浅议法国“民主式”物业管理

1、本文格式为word版，下载可任意编辑浅议法国“民主式”物业管理 浅议法国民主式物业管理 在法国，房地产商在卖出第一间商品房前必须为自己的楼盘配备一个物业管理公司，对物业公司的选择往往是随机的，其标准通常是就近或口碑。大部分业主按规定期限入住后，物业公司开始运作，而房地产商原则上则从此与物业公司两不相干，物业公司的新老板变成业主大会，它将以经理人的形式不折不扣地执行业主大会的决议。 业主们入住三个月后，物业公司以召集人的身份向所有业主发函，通知召开业主大会。会议通常在物业公司总部举行，也可根据需要另选处所。如住户因故不能出席，则可指定他人与会代其行使投票权，但必须事先向物业公司邮寄授权书，指明某

2、人在该次业主大会上全权代表他的利益。 由于业主大会关乎切身利益，住户们往往宁可错过约会，也要亲往参加业主大会。在很多法国人眼里，业主大会既是物业管理监督会，又是左邻右舍相互认识、增强感情的碰头会。 按照法国物业管理法规，业主大会的第一项议题必然是选举业主大会主席和副主席，以便主席主持此后的业主大会。主席和副主席必须是业主，其人选的产生往往是热心业主毛遂自荐，并由全体与会者举手通过。主席根据物业公司事先准备的会议议程表掌握会议进程，并负责维持会场秩序。 许多法国人认为，业主大会是西方民主制度在百姓日常生活中的最佳体现大会犹如一个微缩议会，主席在主持会议时不乏议长的派头，业主们则在体验民间议员滋味

3、的同时牢牢地将物业管理权掌握在自己手中。 大会的第二项议程通常是物业公司主管介绍情况，并向大会提交物业管理合同及下年度物业预算。其内容大体可分为三部分:前一段时间物业开支，房屋维护中存在的问题及业主们就相关问题提出的书面建议或申请，物业公司在未来年度内的开支计划。如同执行经理向董事会述职，业主们此时必须保持安静，并仔细听讲，因为物业公司的每一项活动都牵涉到业主们的钱袋子。 物业主管讲话结束后，主席宣布进入第三项议程:业主们就存在的问题自由发表言论。大到房屋结构出现问题，小到门房态度不好，业主们无所不能谈。此时，会议大厅可能一下子就炸开了锅，如果没有主席维持秩序很可能乱套。业主们可以对物业公司的

4、管理失误提出尖锐批评，可以要求删减某项物业设施，也可以对今后的物业管理提出合理化建议，甚至可以要求更换物业负责人。用业内人事奥利维埃若斯兰先生的话说，虽然法国的物业管理模式行之有效，但法国人永远不会满意。他认为，正是法国人的苛刻，造就了这种一切为了业主利益的物业管理模式。 自由讨论结束后，大会进入表决程序。表决内容包括是否同意物业公司的述职报告、是否接受物业公司的合同，是否同意下年度物业预算、是否批准需要追加预算的新工程等。与会业主以举手的方式进行表决，物业公司记录表决结果并执行有关决议。 至于确定表决是否有效的标准，法国物业管理界引入了千分之一这一概念。物业公司通常把一栋大楼的居住权分为一万

5、份(也就是说全楼居住面积总和是一万个千分之一)，楼内各个房间以居住面积为基础，根据楼层和朝向不同，拥有一定的千分之一数。从根本上说，房产商卖的就是千分之一数，某位业主的千分之一数越高，他的购房款交得越多，他所拥有的表决权也就越大。 至于表决的标准，法国物业界的习惯做法是将所需表决问题分3个层次，并有物业管理法规明确规定其评判标准:一般问题如增加小型维修项目，只需超过与会业主千分之一数的简单多数即可通过；重大问题如批准物业公司合同及预算，需要投票赞同者的千分之一数超过大楼总千分之一数的一半方可通过；特别重大问题如大量增加年度预算，则需投票赞同者数超过大楼总千分之一数的2/3方可通过。 业主大会的

6、最后一项议题往是选举几名业主组成业主委员会，这些委员将代表所有业主的利益，定期或不定期与物业公司沟通提出意见或建议。业主委员会成员的工作都是义务性质，并不收取佣金，但他们在金额不高的项目上有决定权，物业公司通常须执行业主委员会的决定。 第一次业主大会确定了业主们管理物业的基本架构，此后类似的大会将每年举行一次。业主大会结束后，物业公司以邮寄文件的形式向所有住户传达会议结果，其中包括那些因故错过会议的业主。 当然，业主大会只是决定大楼在物业方面的大政方针，而日常的物业管理则完全交由物业公司处理，其业务包括大楼主体维修、电梯维护、楼道清洁、设置门房、车库管理、倾倒垃圾、交纳除居住税外的各类捐税、代

7、表业主向保险公司索取赔偿等，其范围几乎包括与住房有关的各个方面。 物业公司根据业主大会通过的物业预算，每季度向业主收一次物业费，某年度内的头3个季度收该年度预算的1/4，最后1个季度则视全年物业支出情况多退少补。 在收费方面，法国物业公司并不根据平米标准收费，巴黎市区某一栋豪华公寓的平米物业费不一定比外省某栋破楼高。物业公司收费的标准只有一个:本年内干了多少活以及随之消耗的人工费。当然，物业公司大部分的收费项目都须在物业预算里列出，并经业主大会批准。那迪娜.马丁女士指出，法国政府对物业收费标准有一整套管理方法，有专门机构不定期检查物业公司账目，绝对禁止物业公司乱收费，更不允许物业公司搞欺诈活动

8、(如同房屋维护公司签定含回扣的合同)，一经发现便严惩不严惩不贷，甚至吊销营业执照。 马丁女士说，大部分物业公司并不靠收取管理费赚钱，因为在政府部门严格审查下，管理费大多被作为工资支付给公司员工。马丁女士透露，物业公司真正的生财之道有两个:一是投资。由于大部分物业公司兼管多座大楼，它们所收取的大修基金以及每季度初收取的物业费总和数目惊人，这笔钱通常被投入收益不高但风险也很小的领域，以保证物业公司有一笔稳定的收入。对于物业公司的这种做法，严格意义上讲属于非法挪用资金，但法国政府基本上默认这一行为，也没有公布特别规定加以制止。 二是房屋租赁中介。许多业主买房只是投资的一种手段，他们通常将房屋简单装修并通过物业公司将其租出去，物业公司则每月提取固定的手续费。这属于物业公司的合法外快。 既然是民主式物业管理，法国业主更换物业公司的事是司空见惯的，条件有两个:一是更换物业公司的决定必须在一年一度的业主大会上做出