2007年上海酒店式公寓市场专题研究报告

1、2007年上海酒店式公寓市场专题研究报告 价格走势 随着0506年静安四季苑经典茂名等高档楼盘的推出住宅价格一度超过了酒店式公寓的价格 客源 镇宁路静安寺区域的酒店式公寓及高档公寓聚集了很大一部分港台地区人士 一部份小面积酒店公寓也吸纳了一部分高级 白领 投资回报 协和丽豪 售价 租金 投资回报率 开盘售价 22000 38-40 60-65 目前二手售价 24000 45-49 65-71 国际丽都公馆 售价 租金 投资回报率 开盘售价 26000 65 91 目前二手售价 28000 7 91 静安寺区域的酒店寺公寓的租金回报以协和丽豪为代表的集中在67左右 但具备鲜明特色的国际丽都公馆投

2、资回报率却达到了91 总结 静安寺附近大部分酒店式公寓投资回报率不高基本在6 7之间只有极少部分特色鲜明的酒店式公寓项目有比较高的回报率达到9以上如国际丽都公馆 区域未来普通酒店式公寓市场介入的可行性不大除非在产品服务上有突出的特色 北静安普陀 区域特点 位于上海传统市中心区域 酒店式公寓较少分布较为分散 酒店式公寓档次普遍不高 区域整体租售情况理想 北静安普陀 个案分布 君悦静安 圣天地 大众河滨 绿地世家 丽都新贵 蓝朝部落 北静安 普陀 北静安普陀 开盘时间 区域内酒店式公寓大多在2002年及2003年开盘 普陀 北静安 北静安普陀 面积分布 区域内酒店式公寓主力面积为40-70平米左右

3、 普陀 北静安 北静安普陀 价格走势 区域内酒店式公寓价格基本比住宅价格高并且增长势头相当 北静安普陀 客源 区域内投资客比例较大而实际使用者以国内客源为主 北静安普陀 投资回报 售价 租金 投资回报率 开盘售价 7000 20 886 目前二手售价 19000 25 41 售价 租金 投资回报率 开盘售价 11000 18 538 目前二手售价 16000 23 47 北静安 普陀 北静安普陀 北静安普陀 市场展望 由于本区域处于上海传统市中心区域人文底蕴有限目前酒店式公寓基本无高端客源但由于交通便捷地段良好因此较适合办公性质的SOHO型产品 成功个案 兆丰帝景苑 户型 面积 月租金 美金套

4、 日租金 元套 1R 56 1600 500-600 2R 71-86 2000-2500 650-700 3R 156 3000-3500 1388 基本情况 位 置肇嘉浜路999弄徐家汇公园对面 产 品1栋25层的高层建筑112套56-156 经营方式统一经营上海毅德投资顾问 装修配备43寸等离子彩电分体式空调微波炉 1 滚筒式洗衣机烘干机电冰箱宽带等设备 提供服务商务服务报刊订阅代购物品预定机票叫车服务机场接送等配备大型会所包括中西餐厅会议室健身房游泳池等 成功要素 白金地段 统一经营 硬件配套 完善服务 芝大厦衡山路41号 户型 面积 月租金 美金套 2R 87-110 3000-40

5、00 3R 160-186 5000-6000 复式 550 12000以上 基本情况 位 置衡山路41号 产 品1栋25层的欧式建筑166套87-196最大550 经营方式统一经营德国物业管理公司 Kempinski HotelsResorts酒店式管理1 03年开始带租约销售 装修配备顶级建材欧洲进口豪华家具奢华装饰 提供服务管家礼宾安保服务 衡山路 乌鲁木齐路 本案 成功要素 高尚地段 统一经营 极致奢华 失败个案导致因素 失败个案因素 缺乏经营管理 客源定位不明确 品质较低 地域因素 开发区域推荐 黄浦 区域特点 地段优势 旅游商务 南北分化 黄浦 北黄浦 南黄浦 个案分布 黄浦 开盘

6、时间 集中于2001年-2004年 北黄浦 南黄浦 黄浦 面积分布 小面积户型为主 北大南小 北黄浦 南黄浦 黄浦 价格走势 北黄浦价格领先于住宅类物业 南黄浦低品质价格上升慢于住宅 北黄浦 南黄浦 黄浦 客源 购买客源 租赁客源 黄浦 投资回报 售价 租金 投资回报率 开盘售价 24000 45-49 65-71 目前二手售价 25000 52-57 72-79 售价 租金 投资回报率 开盘售价 12000 41 104-118 目前二手售价 16000 50 91-103 北黄浦天赐公寓 南黄浦赛元大厦 黄浦 北黄浦酒店众多竞争激烈但需求大收益率稳中有升 南黄浦户型面积小提高了单位租金水平

7、回报率较高 投资回报率与银行利率的对比 北黄浦土地稀缺难介入 南黄浦轨道世博发展前景良好 区域小结 黄浦 北区闸北虹口杨浦 区域特点 分布特征明显 以办公用途为主 物业档次较低 出租率85以上 个案分布 开盘时间 开盘时间分散 低总价导致销售持续期较短 不夜城 四川路 大连路 不夜城 四川路 大连路 面积分布 30-80 1R 低总价 小面积产品为主 不夜城 四川路 大连路 不夜城 四川路 大连路 价格走势 不夜城 四川路 大连路 开盘时间分散 低总价导致销售持续期较短 客源 不夜城 四川路 大连路 办公替代居住 区域 价格 售价 租金 投资回报率 不夜城 开盘售价 14000 12-15 3

8、75 二手售价 13500 14-18 389 大连路 开盘售价 9000 15 533 二手售价 11700 18 533 四川路 开盘售价 10000 13 42 二手售价 16000 16-18 388 回报率普遍偏低 投资回报 市场小结 地域属性决定低租金 区域特征明显 起步较晚发展依托交通 缺乏投资潜力 徐汇区 区域特点 豪华高档 顶级商圈 人文环境 外籍人士 个案分布 衡山路 徐家汇 面积分布 徐家汇酒店式公寓偏向居家型2R集中在90-110 3R集中在130-160 衡山路区域的户型面积较大比较集中在200 左右 徐家汇 衡山路 衡山路 徐家汇 开盘时间 区域酒店式公寓集中供应在

9、03年06年 衡山路 徐家汇 徐家汇 衡山路 价格走势 徐家汇由于地段属性相似高档公寓集中价格高住宅与酒店式公寓价差不大而衡山路由于其酒店式公寓豪华定位高端其价格远远高于周边住宅价格 衡山路 徐家汇 客源 投资可客是主要的购买客源外籍人士成为区域最主要的租赁客源并且非常稳定 购买客源 租赁客源 衡山路 徐家汇 投资回报 兆丰帝景苑 售价 租金 投资回报率 开盘售价 19000 5-64 82-105 目前二手售价 24000 60-78 78-95 芝大厦 售价 租金 投资回报率 开盘售价 30000 61-68 74-83 目前二手售价 32000 75-82 85-94 徐家汇 衡山路 徐

10、家汇 衡山路 徐家汇衡山路区域的酒店式公寓的投资汇报率在 85-90之间较高 总结 徐汇区的酒店式公寓投资回报较高中心区域在85-9之间依托众多外籍人士以及成熟繁华的商业氛围浓厚的人文底蕴区域未来酒店式公寓整体发展看好 静安寺 区域特点 二号线 海外华人群居 户型精简 出租率高 个案分布 世纪时空 美丽园公寓 面积分布 区域酒店式公寓类型多样即有40-80小户型也有140 左右的大户型 开盘时间 区域酒店式公寓集中供应在03年-04年 上海酒店式公寓市场专题 研究范围 定义统一经营不分割产权销售 特点提供最好的服务品质较高 包装品质服务 服务式公寓 定义一般分割产权销售可商可住 特点功能与服务

11、更偏向与办公 包装区位低总价多功能多用途为诉求 SOHO商住两用偏办 定义产权属于小业主注重居住功能 特点小业主自主经营难以保证品质 包装以小户型打造低总价高回报为诉求点 酒店式公寓偏住 定义分割销售产权再由酒店统一经营管理 特点小业主收取稳定回报但无使用权 包装低总价稳定回报为主诉求 产权式酒店 整体市场 历年酒店式公寓产品供求情况 历年酒店式公寓产品成交情况分析 占同期商办性质商品房住宅比例 历年酒店式公寓产品成交价格情况分析 与同期住宅对比 2001 2002 2005 2003 2004 2006 市中心向外扩散无明显特征 烂尾改建新建 区域市场 浦东 区域特点 浦东 中高档产品 统一

12、经营 外籍商务人士 世纪公园 浦东 个案分布 陆家嘴 开盘时间 销售周期短市场销售情况较为理想 陆家嘴 浦东 世纪公园 面积分布 面积范围在23-126之间不同面积段满足不同客层的需要 陆家嘴 世纪公园 浦东 价格走势 陆家嘴区域住宅价格高于酒店式公寓价格 世纪公园酒店式公寓价格比住宅略高 陆家嘴 世纪公园 浦东 客源 投资客占有绝对比例本区域适合打造小面积投资型产品 浦东 投资回报 售价 租金 投资回报率 区域内均价2003年 11000 43 1212 区域内均价 2007年 18000 55 1003 售价 租金 投资回报率 区域内均价2003年 10000 37 1148 区域内均价

13、2007年 15000 45 903 陆家嘴 世纪公园 浦东 市场展望 浦东 由于浦东的特殊区位和强大的产业支撑区域市场有充足的客源保障因此区域酒店式公寓市场的前景良好 长宁古北 区域特点 长宁 高品质 高租金 传统富人区 个案分布 长宁 兆丰园林天下 延安路高架 开盘时间 长宁 区域内以高档住宅为主从04年开始有酒店式公寓产品 面积分布 长宁 古北区域内以中大面积为主 价格走势 长宁 区域内总体价格走势平稳酒店式公寓价格比同期住宅价格高10-15 客源 长宁 传统富人区以海外华侨为主要客源多以自住为主要需求 投资回报 售价 租金 投资回报率 2003年 区域均价 15000 34 76 2007年 区域均价 26000 43 57 长宁 市场小结 长宁 区域发展成熟具有稳定的客源支撑适合开发酒店式公寓产品 Sheet3Sheet2Sheet1图表2北黄浦酒店式公寓住宅南黄浦000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000