农贸市场产权销售方案

1、金域名筑农贸市场产权销售方案1、 农贸市场概况金域名筑农贸市场是场区旅游特色商业街一期3号楼底层部分，位于场区商业核心地段，南至正在规划的旅游新区，西至金域名筑二期工程，东至原场区市场，土地面积约8000；底层为农贸市场，市场结构为全框架。建筑面积 589平方米，农贸市场需要进行销售的部分：总建筑面积589， 内摊位， 个市场门面店，是场区唯一的零售商业综合市场。具体分割数据另行计算。市场功能区包括粮油副食品交易区、蔬菜瓜果交易区、旅游特色产品交易区、肉类交易区、水产品交易区、面食交易区、五金日杂交易区、市场管理区等。长白山宏丰房地产开发有限公司聘请具备管理的商业公司共同对市场进行管理，实行统

2、一规划、统一装修、统一招商、统一经营，力争在营业后，为场区居民提供更为快捷、卫生、新鲜的购物环境。该项目属经营良好的农贸市场项目，周边可受益人群整个场区。二、招商规划及招商策略（一）招商规划.农贸市场与一到四号楼以及二期总体规划为旅游商贸一条街，进行旅游特色农副产品招商。（门市房促销另案提供）.针对当地经营业户进行常态农贸市场招商。 .针对市场外以买铺收租为主的投资客户进行招商。我们将根据农贸市场功能分区及业态划分，对每个行业引进哪些品牌、多少个品牌要进行合理地规划。（二）招商策略我们计划对金域名筑周边农贸市场（中祥大厦、鑫利达大厦、场区小市场、白河农贸市场及场区二道白河农贸产品门市经营户和流

3、动摊贩）租赁行情进行详细的调查。调查内容包括价格、租赁方式、业主投资收益，可承受租金价位及销售价位的调查等方面。确定引进哪些业态组合，规定每种业态比重、经营面积。依据调查结果，确定市场区域划分、招商重点以及精品屋和摊床比例位置分布，即精品屋和摊床以哪种为主及具体分布，总体确立放水养鱼的原则。三、招商运作招商工作的好坏直接影响后期运营。所以我们会根据农贸市场在前期市场定位、目标客户定位确定的基础上制定招商策略，进行具体的实施计划。（一）招商调查宣传招商宣传主要是通过相关媒体发布招商信息，向市场商户、门市房经营商户、流动摊贩点对点发布宣传单页，发布吸引客户前来洽谈，通过项目炒作、造势，让客户快速签

4、约，促进招商顺利完成。由于公司与池北区执法大队约定接受场区小市场临时板房商户及流动摊贩进驻，我们会配合政府加速引导，督促池北区执法大队，为项目预热、加温，为招商创造良好的环境。二主要目标客户锁定a.经营户业态组合确定后，我们首先对行业大户进行锁定，推出品牌商家进驻优惠策略。品牌商家的品牌效应能给投资者及经营者增强信心，从而有力地促进招商，利用其品牌效应来带动其它商铺的招租，通过以大带小原则带动散户、小户加盟。b.除以经营户为主要招商对象外，针对市场外以买铺收租为主的投资客户进行招商，并实行委托租赁。（三）、招商准备阶段.确定宣传包装概念、总体广告宣传用语；完成设计农贸市场招商手册，包含农贸市场

5、功能分布及内部结构图；完成设计制作农贸市场宣传单页及报纸宣传页；.制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议。（四）、销售全面启动阶段第一阶段：内部认购期活动 针对客户：售楼部交付使用后第一周，首先针对内部客户进行认购。主要方案：前期缴纳封房定金的客户发行认购优惠卡仅限100张。一张优惠卡仅限优惠一个铺位。一人仅限购一张优惠卡。持卡可享受购铺九折优惠。 主导意图：通过内部认购，让市场内经营户优先认购。通过内部认购，让市场内经营户享受九折优惠。通过内部认购，让市场在经营户中形成良好的口碑。 具体操作：头摊及其它最好位置在定好价后采用抽签方式决定买

6、方，体现公平、公正性。（头摊允许多个买家认购，根据认购人数量进行抽签，以决定最后认购者），其它摊位采用开盘之日排队认购方式，先到先得，有内部认购卡优先的原则。推广要点：点明买卖产权与只租赁关系。假如：原先一个摊位一年租金需交2500元，现在平摊70年的租金后年租金仅需700800元，如买卖产权则以后不存在涨租金的情况，如只租赁则有涨租金的可能，如买卖产权则可以永久经营，如只租赁则可能以后租不到摊位。其它要点：在前期宣传上，放出“只卖一半，剩下一半只租不售的”消息，加强铺位的“稀缺性” 第二阶段：外部投资客户的认购针对客户：市场外以买铺收租为主的投资客户。主要方案：环环夺金的推广方案，以每过一周

7、提高 %刺激销售；第一周购买的享受 折优惠；第二周购买的享受 折优惠；第三周购买的享受 折优惠；第四周购买的享受 折优惠。主导意图：让外来投资客户参与竞争，对内部市场经营户形成压力。让外来投资客户消化购买，弥补市场场的购买力不足；让外来投资客户消化购买，有利于剩余较差铺位的去化；具体方案：摊位及门面实行委托代租形式。客户不委托出租的可自行出租，租金高低与开发商无关 推广要点：五万元投资一个铺位，年租金4000元。投资收益权每年8%的投资回报，12年即可回本。坐收剩余58年的租金，即投资五万可获复利二十五万的回报,回报比率500%。租金有上涨的可能，投资收益可能更高，另外还有保值增值的可能。首付

8、30-50%即可做70年的房东。例： 一个摊床总价50000元，首付40%20000元，贷款30000元。 月租金333元 ，年租金4000元，7.5年还清银行贷款。 70年产权-7.5年=62.5年 62.5年4000元=250000元纯利润以租养贷的投资方式，减少资金压力，风险更低，较少资金也能投资增值。 其它要点：做为投资客户，并在合同中确定不得随意变更经营品种并服从市场管理。四销售标的本案考虑销售的是摊位及精品屋的产权销售。在产权销售方案上，与客户签三份合同。第一份：购房人签订农贸市场产权买卖合同、第二份：需要出租的同时签订农贸市场委托出租协议第三份：购房人签订农贸市场管理公约。付款方

9、式：1、由于是产权销售，需要配合银行按揭加快销售力度。2、如果采取一次性付款方式，那么在折扣上给予吸引力度大的优惠。3.分期付款方式或者首付分期付款方式。无论上述哪种付款方式，必须考虑到在实际操作上应注意摊位总价问题，面积不宜太大，否则客户资金压力大，将不利于本案的销售。销售方式：由于市场内摊位传统上一直采用每延米收取租金的方式，因此宜采用使用面积销售方式，即按实际使用面积销售，不计公摊部分。由于市场内摊位公摊面积100%也可按个销售，即每套价格不一样，避讳公摊面积。 摊位租金：实行托管式服务，为投资客户寻找租户。现市场内租金最贵的为门面，其次为肉类摊位、加工类摊位，然后为蔬菜类的摊位，最后为

10、水产类摊位。五、 定价方案（一） 定价原则1、根据经营业态定价：由于本案销售的是摊位产权，目标客户群多为现有二道地区市场经营户及其周围的人群。该目标客户群熟知市场经营状况、及各经营品种租金状况，因此在定价要予以考虑，建议将肉摊与副食品、水产区的售位拉开，即提高肉摊等摊位售价，拉低副食品、水产的摊位售价。2、根据经营位置调价：在拟订好每个经营业态的基价后，根据位置好坏再予以调整价格。即头摊位置加价20%50%，中间摊位保持均价。3、 四舍五入定价：拟订价格后四舍五入取整，并考虑可能情况下微调，如9000元/可调为8980/。如此类推。（二） 调价原则 内部认购期只跟客户介绍各铺位均价，具体实行一铺一价，为日后提价预留适当空间。（三） 具体定价方案（该定价在总价基础上进行测算，并根据销售部人员市场调研后确定，然后在此基础上以铺位级别再进行调价）（四） 按经营面积计算（平方米）：精品屋按位置确定价格。摊位定价：菜区摊位、水产区摊位：以肉摊价格为最高，建议以前期封房形式进行内部认购，客户凭封房定金单购房优惠；六、 近期工作时间节点. 月 日至 月 日，市场调查的完成. 月