第1章房地产估价概论

1、 是工程管理专业的一门专业选修课。 通过本课程学习,要求学生掌握房地产价格的基础知识， 熟悉房地产估价原则和程序，掌握房地产估价方法， 如比较法、成本法、收益法、假使开发法、长期趋势 法等，以及地价评估常用的方法，了解中外房地产估 价行业发展的现状，并能运用这些方法撰写完整的房 地产及土地评估报告。 初步具备从事房地产估价工作的能力。 房地产价格概论 房地产及其描述 房地产价格和价值 房地产价格影响因素 房地产估价原则 比较法及其运用 收益法及其运用 成本法及其运用 假设开发法及其运用 地价评估和地价分摊 房地产估价程序 房地产价值与价格 比较法的各项因素修正系数的确定，比准价格的 确定。 成

2、本法的价格构成，积算价格的确定。 收益法的净收益与资本化率的确定，收益价格的 确定。 路线价法、城市基准地价修正法中各项修正系数 的确定。 不同估价目和类型的房地产估价特点。 房地产估价报告的格式和要求。 中国房地产估价师考试辅导教材 不动产估价（叶剑平，中国人民大学出版社） 土地估价师考试辅导教材 中国房地产估价师网站 中国土地估价师协会网站 估价师资讯网 学习方法：学习方法： 学时安排：学时安排： 考核方式：考核方式： 1-1 中国不动产估价行业发展概况 1-2 对房地产估价的基本认识 1-3 房地产估价的要素 1-4 房地产估价师的职业道德 一、中国房地产估价职业一、中国房地产估价职业

3、1978年改革开放以后，房地产的商品属性和价值得到 了重新认识。 国家推行,改革城镇住房制度和城市土 地使用制度,使得房地产价值开始显化,房地产的价值 判断和价格评估成为经济生活中的关键环节,房地产 估价活动逐步恢复,房地产估价行业也得到了振兴。 为适应市场经济的迫切需要,国家颁布了有关 方面的,以促进房地产估价事业的发展 城乡建设环境保护部(建设部前身) 印发了经租房屋清产估价原则,以加强财产管理, 准确反映房产的价值及其增减变动情况,给全面实行 经济核算创造了条件。 房屋重置完全价值新旧程度 城乡建设环境保护部、国家物价局、 国家工商行政管理局发出了关于加强房地产交易市 场管理的通知指出,

4、随着旧房出售和价格评审制度 的建立,房地产评估工作越来越重要,要求各地 。 ，建设部发出关于拟建立房地产估 价师考试和注册制度的函，将房地产估价师执业资 格制度正式列入了议事日程。 ，建设部、人事部联合发出关于公 布首批房地产估价师名单的通知，在中国首次认定 了140名房地产估价师。 第二次认定了206名房地产估价师， 奠定了房地产估价执业队伍的基础。 ，建设部、人事部联合印发房地产 估价师执业资格制度暂行规定和房地产估价师执 业资格考试实施办法，并于当年9月举办了首次全 国房地产估价师执业资格考试。 起,获准在中华人民共和国境内就业的外籍专 业人员和港澳台专业人员,可以按照建房1995147

5、号 文件规定,报名参加全国房地产估价师执业资格考试 之前原则上每两年举行一次，2002年之后每年 举行一次。 ，国务院发出关于促进房地产市场 持续健康发展的通知,进一步强调要健全房地产中 介服务市场规则,严格执行房地产估价师执(职)业资 格制度,为居民提供和的服务。 , ,内地房地产估价师与香港测量师实现资格 互认 2001年，就香港测量师与内地房地产估价 师资格互认问题与进行多次沟通、磋商 2003年6月，中央政府与香港特别行政区政府签署内地与 香港关于建立更紧密经贸关系的安排（CEPA） 2003年11月,经建设部.人事部.商务部.国务院港澳事务办 公室同意,中国房地产估价师学会与香港测量

6、师学会签署了 内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书 2004年3月,两地完成内地房地产估价师与香港测量师资格 互认面授及补充测试;内地房地产估价师、香港 测量师达到合格标准 3.3.设定房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许设定房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许 可项目可项目 建设部发布关于房地产价格评估机构资格等级 管理的若干规定,建立了房地产价格评估机构资格 管理制度.房地产价格评估机构资格登记分为一级、 二级、三级及临时资格。 2004年6月29日国务院令第412号公布的国务院对确需 保留的行政审批项目设定行政许可的决定,由法律、 行政法规设定的行政许可项目,依法继续实

7、施；对法 律、行政法规以外的规范性文件设定,但确需保留且 符合行政许可法规定事项的行政审批项目,可以 保留并设定行政许可500项. “国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”.“房地 产估价机构资质核准”是国务院决定予以保留并设定 行政许可项目之一. p房地产估价师注册管理办法 (建设部1998,2001,2006年) p 房地产估价机构管理办法 (建设部1997,2005年) p 关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统 的通知 (建住房函2002192号) 建设部会同原国家质量技术监督局联合发布了国 家标准房地产估价规范(GB/T5029l-1999。 建设部印发城市房屋拆迁估价指导

8、意见(建住 房2003234号) 建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委 员会联合出台了房地产抵押估价指导意见(建住房 20068号) 住房和城乡建设部制定了国有土地上房 屋征收评估办法 住房和城乡建设部、国家质量监督检验检 疫总局联合发布的国家标准房地产估价基本术语标准 （GB/T 50899-2013）正式发布,2014年2月1日起实施 经民政部批准，成立“中国房地产 估价师学会”,这是全国性的房地产估价行业自律性 组织 经建设部同意、民政部批准，更名 为“中国房地产估价师与房地产经纪人学会” 是国际测量师联合会（FIG）全权团体会员 依法对房地产估价和经纪行业进行自律管理，下设考 试

9、注册、教育培训、学术、标准、国际交流五个专业 委员会。 确立市场比较法、成本法、收益还原法和假设开发法等 基础的估价方法。 基本思想是一件商品的价值相当于它在 正常的市场条件下可以实现的价格 核心是将所有未来收益在评估基准日的 现值估计出来,收益还原法是一种现值方法 又称为成本逼近法,成本价值主要由土地价值、 建筑物价值和其他设施的价值共同组成 又称剩余法,是将预测的估价对象未来开 发完成后的价值,减去未来的正常开发成本.税费和利 润等,求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2000年7月14日,国务院办公厅转发关于经济鉴证类 社会中介机构与政府部门实行脱钩改制的意见,挂 靠在政府部门及其

10、下属单位的人员、财务(包括资金、 实物、财产权利等)、业务、名称等方面彻底脱钩 2005年房地产估价机构管理办法明确规定：“房 地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区 域、行业限制。” 打破和的局面 土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整 体资产、整体资产中的房地产等各类房地产价值评估， 以及因转让、抵押、房屋拆迁、损害赔偿、司法鉴定、 课税、公司上市、企业改制、资产重组、企业清算、 资产处置等需要进行的房地产价值评估。 为政府服务;为企业服务;其他 国际测量师联合会(International Federation 0f Surveyors，FIG) 国际估价标准委员会 世界

11、估价组织协会(World Association of Valuation organisations，WAVO) 美国估价学会(Appraisal Institute，AI) 英国皇家特许测量师学会 香港测量师学会 户籍：中华人民共和国公民(内地)。 专业资格： (1)中国房地产估价师学会会员； (2)取得房地产估价师执业资格并经注册后的年限不 少于5年。 工作经验： 在房地产估价机构不少于5年从事房地产估价业务的 专职注册房地产估价师；或大学房地产方面的教授、 副教授；或现任或在过去3年内其中1年曾担任中国房 地产估价师学会的理事。 3.资格互认的考核方式 必须参加由香港测量师学会安排的不

12、少于16学时(3天)的面 授,采用普通话加英文专业用词，内容主要为： 香港估价作业所需要掌握的法律法规、指引，如上市规则、 公司条例、收回土地条例、城市规划条例等，香港测量师 学会的专业操守守则，防止贪污条例，利益冲突的处理。 面授结束后,由香港测量师学会安排补充测试,时间为1小时, 试题采用简体中文,选择题,满分为100分。 补充测试结束后,由香港测量师学会组织专家评卷,得分60 分以上(含60分)为合格,不合格者可以补测试1次。 是伴随着土地使用制度改革而产生并发 展起来的,在服务于市场经济建设和国有企业改革、 服务于改革与中不断发展 壮大,成为我国市场经济体系中一个重要的中介行业, 并取

13、得辉煌成就。 土地使用制度“三无”：无偿、无限期、不能流 转 土地使用制度：有偿、有限期、可以流转 建立了基准地价、标定地价、宗地地价、城市地价动 态监测系统等地价体系 建立了从土地估价机构审批、地价确认到估价机构公 示、估价报告备案、土地资产处置审批的管理制度 建立了土地估价师资格考试、继续教育、信息公示等 土地估价人员和机构的监督管理机制 原国家土地管理局为做好地价评估和管 理工作,下发了关于成立国家土地估价委员会的通 知,并成立了国家土地估价委员会 原国家土地管理局下发土地估价师资格 考试暂行办法.土地估价机构管理暂行规定,同 年10月,经考试认证全国3218名土地估价师,这些标志 着中

14、国土地估价行业组织框架起来 为规范土地估价行为, 原国家土地管理 局、国家工商行政管理局联合下发关于对土地价格 评估机构进行登记管理有关问题的通知 国土资源部下发关于改革土地估价结 果确认和土地资产处置审批办法的通知首次提出 “以土地估价报告取代土地估价结果” 国土资源部发布了土地估价师继 续教育暂行规定规定,土地估价师接受继续教育的 时间五年内累计不得少于l00学时 中国土地估价师协会颁发中国土 地估价师协会会员诚信档案管理办法,对个人、团 体会员基本信息.良好行为.不良行为的记录 :城市土地分等定级规 程（GB/T18507-2001）和城镇土地估价规程 （GB/T18508-2001）

15、实施行业标准:农用地分等规程 .农用地定级规程 农用地估价规程 ,国家土地管理局制订土地估价报告 规范格式（1996年）（2001年修订） 全国有土地估价机构其中全国范围执业630 家，省内执业2692家，注册土地估价师 福建土地估价机构，其中全国执业17家，全省 内执业71家，在县域范围内（本县、市区）执业的12 家，注册土地估价师 评估和城市评估是土地使用权出让 和土地市场建设的基础工作 企业、或组建企业以及境外上市公司的, 由国家土地管理局确认、审批或省级人民政府土地管理 部门确认、审批。 企业实行改组、和、 、的, 由企业隶属单位报上一级人民政府土地管理部门确认、 审批 属于中央企业的

16、,报国家土地管理局确认、审批。 成立中国土地估价师协会 更名为中国土地估价师与土地登记代理 人协会。 协会由具有土地估价资格、土地登记代理资格及从 事土地估价、登记代理工作的组织和个人自愿组成, 依法登记成立的、非营利性的全国行业自律性社会 团体 1.土地估价师执业资格考试制度 2.土地估价师注册制度 3.土地估价师再教育制度 是指房地产估价机构接受他人委托， 选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分 析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。 房地产估价机构接受他人委托，选派注册房 地产估价师，为了特定目的，遵守公认的原则，按照 严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的 假设下，采

17、用科学的方法，对特定房地产在特定时间 的特定价值或价格进行分析、测算和判断并提供相关 专业意见的活动。 房地产估价和房地产评估不作区分,可交换使用 评估两者的含义不完全相同 对于价值分析、测算和判断活动，的含义更加精准、 明确、具体。 的含义很宽泛，泛用于许多领域,查验某人、某物或 者某项工作、活动等，以判断其表现、能力、质量、 效果、影响等。 (一)专业估价存在的基本前提 一种职业乃至一个行业的生存与发展，对社会福利和社 会进步带来贡献。因为资产在交易中需要衡量和确定 价格 一种资产具有“独一无二”和“价值量大”两个特性， 才真正需要专业估价 房地产市场是不完全市场,市场信息不对称,有许多因

18、 素阻碍房地产价格合理形成,不会自动地形成常人容 易识别的适当价格,在其判断中要求有专门知识和经 验,需要房地产估价师提供市场信息,进行“替代” 市场的估价。 房地产估价有助于将房地产价格导向正常化,促进房地 产公平交易,建立合理的房地产市场秩序。 1.房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少 2.房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的 情形相对较少 3.房地产估价还普遍提供房地产咨洵顾问服务，其他 资产估价主要限于价值评估本身 房地产抵押贷款的需要 房地产征收征用补偿的需要 房地产税收的需要 房地产关司法拍卖的需要 房地产分割的需要 房地产损害赔偿的需要 房地产保险的需要 房地产转让

19、和租赁的需要 建设用地使用权出让的需要 企业有关经济行为的需要 房地产管理的需要 其他方面的需要 是指债务人或者第三人不转移房地产的 占有,将该房地产作为债权的担保,当债务人不履行到 期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时, 债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍 卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。 房地产具有不可移动、价值量大、寿命长久、保值增 值等特性,是一种良好的用于提供担保的财产. 债权人会委托或要求债务人委托债权人信任的房地产 估价机构进行评估,为其确定房地产抵押贷款额度提 供价值参考依据。 将未抵押的房地产抵押时的估价 将已抵押的房地产再次抵押时的估价 抵押贷款到期

20、后继续以该房地产抵押贷款 时的估价 监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押 价值变化的需要,定期或或房地产市场价格变化较快时,对 抵押房地产的、等进行重新评估 债务人不履行到期债务或者发生当 事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或 者拍卖、变卖的，为折价或者拍卖、变卖提供相关价值参 考依据，对该房地产的市场价值等进行评估。 2004年3月修改宪法区分征收与征用,2004年8月土地管 理法把过去“征用”改为,含义 不同 征收的实质是强制收买所有权的改变，不存在返 还的问题,俗称。 征用的实质是强制使用只是使用权的改变，被征 用的房地产使用后，应当返还被征用人，即是一种强 制的使用房地产

21、的行为，俗称。 强制性,经过法定程序,给予公平补偿。 国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实 行征收或者征用并给予补偿；国家为了公共利益的需 要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或 者征用并给予补偿”。 征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、 安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安 排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生 活,维护被征地农民的合法权益,征收单位、个人的房 屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收 人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人 的居住条件.单位、个人的不动产或者动产被征用或 者征用后毁损、灭失的,应当给予补偿

22、。 规定： 国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或 者征用并给予补偿。 规定: 为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上单位和 个人的房屋,并依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合 法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住 条件.国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出 让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下, 根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收 回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土 地的实际情况给予相应的补偿。 规定，对被征收 人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿。被征收房 屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按 照房屋征收评估办法评估

23、确定。 对被征收房屋的房地产市场价值进行评估 对被征收房屋的房地产市场价值和所 调换房屋的房地产市场价值进行评估, =所调换房屋的房地产市场价值-被征 收房屋的房地产市场价值 房地产自古以来是一个良好的税源 中国现行房地产税收: 耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、土地增值税、 契税，以及营业税、城市维护建设税、教育费附加、 企业所得税、个人所得税、印花税等。 其中，耕地占用税和城镇土地使用税按占地面积从量 定额征收 其他税收需要房地产估价提供有关服务。 ，国务院同意的国家发展和改革委员 会关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见 提出：逐步推进房产税改革。 自2011年1月28日起，上海

24、、重庆开展了个人住房征 收房产税改革试点工作。 国务院办公厅关于继续做好房地产 市场调控工作的通知（国办发201317号）：税务 部门要继续推进应用房地产评估方法加强存量房交易 税收征管工作。 人民法院强制拍卖房地产,需要评估被拍卖房地产的 市场价值,人民法院确定拍卖保留价提供参考依据 在人民法院拍卖房地产中,被执行人通常对为人民法 院确定拍卖保留价提供参考依据的估价报告或估价结 果有异议,认为评估结果过低导致其财产被地价拍卖, 要求对估价报告或估价结果进行复核或鉴定。 最高人民法院 (2005年) 拍卖保留价由人民法院参照评估价确定； 未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人 的意见。

25、 人民法院确定的保留价,第一次拍卖时,不得低于评估 价或者市价的80%； 如果出现流拍,再行拍卖时，可以酌情降低保留价， 但每次降低的数额不得超过前次保留价的20% 最高人民法院 （2009年）规定： 拍卖财产经过评估的,评估价即为第一次拍卖的保 留价; 未作评估的,保留价由人民法院参照市价确定,并 应当征询有关当事人的意见。 分割、等通常涉及房地产分割 一般不宜采取实物分割的方法,房地产在实 物上难以分割,或者进行实物分割就会损害房地产的 效用,减损房地产的价值 采取折价或者拍卖、变卖的方式，然后对折价 或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。 即使可以采取的方法,需先按照自然间或平均进 行实物分

26、割,再根据各部分之间的价值差异进行现金 或现金等价物的“多退少补” (1)使他人房地产受到污染，造成他人房地产价值损失的 (2)因规划修改给房地产权利人等的合法权益造成损失的 (3)在自己的土地上建造建筑物妨碍了相邻建筑物的通风、采 光和日照等，造成相邻房地产价值损失的 (4)因施工中挖基础不慎使邻近建筑物倾斜，造成邻近房地产 价值损失的 (5)因工程质量缺陷造成房地产价值损失的 (6)因未能履约(如未按合同约定如期供货、供款等)使他人工 程停缓建，对他人造成损失的 (7)因对房地产权利行使不当限制，例如错误查封，对房地产 权利人造成损失的 (8)因异议登记不当，造成房地产权利人损害的 (9)

27、因非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的 房地产是一种重要的财产,其中的建筑物难免会因发生自 然灾害或意外事故,例如火灾.爆炸.雷击.暴风.等,而 遭受损毁或灭失,从而需要保险。 房地产保险对房地产估价的需要: 一是,在投保时需要评估保险价值,为确定保险金额提 供参考依据； 二是,在保险事故发生后需要评估所遭受的损失或者 建筑物重置价格、重建价格等,为确定赔偿金额提供 参考依据。 是指房屋所有权人和建设用地使用权人 通过买卖.互换.赠与或者其他合法方式将其房屋所有 权和建设用地使用权转移给他人的行为。 中,对于来说,通过房地产估价了解拟 购买的房地产的市场价值,以为其确定合适的;对 于来说

28、,需要通过房地产估价了解拟出售的房地 产的市场价值,以为其确定合适的 ,互换双方需要通过房地产估价了解所互 换的房地产的市场价值,根据它们之间的差价在货币 上“多退少补”。 是指国家将建设用地使用权在一定年 限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付出让金 等费用的行为。 出让方式：招标、拍卖、挂牌和协议等 招标中,出让人要确定招标标底(底价),投标人要确定投标 报价 拍卖中,出让人要确定拍卖底价(保留价)、起叫价,竞买人 要确定自己的最高出价(最高应价或者报价) 在挂牌中,出让人要确定挂牌底价、起始价,竞买人要确定 自己的最高报价 在协议中,出让人要提出出让价格、确定协议出让最低价, 土地

29、使用者需要确定自己的最高出价。 挂牌出让国有土地使用权,是指出让人发布挂牌公告,按公 告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交 易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格, 根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为 挂牌方式程序： 在挂牌公告规定的挂牌起始日,出让人将挂牌宗地的位 置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增 价规则及增价幅度等,在挂牌公告规定的土地交易场 所挂牌公布 符合条件的竞买人填写报价单报价 出让人确认该报价后,更新显示挂牌价格 出让人继续接受新的报价 出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人 u挂牌时间不得少于10个工作日。 u挂牌期限届

30、满，按照下列规定确定是否成交： 在挂牌期限内只有一个竞买人报价,且报价高于底价,并符合 其他条件的，挂牌成交 在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最 高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但 报价低于底价者除外 在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不 符合其他条件的，挂牌不成交 在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价 的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞 得人 企业对外投资、合资、合作、合并、分立、改制、资 产重组、产权转让、租赁、清算等经济行为，往往需 要对相关房地产或者企业整体资产进行估价，为有关 决策等提供参考依据。

31、例如，企业清算是指企业违反法律、法规被依法关闭、 出资人决定解散、被依法宣告破产、公司章程规定的 营业期限届满或公司章程规定的其他解散事由出现等 情况下的企业财产清理、处理等。 采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定 所确定的最低价 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的 相应调整土地使用权出让金 房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家 规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋 的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估 房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的 部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报 以

32、划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时依照国家有关 规定缴纳土地使用权出让金 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖 该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地 使用权出让金的款额 ：也称注册房地产估价师,简称估价师,指具 有房地产估价专业知识和经验，取得房地产估价师执业资 格证书,并按照注册房地产估价师管理办法注册,取得 房地产估价师注册证书,从事房地产估价活动的专业人员 ：简称估价机构，是指具备足够数量的房 地产估价师等条件，依法设立并取得房地产估价机构资质， 从事房地产估价活动的专业服务机构 ：简称委托人,俗称客户,指直接向估价机构提 出估价需求,与估价机

33、构订立估价委托合同的单位或个人 (appraisal purpose)(appraisal purpose) 估价客体,被估价房地产,估价标的 是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产 权益及相关其他财产。 主要有：土地、建筑物、土地与建筑物的综合体(简称 “房地”，具体可表述为“建筑物及其占用范围内的 土地”或者“土地及其上的建筑物”) 还有：在建工程、期房、加油站、商场等 有两个含义： 一是指价值的种类,二是指一个估价项目中由估价目的决 定的需要评估的具体某种类型的价值特定价值。 同一估价对象可能有不同类型的价值，即同一估价对象 的价值并不是唯一的。但同一估价对象的具体一种类 型的

34、价值是其在相应的估价目的特定条件下所形成的 正常值，理论上它是唯一的，并能使各方当事人和公 众相信、认可或接受 是指一个估价项目中估价所依据的相关法律、法规、政 策和标准(如国家标准、行业标准、地方标准，以及 指导意见等)，估价委托人提供的有关情况和资料， 估价机构和估价师掌握、搜集的有关情况和资料。 对估价过程中方法选择、有关参数确定所依据的主要文 件应列出。 是指一个估价项目中估价师对于那些估价所必要、 但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作 出的某种假定。 土地估价中，说明假定的开发程度和用途及其理由， 现状利用或规划利用条件，土地使用权法定最高 年限 是指在房地产估价的反复实践和理

35、论探索中，在认识房 地产价格形成和变动的客观规律的基础上，总结、提 炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法 则或标准。 例如，独立、客观、公正，合法原则、最高最佳使用原 则、估价时点原则、替代原则和谨慎原则 是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之 间的内在联系排列出的先后次序。 房地产估价的基本程序是： 获取估价业务； 受理估价委托； 制定估价作业方案； 搜集估价所需资料： 实地查看估价对象： 分析估价对象价值； 测算估价对象价值； 判断估价对象价值； 撰写估价报告； 内部审核估价报告； 交付估价报告； 估价资料归档。 一宗房地产的价值通常可以通过以下3个途径来求取： 基于类

36、似房地产的成交价格来衡量其价值（市场法） 近期市场上类似房地产是以什么价格进行交易的，买者肯出的价 钱不会高于其他买者最近购买类似房地产的价格 基于房地产的重新开发建设成本来衡量其价值（成本法） 如果重新开发建设一宗类似房地产需要多少费用，买者肯出的价 钱不会高于重新开发建设类似房地产所必要的代价 基于该宗房地产的未来收益来衡量其价值（收益法） 如果将该宗房地产出租或背业预计可以获得多少收益，买者肯出 的价钱不会高于该宗房地产的未来收益的现值之和产生了三 大基本方法 估价结果是指估价师通过估价活动得出的估价对象价值 的专业结论。 对估价结果的说明： 估价结果的使用方向与限制条件；估价结果的有效

37、期； 估价结果的使用权归委托方，估价机构对估价结果有 解释权等 1.应当保持估价的独立性 2.不应从事自己的专业能力所不能胜任的业务 3.应当诚实正直、公正执业，不做任何虚假的估价 4.应当尽心尽力地按照相关估价技术标准做好每个环节 的估价工作 5.应当保守估价活动中知晓的国家秘密、商业秘密、个 人隐私 6.应当执行政府规定的估价收费标准 7.不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签名 或者盖章，不得将房地产估价师注册证书借给他人使 用或者允许他人使用自己的名义。 8.不得损害其他房地产估价师和房地产估价机构的利益 9.应当不断地学习、更新、增长自己的估价专业知识， 丰富估价经验，提高专业

38、胜任能力。 1987年9月9日, l 出让方式:协议方式 l 土地价格:200元/平方米,总价106.4万元 l 用地单位:中国航空技术进出口公司深圳工贸中心 l 技术指标:用地面积5321.8平方米,用途为单身职工住宅 建筑密度38%,建筑容积率2.6,楼层高平均7-8层 l 土地使用权年限:50年(1987年9月9日至2037年9月9日) l 配套设施:1989年3月1日前竣工,完成附属建筑及公益工 程配套建筑面积390平方米,提供公益用地30平方米 l 地址:上步区振华、中航交叉路口 19871987年年9 9月月2929日日, ,地块地块2 2 u出让方式出让方式: :招标方式招标方式

39、 u技术指标技术指标: :面积面积4635546355平方米平方米, ,用途为商品住宅用途为商品住宅, ,建筑密度建筑密度20%,20%,建筑容积建筑容积 率率1.3,1.3,建筑层数平均建筑层数平均6.56.5层层, ,绿化比率绿化比率0.250.25 u位于罗湖区深南东路南侧位于罗湖区深南东路南侧, ,北斗路东侧北斗路东侧, ,临近香港临近香港 u土地使用权年限土地使用权年限:50:50年年(1987(1987年年1212月至月至20372037年年1212月月) ) u 1987 1987年年9 9月月2929日日, ,市政府在市政府在深圳特区报深圳特区报刊登刊登土地招标通告土地招标通告

40、, ,有有 1313家在本市注册的开发公司领取招标文件家在本市注册的开发公司领取招标文件,9,9家企业参与投标家企业参与投标 u投标价最高投标价最高18911891万元万元,408,408元元/ /平方米平方米; ;最低价最低价15001500万元万元,323,323元元/ /平方米平方米; ; 内定底标价内定底标价15391539万元万元,332,332元元/ /平方米平方米 u中标单位中标单位: :深圳市深华工程开发公司深圳市深华工程开发公司 u中标价格中标价格: :人民币人民币368368元元/ /平方米平方米, ,总价总价1705.91705.9万元万元 u深华工程开发公司应在深华工程

41、开发公司应在19901990年年1212月月1 1日竣工日竣工, ,负责完成附属建筑公益工负责完成附属建筑公益工 程配套项目建筑面积程配套项目建筑面积26902690平方米平方米, ,提供公益用地提供公益用地43004300平方米平方米 19871987年年1212月月1 1日日, ,地块地块3 3 出让方式出让方式: :公开拍卖公开拍卖 技术指标技术指标: :面积面积85888588平方米平方米, ,用途为住宅用途为住宅, ,自用或建商品住宅自用或建商品住宅, ,建筑密度建筑密度 30%,30%,建筑容积率建筑容积率1.75,1.75,建筑层数最高建筑层数最高8 8层层 土地使用权年限土地使

42、用权年限:50:50年年(1987(1987年年1212月月1 1日至日至20372037年年1212月月1 1日日) ) 位于罗湖区布心路翠园新村西侧位于罗湖区布心路翠园新村西侧, ,紧靠风景秀丽的深圳水库紧靠风景秀丽的深圳水库, ,交通方便交通方便, , 生活服务设施配套生活服务设施配套 19871987年年1010月月1515日和日和1616日日, ,市政府在市政府在深圳特区报深圳特区报发布发布深圳市土地竟深圳市土地竟 投公告投公告, ,有有6161家企业索取家企业索取, ,正式领取编号牌子参加竟投正式领取编号牌子参加竟投4444家家, ,外商投资外商投资 企业企业9 9家家 拍卖开口底

43、价是拍卖开口底价是200200万元万元, ,每口价每口价5 5万万, ,经过激烈竞争经过激烈竞争, ,深圳市房地产公司深圳市房地产公司 以以500500万元最高价购得万元最高价购得 地面地价地面地价611611元元/ /每平方米每平方米, ,楼面地价楼面地价350350元元 用地者在用地者在19891989年年1212月月1 1日竣工日竣工, ,完成附属建筑公益配套项目建筑面积完成附属建筑公益配套项目建筑面积300300 平方米平方米, ,提供公益用地提供公益用地600600平方米平方米 重大意义： l 经济日报在拍卖出让前夕(1987年11月30日),头版以 “深圳开放地产市场”为题,发表消

44、息说:这次拍卖活动, 将是我国土地管理制度在理论和实践上的一次重大突破 l 香港晶报(1987年12月4日)发表社论说:这是新中国自 1949年建国以来的空前创举,标志着中国大陆的改革、开 放进入历史新时期 l 香港信报(1987年12月2日)称此次土地使用权公开拍 卖,标志着中国经济改革进入新的里程,是“触及产权的经 改大突破” l 光明日报赞扬:是开创中国土地使用制度改革的先河 19871987年年1010月月6 6日日, ,在深圳召开全国土地使用制度改革理论讨论会在深圳召开全国土地使用制度改革理论讨论会 土地有偿使用的理论依据是马克思的地租理论土地有偿使用的理论依据是马克思的地租理论,

45、,是在坚持社会主义土是在坚持社会主义土 地公有制前提下地公有制前提下, ,土地所有权与使用权的分离土地所有权与使用权的分离 土地所有权不仅应当在法律上土地所有权不仅应当在法律上, ,应当在经济上得到体现应当在经济上得到体现 开放土地市场是培育和完善社会主义市场体系的重要一环开放土地市场是培育和完善社会主义市场体系的重要一环 土地使用权进入市场流通土地使用权进入市场流通, ,按照国际惯例按照国际惯例, ,出让、转让、抵押、赠与、出让、转让、抵押、赠与、 继承等是国内外所能接受的形式继承等是国内外所能接受的形式 在房地产中在房地产中, ,要以地为主要以地为主, ,房地产市场的核心是土地使用权市场房地产市场的核心是土地使用权市场, ,地价地价 是房地产价值的主体是房地产价值的主体 土地使用权价格土地使用权价格, ,实质上是地租及其形态实质上是地租及其形态 土地使用权的市场价格主要受市场供求关系作用的影