房地产项目营销策划书

1、第一篇：房地产项目营销策划书一、项目简介：凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台 路和青年路三条路呈 型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。 一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、 7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象， 无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的

2、三室两厅有 23 套，以五、六楼为主 ;127 m2 的三室两厅 7 套; 这两种房型的销售金 额占一期余额的 90.4%。二期小户型总销售金额预计 2800万元，临街商铺 1700万元，合计 4500万元。 预售许可证预计 xx 年 5 月底办下。由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房 大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的 52%，一期大户型销售额 16%， 二期临街商铺占 32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战 之一。二、市场概况及基本竞争格局：a 、 东南板块及郑汴路商圈。郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东

3、明路南段沿沿 线、航海东路与 107 国道沿线。郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑 汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。 与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居 住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然 的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。航海东路与 107 国道沿线是 xx 年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳 光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确

4、的竞争楼 盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期 159、 127 平米现房形成明确的竞争关系。 b 、 小户型市场概况。自 xx 年底时尚 party 介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。 尤其是 xx 年初，青年居易以 1900 余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场 黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年 4 月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在 几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正 在认购阶段。燕归园提前介入了小户

5、型市场，并且认识到小户型的主力市场是 80 平米的两室户型和 100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次 燕归二期开发的正是此类户型。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优 势。c 、 商铺市场 商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多 少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。凤凰城二期商铺位于商品大世界、 名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们 对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分 商铺。三、项目 swot 分析一) 优势1) 郑汴路商

6、圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，在这 里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有 力的支撑。市场细分如下：a 、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或 第三次置业，是终极消费， 10 年内不会再置业。b 、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过度消费 和终极消费的结合。c 、复合市场。凤凰城一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。 凤凰城二期小户型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽相同，故推广 过程中，不能拘泥于单一的推广主线。本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。如

7、果凤凰城二期销售 象青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面 第二篇：房地产营销项目策划书一、项目简介： 凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台 路和青年路三条路呈 型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。5#、7#、9#、11#、13#、凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。 一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了。现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的 三室两厅有 23 套，以五、六楼为主

8、 ;127 m2 的三室两厅 7 套; 这两种房型的销售金 额占一期余额的 90.4%。二期小户型总销售金额预计 2800万元，临街商铺 1700万元，合计 4500万元 预售许可证预计 xx 年 5 月底办下。由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房 大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额 16%，二期临街商铺占 32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战 之一。二、市场概况及基本竞争格局：a 、 东南板块及郑汴路商圈。郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿 线、航海东路与 107 国道

9、沿线。郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑 汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。 与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居 住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然 的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。航海东路与 107 国道沿线是 xx 年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳 光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼 盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城

10、一期 159、 127平米现房形成明确的竞争关 系。b 、 小户型市场概况。自 xx 年底时尚 party 介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。 尤其是 xx 年初，青年居易以 1900 余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场 黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。 今年 4 月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在 几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正 在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是 60

11、- 80平米的两室户型和 100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次 燕归二期开发的正是此类户型。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优 势。c 、 商铺市场商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多 少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。凤凰城二期商铺位于商品大世界、 名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们 对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分 商铺。三、项目 swot 分析一） 优势1） 郑汴路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，

12、富翁的制造厂，在这 里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有 力的支撑。市场细分如下：a 、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或 第三次置业，是终极消费， 10 年内不会再置业。b 、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过度消费 和终极消费的结合。c 、复合市场。凤凰城一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。凤凰城二期小户型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽相同，故推广 过程中，不能拘泥于单一的推广主线。本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。如果凤凰城二期销售 象青年居易一味的向年轻

13、时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。第三篇：房地产项目营销方案房地产项目营销方案营销总原则：信心比黄金更珍贵快速回款减少成本增加利润创新驱动发展战略主动出击全城营销全员工营销走非常路策略钱用在刀刃上走安利销售方式具体策略：一、老客户推荐策略1 、老客户上门或上单位，带上礼品（约 200-300 元），带上诚意，每推荐 个新客户，奖 1000元，推荐 10 新客户，再补奖 3000元。2 、召集安阳跑保险人员，举行产品推介会，每个保险人员推荐一个新客户，奖 1000 元。3 、召集老客户晚上聚餐，增进感情，介绍产品优势，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐 10 新客户，再补奖 30

14、00 元。二、教师策略寻找热心教师，每推荐一个新客户，奖 1000元，推荐 10 新客户，再补奖 3000 元。三、单位策略 主动联系友好单位，到单位去推销，单位主要负责人推销十套房，自己购房在 正常优惠上，再去掉 1.5 万元。四、各县城、乡镇、主要大村策略1 、发短信、进行派单，每个县，约需 2 万元。2 、寻找当地联络人，每推荐一个新客户，奖 1000 元，推荐 10 新客户，再补 奖 3000 元。3 、在主要地段，考虑价格的基础上， 可做些广告。五、派单策略 继续原派单，到乡镇、县城去，到安阳市主要单位去。六、其他1 、直接按排售楼员，到客户家里或单位里。按排售楼员与客户吃饭。2 、

15、加大催款力度，定房时，签定协议，协议上注明，一个星期内交到贷款 40%。一次付清全部交清。否则不再接收此客户定房。3 、各县城、乡镇、主要大村到项目部应考虑车辆，中午考虑吃饭、送礼品等。 （因为在县城、乡镇、主要大村一户可带动多户。）4 、加大现有售楼员思想教育，提高信心。5 、单页上用词直接，如“安阳东区最优位最低价一口价”等。如“无融资、 无贷款公司”等。6 、每个购房户，在价格上，有原则，也要有方式。7 、提早回款，把银行贷款或个人款还了，我保证完全可行，也就是说把利息 让给客户，我们也同时卖了房，一举两得，很好。第四篇：房地产项目营销方案皇家壹号“ 6+1 奖励计划”营销方案一、对接项

16、目 皇家壹号二、项目工程进度依据目前的工程进展，预期可在 2014年 5月10日左右封顶，12 月份交房三、项目当前营销背景1. 金融危机对目前房地产市场的影响，客户购买欲望下降是重要原因之一2. 本地区对期房的抗性较大，持观望态度的比较多3. 本案的目标客户群为本地区 10%的高端尊贵客户群而准备，目标客户少四、整合营销的突破1 由“公积金至函”引发的思考由公积金中心授权西平邮政局使用公积金中心的公章，针对公积金客户进行一 个全方位的宣传，我们将巧妙的融入皇家壹号的此次的活动内容，以公积金中心的 名义发放信函 , 公积金客户对此信函可信度的提高，必会翻看，不会随宜丢弃2. 新渠道，自然需要做

17、一篇新文章。 毋庸置疑，文章的核心内容就是要建立凰凤置业和公积金客户之间利益的关 联。显然，当前直接的购房优惠说辞已经不能充分打动客户。在此，将购房优 惠金额与人民币进行概念置换，给客户一个“美丽的误导”，即：收到信函的公积 金客户到凰凤置业开发的皇家壹号小区销售部就有“钱”可领！3 “6+1 奖励计划”概念出炉及内容确定非常 6+1 是中国老少皆知的电视节目 ，其诙谐欢快的主持风格受到大家喜 爱，其知名度非常高，借用“ 6+1”大标题吸引大众的眼球 同时隐射我们项目在西平做到 6 个第一如何利用好此次的广告渠道，对 1.1 万的目标客户群进行最为直效的诉求？ 这 1.1 万人愿意相信什么？究

18、竟什么才能重重触动这 1.1 万人的神经，让其 产生强烈的购买欲望？人为放大“ 6000元购房优惠”这个概念，在“ 6000 元”上做足文章！计划 推出房源约 284 套，我们可以先算笔帐：6000 （元/ 套）X 284 （套）=170 （万元）由此延伸出：推出的“ 170万元购房优惠”。“6+1 奖励计划”很好地解决了文章的命题问题：够大，醒目。 170万元的虚 拟总额足以引爆市场的兴奋点！6+1 奖励计划”来头虽大，但是否还可以对其内容体系继续丰富？“ 6+1 奖 励计划”身上承载的多重目的该如何逐步实现？ 假如我们是在设计一个游戏，在游戏设定中： 第一关是“吸引到场”， 通过“ 6+1

19、 奖励计划”广告公开宣传和公积金信函 吸引客户到达销售现场。第二关是“放大诱惑”。客户到销售中心后，可转让的“ 6000元购房现金卡 另外目的是留下个人基本资料。借鉴前述“ 1 70万元”虚拟总额的思路形成，将“ 6000元购房现金卡 ,凭证转让成交要予以奖励的“ 500元”概念同样放大：500 （元/套）X 284 （套）=14.2（万元）。“ 14.2 万元转介绍成交奖励计划”，也最终敲定！简言之：6+1 奖励计划 =170 万元购房现金卡计划 14 万元转介绍成交奖励计划 住房公积金客户凭 2014年“公积金至函”至指定销售中心，在规定时间内均可获得“ 6000 元购房现金卡！6+1 奖

20、励计划之二： 14 万元转介绍成交奖励计划“6000 元购房现金卡，亦可由持有者授权他人享有；若受让人持此卡购置旗 下皇家壹号产品成功，经置业核实无误后，销售人员在受让人签定正式购房合 同的第一时间内通知原持有者：可随时至指定销售部领取 500 元现金奖励。五、“ 6+1奖励计划”预期目的 鉴于房地产整体市场进入淡季，皇家壹号在客户积累情况不理想的现状，利 用“公积金至客户函”，凰凤置业针对“ 1.1 万公积金用户”新开发的直效媒 介渠道，达到：1 近期目标：实现项目的客户积累和顺利销售；2 远期目标：紧抓该“ 1.1 万公积金用户”，让其关注皇家壹号、了解并最 终成为置业铁杆客户；3 企业品

21、牌目标：凰凤置业第一新作，回报社会，提升企业知名度、美誉度。六、“ 6+1奖励计划”实施细则1 营销节点划分蓄水期3月15日（暂定）3月30日：“ 6+1奖励计划”悬念导入“ 6+1 奖励计划”是一个针对性极强的集中公关、营销方案。此次对“ 1.1 万公积金客户”的大型公关，是否能如期产生足够的销售势能， 其成败的关键决定于“ 6+1 奖励计划”导入前期在整个西平楼市的影响力！因 此，3 月 15日（暂定） -3.30 日的“6+1 计划”悬念导入期，必须做到高调！高调！“高调”体现在两个层面：第一是要有足够时间造势，但目前的实际情况是时 间相对有限；第二，也是目前我们唯一能够把控的，即概念的

22、媒体释放必须做 到高度的集中和统一！集中所有的声音，同时说一句话“ 6+1 奖励计划”！ 活动开始期4月1日6月15日经过一定阶段活动的蓄水期宣传方面， 3月 15日户外广告及其他媒体集中进行“ 6+1 奖励计划”公开 客户方面： 4月 1 日第一个公积金客户将接到“ 6+1 奖励计划”至函。至 4月15日最后一个客户收到对帐单之后，时间向后顺延 15 天，即 4 月 15 日前：基本 可以认定是“ 6+1 奖励计划”目标客户的集中认购期。2 各节点媒体投放组合3 月 15日（暂定） 3 月 30 日主流媒体：户外 +飞播小众媒体：短信 + 电视飞播字幕 + 点对点派单销售现场：条幅 +x 展

23、架4 月 1 日4 月 15 日（暂定）主流媒体：户外 + 夹报小众媒体：短信 + 电视飞播字幕 + 点对点派单销售现场：条幅 + x 展架 直效媒体：住房公积金至函 （从 3 月 24 日开始投放 分二到三批次投放，约 一周到两周时间）第五篇：房地产项目营销策划 农家乐项目营销策划 第一阶段：市场引导期时间：两周左右 , 不宜过长。 主题：南湖岸边、世外农家 阶段目标：在巩固“农家乐”这一娱乐项目知名度的同时，改变部分消费者对 现有农家乐的环境不太满意的印象，激发潜在消费者的消费兴趣，形成市场预期， 凝聚一定的人气，为开业期打好铺垫。 营销手段：一、网络宣传：1 、制作项目宣传片、将外部环境、内部条件拍成照片，由各学校校园代理登 陆校园 bbs 发帖，发布开业期活动信息。2 、在群光、亚贸、光谷等人流集中地区散发宣传单、以“南湖岸边，一处世 外农家”为主题，倡导悠闲、舒适的假日生活，以自然风光提升关注度。二、校园宣传：1 、印发宣传单，在华农、中南财经政法大学、中南民大、武大、华科等高校 校园内进行宣传，推广健康生