房地产调研报告

1、房地产调研报告 （精选多篇 ）第一篇：郑州房地产调研报告 郑州房地产调研报告 郑州楼市小户型房价调查 经过对郑州房地产市场需求，房产区域选择，房地产价位等一系列调查研究后， 发现，郑州决定郑州房价的一个重要因素就是小户型价格的趋向，即郑州小户型房 价的引导着郑州总房价的走向。小户型房子因其低总价，低首付吸引了众多市民和投资客。但总价低并不意味 着单价低，小户型的销售价格一直引领着郑州房地产市场，带领着郑州楼市酿造地 产神话，冲刺一个又一个高峰。经查资料， 2014年有调查显示：郑州市民承受房价的心理底线是 3000元/ 平 方米。而如今，一说到 3000 元的房子，大家都会想，是不是小产权房，

2、是不是中 牟的，是不是新郑的等一系列问题，人们已经不相信郑州有如此“便宜”的房子了。 现在的房价，说到 5000 元一平米也不足为奇。听到 4000 元的房价，会啧啧赞叹， 嗯，不算太贵，不算太贵！大家的承受力在伸张，也难怪开发商对涨价这么肆无忌 惮！基于国家住房结构调控政策的指引， 2014 年， 90 平方米“七成令”“ 90/70 让小户型越来越多。现在对郑州房地产市场小户型项目进行了一次全面的调查。此次和城市规划的朋友一起对郑州三环以内近五十个小户型项目进行了咨询。 很多小户型项目销售很快，比如博客工社、盛世年华、鑫苑中央花园等均已基本售完。在售小户型项目主要集中在金水区，占总数 的

3、58%左右，拥有大半壁江山。在售小户型精装修项目占总数的 23%左右，普通小 户型项目占 77%左右。郑州房地产市场小户型销售均价为 4725元/ 平方米。一、精装小户型价格走势分析2014 年以前的小户型，更多还打着温情脉脉的居住牌“提着行李来入 住”、“年轻人特区”等符号化的语言至今令人难忘。而现在，“酒店式”公寓却 成了炒作的焦点，多了铜臭味，少了些许温馨。从产品属性上看，小户型具有投资 起点低、市场换手率高、求租需求量大、成熟产品紧缺等特点，而消费者在二次置 业时有了更大面积的房子，则首次置业的小户型和大户型相比，更容易出租或转卖 出去。而且，相对于投资股票、债券来说，投资小户型的风险

4、更小、收益更稳定。 总体看来，郑州精装小户型所占的比例并不是太大，装修标准难以界定，拉长工期 等诸多因素或许是受局限的原因。但精装小户型占领郑州房价的“至”高点。像一 面旗帜，旗杆一插，就你争我赶地追上来，是郑州高房价的推手。像思达数码公 寓，刚推出时 6200元/平方米，在郑州惊为天价，而其它的项目都在 4000元/ 平米 左右，如今，思达数码又涨了 700元/平方米，而其它的项目则疯涨上千元。精装 小户型均价已高达 5862.5 元/ 平方米。二、普通小户型房价走势分析在 2014 年小户型扎堆之后， 2014 年楼市依然出现小户型群雄并起的局面。 2014年以来市场上在售的小户型项目有五

5、六十家，据不完全统计， 2014年中小户型投放量约在 320 万平方米。据目前市场上产品 设计的普遍情况， 90 平方米以下的楼盘又分成两居室或者一居室两种。如果按照 面积来划分的话， 60 平方米又成了二者之间一个分水岭。来自郑州楼市2014 年上半年市场的最新动态显示， 60 平方米以下一居室小户型今年以来异常活跃。它们 的售价也往往以高于周边多层每平方米 500元到 1000元左右的水平引领市场价格 前行。从区域看，管城区小户型项目虽然不多，但大多地处郑州市中心，项目售价 最高，均价高达 5333 元/ 平方米，金水区销售均价 4760 元/ 平方米，排第二。而金 水区小户型项目占了郑州

6、小户型市场大半壁江山，其它区域小户型项目相对较少。可以想见，在建筑面积 30 平方米到 60平方米之间的空间里，小户型的户型设 计很难有什么“花样”。而一居室的使用定位也让这些小户型难以摆脱“酒店标准 间”式的设计窠臼。许多项目户型设计都差不多，一般就是一个开放式厨房、一个 小卫生间和一间卧室，它们的户型设计大同小异，感觉比较生硬。由于小户型集中 供应，出现了一些区域内的同质化竞争，产品相似、户型相似，不少项目打出了精 装修、小豪宅的概念。小户型同质化背后另一个深层次隐患是，有些开发商仅仅盯 着面积和销售额而忽视了小户型的功能，小户型是能卖掉，但卖掉之后往往给消费 者带来了麻烦。市场上存在不少

7、像这样有着迷人包装，入住后却让消费者感到不舒 服的小户型项目。根据郑州市房管局公布的数字， 2014年 8 月份郑州市商品住宅的销售均价为 3636元平方米，而郑州市目前二手房的月租赁参考均价为8. 88.9元/平方米，租售比为1 : 413 1 : 404。（“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡 量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1 : 3001 : 200。）如果租售比低于1 : 300,意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现； 如果高于1 : 200,表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。据了解，在 中部城市里面，郑州

8、的租售比最低。郑州房产市场是否真的已经到了警戒线的边缘 了呢？租售比的合理范围是根据资金的长期收益率来确定的。1 : 300-1 : 200的租售比，折算成长期的投资年收益率是 46。而商业银行的年利息目前在 4以 下。如果租售比低于1 : 300,则意味着收益率低于银行存款收益。租售比过低， 一套房屋收回成本的时间拖得就长。根据郑州市房管局房产租赁市场管理处统计，郑州市房屋租赁的价格虽然一直 在上涨，但是涨幅不大，每年的上涨幅度能达到10就已经很不错了。而从去年到今年，郑州市商品住宅的价格涨幅则为 21。另外，在调查过程中我们对一些居住者做了一些走访，发现有五成多的被访者 认为现有楼盘开发商

9、提供的服务一般，也就是不是太尽人意，只有极少部分的被访 者认为满意。建议房地产开发商在开发楼盘的同时也要提高各项服务措施，用良好 的服务态度来赢得更多的客户群体。虽然小户型是房地产大家族中的佼佼者，但也应该居民选择的过程中微笑服务。 希望小户型可以更好的引领房地产潮流。第二篇：关于房地产的调研报告2014 年寒假关于房地产的调研报告一、调查目的 寒假期间，为了增长见识，更好的了解本专业今后要面临的工作方向，为了之 后的学习更有着重性。本次我向一名员房地产公司员工进行了关于方房地产市场情 况面的询问调查学习，学到了许多书本以外的知识，受益非浅。下面是我对进行房 地产市场情况的一点简单探讨二、 调

10、查时间： 2014年 2 月 12 日调查地点：房地产公司 调查过程：询问房地产经理三、调查方法：观察分析法 , 资料分析法 内容: 了解当今及未来房地产市场情况 , 互联网对房地产的介入情况 , 地产服务 市场是否存在 .四、调查的结论：1 房地产网站繁多 , 功能, 资讯内容相近 .在房地产这个朝阳行业中 , 网站作为新经济的身影 , 亦随处可见 . 据估算 , 中国至 少有房地产专业网站 300 个. 象 新浪, 网易 这类门户网站基本都建有地产频道 , 传播着各类型的地产信息 ; 而类似与 搜房, 安家等的房地产专业网站 , 则是担当 着为消费者提供网上置业指导 , 追随地产行业发展的

11、双重任务 ; 此外像 丽江花园 这 类由发展商兴建的网站 , 更多的目的在于建立 , 丰富项目形象 , 增加项目的知名度 . 虽 然目前与房地产行业沾边的网站很多 , 但真正能为置业者排忧解难 , 可提供详尽的房 地产信息 , 再售物业信息的专业网站并不多 , 几乎全是提供以下几条内容 : 一, 二手房 租售信息 ; 房产相关法律法规及相关新闻 ; 装修, 家具风格文献资料 ; 供楼利息计算 现有房地产网站极具区域性 .2 现有房地产网站多立足本地 , 只起到互联网广告的作用 , 未能发挥互联网无 地域的优势 , 这可能是由于互联网技术所决定的 , 由于 html 表现手法有限 , 极大地制

12、约了房地产网站的跨地域发展 .3 房地产网站表现形式 .a,html 超文本文件格式 . 运用图片 , 文字和超级连接表现楼盘 , 这是现在房地产 网页主要表现形式 . b,360 度环景技术 . 能表现东南西北四方位景物 , 可拉近观察 ,表现事物真实 , 可做少量互动,如超级连接 ,但只能在一固定地点做 360度旋转观察 .这一技术已出现 ,但 还没普及,应用此技术网站极少 . c,vrml 虚拟现实技术 .应用电脑三维技术 ,能表现 物体空间结构 , 浏览者可任意游走 ,有置身其中的感觉 , 但画质与现实有差异 .至今没 出现这类商业地产网站 .4. 未来一手房地产市场将定位在高档商品房

13、上 , 消费者需要更大量有关商品房 的信息. 随着人们生活水平的提高和居者有其屋目标的实现 ,人们对房屋的需求将上 一档次,房地产市场需求将转为对大面积 , 别墅型等高档商品房的需求 .由于消费者 追求的是高品质的商品房 ,而且这类房屋的单套成交额将是一笔不少的费用 , 因此需 要关于该商品房更全面的了解 , 而不单局限于对其位置 ,大小等信息的了解 . 广州楼 盘的向外扩散 , 导致得到这些信息 ,将耗费不少时间与精力 .5. 地产商销售手段需要创新 . 随着买方市场的确立和消费者消费心理的成熟 , 大量广告的投入不是他们的出路 . 因为高额的广告费用必然提高商品房销售成本 , 从 而削弱楼

14、盘价格上的竞争力 .消费者心理总是从非理性到理性 , 他们注重的将是商品 房的实用性和舒适性 , 单搞概念盘将难以取得好的销售成绩 .因此房地产需要销售模 式的创新,需要低成本 ,高效,实用的销售手段 .6. 二手市场将相对活跃 城区范围的扩大 , 是二手交易的主要动因 . 楼房私有权 的确立和交易手续的简化提供了二手交易的必要条件 . 人们手中房屋的增加提供了 二手交易的房源 , 房屋置换成为二手交易的主要目的 .7. 现今房地产网站信息远未达到消费者要求 , 需要技术创新 . 如上所说 , 单文本 和图片将难以满足消费者对楼盘信息的需求 , 网站需要新的表现手段展示楼盘 . 只要 互联网能

15、提供足够的信息 , 网上销售这一低成本销售方式将受地产商青睐 .8 房地产推广是一个高利润行业 , 如果互联网是计电视 , 广播, 报章杂志后的一 时代传媒 , 那么他在房地产推广上必有作为 .可以利用虚拟现实技术建立房地产网站 定位在一手楼盘的销售 ,利润来源主要定在地产开发商 ,而非消费者 .现在很少地产 商愿意在互联网上做广告 ,究其原因,为以下几点 :1: 认为电视 , 报章等广告是主动的 , 不管消费者是否接受 , 都难以拒绝 , 至少要看 一眼 , 才能做出下一步反应 . 而互联网广告确实被动的 , 消费者愿意才会看 . 这一想法 是但从广告目的出发的 , 而忽略了广告的效果和效率

16、 ,这也是现在房地产广告费用高 昂的重要原因 . 而事实上 , 互联网广告是有针对性的 , 有需要得到这方面资讯的消费 者会主动寻找这类网站 ,而且在网上做广告是无地域限制 ,无时间限制的 .2: 认为互联网还没普及 . 这一点也不应成为互联网难以做房地产推广的原因 . 就 现在产业结构及人口结构考虑 , 未来的房地产有效消费群将集中在掌握互联网这一效率工具 的高科技人群中 .3: 认为互联网所表达的信息不如全统媒体丰富 . 的确, 用传统超文本格式表现房 地产信息 , 远远未能满足消费者和地产商需求和要求 . 这也是房地产网站需要技术创 新的原因 .地产商广告投入 , 目的是让消费者认知其楼

17、盘 ,所以, 房地产网站的服务对 象必须为房地产准消费者 ,而不是地产商 , 要吸引房地产准消费者 , 从而吸引地产商 广告投放 .就调查所得的资料统计 , 如果房地产网站广告份额可以达到 1%,即可至少得到 8 万/星期. 考虑网站的营运成本远低于不同广告公司 , 应用虚拟现实这一互联网创新 技术建立房地产网站 ,提供房地产信息服务市场存在 ,风险很少 .第三篇：房地产调研报告范文房地产开放调研告报告 关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一， 也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因， 促进榆林房产业的健康有序发展，按照 2014 年榆

18、林市政协总体工作安排，环资委 就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等 7 个房地产市场较为 完善的县区和市发改、房产、统计等 8 个相关部门及规模较大的房地产企业征集相 关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这 次视察活动，视察前组 织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察 内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林 城区有代表性的房地 产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视 察情况报告如下：一、基本情况 近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为 主、经济适用房和廉租

19、房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次 住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。2014 年至2014年10月份，全市共建成商品房面积 210.6万卅，完成销售面 积136.8万川，空置面积74.0万川，空置率为35.2%，其中2014年1-10月份全 市建成商品房面积49.1万卅，销售27.2万卅。2014 年榆林市区商品房均价 1646元/ m2，2014年涨至2300元/ m2，2014年更 是涨至高层4000元/ m、多层3000元/ m，2014年1-10月份，高层3900-4100元 / m、多层3000-3200元/ m。尽管201

20、4年下半年以来成交量下降明显，但房价仍 未下降且略有上升，这主 要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。2014年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热， 5-10 月份刚性需求促成 成交量大幅反弹，房价平稳上扬。经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。2014年-2014 年全市累计完成经济适用房85.1万m,其中2014年完成22万m； 2014年完成18.1万m , 同比下降17.7%; 2014年完成45万m,同比增加了 148.6%,安置住 房困难户 8510户。目前在建经济适用住房 23万m,小高层均价2300元/ m,多层均价约1800元/卅，

21、在房产市场占有较大份额。廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等 7 个县区申报了建筑面 积7.7万卅（1540套），总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25 万讥850套。二、我市房地产市场的主要表现及原因分析1 、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别 是 2014年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营 销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出， 消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的 房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下

22、，在 某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区 的房价起伏较大（见图 2），充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机 以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响， 2014年全市共建商品住房 空 置面积按主体竣工口径计算约 47.5万卅，空置率约为63%交易量大幅下降，开 发量明显下滑。2014年全市房地产上市交易面积 67.6万卅，交易额17.9亿元， 交易面积较上年下降近 40%，开发量下降 10%，到 2014年第一季度，更是跌到了低 谷，下降了 63.1%。 7县区 2014年第一季度较去 年第四季度下降了 61%，到了第 二、三季度强势反弹，

23、7 县区分别比上季度增长了 54.8%、 56.3%，促成今年二、三 季度榆林房地产市场快速回暖主要源 自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压 了的购房需求在今年上半年集中释放；二是救市政策效果显现。上半年为防范通货 紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形 势，国家出台了不少扶持政策，增强了消 费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情， 进而引燃了 201 4年三季度楼市的大爆 发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速 回升的主要原因之一。截止 6 月末，全市金融机构各项存款余额已达 1092亿元， 居全省第二，较年初增加 206 亿 元，较年初增加 137 亿元，增长

24、 29.35%，同比多 增 76 亿元，增量已相当于 2014年全年的 181.75%，增幅分别高于全国、全省 4.93 个和 1.35 个百分点。 6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为 67亿元，较年初 新增 4 亿元，其中， 6月当月个人中长期消费贷款新增 4.15 亿元。金融机构为 积 极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对 居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。2 、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱 产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横 等北部 6 县区有规模较大

25、的房产市场，绥、米、子等南部6 县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全 国百强县之一的神木县2014年-2014年全县共建成商品房面积60万卅，房价高峰 时一些地理位置优越的房价达到 5400 元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本 和我市的人均收入水平相一致。3 、投资型购房减少，消费者趋于理性。 2014 年以来，受诸多因素的影响，特 别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了 房价的强势上涨。但从 2014 年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市 场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观 望 一部

26、分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二 线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推 动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走 向成熟。4 、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备 是房地产企 业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从 2014 年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到 工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制 度，土地价 格随着榆林经济的快速发

27、展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地 价格逐步抬高，开发成本大幅上升（见表 4）：2014 年以前，榆林城区土地价格亩均价为 57.43 万元，而 20142014 每亩均 价为 207.4 万元， 2014年亩均价 94.1 万元，基本与 2014 年以前持平，土地价格 的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查， 2014 年上半年榆林城区房地产企 业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品 房，是以前的储备土地。 2014 年金 融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时 间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定 因素难以作出准确科学判断，土地购 买

28、热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明 显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成 本大幅提高。榆林市房地产开发企 业的土地购置费用，从 2014到 2014年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回 落。 2014 年至 2014年，榆林市房 地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长， 增速达到 1.7 倍；之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得2014年至 2014年土地购置费用有较大幅度下 降，同比下降 41%。依据榆林市商品房屋销售额和销 售面积计算出来的平均销售价格（现价），从 2014年的2014元/卅上升到2014年 的2394元/卅，上涨了 344元

29、/卅，涨幅达17%从宏观政策调控的层面上来看， 土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑 房价 上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、 以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时， 2014年股市持续低迷，存款利 率较 低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展 与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几 年以来 的土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度的实施，增加了土 地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是 受拆迁成 本加大、建筑材料价格

30、上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了 房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商 品房建设成 本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将“生 地”变为“熟地”资金的投入，进行土地平整等“七通一平”的过程。从 2014 年 2014 年，每平方米土地开发成本由 263 元上升到 794元，增加了 531 元。5 、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。 2014 年 榆林市房地 产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到 17%，到 2014 年上升到 33%；企业 自筹和其他资金来源的比重分别由 51%、 32%下降到 2014 年的

31、42%和 25%。在省内 其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳 中有升，也是我市支持房地产市场良性发展 政策的具体体现。 2014 年国内贷款达 到 48%，企业自筹和其他资金来源分别占到 27%、 25% 企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资 者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房 屋销售仍处于调整期。面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对 性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持 续 下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和“保

32、稳定、保民生、保发展”目 标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家 调控 政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先 从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用1 、房地产业对经济增长的贡献。 1998 年废除福利分房、实行住房商品化改革 以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从 1998 年到 2014 年，房地产行业年均增长 24%，高于国民生产总值的增长速度。 1998年 到 2014 年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对 gdp

33、 增 长的直接贡献率从不到 1%上升到 2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济 增长的间接贡献率， 1998年到 2014 年榆林市房 地产业开发投资对 gdp 增长的间 接贡献率从 3%上升到 10%。2 、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献 40%是城镇固定资产投资，房 地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：3 、房地产业对消费增长的贡献。 2014年以来房地产销售额 4 年平均占全社会 消费品零售总额的 8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产 的投资和住宅销

34、售是扩大内需不可替代的重要选择（见表7）：4 、房地产业对财政收入的贡献。 2014年 2014 年房地产税收呈平衡增长态势， 净增加 1976 万元，房地产市场销售活跃。 2014年房地产税收 7116 万元，较上年 同期减少 2742万元。 2014年 110月份，房地产营业税入库 9877万元，较去年 同期 6024万元增长的 63.96%。 2014 年 110月份，房地产税收总额 6256万元， 较去年 5349 万元同比增长 16.96%。此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。从表 8 可以看出， 2014 年全市房地产税收占税收总收入的 2.87%，房地产税收

35、 对全市地方税收贡献较大， 2014 年房地产税收收入占税收总收入的 2.53%，所占 比例略有下降。但实际上，与同期相比，净增加了 198 万元，仍处于上升趋势。进 入 2014 年，受房地产市场下滑的影响，房地产税收全年完 成 7116 万元，占税收 总收入的 1.18%，较上年同期减少 2742 万元，所占份额下降了 1.35 个百分点，下 滑幅度较大。 2014 年 1 10月份，房地 产行业税收完成 6256 万元，同比增长 16.96%，占税收总收入的 1.21%。四、对规范我市房地产的几点建议 促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、 政策目标符合经济

36、发展需要、政策作用符合市场改革方向。榆林房地产业近年来的 迅猛发展，对于推动榆林经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。为了加快榆林房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：1 、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的 消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业具 有重要意义。一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基 础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发展水 平 相适应，与人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。要 通过建设经济适用住房等保障性住房来

37、平衡房价，在经济适用住房的建设过程中， 既要 把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用；又要科 学、合理地控制投放数量；既要满足城市低收入价层的住房需求，使他们“住有所 居”， 享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大保障 范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行 深入调 研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信 息渠 道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。 要对榆林的房地产市场进行深入调查研究，通过统计分

38、析，科学掌握购房需求 信 息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布，防止 盲目建设，减少社会资源的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健康发展提 供一个权威、科学的获取信息的平台。三是加强对房地产企业的监管。目前，全市共有房地产开发企业 129 个，其中 具有二级资质的开发企业 12 个，三级资质开发企业 31 个，四级资质开发企业 73 个，暂定资质开发企业 13 个，有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的 三成左右，且房地产企 业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌，提 高企业的核心竞争力；另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此，政 府要重

39、点支持一些诚信守 法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营 效益好的房地产企业，通过资源整合、优势互补、强强联合，使他们的企业做大做 强，培养造就几个全省、全 国的品牌房地产企业，让他们充分发挥在城市建设和 城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营 业绩差的小企业，逐步退出房 地产市场或进行转产、资产整合，根据自身的技术 和优势，另辟生存发展空间。四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产 权房”违法 用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台 “小产

40、权房”处理有关政策之前，对已建成并使用的要进行详细登记备案，对正在 建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔，以维护正常的房地产开发秩序。2 、加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年上半年为 回应广大网民对房价过快上涨的质疑，调查了全国有代表性的 620 个房地产开发项 目，选取了东部、中部、西部不同的类型， 620 个案例中，销售房价最高的为45000元/川，最低为1130元/川，地价占房价最低例为 5.3%，最高为58.6%。 620 个案例地价占房价比例平均为 23.2%， 356个项目比例在 15%-30%之间，其中比例 在 30%以下的约占总数的 78%。土地价格在 房

41、价中占有重要比例。因此，一定要加 强土地监管，确保土地供需平衡，以抑制房价不合理上涨。一是加大政府宏观调控 力度，高度垄断土地一级市场，提高土地统 征、储备和管理的能力，搞活土地二 级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土地，促使存量土地 加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要 按照中央有关文件和法律精神，严 格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击奸商囤积土地谋取 暴利的行为。二是规范土地市场，加大对划拨用 地的监管力度。对因企业破产改 制、单位拆迁改造等，对原划拨进行开发的，必须按原土地用途开发；如果要改变 用途为经营性用地的，必须由政府收购储备，进行 招

42、拍挂出让；对以其他方式变 相进行经营性开发的，必须严肃查除，坚决制止此类问题的发生。三是在土地交易 过程中实行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地 行为。四是做好征地计划。 根据市场需求及时供地，从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款，提高房地产公司 银行贷款的门槛，从而预防房地产投资过热。六是信息 要透明、公开。政府要及 时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、 房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加 强房地产中介服务机构 的监督管理。严格房地产抵押登记审批，对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七 是做好宣传工作。降低社会的心理预期，通过金融、税收等 手

43、段，有效抑制投资 需求和超前需求。3 、开发理念要不断提高，进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念 要与榆林发展同步。榆林城 市发展的相对滞后性，使其暂时无法与同类发达城市 的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市现在人均 gdp是1万多美元，超过北京、上海， 创造了中国的奇迹。鄂尔多 斯市除了能源的推动外，以房地产业为代表的第三产 业的强势增长也功不可没。据统计，鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多，远高于榆林房地产业 18.7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展，必须首先加快 城市发展，让先进的开发城市理念进入榆林，带动榆林房地产更好地发展。榆林房 地产开发必须顺 应未来发展的总趋势，走

44、整体性、规模化发展之路。其中，政府 必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃 发展，最终整个产 业必然朝着品牌化的道路发展，其中尤其体现在品牌的竞争力 和营销能力上。随着房市的日益成熟，消费者也是日益理性化，尤其是房地产业本 身的特点，决定着消 费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发 商。所以，要想获得消费者的青睐，必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对 房地产开发品质要求的 提高，房地产企业必须建立服务至上的理念：一方面在深 入了解消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及 今后的物业管理这些都要 精心考虑。另一方面也要

45、完善今后服务意识，做到“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变， 进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段，把目光转向售 前、售中、售后 各个阶段，努力提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。4 、公开税费项目，规范税费征管行为。据有关统计数据显示，土地出让金、 税费三项合计流向政府的收入占房地产开发企业总支出的 59.42%。据不完全统计， 我市共向房地产企业征收的税费共 50 余项:其中一些项目的收取比例弹性较大，这就给某些政府权力部门提供了权力寻租 的机会，增大了腐败的可能性，同时也减少了财政收入，加重了企业负担，损害了 政 府形象。因此，政府要组成清查组，对所有税费项目进行一次清理整

46、顿，对国 家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留；对一些地方性或与国家法律、法规、 规定 相悖的要予以取缔，废除一些不合理的收费项目，减免一些收费项目，以减 轻开发商负担，增大房地产企业的投资动力。5 、加强城市配套建 设，提高城镇居民收入，不断提高居民的居住水平。城市 配套设施建设，对于推动房地产企业的发展具有重要作用，随着人们的生活节奏的 不断加快，对追求生活品 质的要求逐步提高，消费者对于住房的社区配套设施的 要求也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中，对住房 配套问题给序了相当大的关 注，买房的同时更加注重了对生活品质的追求。榆林 开发区作为区域中心城市建设的重点

47、之一，近年来发展日新月异，但诸如中小学、 蔬菜市场、金融等配套设施未 能及时跟进，在一定程度上抑制了一部分人买房的 积极性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入使用，必将对榆 林房地产市场产生积极而深远的 影响。城镇居民收入的增加是购房置业的不竭动 力和源泉。因此要想方设法增加居民收入，不断改善生活质量，提高生活品质。要 按照科学发展观的要求，不断增加 广大居民的收入，让他们共享改革开放和榆林 经济快速发展的成果，不断提高和改善居住的环境和居住条件。6 、进一步放活二手房交易市场。 目前，我市的二手房交易市场还处于初级阶 段，规章制度、人员配备、交易场所等还不健全，交易量小，且很

48、不规范，这对于 房地产业的发展有重要影响。健康有序 的房地产业离不开二手房交易市场的活跃 和繁荣。因此，要加强二手房交易市场的建立、工作机构的设立和人员的配备，建 立健全完善的规章制度。同时要减免部分 税费，以吸引广大居民加入到这一市场 上来，不断完善和繁荣这一市场，以推动榆林房地产业的健康有序发展。总之，我们要通过不懈的努力，使我市的房地产业发展的政策方向对、政策目 标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发市场， 积极引导房产业向规模化、集约化、品牌化方向发展，为城乡一体化建设和区域中 心城市建设做出积极的贡献。第四篇：开平市房地产调研报告 开平市房地产市场调研报

49、告一、开平市宏观经济环境概述 开平市作为一个二线城市，位于广东省中南部、珠三角西南面，是珠三角与粤 西地区进行商业、经济、文化交流的重要通道。珠江三角洲经济的快速发展并向四 周迅速扩张的趋势和开平在珠三角的特别位置，令到开平有广阔的发展空间和强劲 的后发优势。近几年来，开平市经济稳步发展，第三产业发展势头迅猛。随着经济 的发展，人们的生活水平也得到了提高，楼市也逐步升温。二、开平市房地产市场发展概况据开平市 2014 年国民经济和社会发展统计公报显示，开平市在 2014 年全 年固定资产完成投资总额 97.67 亿元，其中房地产完成投资 15.79 亿元，增长 94.93%，增速极快。近几年来

50、，开平市房地产市场蓬勃发展，各大楼盘如雨后春笋， 林立而起。从面积上来看， 2014 年开平市商品房施工面积 178.24 万平方米，比上年增长 16.65%；竣工面积 21.45 万平方米，比上年增长 123.35%；商品房销售面积 34.53 万平方米，比上年增长 49.03%；商品房销售额 13.42 亿元，比上年增长 76.30%。 可见，全市商品房销售额增长速度已远远高于商品房销售面积增长速度。在一定程 度上，也反映了房价在一步步提升。从人均来看，全市城乡家庭户人均住房建筑面积为 27.4 平方米，与 2014 年相 比增加了 2.5 平方米。户均住房间数为 3 间，比 2014 年

51、增加 0.43 间，城镇住户户 均住房间数为 2.9 间，居民家庭的住房空间进一步扩大。 整体上来说，开平市房地产业发展迅速，全市城乡居民家庭的居住条件得到了 明显改善，居住面积不断增加，住房配套化水平逐步提高。三、开平市主要楼盘调研情况 本次调研走访了开平市现时一些具有代表性的在售及待售楼盘。以下是各大楼 盘的基本情况：首先，从目前开平市各大楼盘的情况来看，主要存在以下几个特点：1、户型创新是一个共同的特点。目前房价在快速提高，而总价又需严格控制，所以户型创 新、紧凑化是一种趋势，而且就目前开平的房地产市场而言，中小户型比大户型更 受欢迎。 2、楼盘大多有大规模、相对高档的小区建设。人们已经

52、认识到小区建设 的优势。生活配套完备、物业管理专业，更易受到购房者的青睐。 3、社区绿化、 景观也由粗放式正在逐步向精细化、格调化转变，优美的社区环境正成为人们购房 的一个重要因素。 4、完善的社区及周边配套，衣、食、住、行、学对购房者的影 响正越来越强烈，并且周边生活配套设施完善对房价的影响也较大。 5、开平市区 内的平均房价现已超过 3000 元，剔除低价位商品房的房价已超过 4000 元，城区中 心地带达到 5000 元。开平房价近年来一路高企，但目前平均房价仍处于合理水平。其次，从各大楼盘的对比来看，目前开平房地产市场存在的主要问题是需求与 供给结构不匹配的问题，主要表现在大户型、豪华

53、型住房供给较多，而中小户型比 例偏低。各大楼盘的开发销售成功与否在很大程度上取决于其定位。开平房地产市场主要的购房人群以白领和工薪阶层为主。年龄段集中于 25-35 岁之间。近年来，随着开平外向型经济的发展以及楼市的洼地效应，使得外地白领 和投资者这一消费人群也有所扩大，他们的有效需求也成为开平楼市的有力支撑者。 虽然目前开平房价在全国而言远远不算高，但近几年来，开平房价也在一路高攀。 这一庞大的准购房人群，都是步入社会不久，积累财富不多，对大户型、豪华型住 房暂消费不起，中小户型市场需求较大。据 2014 年开平市第六次人口普查显示，全市 15 个镇（街道办事处）中，总人 口增长幅度最大的是

54、长沙街道办事处，达到 47.63%，平均每年递增 3.97%；其次是 水口镇，增长 25.68%，平均每年递增 3.31%；而三埠街道办事处人口增长率也在 10%以上。很明显， 2014 年以来，开平人口增长幅度最大的集中在长沙、三埠、水 口三地，这里地处开平政治经济文化中心，第二、三产业发达，聚集了大量的流动 人口，使常住人口总量急剧增加。随着城镇化水平的不断提高，人们对提高和改善 住房条件的愿望不断提升，住宅需求量也不断增加，同时土地价格的上涨，再加上 国内国际宏观形势的影响，以及少数地产开发商为牟取暴利的恶意炒作，开平未来 房价继续上升的可能性仍然较大。 2014 年开平市的房地产销售价

55、格平稳中略有增 长，市民购房趋于理性。而目前新盘也陆续上市，抢占客户。 四、 宏观调控政策 对开平市房地产市场的影响由于开平市的楼价整体不高，因此，政府的宏观调控对开平的房 地产市场整体影响不大，但它为开平市房地产市场今后的发展指明了方向，就 是政府有责任营造和谐健康楼市，让更多的人买得起、住得上房。政府不但要推出 鼓励大型优秀小区建设的优惠措施，同时也要考虑推出鼓励安居房、廉价房建设的 优惠措施，使楼盘产品向多元化的方向发展，楼盘档次环境等的开发建设能满足不 同层次人群的需求，为更多的工薪阶层和进城务工、经商的农民创造买得起房的有 利条件。2014 年 10 月 8 日第五篇：房地产调研报告

56、房地产调研报告我县房地产市场现状及发展趋势房管处课题调研组当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、 通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。近年来，以住宅为主的 房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热 情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。2014 年，全国房地产开发投资7736.4亿元，占固定资产投资的17.9，占gdp的7.6。房地 产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业发展以及扩大社会就业 更为密切相关。房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、 促进

57、经济发展等方面发挥了巨大作用。我县的房地产业从 1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质 性的启动。 20 1 4年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，2014年全县房地产投资 2.0376 亿元，比上年增长 162.7，占当年固定资产投资的 24.7。房地产业已成 为推动我县经济增长和发展的重要力量。为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发 展前景、存在的问题及相关建议分析如下：一、房地产市场现状房地产市场供给状况1 、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其 它行业高，因此吸引了

58、民营经济和股份制经济的大举进入。2014年，全县只有 6家房地产开发企业，其中国有企业 2家，民营企业 4家。到了 201 4年底已发展成 有 17 家开发企业，其中拥有三级开发资质企业 2 家，三级资质以下的企业 15 家； 国有企业仅有 1 家，民营企业 16 家。 2014年，民营房地产开发企业的开发投资额 占开发总投资额的 96。民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。2 、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。 作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其 从 2014 年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改 房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。 2014 年完成房 地产开发投资额 7757万元，是上年投资额的 5 倍，比同期全社会固定资产投资增 速高 4.5 倍；2014 年完成房地产开发投资额 20146万元，同比增长 1.6 倍，高于 同期全社会固定资产投资增速 1.2 倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来 越大， 2014年为 3.32,2014 猛增至 13.25 ，2014年再创新高达为 24.71 ，成为拉动 投资增长的主要力量。应该说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投 资过热引起的“泡沫”问题。3 、商业营业用房建设