房地产估价师案例与分析精准模拟题

1、房地产估价师案例与分析精准模拟题2017房地产估价师案例与分析精准模拟题一、问答题（一）某酒店从1998年开始兴建，但由于开发物业的资金问题造 成工程烂尾。后由现权利人甲公司进行后续工程建设，并于2005年 12月23日取得XX市建筑工程施工验收证书。2008年9月30 日取得国有土地使用证和房地产产权证，以该房地产向银 行抵押贷款。1. 简述评估该酒店的技术路线。2. 确定评估价值时还应考虑的因素有哪些？（二）某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让 地块的投标，委托房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况（包 括位置、四至、用途、而积、容积率等）和地块所在区域基本情况 （包括市

2、政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境 和区域的总体规划等）之后，还需做哪些专业工作？（三）某市房地产开发公司有一块“七通一平”的待建空地。土地 而积为10000m2,且土地形状规则：允许用途为商业、居住；允许建 筑容积率为7;允许建筑覆盖率为不大于50%： 土地使用权年限为50 年；出售时间为2010年9月1日。需要评估出该块土地在2010年9 月1 H的售价。如果选用假设开发法进行估价，它的计算公式和技 术路线是什么？二、单项选择丿（一）某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方 式取得。其中甲厂区在20世纪90年代己经补交了土地使用权出让 金，办理了土地使用权出让

3、手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为 严重损坏房，房地产行政主管部门己通知工厂停止使用。该工厂为 了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资 金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时 对两厂区进行估价。1. 针对以上情况，在估价时最恰当的做法是()。A. 将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告B. 将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估 价报告C. 两个厂区分别估价，出具一份估价报告D. 视委托人要求进行估价并出具估价报告2. 委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区 的房屋和土地进行估价。估价机构认为()。A. 可以

4、按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价B. 只能对两个厂区的土地进行估价C. 可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价D. 可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价3. 对乙厂区土地估价的思路应当是()。A. 按出让土地使用权评估其公开市场价值B. 按出让土地使用权评估其公开市场价值，再扣除应缴纳的土地 使用权出让金C. 用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权 出让金D. 用假设开发法估价，先估算其改造完成后的价值，再减去开发 成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投 资者购买待开发土地应负担的税费(二) 某房地产的用途为工业，现状用途为商业用

5、途，拟对该房地 产进行估价。4. 若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按()评估。A. 商业用途B. 工业用途C. 估价师确定的用途D. 商业与工业混合用途5. 若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚 未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按()评估。A. 商业用途B. 工业用途C. 估价师确定的用途D. 委托方确定的用途6. 若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商 业用途的文件，但尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象 用途为()。A. 工业用途B. 商业用途C. 工业用途，且不考虑补地价因素的影响D. 商业用途，并考虑补地价因素的影响7. 若以改变用途的假

6、设为前提进行评估，需在估价的假设和限制 条件中对估价结果进行限制。以下说法中，不正确的是()。A. 本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响B. 木次评估己考虑补地价因素对估价结果的影响并了以扣减C. 若估价对象变更用途未获批准，则估价结果不能成立，需另行 评估D. 若估价对象变更用途未获批准，则估价结果应适当调整(三)某宗房地产现行的价格为2000元/m2,年净收益为200元 /m2,报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站, 该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现 有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产 的价格为5000元/m2。据

7、此预计新火车站建成投入使用后，新火车 站地区该类房地产的价格将达到5000元/m2。8. 获知兴建火车站后该宗房地产的价格为()元/m2。A. 2983. 72B. 3203. 78C. 3693. 42D. 5000 元/m29. 收益法的木质是()。A. 以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值B. 以房地产的现期收益为导向求取估价对象的价值C. 将房地产收益直接资木化D. 将房地产收益报酬资木化10. 以资金时间价值观念考虑，收益性房地产的价值就是其未来 净收益的现值之和，该价值的高低不取决于()因素。A. 未来净收益的报酬率B. 未来净收益的大小C. 获得净收益期限的长短D. 获

8、得净收益的可靠性一、问答题（一）1.通过实地考查和对周边区域的调查并分析有关资料后，根 据估价对象酒店物业的特点和实际情况进行估价方法的具体选择， 酒店物业作为一种能直接获取长期收益的经营不动产，区别于其他 各类房地产，特别是中大型星级酒店物业，其房地产价值己并非各 项要素资产的简单估价相加，据此我们确定将收益法作为本次公开 市场价值评估的基本方法，同时在酒店房地产构成要素资产的单项 评估遵循贡献原则的前提下，除收益法外，成本法也具有评估价合 理性的一而，能够保守地测算估价对象的现有价值，因此我们采用 成木法作为木次酒店房地产估价的辅助方法。通过以上两种方法加 权平均得出估价对象的公开市场价值

9、，再扣除法定优先受偿款，即 得出木次估价对象的抵押价值。2.大型星级酒店的整栋物业的市场 交易实例缺乏，所以通常不采取市场法对其评估，酒店的收益年限 较长，所以对未来的收益有较大的不确定性，土地使用年限等也是 应考虑的因素。（二）解法一：拟选用假设开发法和市场比较法对该宗地块进行估 价，还需要进一步了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的成交价格及房地产（土地）状况， 了解同一供求圈范围内类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地 产状况及租赁成本，进而分析确定该宗土地的最佳开发方案，以及 该地块开发完成后的市场经营模式（出售或出租），运用市场法和收 益法等预测建成以后该宗房地的总价值，需调查

10、了解类似房地产的 开发成木费用、建安工程费用、开发经营期、前期费用、管理费用、 投资利息、销售费用、销售税费、专业费用、开发利润及投资者购 买待开发房地产（土地）应负担的税费，在此基础上测算土地的价格。 再选取若干可比实例进行交易日期调整、交易情况修正、房地产状 况调整后，确定地块的比准价格。最后综合以上两种估价结果，确 定最终的估价价格，再根据房地产估价规范，撰写并出具该宗 土地的规范估价报告。解法二1. 选用假设开发法和市场法进行估价。2. 了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地 产状况。3. 了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售 成木 4. 分析确定土地的最佳开发方案。5. 开发完成后的市场经营模式（租或售）运用市场法收益法等预测 建成后房地产总价值调查了解类似房地产的开发成木费用等;前期费 用如建安工程费，专业费等，测算土地价格。6. 选取比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格。7. 综合两种方法的结果，确定最终估价结果。8. 根据房地产估价规范的要求，撰写并出具估价报告。（三）选用假设开发法进行估价时地价的计算公式为地价二开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋