房地产开发公司关于物业减亏的实施方案

1、房地产开发公司关于物业减亏的实施方案集团公司：2014年1月，物业公司划归房地产开发公司，房地产开发公司领导组织相关部门对每个物业小区进行了现场调研，主要了解小区人员配备、设施设备使用、物业费收取等情况和存在问题，在充分调研、认真分析、集思广益的基础上，提出了近几年物业管理的总体思路和奋斗目标为：“稳定为先、强化管理、提升服务、增加创收、十年减亏持平”。一、物业公司现状2014年，物业公司管理物业小区46个，预计3月接管馨康二期高层、一矿北里沙沟、馨瑞家园及青岩底4个物业小区后，物业公司服务小区将达到50个，其中：改造小区31个，新建小区17个，商品房小区2个。服务小区的建筑面积将达到352.

2、25万平方米，其中：收费面积325.73万平方米，养护绿化面积57.61万平方米，清扫庭院及楼道面积141.18万平方米，业主39861户。1月末，在册职工350人，临时工454人。详见附表一2014年物业公司各小区基本情况表。下面分别从改造旧小区、新建标准化小区、商品房小区依次介绍管理现状：（一）改造小区物业公司现管理31个改造小区，大部分旧小区改造只增设了围墙，其他物业设施不全；小南坑小区、赛鱼小区等小区8个小区历经25年以上，配套基础设施老化，小区内普遍存在墙皮脱落；麻地巷小区、阳光小区、馨康等6个小区，出口多，无法进行封闭，物业管理难度大；蒙北一区、二区、洪西等8个小区，路沿石缺失、路

3、灯、健身器材损坏严重；改造小区普遍存在绿化面积不足，物业费单价低，大部分低于0.20元/月.平方米，其中：朝阳一区、二区、沙坪新区从未收取物业费，以上原因造成旧小区亏损严重。（二）新建标准化小区物业公司现管理13个新建小区，预计4月接管4个小区。目前，新建小区内停车位少，不能满足小区住户停车需求；大车房、矿山路西、育才、馨怡、中石岩、东山三区、馨康二期等新建小区业主入住率不到50%，不具备完全收费条件；四矿小区、馨泽苑等小区没有独立的收费系统，暂时由升华公司代收；物业费标准参差不齐，收费率高低不一；人工成本高。（三）商品房小区物业公司现管理2个商品房小区，分别是御康山庄和大垴东区4#、6#、7

4、#、8#楼，其中：大垴东4栋商品房住宅与大垴东棚户区住宅在同一个小区，物业服务不规范。二、物业公司减亏思路通过实地考察，市场调研，集思广议，多渠道掌握物业管理信息，根据目前物业管理现状，提出了有针对性的减亏思路：一是在完善小区设施，提升服务水平的基础上，申请提高物业收费标准，增加收入；二是争取政策支持，通过底商租金收入补贴物业亏损；三是拓宽服务渠道，引入多项家政服务，争取创收；四是通过分流正式工，用临时工代替，降低人工成本；五是建立竞争机制，走市场化道路，实行业务外包；六是加强成本管控，从点滴入手，节约材料、水、电支出；七是建立以量定员，以岗定薪，增人不增资，减人不减资的管理新模式。三、物业公

5、司减亏计划集团公司物业改革原则：分类小区、固化补贴、十年减亏。经过考察调研，认真分析，房地产开发公司确定物业的经营目标是：改造小区十年内固化补贴；新建小区五年内固化补贴，再用五年增盈，用以弥补改造小区亏损；商品房小区要自负盈亏；物业公司实现十年整体持平。2014年，物业公司刚划归房地产开发公司管理，在保证稳定的基础上，完善小区配套设施，加强维修力度，深化物业改革，全面提升服务水平，逐步提高收费标准，按照十年减亏持平目标，逐年分解减亏指标。2014年是实现减亏的第一年，为了提高收费标准，保证稳定，改善小区基本设施，需增加成本投入，预计当年亏损4870万元，比2013年减亏537.92万元。201

6、5年计划比2014年减亏800万元；从2016年开始每年计划平均减亏500万元，从2019年开始，要用新建小区、商品房小区实现的利润逐步弥补改造小区的费用，计划到2023年物业公司实现盈亏持平。详见下表：2014年-2023年物业公司利润计划表单位：万元项目2014年预计2015年计划2016年计划2017年计划2018年计划2019年计划2020年计划2021年计划2022年计划2023年计划合计-4870-4070-3500-3000-2500-2000-1500-1000-500持平改造-3083-2783-2663-2500-2400-2100-1800-1500-1300-1100新

7、建-1508-1108-808-500-100持平200350500700商品-279-179-29持平1080100150300400四、物业管理具体减亏措施（一）提高收费单价、收费率，收入实现逐年增长，五年累计增加收入约800万元1、31个改造小区，收费面积154.95万平方米，平均物业费单价0.20元/月.平方米。在改善基础设施后，计划从2015年逐年提高收费单价，到2018年单价提高到0.40元/月.平方米，收费率从65%逐年提高到90%以上，预计物业费收入增加427.66万元。详见附表三2014-2018年物业公司小区收入增加一览表2、现有新建小区中，大车房、馨怡小区等5个高层住宅小

8、区，收费面积28.43万平方米，单价计划从0.7元提高到1.1元/月.平方米，收费率从65%逐年提高到90%以上，预计物业费收入增加182万元；剩余的中石岩、矿山路西等8个多层小区收费面积91.12万平方米，单价计划从0.4元提高到0.5元，收费率计划从65%提高到90%计算，预计增加收入207万元。详见附表三2014-2018年物业公司收入增加一览表（二）加大清欠力度，增加物业收入1200余万元截止2013年12月31日，住宅部分历年欠费高达1076万元，其中：物业费731.92万元，卫生费344.41万元；小区内的底商房欠缴物业费、卫生费约200万元，两项合计1276万元。物业公司将制定得

9、当的清欠政策，加大清欠力度，一是已出售住宅和底商的物业费和卫生费的收取与水、电、暖缴费配合，组织清收；二是未出售的住宅和底商，在收取房款或租金时，由产权部门配合收取；三是组织人员上门收取欠费，力争清收物业欠款1200余万元。（三）开展多种经营，增加创收约1000万元物业公司仅依靠增加物业收入，降低人工费，实现盈亏持平，是远远不够的。为尽快减亏，物业公司拓宽服务范围，一是积极办理绿化资质，依托开发公司开展内部绿化工程业务，并积极承揽外部绿化工程；二是在小区内实行开放式的经营，通过招标形式，将家政引入小区来，实行上门有偿服务，计划五年创收约1000万元。（四）建立绩效考核机制，做到人人头上有指标，

10、奖罚结合，提高员工积极性绩效考核指标主要由收费率、清收金额、创收金额、费用指标组成，将指标逐层分解，公司下发到队组，由队组再将指标分解到个人，指标完成情况与每月工资相结合，充分体现多劳多得、少劳少得，不劳不得的分配机制。（五）争取集团公司政策支持，以小区底商房租金收入补贴物业约3000万元-4000万元物业公司建议今后新建小区配建的底商房在公开出售收回成本后，其余的底商房归物业公司管理，这样解决小区盈亏支撑。物业公司对其进行公开招租，最大限度的增加物业创收，底商租金收入作为小区经济增长点，从而形成物业公司长效减亏机制，做到小区存在，物业永远不亏损。（六）分流划转，减人提效，降低人工成本约100

11、0万元物业公司除自然减员外，按照集团公司经营思路，升华公司等相关产业用工，优先从物业公司选人，分流正式工，由临时工代替，降低人工成本。到2023年底，计划将正式工控制在100人以内，分流员工250余人，适量增加临时用工，按5.22万元/年.人计算，节约人工成本约1000万元。（七）加强成本管控，减少材料及水电暖费用的支出90万元2014年，物业公司计划支出材料、水、电、暖及垃圾清运964万元，通过加强成本管理，严控材料购置及小区水电暖费用的支出，5年内要减少10%，计划减少支出90万元。对于2014年以后新建的小区，物业要代收水电暖费，存在的供水管路合理损耗、供电线路合理损耗以及水电管路线路的

12、维修费用，建议由升华公司承担，或者集团公司补贴给物业公司。五、2014年收入和利润预计2014年，物业公司预计实现收入805.96万元，比上年增加202.93万元，预计发生成本费用5676.86元，比上年减少350.78万元，预计亏损4870.90万元，比上年减亏537.92万元。其中:改造小区亏损3083.34万元，新建小区亏损1507.99万元，商品房小区亏损279.57万元。详见附表二2014年物业公司预算汇总表2014年各项指标具体测算过程如下：（一）收入比上年预计增加202.93万元1、2013年新接管的二矿大车房，馨怡家园等10个小区，增加收费面积85.79万平方米，入住率不足50

13、%，按收费率64%计算，2014年预计增加收入134.67万元；2、2014年，预计新增的馨瑞等4个小区，增加收费面积27.68万平方米，预计增加收入38.45万元(4月接房，10月份开始收费，按3个月测算)；3、御康小区新增2栋高层，预计增加物业费38.69万元；（二）费用比上年减少350.78万元1、工资费用预计1827万元，比上年减少2032万元，原因是2014年物业划归房地产开发公司减少在册员工389人。2、劳务费预计625万元，比上年增加220.56万元，原因是2013年新增管理的10个小区，部分业务外包增加劳务费支出。3、临时工费用预计816.96万元，比上年增加469.24万元，

14、主要原因：一是2013年末364人的临时工人均工资从0.95万元/年提高到1.44万元/年，增加176.44万元；二是2014年分流正式工后五矿地区新派小区等4小区增加临时工90人，增加工资129.60万元；三是2014年新增馨瑞等4个小区预计增加临时工165人，按1.44万元/年.人计算，工资增加163.20万元。4、材料预计175.40万元，比上年增加14.05万元，主要是2014年新增馨瑞等4小区预计增加材料耗费14.05万元。5、水电暖垃圾清运费预计789.67万元，比上年增加234.52万元，主要原因是2013年新增四矿小区等10个物业小区和2014年预计增减4小区增加水电暖垃圾清运

15、费234.52万元。6、绿化费用预计598.58万元，比上年增加442.59万元， 原因是物业公司46个小区的40.66万平方米绿化养护，按14.72元/年.平方米测算，预计支出598.58万元。7、维修费预计609.41万元，比上年增加248.10万元，主要是2014年计划维修13个小区的监控设施182.39万元；28个改造小区的路灯、庭院灯预计347.90万元，合计530.29万元。8、其他费用预计186.92万元，比上年增加49.46万元，原因是预计2014年升华的代收服务费36.11万元，127部电梯的保险9.5万元等。2014年指标测算详见下表2014年物业公司经营情况预计表 单位：万元项目2013年实际比例%2014年预计比例%同比（+-）一、收入 603.02 805.96202.93二、费用5979.725628.94-350.781、工资2661.3844.51 1260.0022.39-1401.382、定比1197.6220.02 567.0010.08 -630.623、劳务费401.746.72 625.0011.11 223.264、临时工工资347.725.82 816.9614.52 469.245、材料161.352.70 175.40 3.11 14.056、水电暖垃圾清运费555.159.28 789.6714.0