一手房按揭风险

1、（一）开发商风险1、资金补足风险。建设一个楼盘的项目资金来自四个方面：开发商自有的、建设商带资施工的，银行借款的、销售回款。如果资金拼盘出现问题， 最大的风险就是出现烂尾楼， 银行提前发放的按揭贷款资金必将有去无回。防范措施：提前落实好各项资金来源。2、五证”不齐全风险。开发商为按规定办完“五证”，今后业主很可能因迟迟办不下来房产证而拒绝偿还贷款。防范措施： 银行在发放按揭贷款前， 务必认真核实五证齐全后方可办理。3、 不按期完工风险。 开发商如果无法按期完工就无法按期交房，借款人将寻找理由不按期还款，造成金融机构的风险。防范措施：随时关注工程建设进度。4、项目纠纷风险。由于业主与开发商就楼盘

2、问题发生矛盾，导致采取拒付贷款的方式， 对开发商施加压力。 因为在尚未办妥房产抵押手续的过渡期内， 如果借款人不还款， 担保人开发商将付连带责任向金融机构还款。防范措施：只与有过开发项目、市场口碑好的开发商合作。5、楼盘销售风险。如果开发商资金充足，项目也能按期完工，但如果楼市进入饱和期，销售不畅，产品不能转化现金，开发商为偿还银行开发贷款、股东垫款、拖欠工程款等，可能会采用假按揭银行骗贷，这是面临的最大风险。（二） 、假按揭风险经验表明，在现实中，那些实力雄厚、诚信度高的开发商以及畅销的楼盘，发生骗贷行为的可能性很小。对于销售困难的楼盘，办理按揭业务时必加以小心，重点防范开发商骗贷。项目的尾

3、盘，积压多年任未卖出的房产，也容易产生骗贷的可能。1、假按揭骗贷。开发商以其员工或关联人员身份证，或以招聘获取应聘人员的资料， 或花钱购买中介公司的客户信息， 做成按揭贷款的申请材料，套取资金，如果发生销售困难，则风险巨大。防范措施：认真核实借款人材料，坚持面谈甚至家访，多问问题发现假按揭的蛛丝马迹。2、一房多卖的风险：由于期房销售存在“先付后收”的特点，开发商可能出现一方多卖的情况。防范措施： 实行商品房销售网上签约的预售登记备案， 要及时计入当地房地产交易网查询购房交易真实性。3、高价套贷风险：重要特征是，假合同的价格高于当时的市场价，目的是为了多套资金少交首付。多套的资金不是被开发商占用

4、，就是被购房人按事前与开发商谈好的条件用于经营使用。防范措施： 对于按揭房产特别是高档房产进行价值评估。 金融机构应只接受指定的评估事务所出具的评估报告， 同时每年对事务所进行一次评价。4、售后包租风险：有的开发商为尽快收房，向投资型的购房人开出诱人条件， 即房子售出后有开发商以较高的回报包租若干年， 并由开发商垫付20%-40%首付款。更有甚者，开发商为增加其包租的可信度，还可提供虚假的已带租约的售房合同。放款后，开发商一次性获得的贷款租金，分期偿还贷款，但是当其难以为继时，虚假租约或虽真出租但租金抵不上房贷月供的情况下， 借款人必然以种种借口不还款，使出现风险。防范措施：调查租约的真实性和

5、可靠性，直至拒绝受理。5、尾房风险：当楼盘进入尾房销售阶段时，可能发生的按揭风险有：一、虚假风险，开发商基于早日结束销售，提供虚假材料套取银行贷款，由于销售期拖的很长甚至发生困难的楼盘容易发生。二、通常尾房的原价比原来的房价低， 但开发商可能用原房价办理按揭申请，由此多套取按揭资金。防范措施： 认真考察尾房的销售和价格情况后确定， 尽量不受理。三） 、借款人风险：1、投资型借款人风险。在解决了自由住房问题后，有许多人购房人的目的转为投资。由于交20%首付即可获得一套房子，人们的购买能力可放大5 倍， 为投资人提供了可能性。 人们支付购房款是以现有收入和未来收入，为未来收入具有不确定性，是造成风

6、险的原因。投资型购房分为自用型和他用型， 自用型为购房人为自己经营使用，后期得固定资产。他用型，用按揭买下房产后出租，以租金还月供，最后获得房产和稳定的租金收入。无论哪一种风险若租金收益抵不上贷款月供，造成风险。防范措施， 根据借款人不同职业特点核定贷款上限， 限制购房套数，以降低成数和提高利率方式制约；核定第二还款来源；出具风险提示书；采用“存一付三”的月供还款方式。2、 投机型借款人风险： 由于按揭贷款业务具有一定的杠杆作用，最高可以扩大5 倍，为投机人提供了资金后盾。购房人通过“低买高卖” 的赚钱方式在房价上升时候有利可图， 而房市饱和时期则面临极大风险，金融机构对于一下购多套房产的炒家

7、，务必加以限制。防范措施：拒绝发放贷款。3、对借款人情况的把握要点：（ 1） 、坚持面签合同：通过面签合同，可以掌握很多对贷款调查有利的线索，通过借款人的谈吐、礼仪，并辅助资产证明材料，可以判断借款人收入水平； 对一些签字随意， 不认真斟酌合同人员应该高度注意。（ 2） 、核实真实身份：放置开发商提供身份证申请贷款。可通过公安部门的联网核查进行查询。（ 3） 、子女购房问题：当下很多父母为避免遗产税，多选择子女名义购房，自己为子女支付购房款，通常情况下，金融机构不能处置未成年人房产， 及时父母与未成年人一同申请贷款， 也很难分割处置。对此情况应慎重接受申请。（ 4） 、夫妻签字问题：在夫妻关系

8、存续期间购买的按揭房产，产权属于夫妻双方共同拥有， 如果银行受理时不要求夫妻的另一方在抵押合同上签字，很容易在将来起诉时被借款人以不知情为由予以抗辩，为避免纠纷，抵押合同上应由夫妻双方共同签字。（ 5） 、 核实收入证明： 金融机构不能简单相信任职单位为借款人开具的收入证明， 一定要结合借款人的职业、 行业平均收入水平状况等因素证明收入合理性。由于税务部门对超过12 万的个人要主动申报纳税， 可以要求提供纳税清单以及借款人的银行入账记录， 衡量是否有稳定、充足的收入来源。借款人房屋贷款的月房产支出与所有债务收入比要符合人民银行的要求，都不到要求，不得发放贷款。（ 6） 、 据实填写个人信用评分

9、表： 个人信用评分是个人贷款的重要门槛， 但由于目前个人贷款的整体资料申报不足， 客户经理可能存在随意填写的现象， 因此个人贷款审查人员必须认真复核客户的信用评分，不得故意提高客户信用得分。（ 7） 、查询个人征信：对按揭人的申请，凡是个人征信报告显示目前仍有逾期贷款的， 坚决不予放款， 对于借款人历史曾经出现的多次逾期，应追究历史分析原因。按揭贷款绝不是低风险业务， 客户经理只有全面把握按揭贷款的个人环节， 才能保证资金安全。 对于开发商的选择， 按揭项目的选择、过渡期担保、借款人审批、按揭手续办理等重要环节，严格操作，疏而不漏。（四）房产的风险：1、普通住房风险。 （含经适房）由于房价相对

10、不高，贷款金额较小，用途多为自主性，借款人还款意识强，一词风险性较低。主要应防范风险：一是借款人多为低收入者，意外变故导致无力还款；二是由于房价低，也有通过各种途径得到的房子，属于投资型或投机型。防范措施：对年龄偏高、健康不佳、收入前景不好的借款人予与婉拒。2、高档公寓风险：如果房价下跌，对于购房人而言将产生资产缩水。对于自住型的借款人，高房价意味着高借款，如果房租收入不足以提供月供，又没有其他资金来源，则极有可能发生“弃供” 。防范措施：核实真实房价和借款人实力，必要时减低贷款成数3、别墅风险：由于别墅多为购房人的第二或第二居所，投资型和投机性较少，借款人还款意愿较强。主要风险是因借款人变故

11、无力还款， 金融机构对房产不易处置变现。防范措施：考查借款人的经济实力是否与所购房产档次相匹配。（五） 、按揭业务的风险防范措施：1、实地查访项目建设情况。通过政府主管部门网页查询楼盘销售情况，金融机构办理按揭贷款的楼盘必须具备“五证”即为“国有土地使用证” “建设用地规划证” “建设工程规划许可证” “建设工程施工许可证” “商品房销预/ 售许可证” 。2、向开发商和律师强调提供甲材料骗贷的刑事与民事责任，对于客户资料的调查委托第三方（如律师事务所）进行的，必须签订合作协议， 明确双方的责任义务， 可以缴存保证金， 出现失误或风险时，扣除保证金。即使是第三方调查的，客户经理任然要求面单，核实

12、借款人情况。3、要求申请人提供能够证明其资金能力的存折；确认首付款：金融机构不应该接受证明力有限的首付款收据， 以避免借款人与开发商合谋， 不支付真实的首付款， 将房价的下跌风险全部转嫁金融机构，一般要求开发商将借款人支付的首付款存入本行， 如果首付款已经存入其他银行， 按揭银行必须要求开发商提供有关相应的进账单即账户流水备查。4、落实好抵押登记手续：由于进来他项权证虚假而给各家银行造成的巨大损失， 因此他项权证必须按照金融机构与当地房管部门的要求，由金融机构专人或客户经理亲子到房管部门办理抵押登记手续，不能通过委托他人等渠道获得。5、按成数提前还款制：在按揭借款还款合同中规定，如果房价下跌，

13、借款人应按下跌比例，提前归还银行按揭贷款的部分金额。6、做好贷后检查：客户经理对按揭贷款应定期检查、重点检查还款记录，对还款正常的客户，可以采用电话回访的方式。对还款不正常的客户，处电话催收外，还应该到借款人单位或居住地催收。7、在按揭贷款发放后，如果借款人因建筑质量、延迟交房等原因，向开发商要求退房，银行要采取措施收回按揭贷款。8、如果贷款连续逾期，应该立即对借款人起诉，并把开发商作为连带被告。 开发商未退还按揭贷款前， 不能返还商品房买卖合同原件，可使开发商无法向房管部门申请注销房屋买卖合同。9、推行“存三付一制”和提前10 天到账制度：对于按月还款的私人购房按揭业务而言， 正常规定是要求借款人按月按期付款。 由于种种原因，借款人账上无款可扣时已经逾期，对