天一大厦（5.4万）、德泰大厦（3.57万）、太平广场写字楼（17.3万）、华侨大厦（5.2万）、水上运动世界高级商务写字楼（1.3万）、平诚大厦（2万）、云顶大厦（6万）、天津国际金融中心（6.6万）、罗马新天地（5万）952.37和平区新华世纪广场大厦（7.8万）、北洋钢铁大厦（15万）、和记黄埔（6万）、津乐汇二期（4万）、地铁广场（1.01万）、人才

9、科技大厦（17.6万）651.41南开区地铁大厦（5.6万）、中恺国际（2.2万）、仁恒大厦（4.5万）38.3河北区津塔（22万）、北安桥南商务写字楼（6.5万）、北安桥北商务写字楼（6.5万）、天保大厦（2万）、滨海大厦（12.6万）、津源里写字楼（8.9万）、意式风情办公中心（4万）、鑫春大厦（2万）864.5河东区香港嘉里商务中心（40万）、远洋大厦二期（5.45万）245.45红桥区泰达运河商务楼（28万）、上海陆鸭嘴商务中心（76.8万）2104.8合计30326.83从写字楼主要集中商圈看，未来供应（标线项目）主要集中在海河沿线的六大经济节点，约有20栋高层金融商贸写字楼，总建筑

10、面积约260万，而从市内各区的供应数量看，主要集中在河西区、河北区、和平区。从2006年到2008年，应该是天津写字楼市场走出萌芽阶段升级到发展阶段的时期。写字楼市场的需求受整个城市经济的影响是其最大的瓶颈，天津市场目前还处于拉伸阶段，还没有进入一个平稳期，所以现在潜在需求很多，真正的需求释放得并不很饱满。此外，天津甲级写字楼目前不多，这属于一个正常的现象，从需求及整个环境来看，天津还没有发展成像北京那样的全球化发展的经济城市。如此大的供应量，将在未来重新划分写字楼市场格局。二、价格分析1、同比往年价格分析96、97年市场平均租金呈微幅上升走势,但由于97年亚洲金融危机的影响,在98、99年两

11、年时间内本市的经济发展受到了一定的冲击，同时也波及到了本市的写字楼市场，因此从98年年初至99年中市场平均价格一直在下降，在99年二季度一路跌至谷底，甚至部分楼盘已超过发展商的投资成本底线，南京路老牌写字楼河川大厦、世贸广场更是跌至当时每平方米每月8美元至11美元（以建筑面积计，含物业管理费）。同时，发展商除了免收一定期限的物业管理费外，还需提供较长时间（约2个月）的免租期、装修期等优惠政策以吸引租客。而售价亦呈下降趋势，售价由90年代初期每平方米1300美元跌至当时每平方米实际成交720960美元左右，且成交量很少，形成所谓销售市场中的有价无市的局面。2000年天津市办公楼租赁市场基本已经走

12、出99年以来的低谷，呈缓慢回升状态。具体表现在租金的微调和各办公楼的平均占用率上升以及空置率下降。截至2000年第四季度，平均空置率不超过25%，到2001年末，平均空置率维持在20%左右。其主要原因在于随着宏观经济好转，亚洲经济逐渐复苏，it企业与通讯网络等高科技企业的发展以及随着中国入关进程加快，中资与外资公司对办公楼的需求都有上升趋势。2004年第四季度甲级写字楼市场平均成交租金和成交售价分别为11美元/平方米.月和853美元/平方米（以建筑面积计）；总体空置率小幅降低，至第四季度末维持在19.8%。2005年，天津商业地产项目销售面积增长势头相当明显。从市场情况看，天津市商铺租金保持平

13、稳，截止到本月底，核心商圈租金每平方米每天8元至30元，二级商圈每平方米每天在2.5元至8元，边缘商圈每平方米每天在1.5元至5元之间，与上月相比核心商圈租金没有出现变化。在天津市重要商圈中，滨江道商圈街铺租金约为2530元/平方米/天，大沽路商业街约为1215元/平方米/天，南市商圈的租金水平约为710元/平方米/天。2、未来供应价格分析由于更多外来企业进津，加之市政建设的完善，道路交通的便捷，而且整个写字楼市场的逐渐升温，天津市将在20062008年之间出现许多新的写字楼项目，价格方面将依据所处位置、环境、内外部配套、服务等标准有所提升，预计每平米单价涨幅1015左右。未来供应楼盘表和平区

14、新华世纪广场、地铁广场、北洋钢铁大厦、津乐汇二期、人才科技大厦河西区天一大厦、太平广场写字楼、华侨大厦、水上运动世界高级商务写字楼、平诚大厦、云顶大厦、罗马新天地、天津国际金融中心、君谊大厦、天津世贸大厦南开区地铁大厦、中恺国际、仁恒大厦河北区津塔、北安桥北商务写字楼、北安桥南商务写字楼、天保大厦、滨海大厦、津源里写字楼、意式风情区办公中心、鑫春大厦河东区香港嘉里商务中心、远洋大厦二期红桥区泰达运河商务楼、上海陆家嘴商务中心三、租赁分析1. 客户分析成交客户在行业性质上主要以金融、保险、物流、商贸为主，办公地址以小白楼、南京路、大沽南路、友谊路区域作为首选。以下是一份2005年天津市写字楼50

15、位客户调研的结论：（1）范围：南京路至大沽南路沿线现时供应的写字楼项目。（2）调研方式：电话调查。（3）结论：被访者主要集中在贸易（23.9）、it（19.1）及咨询服务类（17.1）企业，另外货代物流及广告行业也占相当比例。而就公司性质而言，民营（39）与外资企业（36）所占比重大大超过国有企业（6.1）。从交易方式上来讲，以租用写字楼办公的企业为主，占总数的94.4，而购买办公物业的单位仅占相当少量的市场份额（5.6）。就被访者公司现有企业人数规模而言，以520人的小企业人数为主，多为外资或民营企业驻天津办事机构及分公司。其现有办公面积多为200平米以下，其中50100平米和100-150

16、平米的办公单元较多，各占28。2. 销售情况分析项目名称售出率麦收目前尚未成交国华大厦55%信达广场40%天津港湾中心67%天赐园90%希望领空50%从以上各项目销售情况来看，目前在售的这些项目销售状况良好，未来写字楼市场还是具有一定市场潜力的。但未来写字楼市场的销售状况还是要受地点、交通状况、配套设施、价格等因素的影响。四、配套分析1、电梯对现时供应的写字楼项目的办公场所硬件设施的关注程度调研中，电梯与通讯网络并列为第一位。可见，电梯的运行效率，已成为影响客户对写字楼物业满意程度的重要因素。对于电梯各方面的具体关注因素，客户反馈为：a速度 b.数量 b.安全 d.通风 e .屏蔽 f.品牌l

17、 电梯的安全、速度与数量是客户关注的焦点。通常知名品牌电梯的安全性能均较有保障；电梯的速度与数量则影响客户的候梯时间，两者权衡时，以保证候梯不超过30秒为佳。l 通风与屏障问题，目前调研客户暂无太多关注。但提供电梯内的良好通风与解决手机信号屏障问题，将是写字楼项目发展的必然趋势（本行在深圳的调研反映出，绝大多数客户对此已提出明确要求）l 电梯品牌方面，客户并不特别在意。但使用知名品牌的电梯，将有利于项目的销售推广。通过对天津各区主要写字楼项目的考察，将各自的电梯配置情况归纳如下。项 目写 字 楼层 数标 准 层面 积（2）客 梯 数品 牌希望领空115003富士天赐园512004北京品牌信达广

18、场27160017瑞士迅达麦收33564德国蒂森国华大厦 *2515004三菱天津港湾中心2813008三菱*：另配有独立货梯一台2、空调目前天津市场上比较盛行的空调设备形式，主要有中央空调及分体空调两种。传统中央空调由于使用时间限制性高，加之使用费用相当高，而无法满足特定客户群，因工作时间弹性大，空调使用需时长的要求。但使用分体空调，虽可以降低前期投入成本，但对后期的物业管理、楼宇外立面的设计等都会造成一定难度。同时，也会影响室内装修的美观。对物业档次有要求的客户一般不会考虑选择采用分体式空调的物业。近一年内发售的项目中，陆续出现新的空调设备类型。如友谊大厦采用户式中央空调，恒华广场使用分户

19、计量中央空调，均可以满足客户24小时使用空调的需要。户式中央空调：采用模块化主机，根据设置自动调节制冷量。可实现室内及分区控制，各个室内及独立运行，分别调节各个区域内的空气。它是一个小型化的独立空调系统，适用于100平方米-500平方米的大面积多居室户型、小型商贸和服务型企业租用的写字楼，该系统由主机和配套末端组成，主机和多个末端分离安装。分户计量中央空调：在传统中央空调的风机盘管末端，安装相应的测量仪表，通过监测风机盘管的工作状态及时间，达到对中央空调使用量的计算。此系统对空调使用时间、使用量都无硬性限制。天津市部分写字楼项目的空调设备情况，详见下表。项目名称空调设备希望领空无天赐园中央空调

20、信达广场特灵中央空调（新风+加湿系统）麦收中央空调国华大厦日本大金冷暖型分户空调天津港湾中心变频分户式中央空调在需求调研中，就空调系统类型咨询了客户意见。调研结果显示，可以自由控制使用时间的分户空调系统，客户表示明显倾向。a.分体空调 b.传统中央空调 c.分户中央空调 d. 无所谓3、洗手间洗手间的规划安排，一般有两种方式：a.集中式；b.分户式。形式的设置，与项目的定位有重要的关系。l 定位为甲级物业的写字楼，均采用集中洗手间。如国际大厦、津汇广场等。采用集中式洗手间，有利于上下水走管安排，并与核心筒等较难利用部位结合，节省空间，也有利于大厦的统一管理；l 定位为面向小型企业为主的小开间写

21、字楼，多数采用分户式洗手间。但一般这种物业档次难以提升。如友谊大厦、天津电子科技中心等。天津市部分写字楼项目的洗手间配备情况，详见下表。项 目标准层面积（m2）洗手间类型洗手间配置男女小便池厕位厕位希望领空500分户式11天赐园1200分户式11信达广场1600集中式332麦收400分户式11国华大厦1500集中式336天津港湾中心1300分户式224、停车位目前许多写字楼的停车位配备是按沿用多年的规划标准设备的，但这并不能满足日益增长的停车需求，停车位的数量已逐渐成为客户关心的问题。在了解目前的办公楼停车情况时，近80%的客户都表示有停车困难的问题，其中约20%还认为，此种情况经常发生。a.

22、是，经常 b.是，偶尔 c.否 另，超过50%的被访客户认为，停车位数量及停车费将是影响其购买决策的因素之一。a.是 b.否 c.无所谓 停车位（个）车位比希望领空不足1：1天赐园无信达广场5001：1以上麦收1881：1国华大厦3001：1天津港湾中心2281：1以上由上表可见，写字楼定位的项目，也越来越重视停车位的配备，力求提供充足的停车位，如国华广场与汇峰广场，车位数量较为理想。第三部分 个案分析一、 信达广场基础资料楼盘名称信达广场楼盘基本情况发展商 投资商澳门旅游娱乐有限公司天津泰达集团中原百货集团股份有限公司设计单位香港兴业建筑事务所天津建筑设计院项目基本情况项目位置河西区大沽南路

23、入伙时间2005年5月产权性质商用/40年总建筑面积150000平米容积率7.5占地面积20000平米出房率60%建筑形态塔楼建筑层数地上51层地下3层单层面积1600平米建筑高度238米外檐材料全玻璃幕墙建筑结构框筒结构硬件设施情况智能等级超5a甲级写字楼电梯品牌迅达电梯数量17运行速度3.5米/秒电梯分布9-19层4部、22-35层4部、37-41层3部、42-49层2部空调品牌特灵机组类型水冷风口设计1组/100平米其它功能新风系统及加湿消毒功能控制系统美国江森布线系统美国思科信息点数1/3.5米电 话96门/层网络硬件5类线+光线网 速100兆/桌电 视pbi卫星天线监控系统美国ad2

24、4小时消防系统松下照明系统西门子基建设施情况大堂面积未定电梯厅面积未定走廊宽度2米装修标准未完工车场分布地下3层，地上地下数量500个地上数量未定柱 间 距8米开间柱 面 积进深长度8米走廊高度2.45米室内层高3.6米室内净高2.45米交房标准地毯、墙纸、铝天花服务性配套情况会议中心5000平米会议中心可实现国际信号传播商票务中心未定员工餐厅未定银 行未定购 物5.8万平米商业购物中心商务餐饮云霄餐厅400平米宴会厅咖啡厅酒吧等健身休闲5000平米健身会所2000平米游泳健身其它价格状况开盘时间2004年12月空置率为入伙付款方式6成10年经营形式销售、租赁销售叫价15000元/平米租赁叫价

25、7元/天/平米涨价情况无装修期未定物业状况物业公司天津天孚物业管理公司物业等级1级物业费28-30元/月/平米合作形式开发公司自行成立车位售价车位租金800元/月电费0.8元/度其它项目周遍环境状况商业购物小白楼商业区酒店餐饮宾江万丽酒店、利顺德酒店、凯悦大酒店休闲娱乐东方之珠河东店银行金融建设银行、交通银行、工商银行医 疗公安医院、河西骨科医院交 通20余条公交线直达综合点评信达广场位于小白楼cbd的最核心区域，并与未来的南站cbd仅一河之隔，区位优势十分明显。未来将作为小白楼商业区域内重要的高档商业项目，对该地区高档商业市场起到关键的作用。同其它高档项目一样，其周遍的配套相当齐备，并且小白

26、楼cbd的硬件水平在未来将得到全面的提升，因此使得该项目的综合优势在未来将更加明显。市场定位信达广场是天津市场上出现的一个高档项目，并且是目前天津市场上建筑物高度最高的项目，共51层，达238米。通过近4年的建设，目前已基本成型，并计划在05年5月份投入使用。信达广场在市场定位方面主要是以项目自身的高品质及大规模为依据，将项目定位在顶级物业的水准，单从规模及配套的全面性及科技含量看，不存在问题，但关键的体现在服务方面的价值则需要在项目入伙后方可体现。营销策略作为高档项目其本身的外部形象便是其广告展示的重要形式，因此天津的高档项目基本不需要做广告方面的投放，采取暗线操作的项目比较普遍。目前该项目

27、已开始正式对外销售，商业部分也在整体招商。但由于价格过高，销售情况比较一般，在项目整体完工后应会有一定的改善，并且随着城市档次的提高，此类高档项目应该会在市场上有自己的立足之地。优劣势汇总优势：信达广场同样位于小白楼cbd中心区域，具备了极佳的位置优势。信达广场15万平米的总规模是目前天津写字楼中最大的，对于体现项目档次起到了显著的推动作用。信达广场是定位于最顶级的产品，因此在硬件标准上也同样领先于目前的市场水平，其中包括网络信号传输能力、智能化标准、车位配备等都高于目前市场水平。劣势：信达广场的一个主要隐患就是项目周遍的路面交通非常拥挤，道路狭窄，影响项目目前的品质提升。同津汇广场一样，信达

28、广场同样是位于小白楼商业区域内，商业氛围影响项目环境。二、天津港湾中心基础资料基础部分物业名称海河之子入住时间2006年开发商天津海贸物业发展有限公司项目位置和平区赤峰桥旁所属区域海河沿线建筑面积4.2万平米占地面积5000平米容积率8.4使用率70%建筑风格一条游泳的鱼建筑层数28层净层高2.8米地下层数2层单层户数11-18户面积划分58.67-247.29平米单层面积1665.66平米车位数量100个套房标准标准型(1室)48套、商务型(1室)72套、总统型(2室)108套功能划分1层为大堂及商铺；2-3层为商业及健康会所；5-27层为套房；28层为商务会所硬件部分外檐材料石材+铝扣板+

29、玻璃幕墙色调银灰色内部装潢石材、涂料、木饰面大堂效果石材、涂料、木饰面电梯4梯/层（三菱）空调大金户式中央空调冷热水24小时智能化卫星电视，宽带软件服务酒店管理未定私人俱乐部海河会（针对于购房人群）购物服装、日用品等商务中心商务会所餐饮商业部分休闲健身健康会所价格部分销售价格8800元/平米租赁价格未定回报率9.8%-12%包租年限3年付款方式6成10年交房标准精装修+家具+家电项目周遍环境状况商业购物滨江道大型商业区餐 饮狗不理大酒店休闲娱乐滨江道商业区域内的娱乐设施银行金融解放北路金融街医 疗无交 通紧邻天津站，交通便利综合点评海河之子项目位于海河节点之一的赤峰桥旁，具备了得天独厚的地理条

30、件，特别针对于酒店项目，更增添了环境上的优势。由于天津政府对于海河开发的力度所致，使得该项目更具备了有利的竞争条件，项目周遍的配套也同样体现了海河节点的优势，而依仗滨江道的商业优势，使得项目对于、休闲、购物等需求可以得到充分的依赖，且加之周遍的商务、金融以及交通方面的配套设施本已具备，因此该项目便具备了高档项目应有的基本素质。精装标准：商务型/标准型：厅、房商务型外窗 高档隔热断桥铝合金窗，配中空玻璃，进口五金件户门 德国horman品牌户门（或同档次）户内门 高档实木复合门地面 高档实木复合地板墙面 英国ici乳胶漆（或同档次）顶棚 石膏板吊顶，英国ici乳胶漆（或同档次）标准型外窗 高档隔

31、热断桥铝合金窗，配中空玻璃，进口五金件户门 高档品牌户门户内门 高档实木复合门地面 高档实木复合地板墙面 高档乳胶漆顶棚 石膏板吊顶，高级乳胶漆以下为标准型商务型共同标准开敞式厨房墙面 高档墙砖地面 高档防滑地砖顶棚 高级防水石膏板吊顶橱柜 高档组合橱柜配置高档吸油烟机及电磁炉卫生间墙面 高档墙砖地面 高档防滑地砖顶棚 该机防水石膏板吊顶洁具 toto品牌分体坐便器及台盆，淋浴设备（或同档次）五金件采用进口名牌龙头、花洒等配件空调日本dakin(大劲)品牌变频户式中央空调（或同档次）开关面板德国simens(西门子)品牌开关面板（或同档次）灯具配置吸顶灯、筒灯（按设计要求）计量系统给水、热水、

32、供电、燃气均采用一户一表系统电话系统每户预留5条电话线路电视系统采用卫星及有线电视系统、每户厅、房、主卫设电视插座网络系统厅、房、主卫设宽带网信息端口消防每户配置自动报警及喷淋灭火系统总统型厅、房外窗 高档隔热断桥铝合金窗，配中空玻璃，进口五金件户门 德国horman品牌户门（或同档次）户内门 高档实木复合门地面 高档实木复合地板墙面 英国ici乳胶漆（或同档次）顶棚 石膏板吊顶，英国ici乳胶漆（或同档次）厨房墙面 高档墙砖地面 高档防滑地转顶棚 高级防水石膏板吊顶橱柜 高级组合橱柜配置高档吸油烟机及灶具主卫生间墙面 高档墙砖地面 高档防滑地转顶棚 高级防水石膏板吊顶洁具 美国kohler(

33、科勒)品牌铸铁浴缸、连体坐便器及台盆（或同档次），五金件采用进口名牌龙头、花洒等配件客卫生间墙面 高档墙砖地面 高档防滑地转顶棚 高级防水石膏板吊顶洁具 美国kohler(科勒)品牌分体坐便器及台盆，淋浴设备（或同档次），五金件采用进口名牌龙头、花洒等配件阳台景观阳台 墙面英国ici乳胶漆（或同档次）高档防滑地转室外阳台 墙面英国ici乳胶漆外墙涂料（或同档次），地面防滑地转空调日本dakin(大劲)品牌变频户式中央空调（或同档次）开关面板德国simens(西门子)品牌开关面板（或同档次）灯具配置吸顶灯、筒灯（按设计要求）计量系统给水、热水、供电、燃气均采用一户一表系统电话系统每户预留5条电话

34、线路电视系统采用卫星及有线电视系统、每户厅、房、主卫设电视插座网络系统厅、房、主卫设宽带网信息端口消防每户配置自动报警及喷淋灭火系统市场定位海河之子是目前天津市场上（市内六区）唯一一个可售的酒店式公寓项目，并且具备一定的档次及区位优势，目前销售状况也比较稳定。因此，海河之子将是本案所参考的重要市场依据及竞争对手。在市场定位方面，首先，在时间上该项目已经走在了其它项目的前面，作为市内第一个可售型酒店式公寓项目，其要向市场灌输的首先就是投资理念（高于现有市场8%的投资回报率的信息），将此种新的投资形式传达给了天津的投资人群，起到排头兵的作用。其次，考虑到天津本土的购买能力，该项目也将部分精力放在了

35、外地市场上，就目前的销售情况看，外地成交客户比例也明显大于本土客群。这也是本案在未来的营销推广中所要重点参考的经验之一。在产品方面，海河之子将整体档次定位在了高档标准，无论是整体效果、区域条件还是内部的软性配套都属于目前市场上的高档水平。户型设计上，以“标准型、商务型、总统型”三种形式出现，户型之间除面积差异外，其它标准无明显区分，并且一室及两室的比例适中，其中两室全部为总统型标准，用以达到对大户型促进销售的效果。营销策略海河之子在营销推广方面所采取的主要方式为：对投资理念的阐述、形象的展示及事件营销。其中贯穿主题的是“海河会”这一投资主线，即根据客户的购买方式（一次性付款、贷款）不同，所对应

36、的“白金会员及金卡会员”不同的会员等级，其中白金会员将享受11%的投资回报率，而金卡会员则享受9.8%的投资回报率，用以促进客户的一次性付款。并且由项目所组织的一切活动都以“海河会”的名义开展，同时起到了业主俱乐部的作用。推广方面，海河之子主要采取的是报纸广告及组织推届会的推广形式，其中报纸广告方面项目除形象外主要展示的便是投资概念，通过大篇幅的文字，阐述项目的投资价值。而该项目的推广特点就是每月都会在项目的销售现场举办推届会活动，包括音乐会、冷餐会等多种形式，体现项目的品位档次及独到的营销理念。优劣势汇总优势：海河之子项目最大的优势在于项目所处的地理位置，拥有海河风景以及滨江道商业区的强大支

37、持，使项目具备了强大的外部优势。作为目前天津市内唯一一个销售型项目，海河之子的又一大优势则在于入市时机非常有利，市场未形成竞争条件，导致项目实现在市场上的先入为主。项目的品质属于目前天津市场上的高档水平，无论配套档次、精装档次都具备了高档项目应有的素质，为项目后期的持续经营奠定了良好的基础。劣势：海河之子的劣势在于其在户型设计方面的逊色，舒适度不高，除总统套房外，其它户型的舒适度均较差。第四部分 附件一、未来大型商业供应项目名称地址建筑面积备注近代工业及城市历史博物馆红桥区三岔河口引滦入津纪念碑处2.1万平米地下一层，地上三层，内部建有工业博物馆、企业家会所、工业名人堂等。该项目建成后将成为天

38、津市首个集文物展示、文化交流、商务休闲于一体的多元化博物馆，重现天津工业发展的光辉历程。该项目建设将于2005年12月启动。美术学院美术馆美术学院北院2.89万平米美术学院美术馆将于2005年12月建成，明年开放后将成为天津首座对市民开放的美术展览馆。新文化中心河北区狮子林桥与海河东路东侧3万平米该项目建设于2005年12月启动。小白楼音乐厅河西区小白楼音乐厅原址3.5万平米内部将被建设成为具有国际水准的高水平音乐厅。海河图书馆河东区刘庄桥海河东路一侧桥头3.6万平米天津少儿艺术活动中心河西区挂甲寺地区1.2万平米泰达易买得购物中心开发区河北大街与新三条石大街交口处4万平米建成后将成为经营酒店

39、、餐饮、咖啡店、不动产建设、网络等行业的大型综合超市。现代凤凰商业购物广场河北区海河东路一侧10.7万平米建成后将突出佛教文化及旅游观光特色，发展佛教文化旅游经济，形成以宗教旅游为特色的大型文化商贸区。大悲院博远商城河北区与大悲院毗邻3万平米建成后以大型餐饮、娱乐项目及佛教用品经营为主。奥式商业街河北区金汤桥与北安桥海河东路一侧6.4万平米该项目建设目前已接近尾声，其在外观上保留了奥式建筑的原汁原味，开业后将成为高档次的金融商业街。水上运动世界商贸广场河西区光华桥桥头一侧12.9万平米建成后将成为集娱乐、酒店、高级公寓为一体的大型综合性公共建筑组群。香港恒隆商贸广场和平区兴安路13.3万平米建

40、成后将成为金街上最大的商业广场，全市 12个旅游板块之一。新加坡仁恒购物中心南开区水阁南地块内4万平米将引进定位高档百货的主力店和精品店，打造具有国际水准的地标性建筑。古文化街商贸广场河北区狮子林桥头12.67万平米在保持原有特色的前提下，扩大了商铺面积，提高了商铺档次。目前，古玩城已建成开业，美博城、官银号、民俗博物馆等建筑预计将于近期相继落成。滨江五金机电城和平区南马路与荣业大街交口15万平米地下两层、地上商场部分四层，能容纳千余家国内外五金机电品牌专营店。商场采用国际流行的仓储式卖场形式，内部设施齐全，还拥有专业电子商务中心、会展中心和近20000多平方米的地上、地下停车场。与天津国际五

41、金机电城配套的是两座100米高的写字楼和酒店式公寓，可为各类五金机电厂家、经销商提供集办公、商务、住宅、餐饮于一体的综合配套服务。二、未来酒店供应项目名称地址建筑面积新文化中心酒店河北区狮子林桥与海河东路东侧4万平米新世界大酒店河北区金钢桥海河西路桥头，毗邻解放广场3.5万平米津门酒店河北区北安桥海河西路一侧12万平米现代凤凰大酒店河北区海河东路一侧，与大悲院相邻3万平米香格里拉大酒店东丽区原天津烟厂地块内9万平米泰达运河酒店红桥区泰达地块内，与海河东路相邻6万平米海上皇宫大酒店河北区海河西路与大连道相交地块内3.5万平米水上运动世界大酒店河西区光华桥桥头一侧7.45万平米星源酒店河北区自由道10万平米新加坡仁恒大酒店南开区水阁南地块内4万平米三、写字楼项目名称地址建筑面积仁恒大厦南开区水阁南地块内4.5万平米天保大厦河北区北安桥与