房地产开发企业对外捐赠自行开发商品房的税务处理和会计处理

1、房地产开发企业对外捐赠自行开发商品房的税务处理和会计处理 摘要：为了鼓励广大企业积极从事公益活动，国家税务总局从税收法律法规的角度出台了很多关于公益捐赠的优惠政策。对于房地产开发企业来说，从税收法律法规和会计准则两个角度准确理解和掌握其商品房捐赠的公益性与非公益性的相关条件和具体处理方式，是房地产开发企业对商品房捐赠业务进行税务处理和会计处理的关键，同时也有助于其选择使用合理的捐赠方式，避免其因捐赠方式选择不当进而产生相应的税收损失，影响其从事公益活动的积极性。 关键词：房地产；捐赠；税务处理；会计处理 一、满足房地产开发企业商品房公益性捐赠的条件 （一）捐赠须经公益性社会组织，或县级以上人民

2、政府 根据财政部国家税务总局民政部关于公益性捐赠税前扣除有关问题的通知（财税2008160号）文件的相关规定。公益性社会团体指依据国务院发布的基金会管理条例和社会团体登记管理条例的规定，经民政部门依法登记、符合相应条件的基金会、慈善组织等公益性社会团体。县级以上人民政府及其部门指县级（含县级）以上人民政府及其组成部门和直属机构。 （二）该商品房须用于中华人民共和国公益事业捐赠法规定的相关公益事业 根据财税2008160号文件的相关规定。满足商品房捐赠的相关公益事业主要包括：辅助救济社会困难群体及个人，如受灾人群、贫困人群、残疾人等；公共事业建设，包括科教文卫事业等；公共基础设施建设，如环境保护

3、设施、城乡设施等；其他相关福利及社会公共服务事业。 （三）与商品房公益性捐赠相关的其他特殊税收优惠条件 1.土地增值税税收优惠条件 在土地增值税的处理上，根据财税199548号文件的相关规定，在两种特殊条件下，商品房捐赠无需缴纳土地增值税，其余商品房捐赠行为均需缴交土地增值税。包括：房产所有人、土地使用所有权拥有者将其产权、使用权转赠给其直系亲属，或者是其赡养义务人的行为；土地所有权拥有者将房屋、土地捐赠至中国境内的非营利性社会组织或团体的、所有权归属国家机关的房屋产权，赠与社会非营利性公益组织，用于支持民政、社会公益事业、科教文卫等。其中，上述非营利性社会组织应当是经过国家民政部门批准成立的

4、，符合我国法律的社会公益组织，如中国青少年发展基金会、中国红十字会、残联、希望工程基金会等。 2.印花税税收优惠条件 房屋捐赠印花税处理当以中华人民共和国印花税处理暂行条例为根本依据。法律指出，房屋捐赠过程中，满足印花税减免条件的主要包括：房屋所有者，将其产权或使用权通过捐赠，用以支持政府、社会福利单位、学校等，所立书据无需缴交印花税。为了鼓励社会各界对玉树、汶川、舟曲进行灾后支援，规定财产所有者，将财产经过社会公益组织、社会团体、县级以上人民政府进行捐赠的，免征印花税。 同时满足上述（一）、（二）两个条件且符合第（三）条相关规定的，该商品房捐赠为公益性捐赠，除此之外的商品房捐赠为非公益性捐赠

5、。 二、房地产开发企业商品房公益性捐赠的税务及会计处理 （一）税务处理 对于房地产开发企业商品房的公益性捐赠业务，与捐赠相关的土地增值税、印花税应免征。在营业税的处理上，中华人民共和国营业税暂行条例实施细则明确规定，单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，应视同销售，并首先按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格确定营业额；不能确定时再按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格确定营业额；仍不能确定时按公式“营业成本或者工程成本（1+成本利润率）（1-营业税税率）”计算确定其营业额。计算出营业税以后，应按应交营业税金额计算相应的城市维护建设税和教育费附加。在企业所得税

6、处理上，企业所得税法实施条例、财税2008160号、国税函2008828号等文件有明确的规定，企业将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。因此，房地产开发企业将自己开发的商品房用于对外捐赠，应视同销售确定企业所得税应税收入，与此相关的捐赠支出按规定在税前限额扣除或全额扣除，企业所得税法、企业所得税法实施条例、财税2008160号等文件明确规定，企业通过公益性社会团体或者县级以上人民政府及其部门，用于公益事业的捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税

7、所得额时扣除。此外，根据国家税务总局关于企业所得税执行中若干税务处理问题的通知（国税函2009202号）和财政部、海关总署、国家税务总局关于支持玉树地震灾后恢复重建有关税收政策问题的通知（财税201059号）等文件的相关规定，企业发生为汶川地震灾后重建、举办北京奥运会、上海世博会和玉树地震灾后重建等四项特定事项的捐赠，可以据实在当年企业所得税前全额扣除。年度利润总额，是指企业依照国家统一会计制度的规定计算的大于零的数额。 （二）会计处理 按照企业会计准则规定，企业将具备所有权资产进行捐赠时，需要按照捐赠资产的账面价值缴交流转税等相关税费，作为营业外支出处理。 房地产开发企业将自行开发的商品房用

8、于公益性捐赠的，应将该商品房的账面价值及应交营业税、城市维护建设税、教育费附加等相关税费，作为营业外支出处理。按捐出商品房的相关价值及涉及的应交营业税、城市维护建设税、教育费附加等相关税费（不含所得税），借记“营业外支出”科目，按捐出商品房账面价值余额，贷记“开发商品”科目，按捐出商品房涉及的应交营业税、城市维护建设税、教育费附加等相关税费，贷记“应交税金”科目。企业对捐出资产已计提了减值准备的，在捐出资产时，应同时结转已计提的资产减值准备。对于其应交企业所得税，应分情况借计“所得税费用”科目或“以前年度损益调整”科目等，贷计“应缴税费应交所得税”明细科目。 【案例一】甲房地产开发公司专门从事

9、普通住宅商品房开发。2012年3月2日，该公司建造普通住宅一幢，总面积910平方米。房屋建成后，房地产开发公司于2013年8月20日通过a省人民政府将该幢普通住宅捐赠给b小学，该幢普通住宅的账面价值为330万元、市场销售价格为450万元。该房地产开发公司2013年的会计利润为2500万元。实际缴纳的所得税税额为625万元。假设城建税税率为7%，印花税税率为0.5、教育费附加征收率为3%。 本例中，应交营业税为22.5 （4505%）万元，应交城市维护建设税1.58万元，应交教育费附加为0.68万元，由于满足公益性捐赠的相关条件，故免征土地增值税和印花税，在企业所得税的处理上，以商品房对外捐赠应

10、视同销售调整其应纳税所得额，对外捐赠商品房对应的成本为354.7 6（330 +22.5 + 2.26）万元，应调增应纳税所得额95.24 （450 - 354.76）万元。另外，公益性捐赠的扣除限额为300（2500 12%）万元，实际捐赠金额为354.76（330 + 22.5 + 2.26），故应调增应纳税所得额54.76（354.76 - 300）万元，调整后的应纳税所得额为2650（2500 + 95.24 + 54.76）万元，应交所得税为662.5（2650 25%）万元，扣除已交所得税625万元，应补交所得税37.5万元。 相关会计处理： 捐赠时： 借：营业外支出 354.76

11、 贷：开发产品 330 应交税费营业税 22.5 应交税费城市维护建设税 1.58 应交税费教育费附加 0.68 补交所得税时： 借：所得税费用 37.5 贷：应交税费应交所得税 37.5 三、房地产开发企业商品房非公益性捐赠的税务及会计处理 （一）税务处理 对于房地产开发企业将商品房用于非公益性捐赠的，房地产开发企业应按规定计算缴纳与捐赠相关的营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税。在企业所得税的处理上，企业将资产用于对外捐赠，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入，属企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入。因此，房地产开发企业将自行

12、开发的商品房用于对外捐赠，应作视同销售确定企业所得税应税收入。此外，房地产开发企业商品房的非公益性捐赠支出不属于合法的税前扣除项目，应将因捐赠而计入“营业外支出”的金额全额调整增加应纳税所得额。 （二）会计处理 房地产开发企业将自行开发的商品房用于非公益性捐赠，应将该商品房的账面价值及应交营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等相关税费，作为营业外支出处理。按捐出商品房的相关价值及涉及的应交营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等相关税费（不含所得税），借记“营业外支出”科目，按捐出商品房账面价值余额，贷记“开发商品”科目，按捐出商品房涉及的应交营业税、城市维护

13、建设税、教育费附加、土地增值税等相关税费，贷记“应交税金”等科目，按捐出商品房涉及的印花税，贷记“银行存款”科目。企业对捐出商品房已计提了减值准备的，在捐出商品时，应同时结转已计提的资产减值准备。对于其应交企业所得税，应分情况借计“所得税费用”科目或“以前年度损益调整”科目等，贷计“应缴税费应交所得税”明细科目。 【案例二】甲房地产开发公司专门从事普通住宅商品房开发。2012年3月2日，该公司建造普通住宅一幢，总面积910平方米。房屋建成后，房地产开发公司于2013年8月20自行将该幢普通住宅捐赠给b小学，该幢普通住宅的账面价值为330万元、市场销售价格为450万元。该房地产开发公司2013年

14、的会计利润为2461.9万元。实际缴纳的所得税税额为615.48万元。该房屋支付土地出让金40万元，房地产开发成本190万元，利息支出为10万元（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为7%，印花税税率为0.5、教育费附加征收率为3%。当地省级人民政府规定允许扣除的其他房地产开发费用的扣除比例为l0%。 本例中，应交营业税为22.5 （4505%）万元。应交城市维护建设税1.58万元。应交教育费附加为0.68万元，由于不满足公益性捐赠的相关条件，故应计算缴纳土地增值税，计算土地增值税时，该商品房捐赠可扣除项目金额为323.76（40+190+23010%+23020%+22.5+1.58+0

15、.68）万元，增值额为126.24（450-323.76）万元，增值率为38.99%（126.24323.76），应交土地增值税为37.87（126.2430%-0）万元。应交印花税0.23（4500.05%）万元。在企业所得税的处理上，以商品房对外捐赠应视同销售调整应纳税所得额，对外捐赠商品房对应的成本为392.86（330+22.5+2.26+37.87+0.23）万元，应调增应纳税所得额57.14（450-392.86）万元。另外，非公益性捐赠支出不能在税前扣除，应全额调增应纳税所得额392.86（330+22.5+2.26+37.87+0.23）万元，调整后的应纳税所得额为2911.9（2461.9+57.14+392.86）万元，应交所得税为727.98（2911.525%）万元，扣除已交所得税615.48万元，应补交所得税112.50（727.98-615.48）万元。 相关会计处理： 捐赠时： 借：营业外支出 392.86 贷：开发产品 330 应交税费营业税 22.5 应交税费土地增值税 37.87 应交税费城市维护建设税 1.58 应交税费教育费附加 0.68 银行存