招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的研究及探索

1、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的研究及探索 摘 要：结合实际，针对招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权概念，适用范围进行了论述。 关键词：招标；拍卖；国有建设用地使用权；适用范围 在计划经济时期，我国土地使用权供给制度基本上是政府划拨，这就意味着蕴含了巨大经济价值的土地没有得到合理利用，改革开放后，随着市场经济体制的确立，我国土地供给的方式也从最初的“无偿划拨”转变成土地市场建立初期的“有偿协议出让”。随着市场经济体制不断深化，城市化进程的不断加快，社会发展对土地的需求量越来越大，土地市场也越来越活跃，原有的“协议”方式出让已落后于土地市场的发展，于是公开的出让方式逐渐代替了原有的“协议”方

2、式，即招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权。 招标、拍卖、挂牌这三种出让方式有相同点有不同点，有各自的适用范围。本文通过对三种出让方式概念、适用范围等的分析研究来探索出一种囊括这三种方式各自特点的综合性出让方式。 1 招标、拍卖、挂牌出让国有建设用地使用权的概念 1.1 招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。 1.2 拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国

3、有建设用地使用权人的行为。 1.3 挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。 2 招标、拍卖、挂牌出让国有建设用地使用权的适用范围 2.1 以招标方式出让国有建设用地使用权适用于大型开发项目、城市重点规划项目、经济适用房项目等须要综合评定来确定竞得人的出让土地。 2.2 以拍卖方式出让国有建设用地使用权适用于不须要考虑综合因素、只以价格为唯一考量标准的竞争较激烈的经营性土地。 2.3 以拍卖方式出让国有建

4、设用地使用权适用于不须要考虑综合因素，只以价格为唯一考量标准的竞争性较弱的经营性土地。 3 三种方式的比较 首先，拍卖和挂牌都是以“价高者得”为原则，价格是唯一标准，允许多次报价，逐步达到竞买人所认可的价格，能够最大程度的实现土地的商品价值。但竞争激烈的情况下往往容易造成价格“虚高”，招标出让是按照评标结果确定竞买人，成交价格不会造成“虚高”的现象，价格比较合理，但由于参与招标出让的意向用地者只能进行一次投标，也就是只有一次报价机会，承受着较大的风险，压力较大，而拍卖和挂牌更为人性化，每次报价之前都可以得到最新的报价作为参考，有效的降低了投资风险。 其次，招标出让需要有专家组评标，且要求有三人

5、以上参与投标，程序比较复杂。拍卖需要有拍卖会场，要有专人组织会场秩序和做好安保工作，也要求有三人以上参加竞价。挂牌则不需要这些，只需要有一人及以上参加即可，程序简单明了，节约人力物力，能有效的降低了出让成本和办公开支。 最后，挂牌的公开程度不及拍卖和招标。拍卖是所有竞买人自始自终参与拍卖全程，交易非常公开透明。招标采取的方式是开标时，所有投标人都在现场，标箱由密封的状态下当众开启，宣布投标人名称、投标价格及投标文件主要内容，交易的公开透明度也比较高。挂牌出让的操作时间比较长，要求不少于10日，挂牌过程中竞买人不可能一直都在现场，由于没有竞争者的相互监督，挂牌容易受非市场因素影响，易产生暗箱操作

6、，不利于市场化竞争。 4 出让方式的探索 从上面的比较，我们可以看出三种方式有各自的优缺点，有各自的适用范围，如何尽可能发挥他们的优点、回避缺点，是政府土地管理部门一直想解决的问题。 随着互联网技术的普及，一种以互联网为依托、以挂牌为模式的出让方式出现了，即国有建设用地网上挂牌出让。 网上挂牌出让的程序： （1）出让人在交易网站和中国土地市场网发布网上挂牌出让公告、出让宗地相关信息。 （2）竞买人持ca数字证书登陆网上挂牌系统进行竞买申请。 （3）网上挂牌期间系统全天24小时开通，已确认竞买资格的竞买人通过系统进行报价，符合要求的报价，系统即时公布。 （4）网上报价分两个阶段，一阶段为公告规定

7、的报价开始时间至报价截止时间前x分钟，二阶段为限时竞价。 （5）网上报价期限截止前x分钟系统自动转为网上限时竞价。报价期限截止前x分钟，系统开始限时竞价，如在x分钟内的任一时点有新的报价，系统即从此时点起再顺延一个x分钟，供竞买人作新一轮竞价，并按此方式不断顺延下去；x分钟限时内没有新的报价，系统将自动关闭报价通道，确认当前最高报价为宗地的最终报价。 （6）系统按照“价高者得”的原则确定竞得人。 网上挂牌出让的优点： （1）对于出让人来说，出让公告、文件等宗地信息资料全部在互联网上发布，省时省力；对于竞买人来说，通过网上挂牌系统就能浏览和操作，而且全天24小时都可以操作，为竞买人提供的便利不言

8、而喻。 （2）竞买人使用ca数字证书在系统上申请竞买、交纳保证金、报价、竞价都是全封闭的，竞买人的信息只有系统能够识别，挂牌交易的全程无出让方人为参与，在系统确认成交前，无人能知道任何竞买人的信息，从而有效地回避了传统挂牌相对拍卖招标的低公开透明度这个缺点。 （3）网上挂牌出让的交易过程无须竞买人到现场，也不存在交易现场，他们之间不会因为在交易现场见面而产生上述不良行为，有效地维护了交易的公共秩序，维护了竞买人的权益，有利于土地市场的健康发展。 （4）网上挂牌报价的第二阶段限时竞价，限时竞价就是整合了拍卖模式，不以三声叫价落锤来确定竞得人，而是每次接受报价后都会给其他竞买人x分钟的思考时间，以便竞买人理性出价，也使得出让的土地有一个合理的成交价格，同时也避免不文明的行为发生，完美的回避了传统拍卖的缺点。 网上挂牌出让，适用范围广，发挥了传统挂牌拍卖的优点，回避了缺点，通用性强，基本上适用于所有宗地；对于极少数必须通过综合评定来确定竞得人的宗地，也可以通过网上挂牌的模式来实施，即加入一个综合评分模块，让竞买人既要报出价格，也要报出指标，然后由系统对竞买人所报价格和指标进行综合评定（打分），并以得分的形式即时更新，竞买人可以多次报价和指标，系统以最高得分确定竞得人，使竞买人可以多次投标，有效的回避了传统招标中人性化程度较低的缺点，大大的降低了投资风险，减轻了竞买人的压