【商业地产】四川广汉市水晶广场项目开盘活动策划细案21DOC

1、（活动策划方案）四川汉唐文化有限公司 地产事业部 时间: 2007年12月12日目 录总体构思活动实施现场规划氛围营造 细节安排 项目管理 费用预算一、总体构思1、序言“水晶广场”位于广汉城北新区的一块顶级商业项目，因项目绝佳的地理位置、完善的生活配套、优越的项目品质。1月上旬将迎来开盘盛典。因受到“新政”的影响，可能对销售当中，特别是投资性客户造成一定的冲击。因此，为使开盘当天达到最大的成交量，充分体现项目品质与服务理念，销售中心的现场氛围的营造也将起到一定的辅助效应。由于当天受到场地的局限，区域划分、组织实施、秩序维护就显得尤其重要了。同时，“水晶广场”是第一次面向成都媒体以及广大市民，对

2、于项目品质以及开发商品牌形象，在活动当天都将得以体现。综上所述，我们作出以下的精心构思： 将整个现场进行半封闭式的区域规划，“客户等待区”与“销售大厅”实行单向出入，避免闲杂人员混杂现场； 客户等待区设置独立功能服务区域，客户可在本区域内直接享受到近在咫尺的项目咨询、节目表演、餐饮等优质服务； 通过精心的现场布置，营造出开盘当天喜庆、热烈的活动氛围；通过激情动感的歌舞演绎与高雅的乐器演奏，打造现场清闲高雅的氛围，以此安抚客户焦急等待心情；2、预期目标 矗立“水晶广场”良好的项目形象与服务品质，大幅提升楼盘的知名度与美誉度； “水晶广场”盛大开盘，现场众多客户云集，形成抢购的现象，对周边产生区域

3、性的口碑传递与辐射宣传效应； 让“水晶广场”在众多楼盘中脱颖而出，特别要成为城北版块瞩目的焦点，以赢得更多消费者的关注，为后期抢占市场争取到更大的市场份额；二、活动安排1、活动概要 活动时间2008年1月5日 9：0012：00 活动地点水晶广场销售中心 参加人员目标客户项目工作人员及活动执行人员；开发商领导；广汉权威媒体；三、活动实施区域规划示意图四、现场规划开盘当天现场人员较多，控制人流、组织实施成为首当其冲的工作重点，因此在区域划分方面我们将进行合理科学的规划。为保证当天开盘活动井然有序，避免出现客户烦躁、混乱的场面，加快整个销售进度。客户等待区内我们将设置餐饮区，提供现场周到而细致的服

4、务工作。同时，整个客户等待区与销售大厅将实行单循环的人流控制。1、外场布置 功能：通过项目工作人员以及安保人员对每位客户的进行识别后，引导客户到达等待区休息。公示开盘“选房流程”、“认购须知”等信息发布。 现场布置：l 入口左、右两侧分别摆放本次开盘活动的“选房流程看板”、“认购须知看板”；l 中央位置摆放大型“鲜花拱门”、铺设红地毯； 人员配置及职能：l 活动执行人员1人（督导管理）l 礼仪小姐6人（迎宾接待）l 安保人员2人（维护现场秩序） 物料配备：l 认购流程看板1个（3米*2米）l 项目相关信息看板1个（3米*2米）l 鲜花拱门1座（3米*2.5米）、地毯2、观众区 功能：客户休息就

5、餐、观赏节目表演； 现场布置：l 设置餐饮区，准备丰富的便餐供客户自取食用；l 整个区域使用“鲜花路引”进行围边装饰；l 销售中心门前道路的树木底部进行“金箔”包装；l 摆放“销控表看板”； 人员配置及职能：l 活动执行人员1人（协助整体工作）l 礼仪小姐4人（派发糕点）l 服务生2人（制作水果拼盘）l 保洁人员2人（卫生清理）； 物料配备：l 条桌（4张）、鲜花路引（30个）、鲜花拱门（2座）l 热饮（咖啡、果汁）糕点（西式糕点）水果（水果拼盘）；l 销控表看板1个（3米*2米）；实物参照图3、舞台区 功能：音乐暖场、舞台节目表演、主持人唱号； 现场布置：l 利用台阶铺设红地毯，供演绎人员进

6、行表演；l 配备专业户外音响； 人员配置及职能：l 活动执行人员1人（与项目工作人员对接，衔接主持人唱号）l 主持人（唱号，节目主持）l 音控师1人（音响调控）l 演员若干； 物料配备：l 地毯、方形舞台l 专业演出音响1套4、贵宾区 功能：活动当天作为邀请嘉宾以及领导观赏节目、休息的区域； 人员配置及职能：l 安保人员4人（维护现场秩序） 物料配备：l 警戒柱12根l 藤椅20把、条桌14张；5、其它装饰 销售大厅入口布置“方形鲜花拱门”，并铺设红地毯； 销售大厅玻璃墙面进行插花艺术装点； 整个销售大厅房檐，使用“彩色气球串”进行围边装点；五、氛围营造、迎宾接待客户到场后，由保安安排车辆的停

7、放后，安排6名身高1.7米左右、气质高雅的礼仪小姐在入口处进行接待；礼仪小姐选用专业模特，体现出活动的高品质感，着装抛弃以往的传统旗袍，而采用美丽大方的礼服，同时佩带花环等鲜花饰物，增加活动的气氛。2、开盘仪式醒狮热场表演（3分钟）醒狮点睛（开发商领导为醒狮）（2分钟）踩青、吐符的精彩表演（5分钟） 揭符（开发商领导揭符） 开发商领导致辞（3分钟） 开发商领导及嘉宾拉金球，宣布开盘正式开始、礼炮齐鸣（2分钟）4、舞台节目演出 项目的目标客户大多为中青年人，为使整个活动氛围喜庆热烈，演出节目符合该人群的审美喜好，我们尽量选用青春时尚类的节目进行演绎。 异国风情舞(3人组合) 拉丁舞(2人组合)

8、电声小提琴（3人组合） 劲歌热舞 (3人组合) 新民乐组合（4人组合） 时尚街舞（3人组合） 变脸吐火 银幻魔术（2人组合）5、执行流程时 间内 容备 注上午安排8：308：50舞台音乐暖场播放高雅轻音乐8：308：50迎宾接待4名礼仪小姐提供迎宾接待服务8：308：50主持人背景串词随意性项目介绍、认购流程8：509：00开盘仪式醒狮表演9：009：05领导致辞宣布正式开盘、礼炮齐鸣9：05主持人开场串词宣布开始售楼、节目正式开始9：0512：00节目表演、主持人串词（贯穿始终）穿插进行各类节目，主持人进行全程主持9：0012：00餐饮服务（贯穿始终）由客户自取结合礼仪小姐派发的形式，将餐饮

9、递送至客户手中，体现开发商优质的服务理念；六、细节安排1、应急措施1）现场秩序问题有对公司不满的人员蓄意捣乱破坏活动，或防止盗劫事件的发生。u 防范措施：督促物管公司保安监督保卫工作，同时签到处做好验证，严禁外来人员参加本次活动，设立专门负责维护现场秩序的责任人。2）天气问题因为活动在室外进行，如突然下雨，影响活动进程。 防范措施：提前一个礼拜每天向专业气象台进行咨询；准备防雨措施，例如：雨具，帐篷。2、卫生管理1）清洁卫生活动当天人数较多，容易出现卫生脏乱的情况，应当在三个客户等待区中分别摆放专用“垃圾桶”，同时配备1名保洁人员，进行不间断卫生清理工作；3、餐饮管理活动中，餐饮应保证品质与多

10、样性，水果拼盘（由3名果盘制作师现场制作）及热饮（咖啡、果汁）采取客户自取的形式，西式糕点则由4名礼仪小姐，实行定时派送到客户手中，体现开发商优质的服务理念；七、项目管理为更好的服务于本次活动，我们将成立“水晶广场项目部”，针对不同的区域，设立4个“项目小组”，以“项目小组”为单位，每小组安排1名组长具体实施管理，使活动前期筹备阶段准备充分，活动中执行中进行无误且后勤保障有力；同时，作好突发情况处理的充分准备，尽可能的估计活动中的突发事件，以求提前做好防范，从而确保活动的正常进行。1、人员安排1）甲方内容人数位置分布备注现场工作总协调1人流动整个现场总体协调与督导现场秩序维护13人停车场2人共

11、计13名保安现场入口2人选房入口2人选房出口2人销售大厅入口2人销售大厅内3人唱号及确认进场客户2人选房等待区入口1人负责验证入场、1人负责唱号工作现场后勤保障1人场地协调、物料调用等现场后勤服务5人场内2人，场外2人共计4名保洁现场认购总负责1人销售大厅场内销控看板3人销售大厅张贴1名，开单1名，销控1名客户接待、协助签订认购协议书4人自客户进入至其离开销售厅内销售人员2）乙方内容人数位置分布备注项目经理1人流动整个现场负责整个活动的协调、调控、督导工作项目经理助理1人流动整个现场协助项目经理进行现场执行管理工作执行督导1人验证领号区配合甲方进行客户验证入场、发放号牌1人客户等候区客户等待区

12、1人，配合甲方工作人员管理1人现场入口处、演奏区礼仪小姐、演奏人员的管理工作餐饮管理1人餐饮区物料管理1人流动现场所有物资的看管、整理和发放工作音控1人选房等待区音响设备的调试与控制工作礼仪4人会场入口/餐饮区果盘制作师3人餐饮区果盘制作2、项目推进计划 方案确定执行方案人员分工人员管理设计定稿采购制作物料筹备资源筛选编排培训活动实施现场布置活动执行3、组织结构水晶广场项目部活动执行小组策划创意小组 后勤保障小组活动布置小组组织管理物品管理物料采购物料制作文案拟定图文设计餐饮管理应急保障秩序维护礼仪培训料料运输音响调试现场布置项目经理统筹管理项目小组组长责任制八、费用预算项目单价数量小计备注现

13、场布置音响设备1800元/套1套1800租赁、安装舞台25元/平米30平米750租赁、安装舞台地毯12元/平米45平米540采购、安装主题背景板绗架18元/米23米414租赁、安装（8.4m长*4m高）主题背景板喷绘15元/平米35平米525制作、安装（8.4m长*4m高）认购流程看板绗架18元/米16米288租赁、安装（3m长*2m高）认购流程看板喷绘15元/平米6平米90制作、安装（3m长*2m高）项目信息看板绗架18元/米16米288租赁、安装（3m长*2m高）项目信息看板喷绘15元/平米6平米90制作、安装（3m长*2m高）室内销控看板绗架18元/米16米288租赁、安装（3m长*2m

14、高）室内销控看板喷绘15元/平米6平米90制作、安装（3m长*2m高）室外销控看板绗架18元/米16米288租赁、安装（3m长*2m高）室外销控看板喷绘15元/平米6平米90制作、安装（3m长*2m高）现场入口地毯12元/平米60平米720采购、安装（3m*8m）选房等待区地毯12元/平米60平米720采购、安装（3m*8m）销售中心方形鲜花拱门1800元/座1座1800插花制作（4米跨度*2.5米高）现场入口鲜花拱门1500元/座1座1500插花制作（3米跨度*2.5米高）现场出口鲜花拱门1500元/座1座1500插花制作（3米跨度*2.5米高）销售大厅墙面插花250元/组9组2250插花制

15、作鲜花路引120元/座25座3000器材租赁、插花制作胸花10元/朵5朵50插花制作销售大厅彩色气球串15元/米60米900制作主题背景板彩色气球串15元/米20米300制作充气拱门300元/座1座300租赁充气立柱300元/座2座600租赁升空气球250元/个12个3000租赁金箔装饰160元/卷3卷480采购、制作（包含人工费）藤椅20元/把220把1320租赁雨伞35元/把20把700租赁条桌30元/张4张120租赁警戒柱40元/根18根720租赁指示牌80元/个5个400租赁（包含内页画面制作）礼炮200元/门8门1600租赁金球700元/个1个700制作冷焰火80元/支8支640安装

16、小计28861人员及餐饮主持人1200元/人1人1200四川电台飞跃调频主持人杨晨礼仪150元/人6人900身高1.7米左右（提供派发糕点的服务）礼仪服装租赁40元/套6套240租赁醒狮表演2800元/队1队2800狮队共6人电声小提琴600元/人3人1800银幻想魔术600元/人2人1200拉丁舞600元/人2人1200新民乐600元/人4人2400时尚街舞600元/人3人1800变脸吐火600元/人2人1200劲歌热舞600元/人3人1800异国风情舞600元/人3人1800摄像1000元/人1人1000现场全程录制、后期制作vcr果盘制作师220元/人2人440水果拼盘3元/份500份1

17、500猕猴桃、西瓜、橙子、香蕉、圣女果一次性餐具0.5元/套500套250每套餐具：一次性纸制餐盘1个、塑料餐叉1个西式糕点5元/份500份2500安德鲁森蛋糕绿波蛋糕热饮机600元/台2台1200雀巢牌热饮机（租赁）热饮原料60元/袋10袋600雀巢牌咖啡（5袋）、奶茶（5袋）小计25830总 计现场布置28861人员及餐饮25830税费5%2734.55公关代理费5%2734.55运费2800总计62960.1地产委托物业前期管理工作相关业务指引1、 目的以内部市场化为原则，理顺地产公司与物业公司之间前期介入工作的经营和业务关系。2、适用范围适用于地产公司和物业公司前期介入相关工作但不限于

18、工程规划设计、施工、工程接管验收、销售配合、售后服务等阶段工作的指导。3、职责3.1 物业公司新项目管理部、地产项目部和地产客服委员会共同编制、修订和履行本指引。3.2 物业公司新项目部在新项目论证报告中对物业管理准入可行性进行分析。3.3 地产公司和物业公司须参照本规范，结合各项目的实际情况制定具体的工作方案和协议，以明确双方业务和经营关系。4、原则4.1 物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户满意、有利于提升招商品牌、有利于促进招商地产销售的原则，合理确定物业公司和地产公司因产品属性不同而带来交叉环节工作的责权，理顺在业务和经营方面的相互关系，建立规范、高效的协同机制。4.2 在业务关

19、系上，物业公司与地产公司之间需建立清晰的业务流程，按照内部市场化原则，明确双方责、权、利，在此基础上理顺双方的人、财、物关系，以确保物业公司的良性经营。作为两个独立经营的经济实体，在各项具体业务上，地产公司与物业公司之间应以契约形式明确各自权利和义务。4.3 地产公司应与物业公司应按照已确定的各项委托业务费用结算办法（确保至少按季度结算一次）和收费标准进行结算。5、定义5.1 前期物业管理是指房屋集中交付使用之日起，至业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由地产公司委托物业公司实施的物业管理。5.2 前期介入是指项目立项后至房屋集中交付使用阶段，物业公司站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性

20、、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，向地产公司提出建设性意见，以减少产品缺陷的过程。5.3房屋交付使用是指业主收到书面入住通知并办理完结相应入伙手续；业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。5.4 项目开办费是指在项目集中入伙前，物业公司为实现新项目的正常物业管理而产生的人员储备、办公设施购置、工具材料采购、员工生活设施完善等前期费用。5.5 物业移交是在竣工验收后地产公司将物业的公共部位、配套设施设备和场所移交给物业公司，物业公司对相关设施的质量、使用性、完好性、感观效果等进行验收。5.6 保洁开荒是指项目接管验收合格后，物业公司对项目内各类房屋、共用

21、部位、共用设备设施及场所进行全面清洁，以保证业主入住时的良好状态。6、方法和过程控制6.1 项目前期介入6.1.1 为提供令客户满意的产品，规避和减少项目缺陷，在项目的规划设计、施工建设和营销策划阶段地产公司应要求物业公司提前介入，物业公司应站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，提出建设性意见。6.1.1.1 规划设计过程的控制。地产公司召集物业公司召开设计说明会，说明相关设计内容、提供相关技术资料。物业公司新项目管理部组织专业人员了解项目设计方案，从物业管理与业主使用角度对设计方案提出建议书供地产公司参考，地产公司决策部门最终确认并决定是否

22、采纳物业公司提出的建议并知会物业公司。6.1.1.2 施工过程的控制。物业公司新项目管理部组织专业人员定期与地产公司项目部召开现场会议或参加地产公司工程例会以了解和跟踪工程进展，熟悉和记录隐蔽工程的管线位置和走向。同时从管理需求角度对小区的环境、安全、设备设施的安装、硬件配套等方面提出建设性意见提交工程整改建议书。6.1.1.3 工程接管验收过程的控制。入伙之前3-5个月，物业公司、监理公司对各类工程进行全面的验收检查并提交物业验收报告，所有专业工程项目保证在入伙前一个月通过竣工验收。建立工程遗留问题整改工作流程和责任分工并规定完成时限。地产客服委员会为物业公司的对接部门，由客服委员会协调地产

23、各部门对物业公司发现的工程问题进行整改，确保入伙之前的工程质量。6.1.1.4 营销配合过程的控制。物业公司需配合地产公司做好以下工作：销售中心、样板房保洁、保安服务；客户的接待咨询服务；对地产公司开展的业主联谊活动做好组织落实工作；加强楼盘宣传，挖掘潜在客户群；充当地产公司与业主沟通的桥梁，把业主在楼盘销售过程中对小区规划、设计的合理要求反馈给地产公司。6.1.1.4.1在营销过程中，地产公司和物业公司应对相关问题统一口径，规避售楼出现的矛盾。6.1.1.4.2对于营销阶段发生的费用，地产公司和物业公司应严格按照物业服务前期介入委托合同（附件一）进行。6.1. 2 项目前期介入阶段，地产公司

24、应每月组织召开业务联席会议，召集物业公司相关人员就物业公司提出的意见进行沟通。6.1.3 项目前期介入期间物业公司产生的人员成本、物料消耗及相关酬金（总成本的10-15%）由地产公司承担（参考标准：按前期介入项目建筑面积计算，每平方米24元）。6.2前期物业管理阶段6.2.1 前期物业管理服务合同：6.2.1.1由物业公司新项目部负责在房屋销售之前，按照相关法规要求，起草前期物业管理服务合同、业主临时公约。 6.2.1.2经地产公司与物业公司共同认可后，双方签订前期物业管理服务合同，明确委托管理事项、委托管理期限、双方责权、服务标准、收费标准、专用房屋、维修资金及违约责任等。在合同签订时应充分

25、考虑其对后期的影响，为从前期物业管理过渡到业主委托管理阶段创造条件，该合同应和地产公司在销售时与业主签订的房屋买卖合同的（关于前期物业管理的约定）内容一致。6.2.2 物业管理方案策划：在房屋竣工验收之前，物业公司新项目部应拟定项目的物业管理方案，该方案是对管理服务工作的全面策划，具体包括管理模式、服务内容、管理服务标准、内部管理机制、品质控制方法、管理费测算等内容。6.2.3 物业管理费测算6.2.3.1 物业公司应在物业管理策划方案中详列物业管理费的测算依据以及测算结果。6.2.3.2 物业管理费定价应参照当地政府指导标准和行业水平，确保物业管理项目（含分期开发项目）收支平衡，原则上不赞同

26、为促进地产销售而降低物业管理费引起管理费定价亏损的做法，如确有必要，地产公司应承担相应亏损。6.2.4 项目开办费6.2.4.1物业公司应在物业管理费测算时，将项目开办费在合同期限内分摊到物业管理成本中。6.2.4.2如果地产公司认为物业公司测算的物业管理费标准偏高，物业公司也可将部分成本单独与地产公司结算，通常应在项目入伙前三个月由地产公司向物业公司支付开办费（参照标准：按接管面积计算，每平方米23元），以便物业公司正常开展工作。6.2.5 管理用房提供：6.2.5.1 地产公司应按照法规要求向物业公司或业主大会提供管理用房，用于管理处日常办公、会议、接待、仓库等。6.2.5.2 管理用房的

27、标准，当地法规有规定的，从其规定；当地法规没有规定的，地产公司应按照项目总建筑面积千分之二比例（不足50平方米的按50平方米计）向物业公司提供管理用房，不足部分由物业公司自行解决，由此产生成本应在物业管理费测算时统筹考虑。6.2.5.3 地产公司应在规划设计阶段充分考虑管理用房。办公场所具体位置的规划应充分考虑到项目物业管理模式的需要，可从服务辐射区域、交通、安全、尽量减少扰民等角度考虑；如管理用房中涉及到员工生活用房的，具体位置应根据项目具体情况确定。规划的面积，需要考虑管理处驻场人数和周边活动设施等因素。管理用房的办公和员工住宿不能设在地下室中，须确保通风、噪音应达到国家住宅房内标准。6.

28、2.5.4管理用房装修由物业公司提出设计和施工方案，报地产公司审核。管理用房装修费用由地产公司承担，装修标准：按照实际提供的建筑面积计算，不低于每平方米500元。6.2.6 保洁开荒6.2.6.1 保洁开荒属产品符合性责任，地产公司应监督各施工单位负责其作业范围的清场及保洁工作。6.2.6.2 地产公司如将保洁开荒工作委托物业公司，期间产生的人工成本、物料消耗和酬金（总成本的10-15%）由地产公司承担. 6.2.7 房屋集中交付使用（集中入伙）6.2.7.1 房屋集中交付使用实行地产公司项目组总经理负责制，成立由地产客服、营销、工程、物业等各部门、各专业口联合组成的入伙工作小组，策划、组织入

29、伙工作。集中入伙期间发生的费用由地产公司承担，具体包括：现场布置、办公设备消耗、验房费用、材料印刷费、各种活动费用等。6.2.7.2 地产公司如委托物业公司全权办理房屋集中交付使用手续的，物业公司需提前将集中入伙策划方案和费用预算（人工成本、物料消耗、现场布置、管理酬金等）报地产公司审核，费用由地产公司承担. 6.2.8售后服务6.2.8.1 地产公司按照房屋质量保证书规定承担房屋维修、公共设施设备保修期内的返修以及完善责任，此外对已过保修期但经专业机构认定属质量问题的仍需地产公司承担责任。物业公司只负责正常的工程返修工作（具体参见地产、物业、施工三方保修协议书）6.2.8.2地产公司如将保质期内的维修、返修工作委托物业公司落实，应与施工单位、物业公司签订三方协议书，明确保修的服务质量标准、监控方法和处罚措施，物业公司有权对施工方的服务质量进行评估和扣罚。6.2.8.3 地产公司委托物业公司管理维修、返修工作，物业公司酬金收取标准按照保修协议书相关内容执行。6.2.8.4地产公司项目部工程结束后，须留专业工程师负责工程后续问题的跟踪处理以及与物业公司的工程对接。