文案邛崃地邦地产巴黎春天前期市场调研及策划报告

1、邛崃地邦地产巴黎春天前期市场调研及策划报告邛崃概况房地产项目特有的地域本质属性，决定了我们对每个调研的房地产项目所处的区域投资环境，均要站在全景式和历史感的高度，对其项目区域的人文历史、行政建制、地理情况、社会及经济发展等资讯，进行全面深度的系统描述和调研，其目的只有一个：只有对项目所处区域相关历史文化及城市信息的充分把握，方能在策划的未来房地产项目经营决策中，得到全景式的理性及感性支撑和时空上的有机联系。中成房业精要提示：城市核心信息、邛崃市域基础信息、区域位置、城市建设、邛崃社会经济情况、邛崃市区总体规划等一、城市核心信息邛崃市府驻地临邛镇始建于秦惠文王更元九年（公元前311年）因临邛故地

2、素有邛族聚居而得名，至今已有2300余年历史。历代均为州、县所在地。由于土地肥沃、地当要冲，更有铁矿资源、天然气井、交通便利，市场繁荣，自古就是成都西南部重要的经济重镇。1983年温江地区撤销，邛崃县划归成都市管辖；1994年9月撤县建市，设立邛崃市。邛崃位于成都平原西南边缘，东连新津、彭山，南与眉山、蒲江、名山、雅安接壤，西界芦山，北邻大邑，东西长68.5公里，南北宽35.5公里，幅员面积1377.38平方公里。 对外交通便捷市府所在地临邛镇东距成都75公里，南去雅安71公里。将于2004年10月通车的成温邛公路（出口在邛崃城北5公里桑园镇）和318国道（川藏公路）在境内交汇。区域经济地位邛

3、崃与北面的大邑、都江堰、彭州等县、市共同形成成都市域西部经济发展副轴线。作为成都市域西南部具有一定经济实力的次中心城市和成都市西南部川藏线上重要的物资集散地，邛崃可接受成都市城区经济、技术、消费的辐射，并分担特大中心城市的部分功能，具有良好发展前景。丰富的旅游资源邛崃是省级历史文化名城，旅游资源丰富。随着天台山国家级风景名胜区、千年古镇：平乐镇的开发，同时与临邛镇人文景观的结合，将形成较为完整的区域性黄金旅游三角带循状旅游线路，进而使旅游业在整个区域经济中所占比重的提高，最终形成本地优势产业之一。 邛崃市是四川省规划建设的十六个中等城市之一。 邛崃2003年全市总人口为63.54万人，其中城区

4、人口14万；2007年规划建成区面积24平方公里，规划人口18万人；2020年规划建成区面积48平方公里，规划人口30万人。二、邛崃市域基础信息、历史沿革邛崃市府驻地临邛镇始建于秦惠文王更元九年（公元前311年）因临邛故地素有邛族聚居而得名，至今已有2300余年历史，历代均为州、县所在地。由于土地肥沃、地当要冲，更有铁矿资源、天然气井、交通便利，市场繁荣，自古就是成都西南部重要的经济重镇。解放后，邛崃设县，先后属川西行署眉山专区、四川省温江专区、温江地区管辖，曾于1960年4月至1962年11月与蒲江县合并。1983年温江地区撤销，邛崃县划归成都市管辖；1994年9月撤县建市，设立邛崃市。、自

5、然地理邛崃位于成都平原西南边缘，东连新津、彭山，南与眉山、蒲江、名山、雅安接壤，西界芦山，北邻大邑，东西长68.5公里，南北宽35.5公里，幅员面积1377.38平方公里。国道川藏公路和成温邛公路在境内交汇，对外交通便捷。市府所在地临邛镇东距成都75公里，南去雅安71公里。邛崃资源丰富，得天独厚。境内属亚热带温湿季风气候区，年平均气温16.3，年日照时数1107.9小时，年降雨量1117.3，平均无霜期285天。气候温和，日照偏少，降雨丰沛。境内地貌，山、丘、坝兼有，山区、深丘区、浅丘区、平坝区面积分别占总面积的41.4%、17.8%、18.08%和22.64%。地势总起伏较大，西南部为龙门山

6、前沿，东部为成都平原边缘，全市主要高程为4601400米，最高点玉林山海拔2025米。、资源概况1、土地资源境内农耕地61.7万亩。林地及宜林荒地61.3万亩，森林覆盖率21.6%。宜牧地17.9万亩。2、水利资源境内河道纵横，水利资源丰富。南河、邛江河、斜江河、蒲江河、玉溪河流经境内，全长217.15公里。地表水年径流量9.91亿立方米，其中可利用量5.328亿立方米，加上外区引水6.282亿立方米，共计11.6亿立方米，水量充足。地下水年可采量1.06亿立方米以上，用做酿造用水，质地优良。境内河流落差大，水力资源丰富，理论蕴藏量7.24万千瓦，可开发量3.05千瓦，已开发1.04万千瓦。境

7、内塘、库密布，可养殖水面总计6万余亩。3、矿产资源邛崃的矿产资源有金、菱铁矿、黄铁矿、铜、煤、天然气、石油、卤水、钙芒硝等14种，产地72处，尤以天然气和石油的储量较为丰富。4、旅游资源邛崃文物古迹众多，自然风光秀丽。文物上起春秋战国、下至近代，计有国家级文保单位1处、省级文保单位6处、成都市文保单位5处等总计140处上点文物。另外，鹤林寺、竹溪湖、九里泮、文君井以及山奇、石怪、水美、林幽的国家级风景名胜区天台山，均以其独特的神韵与风姿吸引着远近游人。邛崃主要文物古迹一览表（省级以上）名 称位 置级 别十方堂邛窑遗址临邛镇南河坎国家级文物瓦窑山窑址固驿镇省级文物文君井古迹临邛镇文君街省级文物花

8、置寺摩崖造像花石山省级文物石笋山摩崖造像大同乡石笋山省级文物回澜塔塔子坝省级文物石塔寺释迦如来宝塔高何乡省级文物天台山风景区天台乡国家级风景名胜区、邛崃历史闪光点“文君系列”资料整理1、文君井古迹的历史记载文君井是“卓文君当垆，司马相如涤器处”。史记司马相如传载：西汉辞赋家司马相如，蜀郡成都人，孝景帝时曾任武骑常侍。后因病罢官，落魄家居，生计困窘，其时，好友王吉任临邛县令，邀之作客。临邛巨富卓王孙与程郑设宴接风，王吉作陪。宴会中，王吉请相如弹琴助兴，适卓王孙有女卓文君新寡在家，于户后听到琴声，对相如产生爱慕之情。后毅然私奔相如，一同回到成都。此举深为卓王孙所痛恨。二人因生活贫困，后又来到临邛，

9、卖去车骑，买一酒舍沽酒。对此，卓王孙羞愤难堪，至此闭门不出。后经戚友一再规劝，才给文君一笔资财，让他们返回成都。后人为赞扬文君不畏世俗讥议，自主婚姻的行为，将他们之遗址建园保护，名其井约文君井。2、文君井与文君酒的传说文君井园林内有一口西汉遗井文君井。此井“口径不过二尺，井腹渐宽，如胆瓶然”。据文献记载：卓文君于司马相如一曲琴音相通，文君夜奔相如，驰归成都。后相如家徒四壁，不久遂与相如归临邛，卖尽车骑，买酒舍。文君当垆，相如自著犊笔，与保庸杂作，涤器于世。此事感动了太上老君，老君决议好好帮助他俩。一日，老君唠叨文君酒舍喝酒。酒酣，老君对文君说：“此酒不知系何水所酿，味不正，莫若我壶中之酒好”。

10、文君指着身旁的井道：“老翁，我舍的酒乃是用此井水所酿。”老君道：“来，你若将我壶中之酒倒入井中，往后所酿之酒定然好喝无疑矣！”文君将信将疑地照办了。翌日晨起，文君到井边汲水涤器，但闻井中飘出浓郁酒香，汲而尝之，尽酒也，且味绵醇净，甘冽爽口。信息不胫而走，远近酒客争相来舍品酒，也有不少欲以一睹一代文宗与仕女班头的风采为快者。由是，酒舍顾客盈门，财源不断。文君与相如欣喜异常，日子越过越美。不久，相如官拜中郎将，出使西南夷，酒舍遂不再开设。此时，井水汲出后虽不再是酒，但用此井水所酿之酒，终比他井水所酿之酒香醇。人们崇敬、怀念文君，称此为井文君井，称用此井水所酿之酒为文君酒。3、历史名人对文君井主题作

11、品精选琴台 唐杜甫茂陵多病后，尚爱卓文君。酒肆人间市，琴台日暮云。野花留宝靥，蔓草见罗裙。归凤求凰意，寥寥不可闻。寄蜀客 唐李商隐君到临邛问酒垆，近来还有长卿无？金徽却是无情物，不许文君忆故夫。文君井 宋陆游落魄西川泥酒杯，酒酣几度上琴台。青蛙自笑无拘束，又向文君井畔来。长卿怀茂陵，绿草垂名井。 李贺文君井文君当垆时，相如涤器处。反抗封建是前驱，佳话传千古，会当一凭吊，酌取井中水，用以烹茶涤尘思，轻逸谅无比。跋词：卓文君与司马相如故事，实系千秋佳话，故井尤存，令人向往。 郭沫若于1957年一曲凤求凰，千载文君酒 王光英点评：“文君系列”是邛崃极具挖掘价值的历史典故，是最具代表性的邛崃古文化，这

12、在本项目的营销过程中可以予以充分的发挥。邛崃文君井公园文君井、社会经济概况2002年全市辖33个乡、镇（其中建制镇15个），484个村民小组，总人口63.61万人，合计18.29万户，其中非农业人口8.35万人，城市化水平仅有13.13%。2002年，全市实现国民生产总值72.96亿元，工农业总产值分别达到32.60亿元和10.78亿元，全市财政收入完成38000万元，社会商品零售总额21.95亿元。邛崃市工业生产已形成以食品工业为支柱，轻纺、化工为两翼，拥有饮料、粮油食品、造纸印刷、丝绸印染、化肥、建材、机械、制药、水电、运输十大门类的现代地方工业体系。邛崃市农业生产以粮食种植为主，平坝区以

13、粮油、稻、麦为主，浅丘区为粮油、果、渔、林、牧区，深丘区为茶、林、桑、牧区，山区则以发展林、茶、牧、药材、土特产为主。三、区域位置、区域位置邛崃东北距省会成都75公里，西南距川西南经济中心城市雅安71公里，位于成都平原经济区与川西南山地经济区的交汇处，同时受到来自两个经济区域的辐射影响，由于较强的经济实力及行政隶属等因素，邛崃主要受来自成都平原经济区的影响，同时在两大经济区之间起承接及沟通作用。邛崃市区位分析图、在成都市域中的地位根据成都市域国土规划及市域城镇体系规划，邛崃与北面的大邑、都江堰、彭州等县、市共同形成成都市域西部经济发展副轴线。同时，邛崃又是成都市西南方的主要出入口，自古有“天府

14、南来第一州”之称，它扼守川藏公路与成温邛公路交汇处，对外交通条件强于邻近地区，今后随着交通条件的进一步改善和自身投资环境的改善必然会与成都的联系更加紧密，加强邛崃对周围地区，特别是对市域西南部山区的辐射能力，使邛崃逐步成为市域西南部具有一定经济实力的次中心城市；由于邛崃距中心特大城市成都市较远，许多方面无法依托大城市，接受大市场辐射也较弱，这在某些方面限制了它的发展。、区域交通条件国道318线（川藏公路）与省道成温邛公路、县道邛蒲路呈十字相交状构成了邛崃市对外交通的骨架。市域内县道、乡道、村道基本联网。形成了比较完整的公路网络。最新信息：成温邛高速公路将于2004年10月建成通车，出口在邛崃城

15、区以北5公里处的桑园镇，其形成对邛崃与成都之间交通条件的改善具有至关重要的作用，这将极大的促进邛崃旅游休闲产业的发展。邛崃交通走向示意图由于市域内没有铁路，发展工业所需的原料、产品运输、矿产品、农副产品的外运等受到一定的限制。市域北面的桑园机场（军用），今后如有可能可部分民用，利用小型飞机开辟省内航线，并为邻近县、市服务。、自然资源优势邛崃市自然条件较好，平坝区为粮油高产区，山区盛产林、茶、药材及多种土特产。全市水利水电资源丰富，地面水年可利用量11.6亿M3，水电资源可开发量3.05万千瓦。全市矿产资源丰富，尤以天然气和石油的储量较大，开采历史较长，开发前景广阔。邛崃境内旅游资源十分丰富，有

16、国家级风景名胜区天台山、国家级文物保护单位十方堂邛窑遗址及6处省级文物保护单位、5处市级文物保护单位等多处游览景点，旅游资源质量在成都市各郊县中名列前茅。虽然邛崃的人均耕地数略高于全成都市水平，但人多地少的矛盾仍比较突出。、物资集散区位优势邛崃历来就是成都西南的重要经济中心，由于地处平原经济与山地经济区的过渡地带，历史上就承担了两大经济区之间物资的交易和集散，影响范围甚至超出其县治范围。解放后川藏公路通车后，邛崃又成为川藏线上重要的物资集散地和补给基地，物资集散中心功能日益明显。、工业优势产业邛崃市经济多年发展，已形成富有特色的地方优势产业体系。酿酒为邛崃传统，以文君酒为其主要代表。以酿酒业为

17、龙头的邛崃食品工业，依靠本地丰富的农副产品资源和传统工艺，在相当长时间内成为邛崃的第一支柱产业。化工工业，目前以化肥生产为主，今后随着天然气的进一步开采和对外交通条件的改善，可发展以天然气化工为主的项目，巩固其优势产业地位。轻纺工业，由于本地山区，丘区素有栽桑养蚕的习惯，蚕产量较大，缫丝及丝、棉纺织成为优势产业。由于境内竹、木原料丰富，造纸业也为本地主要产业之一。四、邛崃市城市建设邛崃是巴蜀四大古城之一，四川省首批命名的历史文化名城。2000年，四川省委、省政府又将邛崃确定为全省今后发展的16个中等城市之一。近年来，邛崃城市建设按照“树形象、抓机遇、促发展”的工作思路和“东方波尔多，天府五彩城

18、”的城市总体形象定位，坚持高起点规划、高标准建设，取得了城市建设的可喜成绩。2003年之前，以旧城改造为中心的城市建设步伐不断加快，已拆迁房屋9.5万，搬迁居民1400余户并带动房地产业的迅猛发展；以绿化、亮化为重点，加快了园林绿化和光彩工程的实施步伐；以水厂建设、管网改造为契机，投资3000多万元，建成日供水3万吨的自来水三厂，进行城区供水管网改造，加强了城市基础设施的配套完善。同时新建了一些主要干道，拓宽改造部份中小街道，提高了城市综合能力，邛崃正焕发出现代化城市的灿烂风采。五、邛崃市社会经济情况邛崃市经济总量处于四川省县级市中的中上游水平，最近几年（1998-2003年）全市GDP收入、

19、GDP增长率、财政收入及财政收入增长率等均有显著变化其变化情况详见邛崃市经济状况一览表。1998年2003年邛崃市国民经济发展一览表 年份（年）指标199819992000200120022003GDP收入（万元）483241522508567193646653729600763000GDP增长率（%）10.458.138.5513.513.84.6第一产业（万元）950909616198488102920107800第二产业（万元）207271221983238971282725326000第三产业（万元）180880204364229734261008295800财政收入（万元）16787

20、1833023333293623800031001财政收入增长率（%）14.719.1927.2928.3429.4217.4可以看出，邛崃市在近几年改革开放中，其经济发生了很大的变化，特别是在产业结构中所表现出的第三产业的迅猛发展，由1998年的生产总值180880万元发展到2002年的295800万元，在这4年中平均以13.08%的速率增长，对邛崃市的经济发展起到了举足轻重的作用。六、邛崃市市区总体规划、现状概况1、自然环境邛崃市政府所在地临邛镇位于南河、西河两条河流交汇处，东面是成都平原百里沃野，西面是绵延起伏的西部丘陵和山地。山、水、城相依，自然环境条件优越。2、区域位置临邛镇位于邛崃

21、市域中部，周围毗邻本市的桑园、南君平、前进、宝林、卧龙、孔明、马湖、石坡、茶园等乡、镇，北距大邑县城晋原镇24公里，东距新津县城五津镇38公里，南距蒲江县城鹤山镇24公里，成温邛公路和川藏公路在此交汇后南下雅安，另有邛高路（至高何）、邛夹路（至夹关）、邛大路（至大同）、邛蒲路（至蒲江）等四条主要的放射状道路经过，对外交通十分方便。3、社会经济概况2002年，临邛镇辖区面积125.8平方公里，总户籍人口14.02万，其中非农业人口6.18万，总户数4.18万户。城市建成区人口约14.05万人，建成区面积约11平方公里。临邛镇是全市工业生产基地，拥有瑞云集团、文君酒厂、邛崃啤酒厂、崃山纸板厂、丝绸

22、印染厂、电机厂、发电厂等一批骨干企业。临邛镇拥有比较齐全的公共服务设施，有师范校、卫校及完备的中学、小学、幼儿园等教育设施，电影院、文化馆、公园、电视台、体育场等文体设施，拥有医院床位570张。第三产业比较发达，总产值2.11亿元，占全市的近60%，拥有各种商业服务设施多处，仅个体摊点就有6500余户。、城市性质及规模预测1、临邛镇的主要优势、工业有一定基础，尤以食品、化工、轻纺等行业优势较大，且发展前景较好；、商业发达，尤以物资集散功能较突出；、旅游业发展条件较好。2、目前制约城市发展的主要因素基础设施配套不完善，城市建设缺乏管理和控制，总体投资环境与先进地区相比有一定差距。3、邛崃市市区临

23、邛镇的性质全市的政治、经济、文化中心；历史文化名城；成都市西南部川藏线上重要的物资集散地；以发展食品、化工、轻纺及旅游业为主的现代化中等城市。4、城市规模预测目前，邛崃市城区建成区面积已达11平方公里，建成区城镇人口约14万。根据四川省省域城市体系规划及成都市市域城镇体系规划，邛崃市为成都市次级中心城市。今年，按照省市要求各区、市（县）要随着成都市进行城市总体规划修编，正在修编的邛崃市城市总体规划（2003-2020年）的城市规模为：2007年，规划建成区面积24平方公里，规划人口18万人2010年，规划建成区面积32平方公里，规划人口20万人2020年，规划建成区面积48平方公里，规划人口3

24、0万人、城市形态及用地布局规划1、城市形态及用地布局结构、城市形态的演变临邛古城位于西河以东、南河以北的平坝之上，近代城镇发展均以古城为中心，呈同心圆形态向周围扩展。随着几条对外公路的建设，城镇建成区又沿川藏路、成温邛路、邛高路等向外做“星形”延伸，这种城市形态与临邛镇所处地理位置与地形条件是吻合的。1980年和1989年两次总体规划均将城镇用地局限在西河以东、南河以北做同心圆式发展，整个城镇呈集中式布局。、规划用地布局结构根据原规划，河西及河南为不发展区，但据调查，河西约2公里进深，河西南近1公里进深均为平坝及少量浅丘，适合城市建设，且有大量绿地、水面可供利用，而现状城市以东为大片平坝良田，

25、选择向东发展必然大量占用耕地。本次规划根据今后城市发展规模及发展条件，认为原规划确定的以旧城为中心发展的布局基本合理，但考虑到对河西、河南平坝用地的利用，确定城市近期在经济实力较弱的情况下，首先选择发展条件较好的东、北、南三面为主要发展方向，充分利用城东的对外交通优势，初步形成中心片区的规模。远期，在城市具备了一定的经济实力后，向西、向南跨河发展，形成西城的鹤林组团和南面的南河组团，与中心区隔河呼应，形成远期比较完整的城市布局形态。远景城市将向东、西、南三个方向做适当扩展，形成两横一纵一环的主干道骨架，将三个组团有机地联系起来，形成中心明确兼具开放性的城市形态。2、城市功能分区及用地布局、居住

26、用地规划居住用地分布在城市西、北面的旧城片区、城北片区、鹤林片区、城河片区，在城市的上风、上游地带、充分利用旧城区集中的商贸服务设施和西面的风景区、水面、并与工业区之间有便捷的联系。、工业与仓储用地根据城市主导风向、河流流向、交通运输条件等因素综合考虑，将城市工业用地集中布置在城市东南部，以发展食品加工、精细化工、建材、机械、电子等项目为主，对污染严重的项目应重点控制。原分布在旧城内零星分散的企业，除少数设施较好，污染较小的（如文君酒厂等）之外，均应随着旧城改造，逐渐迁入新工业区。已形成的西郊工业区，近期基本保留现状，不再扩大，对其中污染较严重的工厂，如火电厂、崃山纸板厂、华能纸厂、电镀厂等企

27、业应严格控制污染，远期应易地扩建或转产。仓储用地规划集中布置在铁路货站与工业区之间。、市政设施用地水厂：现状有两座水厂，规划近期在旧城北面建第三水厂，水源为地下水；污水处理厂：临邛镇现无污水处理厂，规划在南河下游宝林乡建一污水处理厂；变电站：保留现在两座35Kv变电站，规划在东面五板桥建一110Kv站，并将西郊变电站升至110Kv站，远期将五板桥站升为220Kv站；垃圾场：保留城西北梁机房垃圾场并进行扩建。、公共服务设施规划1、公共服务设施布局结构规划强化旧城区的中心职能，使之继续成为全市的行政中心和商业服务中心，将现有交易市场等设施东移，脱离旧城形成大型的物资集散商贸中心。另在各功能片区的中

28、心位置形成若干个二级公建中心（相当于居住区级），满足市民日常生活。2、公共服务设施用布局、行政办公用地主要分布在旧城区，并随着几条主干道的形成向北、南、西几方做适当延伸。（注：根据最新的规划，将在新城区南部规划行政办公用地）、商业、金融中心用地规划仍将旧城作为全市的商业金融中心，结合城市道路骨架的形成和居住用地的分布，原有中心逐渐向东、北延伸，形成具有一定规模的商业新区。、文体娱乐及教育用地规划在旧城以北新建大型运动场及文化活动中心，在鹤林组团结合旅游开发新建一批上规模上档次文化娱乐设施，在南河组团北部两河交汇处规划一片大专院校、科研区。同时各片区根据人口配套相应规模的中、小学、幼儿园、文化活

29、动站、运动场设施。、医疗用地现有市级中心医院一处，规划增设两处，另在各片区设相应规模的门诊所，保健站等。、市场用地规划在东门设大型的物资集散交易市场区，这里对外联系方便并对居住区干扰较小。居住用地内为居民提供服务的农贸市场则应有计划地结合片区商业中心安排。、近期建设与远景轮廓规划1、近期建设规划邛崃市城市总体规划图邛崃市市区保护规划图临邛镇近期建设，本着基础设施先行，以道路建设带动两侧，逐步滚动发展的原则，近期建设重点有以下三个方面：（1）、旧城改造重点完善城市基础设施，迁出有污染的工厂，通过拓宽道路、增辟绿地等手段，改善环境质量，使旧城区的中心功能得以强化；（2）、新区建设近期是在现状用地基

30、础上，重点向北、东、南三面发展。北面，以发展居住用地为主，同时建设一处市级运动场和若干居住区配套设施。东面，结合道路建设和旧城工厂外迁，形成部分工业用地和商贸市场。南面，以开发居住用地为主，布置部分行政用地，沿南河形成滨河绿地。（3）、旅游区开发近期重点开发西郊鹤林寺风景区，建设一批旅游设施，一方面带动城市第三产业的发展，另一方面可缓解近期城市绿地指标偏低的局面。2、远景轮廓规划由于各种未预见因素，为使规划具有一定弹性，在远期规划基础上，编制了远景发展规划。、远景用地发展方面根据邛崃市区所处位置，向北、向东发展需占用大量良田，向西、向南均为浅丘地，故城市远景用地选择向东作少量扩展，而主要发展方

31、向放在西面和南面。远景规划用地是城市远景发展需要情况下的发展空间，不作为城市的实际发展规划。、用地容量远景用地规划面积约3540平方公里，由于山地和铁路形成门槛，在此基础上扩展方向仅南、北两面，而据发达国家经验，随着经济的进一步发展，城市集聚的速度将会减慢，直至停止，因此，规划确定城市远景总人口不超过40万人。、主要用地布局在远期用地基础上向西、东、南三面扩展，西面重点发展居住用地，东面分别在现有居住用地、公建用地、工业用地、仓储用地基础上做少量相同性质的延伸，南面则在新、老川藏路之间布置工业用地。、附表城市建设用地平衡表（近期）城市建设用地平衡表（远期）以上城市规划的逐步实施，将巨大的推动邛

32、崃经济的发展、促成邛崃城市面貌的整体改善，也会为本项目的投资建设带来巨大机会。因为邛崃城市的发展也就意味着城市居民消费力的稳步发展、城市区域经济地位的提升，这将为本项目带来巨大的发展潜力。本章结论：一、目前，邛崃城区旧城改造建设步伐已明显放缓，而与此同时，新区建设正如火如荼地进行；二、城市已经有了明确的规划，明确了城市近期将主要向东、北、南方向发展，尤其是往南发展、成为近期的重中之重，城西则列入远期发展规划；三、邛崃经济收入增长速度平稳，城市休闲型消费发达；四、邛崃是川西地区重要的交通枢纽和物资集散中心，是四川省规划建设的十六个中等城市之一，城市发展潜力巨大。这一切预示着本项目将要面临的市场大

33、环境较为优越，为本项目的进入打下了一个良好的市场基础。第三章、项目用地概况与城市区域功能分析房地产项目的现场环境调研，包含了宏观、中观、微观三大层面，本章节主要调研目的即对项目概况和项目所处区域环境进行微观层面上的市场环境调研，其作用是为了在后续各阶段具体策划工作中，让相关决策者和策划人全面客观了解，来自于现场客观面上的感性认识和资讯支撑。中成房业精要提示：项目地概况（区位、所属地、街道名、临界状况、地块现状等）、规划设计条件、城市区域功能（市政配套、道路状况、地块及区域原生价值分析等）、区域规划等一、项目概况、区位：项目地块位于邛崃市城区主干道东星大道中段，“满庭芳”别墅和文君酒厂宿舍以北。

34、、所属地：邛崃市临邛镇。、街道名：东星大道、汇源街。、临界现状项目东部地块与城市农家乐“新天地”相交；南临文君酒厂宿舍和邛崃唯一城市别墅“满庭芳”；西接国税局；北面紧邻40米宽的市政主干道东星大道。项目地块东部临界状况图项目地块南部临界(西侧)“满庭芳”别墅项目地块南部临界(东侧)文君酒厂宿舍项目地块西部临界邛崃市国税局项目地块北部临界东星大道（人行及自行车道）、地块形状本项目地块基本规整，整体呈一沿东星大道分布的长条形地块，但西部（45米）进深比东部（35米）略大。、地块现状项目地块除东部少量用地外，其余部分目前已经达到“三通一平”标准，初步具备施工条件。地块现状图二、规划设计条件（数据来源

35、：地邦集团所提供地块红线图）、总用地面积：10.20亩、主要经济技术指标容积率：不大于1.4建筑密度：不大于30%绿化率：不小于40%三、城市区域功能分析、范围和依据本项目地处邛崃市新城区与老城区结合地带，位于建成区的东部，紧邻东星大道与规划中的汇源街延伸线。由于城市区域功能分析要求根据城市区域范围的有限性和本项目所在地的区域特点，使得本项目的城市区域功能分析主要针对本项目所在地邛崃市城区。现依据影响城市区域功能的主要因素进行分析。、现状分析1、人口：目前邛崃市城区建成区（临邛镇）幅员11平方公里，建成区人口约14.05万人。2、周边道路现状及性质：就本项目周边而言，已建成道路主要集中在地块北

36、侧，道路现状较好，具体情况如下：东星大道：紧邻项目地块北部的城市主干道，是城区东西交通的大动脉，路宽约40米。项目地块北部主干道东星大道汇源街：位于项目地块东北侧，是城东垂直交通的主要通道，目前路况一般，路宽约30米。项目地块东北侧餐饮“半条街”汇源街3、交通状况与通畅情况、交通方式：主要为出租车和人力三轮车。、出租车：夏利、奥拓：起价2元（2公里内），1.2元/公里；羚羊：起价2元（1.5公里内），1.4元/公里。、人力三轮车车价：1元起价。、其他交通方式：中长途汽车、火车、飞机。邛崃汽车站营运线路情况（简）站名里程（公里）票价（元）站名里程票价成都8412.5双流6210.5郫县6010.

37、5都江堰9113.5新津376.5大邑275、该项目与相关重要地点距离项目地块邛崃市委、文君井古迹约1200米，距市人大约100米，距邛崃市人民医院约900米，距邛崃市客运站约1000米，距城区现有商业繁华地段东、南、西三街交界点约2000米，距目前已经形成浓厚商业氛围的餐饮休闲娱乐区：方圆街、汇源街、金桂街的距离分别为300米、100米、800米,距成温邛高速公路邛崃出口桑园镇约5000余米.邛崃休闲娱乐一条街金桂街（项目地块以东800米）邛崃餐饮休闲娱乐一条街方圆街（项目地块以西300米）、周边道路车流与人流、测量时间：2004年2月12日（星期四）、测量的道路及数据（加权平均）东星大道：

38、时间：10：00-11：00 ，机动车：552辆/小时，行人：456人 /小时。该路段属于城市交通要道，是本项目的主要交通动线，故人流、车流量均较大，但同时因为该路段属城市快速通道，因此人流量相对于车流量稍小。汇源街：时间：11：00-12：00，机动车：240辆/小时，行人：312人/小时。该路段是市政干道之一，在交通组织上一定的作用，由于汇源街延伸线尚未建成，因此该路段目前所起的南北连通的作用还不明显，故车流量和人流量都不是很大。 总之，整个城区交通方式齐全，车流、人流量较大，交通通畅，出入便捷，尤其是紧邻项目地块北部的东星大道，是城市交通主干道，人流、车流量均较大。4、市政公共配套本项目

39、所在地处于城区建成区的东部、新城区东北部，目前道路系统和水、电、气、视、讯等管网系统均已到位，但基础配套设施相对于老城区而言还不是很完善。目前，就项目周边社会公共配套服务设施情况而言，主要如下：市政公共配套一览表序号调查项目调查结果1小学西街小学、九年制实验小学2中学邛崃一中、邛崃二中等3大中专学校邛崃电大、邛崃职高等4公园、名胜文君井、鼓楼等5机关单位邛崃市委、市人大、国税局、招商局等6金融农行等7购物红旗超市、红艳超市、沿街各种商铺8城市公建邛崃客运站等9休闲、娱乐场所方圆街、金桂街等10河流等地貌南河11医院邛崃市人民医院等12紧临建成道路汇源街、东星大道13紧临规划道路汇源街延伸线（与

40、凤凰大道相交，建设时间还未正式确定）14相邻规划道路方圆街南延线（与凤凰大道相交，2004年内建设）金桂街南延线（与凤凰大道相交，2004年内建设）5、经济发展水平、国民经济总体水平2003年，邛崃市经济增长较为平稳，国内生产总值（GDP）为76.3亿元，比2002年增长4.6%。2003年，邛崃市固定资产投资总额为14.15亿元，比2003年增长了13.9%，其中：房地产投资额为2.73亿元，比上年增长144.9%。房屋施工面积为40.11万平方米（其中：住宅占20.04万平方米），房屋竣工面积为18.02万平方米（其中：住宅占9.8万平方米），商品房销售面积为9.8万平方米（其中销售给个人

41、的占8.72平方米），商品房销售额为1.29亿元，商品房新开工面积为23.37万平方米（其中住宅占15.2万平方米）。从以上数据可以看出，2003年，邛崃市房地产市场的施工面积和新开工面积相对于目前的销售额而言，显得较为庞大。同时，通过对相关部门负责人的访谈，我们得知目前邛崃的办公楼市场的开发尚未正式开始，故而在房屋施工面积与住宅施工面积的差值中，营业用房占大部分的比例，由此我们不难推断，在将来的一段时间内，邛崃市房地产市场营业用房的供给量将会持续居于一个较高的水平。、周边商业状况从整个邛崃城区来看，由于城区人口数量较多，城内公交车、出租车、人力三轮车等各种交通方式一应俱全，城内城外交通均较为

42、方便，城市道路较为整洁，有一定的绿化率；现在城区内零星分布了红旗连锁、广客隆、红艳等多家中小型超市，还有各类型底层商铺散布于城区各个角落，各类型日常生活用品商店随处可见，使得整个城区商业氛围较为浓厚、生活较为方便。而从本项目地块及周边来看，城东片区在政府的规划指导之下（同时也是市场自身发展的结果），已经形成了两种主流业态：餐饮休闲娱乐和建材饰材（具体情况在下一章中进行阐述），本项目具备发展餐饮休闲娱乐业和建材饰材业两种业态的市场基础。、城市区域规划与发展方向邛崃市新城区规划结构与分区建设图城市发展方向：近年来，邛崃城市建设按照“树形象、抓机遇、促发展”的工作思路和“东方波尔多，天府五彩城”的城

43、市总体形象定位，坚持高起点规划、高标准建设，并取得了城市建设的可喜成绩。到2003年，通过集思广益、反复论证之后，邛崃市政府将近期发展重心放到了新城区。同时，为提升城市综合品质，政府提出建设“西部凤凰城”的目标：创造一个集旅游、休闲、度假为一体的浪漫新城，为西部大都会成都量身打造一个“周末假日城”，为四川乃至于更大范围内的旅游市场创造一个“消费浪漫”的休闲城。这一城市整体定位为本项目的商业业态定位提供了重要的指引方向。而在政府的规划中，自东街延伸至318国道一段形成城市副中心区域，这一区域是缓解城市中心区人流、物流、用地风貌制约压力的新城市中心，而本项目地块正是处于这一区域与新城区的交汇处（按

44、照规划新城区玉带街以东、东星大道以南部分规划的是两个居住用地片区5号和6号“新城区居住社区”用地），从而使本项目具有较大的发展潜力。总之，项目地块所在的区域是邛崃市城市规划中旧城与新城的结合地带、城市副中心区域与城市新兴居住区的交汇带，是在未来一段时间内将获得重点建设的区域，同时也是目前邛崃城区居民较为认可的具备餐饮休闲娱乐市场基础的区域。因此，本项目的市场发展前景较佳。第四章、邛崃房地产市场调研与分析知已知彼，百战不殆。孙子精要提示：邛崃市土地供给状况及土地需求分析、邛崃房地产市场概述、邛崃城区房地产市场供给调研、邛崃城区房地产市场特征、邛崃房地产及商业业界人士访谈、邛崃城区未来1-3年房市

45、趋势等一、邛崃市土地供给状况及土地需求分析、市场土地供给状况邛崃市经济发展、城市面貌改善，结合邛崃市的实际情况，可以从两个方面启动，一是走扩大城市外延策略，二是加快中心城区改造的步伐。邛崃市总体规划（1995-2010）提出：2005年规划城镇人口要达到17万人，规划建成区用地达到14平方公里，2010年规划城镇人口20万人，规划建成区面积17平方公里，2020年规划城镇人口27万人，规划建成区面积23平方公里。按照上述目标，到2015年邛崃市规划建成区面积将达到18平方公里，城市建设尚需要7平方公里（10500亩）土地。结合邛崃市现阶段城市发展现状，要实现该目标，每年需增加城市建设用地105

46、0亩。据邛崃市土地储备交易中心提供的资料，在现建成区内可供开发面积为7421亩，加之邛崃市3000亩占用耕地的建设用地指标全部纳入土地储备交易中心，其总共可以储备土地总量为10412亩，可供土地量小于城市规划发展建设的用地需求。邛崃市土地储备交易中心自成立以来共储备23宗地块，面积251.79亩，现已出让16宗，面积164亩，已储备和拟储备土地总量无法满足邛崃市中长期建设规划用地的需求。在过去的1999-2001年中，邛崃市国土资源局对城市规划区供地分别为230亩、540亩、920亩，呈逐年递增趋势。2002年由于邛崃市政府加强对土地一级市场的垄断经营，并实施非饱和供地政策，有计划地对土地供应

47、总量进行宏观调控。、城市土地需求分析从严格意义上而言，本项目应属于新城区建设范畴，结合城市总体规划，其正常开发模式应以商业、综合、办公、住宅为主，对这种类型的市场需求主要取决于人民生活水平状况。根据相关统计资料，经过整理，得到邛崃市城市居民人均可支配收入表：表1、邛崃市城市居民人均可支配收入表年份1999年2000年2001年2002年2003年人均可支配收入(元/人)53905629610966287065增长比例4.43%8.53%8.50%6.6%点评：可以看出邛崃市城市居民人均可支配收入在以平均每年7%左右的比例增长，而且近三年增长的比例最大。居民消费能力的提高，必然刺激对生活质量的追

48、求，在衣食住行方面，消费的绝对数量必然增加，从而带动相关产业的发展。现阶段，人们一般在住的方面花费比例较大，一般在25%30%以上，因此，随着居民消费能力的增强，必将带动房地产业及餐饮休闲娱乐产业的发展，从而促进土地需求的增长。二、邛崃城区房地产市场现状概述目前，邛崃市房地产开发市场总体来说尚处在初步发展阶段。近3年来邛崃房地产市场主要是围绕着旧城改造来展开，但是，这种旧城改造的政策性较强，其运作也不是纯市场化的。从而造成邛崃房地产市场化进程十分缓慢，真正意义上的商品房开发项目不多，规模较小，运作落后。但随着新区“邛崃新城”集群式房地产项目的开发建设，邛崃房地产业正逐渐向市场化过渡。三、邛崃房

49、地产市场供给调研、邛崃房地产业相关统计数据汇总表2、19992003年房地产业完成投资总额统计表（单位：万元）年份1999年2000年2001年2002年2003完成投资总额188020421203741112927260表3、19982002年房地产竣工统计表 单位：万/年份1998年1999年2000年2002年房屋竣工面积77.7677.2983.4463.44住宅50.2148.1958.6341.39综合点评：邛崃房地产市场住宅整体规模大，但商业地产市场最为繁荣，这体现在开发量和销售情况方面。新开工面积增速迅猛，这预示着未来一定时间的市场可能会出现供过于求的情况，因为在潜在的供给增大

50、时，需求却在下滑。、区域内主要在售楼盘一览表邛崃市主要在售楼盘一览表项目名称地址开发商物业形态面积幅度()价格(元/)销售状况其他邛崃新城天天步行街邛崃市玉带街成都瑞云置业有限责任公司6层住宅+3层商业用房30-150步行街：1F：3100-50002F：1980-25003F: 1380-1500露台：400步行街：50%步行街占地23亩，建面11350，容积率0.73。先委托管理公司经营五年,每年按5%返租；且由管理公司负责装修。6间门面为一组，中间两间为单独1F（50），两侧均为“1F两间2F3间+3F3间”共8间组合销售，面积达到200余。华夏名园二期预计占地120亩，总建面11596

51、6，住宅建面6.77万，商业建面4.82万，容积率1.45，绿化率46%。玉带生活广场邛崃天瑞城市开发有限公司，成都市越恒房地产开发有限公司占地约10余亩商住楼多层住宅商业约40100约40007000商业部分销售约30总占地约10余亩，占据邛崃新城区最佳口岸，但没有明确的、具有说服力与竞争力的业态定位，尽管升值潜力较大，但目前的认可度较低。五彩大世界五彩广场旁邛崃五彩大世界开发有限责任公司3-4层家带店类型的商铺30-100（单层面积）1F铺面：5500-130002-4F住房：400-73380%（2001年5月开盘）占地110亩，建面6万。临东西街铺面销售与目前的经营情况都较好。但内部步

52、行街位置的铺面销售与目前的经营情况都较差，在9月份调查时，入住率仅为40%左右。该项目的目前销售基本处于停滞状态。但通过调查发现，随着时间的推移，商气逐步聚集，许多原本打算将已购商铺出租的业主基于多方面的考虑，开始自己进场经营。目前的入住率已经达到了60%以上。同时在已经开始营业商铺的80%左右的经营户已经在2-4楼的住房中安家，但普遍反映此种类型的家带店的商住楼居家效果太差。文君古街东街菜市口、文君街重庆乐华房地产开发有限公司7-8层商住（两层商铺）+3层纯商业用房住宅：70-150商铺：30-120住宅：700-900商铺：7000-14000住宅：65%（在售部分）商铺：40 %（一楼）

53、该项目与2003年2月开盘，是目前邛崃城区最具古风古貌建筑特色的新建小区。整体上可分为两片：靠南街侧的“文君街”纯商业和和靠东街侧的菜市口商住楼部分。目前纯商业部分的2-3楼已经被两个单位购买，一楼因全景初步呈现，销售率已超过80%。而商住楼部分的营业房目前销售较缓慢。华夏景园西桥西南侧成都瑞云置业有限责任公司3层单体别墅4层连排别墅单体：380以上连排：280以上单体：2300-2700连排：1500-1700单体：32套余1套连排：36套余2套（2003年上半年交房）该项目总占地88亩，紧邻西河，自然环境优越，交通便捷，其小区的定位档次和价格在目前的邛崃市均是最高。项目的销售情况证明其定位切合了市场的需求，同时也说明中高档定位的住宅小区在邛崃有相当的市场发展潜力。南宁花园南街345#-346#新都房地产开发有限公司5层住宅（临街底楼商铺）住宅：50-190商铺：30-50住宅：690-1180商铺：4500-550090%该项目占地约22亩，总建面约2.4万平米，容积率1.8，一期于2000 年1