营改增对房地产企业的影响(已改)[精选]

1、营改增对房地产企业的影响摘要：生产改革是中国生产增值税改革为消费增值税改革的又一重大突破和发展，是深化中国财税体制改革的新时期。标志着我国税收制度简单化，结构合理化和制度方向国际化。随着增值税改革进一步的完善，增值税增加以后，增值税征收的范围将扩大至现行营业税税业，最终将覆盖生产服务的各个环节，税收制度将成为历史。截至2014年4月1日，增幅一直是行业实施阶段的一部分，根据计划估计，2015年营业税改增值税可能得到充分实施。我首先通过对房地产业的情况进行预测和分析，相关理论和假设的界定，在此基础上，将税收理论知识和企业税收实际结合，以万科企业2013年度报告作为主要数据，通过假设万科在缴纳增值

2、税后转让房地产，而不是实施现在实行的营业税，进行更加合理的数据分析，生产万科营增加到2013年的模拟利润声明中，计算万科在营前后增加的总税额和利润的变化。分析结果后，有关部门在落实房地产业务增加税率时需要注意问题提供了一些意见。对于房地产业务本身，可以在税收改革中稳步过渡，然后抓住机遇发展更加快速，对于营改增的进一步发展以及财税制度具有重要意义。关键词：相关的理论；对房地产的影响；改革的建议titleabstract:productionreformisanothermajorbreakthroughanddevelopmentofchinasproductionvatreformforcon

3、sumptionvatreform,whichisanewperiodfordeepeningthereformofchinasfiscalandtaxationsystem.markingthesimplificationofchinastaxsystem,structuralrationalizationandinstitutionaldirectionofinternationalization.withthefurtherimprovementofvalue-addedtaxreform,vatwillincrease,thescopeofvalue-addedtaxlevywillb

4、eextendedtotheexistingbusinesstax,andultimatelywillcoverallaspectsofproductionservices,taxsystemwillbecomehistory.asof april1,2014,theincreasehasbeenpartoftheimplementationphaseoftheindustry,accordingtotheplanestimates,2015businesstaxvatmaybefullyimplemented.ifirstthroughtherealestateindustrytopredi

5、ctandanalyzethesituation,therelevanttheoryandassumptionsdefinedonthisbasis,thetaxtheoryknowledgeandcorporatetaxpracticalcombinationofvankeenterprises2013annualreportasthemaindata,byassumingvankeinthepaymentvatafterthetransferofrealestate,ratherthantheimplementationofthecurrentimplementationofthebusi

6、nesstax,amorereasonabledataanalysis,productionvankecampincreasedtothesimulationstatementin2013,thecalculationofvankeinthecampbefore,aftertheincreaseintotaltaxandprofitchanges.aftertheanalysisoftheresults,therelevantdepartmentsintheimplementationoftherealestatebusinesstoincreasethetaxrateneedtopayatt

7、entiontotheproblemtoprovidesomeadvice.fortherealestatebusinessitself,youcansteadilytransitioninthetaxreform,andthenseizetheopportunitytodevelopmorequickly,forthefurtherdevelopmentofthecampandthefinancialtaxsystemisofgreatsignificance.key words: relatedtheory ; theimpactonrealestate; reformproposals

8、目录 一 研究相关的理论（一） “营改增”的内涵11 增值税的相关概念12 营业税的相关概念23 所得税相关概念界定24 “营改增”前两税对比35 “营改增”的含义3（二） “营改增”的原因31 现行增值税和营业税制度存在的主要问题32 经济结构的调整需要“营改增”43 财税体制的改革需要“营改增”5（三） “营改增”情况简述51 “营改增”的基本原则52 “营改增”的总体部署63 “营改增”的税制设计6二“营改增”对房地产行业的相关影响7（一） “营改增”对流转税税负的影响7 (二)“营改增”对所得税税负的影响7（三） “营改增”对会计核算的影响8（四）“营改增”对企业管理的影响10三 结论

9、及建议11（一） 结论11（二）“营改增”后针对房地产企业的若干建议111 针对房地产企业成本可抵扣项目的建议112 针对房地产企业收入项目优化的建议123 “营改增”在房地产行业推进过程的建议12致谢13参考文献14引言在2012年2月，根据国家相关法律法规。营增改首先在上海进行实施。营改增指的是针对道路运输及企业链条和社会服务行业。针对我这些项目进行税务改革。由于在上海适应的营增改推行成功，相关的理论也不断完善。这些试点的成功，为理论提供了现实依据。“营改增”的成功促使国家常务委员会加强各个试点由点及面的进行全国推广，自从2013年7月1日开始。全国性的服务行业及交通道路运输企业，为了避免

10、税收政策的积聚效应，企业保证增值税务的完善。并且进行合理的增值税收发展。在2013年10月国家常务委员会对全国经济发展前沿的省市，进行全面政策实施。此法律文献自从2015年2月2日，中国交通铁路局及物流邮政产业都属于营改增的范围，税务的范围也随着营改增范围的扩大而不断扩大。“营改增”的范围首先确立在房地产行业，房地产行业在市场企业竞争中，通过增值税的改革掌握了先机，对于时机的准确把握，有利于房地产企业更好的面对市场改革。税务的改革推进了改革的进行，总体来说，本轮的税制改革利于企业优胜劣汰。“营改增”对服务业的发展有着十分重要的作用，在本轮税制改革中，国有企业是这场改革的先行军。通过国有企业“营

11、改增”的实施，落实各个省市的发展。目前网络经济也被纳入“营改增”的范围，在整体税制改革情况下，网络经济及国有经济共同适用“营改增”的范畴，这也是国家未来发展的新要求。本文通过政府提出的“营改增”方案的介绍，阐明了房地产“营改增”的必要性。第二部分从房地产行业与税收的相关性角度进行分析，从税种、税负和本次税制改革方面分析“营改增”对房地产企业的影响；同时简明介绍了“营改增对于房地产行业的优劣影响。”在执行“营改增”后对房地产行业的税负影响和转嫁情况；第四部分，建议房地产在“营改增”的政策下进行税务调整，实现资源优化和可持续发展。在“营改增”执行过程中加大力度，防止税收中出现税务问题，面对推进过程

12、中需要注意的问题和建议要积极整改。一 研究相关的理论（一）“营改增”的内涵1 增值税的相关概念 一般来说，增值税是对中国境内单位和个人提供的商品销售税和应税所得税，可以扣除其他购买出售产品或提供此类服务的产品，由增值税进项税产生的商品或服务。增值税的概念是企业在经济运行中，对于剩余资源的合理利用，增值税的商品服务与终端消费无关，面对的是产品加工环节的下行企业，下行企业的处理确定具体的税收。如果每个商品的流通全部收集，无疑会产生大量的重复征税，同时也违反了税收公平的原则，会使加工链接到最终企业税负的链条越来越沉重，这也对社会分工非常不利，而且“小而全”的模式也被伪装鼓励。 对于企业来说，增值货物

13、是指企业作为社会商品生产者，在生产经营过程中，支付了大量各种成本，并在最终生产货物后，将这些商品在销售给客户以后，将会以成本为基础，有成本溢价，高于成本的部分，被称为货物价值，增值税是对所征收的税收的税收。 在这个阶段，中国的流转税制最大的税是增值税，2009年中国取消了增值税的生产，固定资产的购买金额可以全部算入主体金额中，并且消费的增增税也是中国税务调整的重要举措。由于税收首税的营业额，实行增值税是国外税收制度，它很好地体现了转让的税收负担，税收主要的承担者是消费者，税收为增值税的缴纳提供了良好的经济基础。根据中国目前的情况来看，增值税计算方法常用于国际采购税收抵免，由当前销售产生的产出税

14、计算，然后计算当前生产采购的进项税额，两个税额的差额是应交税金额。如果本期购买的商品和服务增值税的价值高于本期提供的商品和服务的销售增值税，差额可以延长到下一期间。公式为：现行增值税应纳税额=非营业税的现行增值税*商品或服务适用增值税适用税率 - 目前购买的商品或服务的增值税进项税。2 营业税的相关概念 简单来说，营业税是对我们领土内的单位和个人所赚取的收入征税，向他们提供营业税收服务，转让其拥有的实物和无形资产。 1984年工商税制完全改革以后，营业税与工商税分开，成为独立税，现税也是税制后的增值税。营业税根据行业设计等特点，具有广泛的税收，一般税收和税率。 按照现行营业税法，有9个税项根据

15、营业税改革增值税政策不断实施，截至2014年4月1日，交通运输，邮政服务业和部分现代服务业已开始收集价值国税，不再属于营业税税项：包括建筑业，服务业，房地产销售等九个应当缴纳营业税账户。本文主要涉及上述三种税项。除适用于建筑行业的3营业税外，其余两个适用营业税率为百分之五营业税的设立主要是针对国有企业的具体税收，国有企业在销售中产生销售税收，扣除成本，按照营业额乘以营业税率所计算的即为应交营业税，房地产企业出售房地产并提供其他应税服务，公式为：应缴纳营业税=营业额*营业税率。3 所得税相关概念界定 企业所得税是国家根据具体特征分配给国家利益的一种税收，由参与生产经营收入和其他收益所得利润的企业

16、的合法规定，这是对收入征收的税。预付企业所得税办法，退款较少。如果当年发生亏损，其实不能缴纳企业所得税。损失可以推迟到未来的五年，抵销下一年度企业所得税的应纳税所得额。中国企业所得税的主要特点是：税收较为复杂;税收“负担金额”原则;实施“年度征收，分期付款”的收缴管理办法。 企业所得税的基本税率为25。，10的税率适用于非居民纳税人的实际征税。 所得税是根据企业所得税的应纳税所得额，可以通过两种方法算得应纳税所得额：第一种是根据会计利润，通过调整税法与会计差额（如工资单，广告等科目间接所得应纳税所得额;二是企业今年所得总收入扣除企业所得税法不纳税所得额（如向企业提供的财政拨款），应纳税所得额作

17、为购买政府债券以获得利息收入），可抵扣成本并允许弥补上一年的亏损，两者之间的差额为企业所得应纳税所得额。企业所得税原则为应计权原则的基础，以企业的实质确认应纳税所得额的前提。以间接法计算企业所得税应纳税所得额的计算方法是，企业所得税的应纳税所得额等于企业会计利润总额加上或少于调整项目金额的。企业所得税的纳入是按照适用税率缴纳的企业所得税税额，通常为25，然后扣除税额抵扣和抵免额。4 “营改增前的两种税收的对比分析” “营增改”在落实之前，是面对小部份企业而设置的税种，在营业税中所产生销售金额是不包括成本的，与此同时，营业税是针对不同部门的不同销售金额而设定的，税率主要为3和5，服务业大部分是营

18、业税率的20。 但是，增值税是对于我国的企业和个人，提供相应的增值服务以获取利润的，对于已经实现增值的额度需要加收增值税，并且从国外获得的进口货物需要交纳一定的税收，也就是国外进口税。试点省市对于国内的产品加工创造有着推动作用，不同的商品种类决定不同的商品税率。其税率标准按照15%来征收，最低税率标准为13%。 在“营增改”税收下主要包括两种税收体制，一个是营业税一个是增值税。营业税是根据产品的销售金额制定的一种价格税，存在重复征税的问题，这种问题在企业税收缴纳中增加了无形的障碍。同时，由于企业缴纳的营业税也将纳入营业税和附加项目的利润税收，这种营业税的缴纳无形中增加了企业的经营负担，造成成本

19、的增加和利润的减少，增值税有其完整的产业结构链条，总的来说是一种价格税收。对于营销环节中的行为进行具体的划分，避免重复增税的过程，这在无形中会减少企业的税收负担，实现资源优化配置。除了征收城镇建设税和教育附加税收之外，增值税对于企业的利润产生的影响几乎是微乎其微。增值税纳税人作为营业税负债时，纳税人的成本不能够扣除，扣除增值税链扣除。所以，为了实现中国特色社会主义经济平稳运行的发展，必须要进行税收改革，降低企业的经营成本，为第三方企业也就是服务业提供更好的发展。政府进行“营改增”的目的就是促进经济的平稳运行。这是我们社会必须解决的问题。5 “营改增”的含义 “营改增”实现了全面的增值税扣减制度

20、，打破了现有的两个税收共存，在按照行业类别和销售商品，提供服务和区分税收制度。经济的平稳运行需要“营改增”支持，这对于整个社会和企业都会提供帮助，企业在“营改增”的基础上减少重复征税。有利于社会专业划分，避免企业“大而全”，“小而完”的模式，将指导企业发展向着专业化的方向发展。另一方面，“营改增”是政府扩大第三产业占gdp的比重，发展现代服务业，提高就业率的可行途径，也有利于推动经济发展转型。（2） “营改增”的原因1 现行增值税和营业税制度存在的主要问题 1994年，中国在财税领域进行了深入改革，当时是社会主义市场经济的国情，考虑到社会各阶层和经济发展过程中的各种问题，特别是政府收入等因素，

21、所以区分了营业税和增值税的范围，来确定三大产业在第一产业征收增值税，第二产业除了施工行业以外的各行业，第三产业仅在批发和零售链接和服务中处理和修理维修增值税，其余的第三产业是征收营业税的范围。另一方面，为了有效地平衡中央和地方财政收入，减少当时促进税收改革的阻力，政府将按照中央和地方的税收收入分摊税收，营业税税收收入全部归属地方。这在社会稳定和市场经济发展的时候也是一个很大的积极的作用。 中国特色社会主义经济在二十一世纪发展迅速，增值税与营业税并存的现象越来越常见，在目前构成的营业税制度中，增值税和营业税是最重要的组成部分，都有自己的征税范围，但是在征收的时候，都有模糊的难以区分边界的问题。首

22、先，两种税收的共存，摧毁了增值税抵扣链条的系统，不利于创造公平的竞争环境，导致增值税特征的中性特点不能起到很好的作用。其次，营业税有其固有的税收范围，多以第三企业为主，产业链与增值部分相互分离，不利于服务业额的整体发展，在国际市场上，增值税取代营业税，也是国家采取的做法，符合税收发展的方向。2 经济结构的调整需要“营改增” 第三产业发展是目前中国经济结构调整的主要问题之一，其中第三产业服务业最为重要。但是，这些服务业的营改增税制严重阻碍了其有效的发展。营改增的科学发展观完全符合“财税体制改革”第二个五年计划的概念，深化改革具体体现增值税的演变，可以促进增值税扣税链避免重复税收给企业带来的负担，

23、有利于中国税收制度的不断完善;也有助于整合第三产业和发展，有利于社会专业化的分工;同时，这也对企业的发展提出了更高的要求，有帮助企业通过全面的税收管理来降低企业的实际成本;中国目前发展中国目前发展的三车，三项结构调整促进作用，从而保证中中国特色社会主义平稳运行。在消费市场上，必须努力平衡国家税收和企业和个人的税收负担，要合理优化税收结构，实现这一要求。这样才能确保政府的财政收入不会在政府对市场经济调控的前提下发挥作用，推动经济结构调整优化，提高第三产业比重中国的gdp，社会主义市场经济健康稳健发展。税收制度是政府发挥其功能的重要手段。通过税收优惠政策，可以指导市场资源配置的监管，鼓励企业投资发

24、展资金等过程。对于限制性行业，还要通过税收政策来规范其资源的市场配置。在现行税收制度下，在企业所得税法中，对于企业研发费用和其他扣除优惠，是政策引导的一个很好的例子，可以引导企业走高科技方向，鼓励科技研究发展，促进经济技术升级，有力促进中国企业发展新技术研发。3 财税体制的改革需要“营改增” 1994年，中国开展了一轮符合社会主义市场经济刚刚起步的历史背景的财税改革，形成了两个税收共存制度。在社会主义市场经济发展时期，在促进中发挥了重要作用，也有效保证了财政收入。当时传统的营业税被保留，主要是考虑到服务业规模相对较小，税制改革非常困难，非常复杂，要解决主要矛盾和重大问题，做出选择。因此，199

25、4年，税收改革是过渡税的过渡安排。随着经济社会的发展，体系逐渐反映了许多缺陷，有必要进一步深化改革。一是增加税收风险。一方面，货物整合和提供劳务越来越一体化，企业难以分离账户，两套税收制度增加征收和税费。另一方面，整合行业发展，也带来国家税收和土地征税的边界不明确，企业之间争端增加，税收风险增加等问题。二是限制服务业发展。随着经济社会的不断发展，国民经济各部门不断分化，多元化，格局发生重大变化，行业边界变得更加广泛，模糊，增值税和营业税共存造成的积累的税收影响和附加成本，抑制企业之间的分工深化和虚拟限制服务业发展不利于经济结构优化升级和经济发展方式转变。三是限制金融体制改革。增值税和营业税共同

26、造成的税制不统一，不利于制定增值税法，不利于优化税收结构和金融体制改革。 目前，财政税收制度的深化改革主要集中在营业税制改革上，体现在逐步取消营业税，全行业增值税制度的实施，增值税制度为主体，符合中国市场经济发展的内在要求。目前，中国财政税收制度改革的几个基本原则是，首先简化现行税收制度、二是放宽现行征税范围内的税基、第三适合降低税率、第四是加强税务机关税收来源的收集和管理。目前，结构性减税的倡导和实施，比全面减税更为全面，更符合我国目前的具体情况。一方面可以确保政府不需要财政收入，另一方面，通过调整税收结构，减轻企业和消费者的税收负担，最后，通过增加税收结构调整，可以使经济结构优化和有利于新

27、时期政府改革的深化和推进。 营改增是政府在重大财税制改革中的“十二五”，它的结构性十分符合中国税制改革的科学改革观。（3） “营改增”情况简述 1 “营改增”的基本原则（1）总体设计，一步一步实施。要正确处理这三者的改革发展与稳定关系，在此基础上，要提高经济发展速度，根据实际情况，科学合理的设计税改革方案，在实践中，税收改革和深化。（2）进行税务合理化规范，税务承担主体分明，在现有的税收制度下，银行政府应该结合房地产企业及各个小型企业的发现优势，进行层次划分。确定税收利率的制定规范。确保现行税收制度一轮税制改革，企业整体税负不增加或略有下降的趋势，同时需要做好基本消除屡屡征税的弊端。（3）综合

28、协调，平稳过渡。在实行营改增的过程中，要注意这两种税收的衔接。我们还需要协调试点地区纳税人与非试点地区的关系，避免税收减免的影响，确保建立完善现代服务业发展税收管理制度，确保营改增这项工作做到全面有序，顺利发展。2 “营改增”的总体部署 上海等省市参与改革工业和营业税应税服务改革的开始试点，然后选择适当的体制进行扩大改革，根据政府提出的法律法规，和国家常务委员提出的方针进行现代企业的改革规划，根据中央和各个省市经济发展的实际因素，试点区域和税收要素的范围等都做了全面的安排，考虑到一些企业税负不下降，形势的崛起，也是过渡政策。 本轮营改增税费改革一般分为以下三个阶段： 首先，选择一些行业在个别地

29、区首先成为营改增试点。国务院一直在运输行业，在经济发展处于前沿的省市，进行试点且活动圆满成功，在这一过程中，国家的政策方针起到了主导作用，通过部分省市试点成功，进行全国推广，使得改革过程更加完备，为“营改增”提供了事实依据。使改革效果达到最佳。 二是选择国家一些行业成为营改增试点，2013年8月，一直在运输行业和一些现代交通运输行业，进行由点及面的推广，在2012年4月此活动圆满成功。把邮政业交通业共同纳入“营改增”的范围。 在中国税务改革制度会进一步贯彻落实，推动改革的完成是不可避免的因素。以2013年末期为时间标准，通过整体规划，进行资源合理分配和实施。 首选和生产流通紧密相连，生产经营的

30、基本条件实施服务试点，各行业将 最终被纳入营改增，力争在2015年完成财政税收制度改革，最终解决增值税问题深度问题的深度还不够。3 “营改增”的税制设计（1）税率。 “增值税”，增值税有两个税率，基本税率为17，低税率为13，由于试点行业的特点，在此基础上分别增加了两个档案费率， 11和6。 营改增后，不动产行业及交通管理税务征收已达百分之十六，在目前邮政运输业已达税收百分之十，其余服务性行业适用百分之五。（2）纳税方式。在目前实行营业税的行业中，除了对金融保险和生活服务行业增值税的简单应用税收计算外，其他行业一般按一般纳税人缴纳16的增值税税率增值税。（3）税务基本管理。增值税的纳税者计算的

31、增值税是根据出售货物和提供应税服务收取所有的收入。（4）进出口服务贸易。二 “营改增”对房地产行业的影响（一） “营改增”对流通税税负的影响 截至2014年4月，房地产业尚未纳入营业税“纳税人”的营改增。分析房地产行业的主要业务，一般包括房地产销售和物业管理两个方面。在营改增之前，房地产和服务的销售是营业税率的5，但业务增加，物业管理仍然是现代服务业，根据目前实施的营改增试点提供物业管理服务的方法是增值税税率的6;房地产销售有可能与建筑行业关闭，同等税率为11，不排除征收17的有形移动可能符合现代服务业征收增值税率为6。最近财政部税务官员告诉中国房地产报社记者，房地产行业按照具体时间表实行营改

32、增还没有确定，税率或建设业实施11标准。所以在这11的税率为主要分析。 在营改增中，分析征收对房地产行业的影响，首先需要营业收入，扣除项目经营成本和营业税以及附加分析。增值税的缴纳书额收到商品流通环节的影响和增值税产业值的影响。如果现在运行增值税的进项税大于产出税，不但不缴纳增值税，而且可以进入下一期继续扣除。房地产业销售税主要是出售房地产收入带来产值，进项税主要来自建筑行业等建筑业增值税发票。 “增加”后营业额的计算公式为：应交增值税+城市维修建设税+教育费+地方教育费附加值=（房地产销售增值税） - 房地产开发税增值税）* 0.11 *（ 1 +城市建设税和教育附加费）。（二） “营改增”

33、对所得税税负的影响 考虑到收入表中营业收入，营业成本，营业税金，附加费等多项因素影响的企业所得税等一系列因素，如作者的影响，仅考虑到变更税收变化企业所得税要素。 由于营业税是价格税，纳税人支付营业税，营业收入包括营业税，营业税是营业税和附加部分，属于企业所得税的计算，其中一个项目。 而增值税是价税，缴纳增值税纳税人，营业收入不包括在增值税产出税中。2013年万科的营业收入也是按照房地产增值税出售免税收入，所以营改增由营业收入比原来的收入表小的营业收入同样，经营成本不包括在增值税进项税中，营业成本在原收入表中的营业成本较小。增值税不包括在企业所得税扣减项目中，但一次缴纳的增值税支付城市维修建设税

34、和教育费用，是企业所得税扣除项目之一，为营业税和附加成分因此，应付增值税是对企业所得税的间接影响。根据城市建设税和教育附加费的计算公式，增值税应缴税额越高，城建税和教育附加费越高，营业税和附加部分从企业所得税中扣除，但显然，税率的5以及城市建设税与教育附加费之间的差额，以及两个税基之间的差额，扣除效果不如企业所得税扣除的营业税。综合税负，营改增后，营业税和附加企业所得税税前减免效应，也不能弥补增值税的增加。（三） “营改增”对会计核算的影响目前，营业税与房地产行业的发展息息相关，因此房地产行业需要加强对与税收改革的意识，对于企业的管理经营水平有一定的了解。而房地产的主要会计科目如下表所示：应交

35、税费应交增值税应交增值税销项税额未交增值税进项税额转出转出未交增值税营改增抵减的销项税额 而相应的会计分录如下所示：营改增前，房地产企业出售不动产的会计分录表借贷银行存款主营业务收入营业税金及附加主营业务应交税费应交营业税应交税费应交营业税应交税费应交城市维护建设税应交税费应交城市维护建设税应交税费教育费附加应交税费应交城市维护建设税应交税费教育费附加银行存款 （2）营改增后，分为销售房产及购入货物及应税劳务两种情况。房地产企业出售不动产的会计分录为表借贷银行存款主营业务收入应交税费应交增值税销项税额主营业务成本存货 若是本期增值税销项税额大于本期增值税进行税额，则需要缴纳增值税。其会计分录为

36、表为借贷银行存款应交税费应交增值税营业税金及附加主营业务应交税费应交城市维护建设税应交税费教育费附加应交税费应交城市维护建设税银行存款应交税费教育费附加 房地产企业购入货物及应税劳务的会计分录表为借贷固定资产/无形资产/存货银行存款应交税费应交增值税进行税额（四）“营改增”对企业管理产生的影响 政府在运行“营改增”后从个人到企业再到国家税务征收局都受到了较大的影响，税务缴纳系统也产生了很大的波动。为了更好的落实国家“营改增”的方针，企业需要改变自身的经营战略，落实科学技术促进发展。对于未来的企业发展有着一定的规划，从而降低企业的整体成本。减少企业在产品销售中的销售负担。这样才能为整个销售行业做

37、出贡献，使企业进行优化升级，并且加强专业化的趋势，明确企业未来的经营目标。要对于生产销售和服务终端环节进行一系列的措施改革。部门进行整体管理，以避免短板限制，整个业务战略在业务上，也可以走向更专业的方向。三 结论及建议（一） 结论 国家的“营改增”政策对于未来的房地产发展方向有着很大的影响，新的税收制度促使企业进行自身的优化升级，这对于企业来说是一种发展机遇，同时也是对自身的一种挑战。企业为了降低成本减少税收负担，必须要全面了解国家的税收措施，要保证税收的合理化和企业的经济效益最大化。作为国民经济主导型产业，房地产行业作为销售环节众多的企业已经被纳入“营改增”的增值范畴，虽然在一定时间过后，增

38、值税会有着一定的变化，但是在现有的经济政策下房地产的税收额度加收的增值税并不会受到影响。即使相应的土地成本是可以扣除的，那么税收变化的风险仍然很大。 据作者万科2013年度报告的数据，税收负担营改增税后十分敏锐，特别敏感在税率整体变化中整体幅度超过10%，总体利润与实际税收为负值。整体税收净变化率为3%。从这一程度上看税收显着增加，税负上涨;在税率为6的情况下，税负明显下降，税负额占净利润的比例为。据上述分析，我得出结论，房地产企业按照11的增值税税率实行税收改革较为实际，易于实施。总而言之，根据目前的数据分析显示，房地产行业实施增值税优势大于劣势，营改增对于房地产业务带来的积极影响都比较高。

39、（二） “营改增”后针对房地产企业的相关建议1 针对房地产企业成本的建议 房地产开发企业的需要一定的成本，而成本来源主要包括三方面：征地成本，项目前期成本（包括项目可行性研究的可行性，设计成本，规划成本和“栖息地”到“（包括生活环境所需的供水，供暖，道路，绿化等），在开发期间，施工费用（包括安装费用和设备费用）以及其他意外费用，其中，项目分析如下： 征地成本可以分为土地，土地出让金，和土地整艘费用，在目前的市场条件下，土地市场的土地资源并没有获得增值税的权利，政府如果不出台相应的政策进行整改的话，房地产企业的税收负担一定会有所上升。根据目前的市场情况，房地产必须从土地成本中坚守税收，这样利润才

40、会增加，同时房地产市场才会回温。 在项目发展前期投入的成本属于第三产业服务链条。增值税率为6。营改增后，通常从供应商那里获得费用。 施工成本由于建筑业进入营改增试点，成本可以扣除，关键是区分施工和安装费用，属于建筑行业的服务范围，前者税率为5%，后者的增税税率为10%，在房地产合同的签订中，房地产产业必须对客户予以说明。可以考虑将部分服务收入纳入合同的施工业务，为了加收10%的增值税免收税率。 目前，公共基础设施建设费用以借鉴“营改增”的方法进行局部试点，税收应用的范围较广，主要在建筑行业的范围。由树木等地面设施购置的房地产开发项目，营改增之前，这已经成为增值税税收改革的一个重要部分，所以房地

41、产业务在政府的仿真提出之后必须要进行土地成本发票征集工作。2 针对房地产企业收入项目合理化的建议 房地产产业主要包括两个方面，一个是房地产主要经营收入，一个是其与业务收入。 主要经营收入是房地产在进行出售房地产和建造房地产是所获得的收入，这是房地产的主营业务。其余发展性收入是除了上述的主营业务之外的，包括建筑施工材料、物流管理企业和固定资产出租收入。 按照“中华人民共和国增值税运行条例”第三条规定：“纳税人对于不同的货物或者应该缴纳税务的劳务有着不同的税率，应该进行分门别类的计算税收营业额，而不是单独计算。从适用税率高。各类收入项目的实际运营情况来说，根据具体实施情况中的环节分为不同的销售税率

42、，这样可以根据不同的商品价值进行不同的税率征收。这种征收可以减少企业遭受重复税收的风险。3 “营改增”在房地产行业运行过程的建议 在目前的市场条件下，房地产库存量过多，资产预定的环节复杂，所以政府必须要出台相应的政策根据现有的货物存放比率进行税收缴纳。逐年扣除现有库存空间。这对于房地产企业的税收负担水平达到了资金上的平衡。减少企业使用税收纳税的可能性。未来税收征管范围将会发生很大的变化，这两个方案将被视为“地方财政资金参考”，“先保守思想，即现行税收在内营业税收的范围，税收将纳税人，根据其缴纳的税收进行营业税与增值税的区分，纳税人占比较高的总营业税在试点和未来后仍将在当地税务局缴税，对于具体税收，纳税人需要单独存放，”营改增“的内容是试点降税的基本要素，根据现有的税收缴纳制度，按照中央和地方两部分的一定比例分摊，鉴于税收分配，原来归属于地方政府的所得税，按照税收的缴纳额度划分一部分归于政府，调整税收和中央增值税收的分配额度，此次方案的实施有利于税收发展的稳定与平衡。税务局的影响很小，有利于当前财税制度改革的顺利进行。但缺点是明显的，会导致国家税收和地方税收制度”相互推诿”对于中央的财政收入与地方的财