关于商品房预售制度分析

1、资料来源：来自本人网络整理！祝您工作顺利！关于商品房预售制度分析 关于商品房预售制度分析 一、商品房预售制度的历史及定义 商品房预售是指房地产开发企业将正在建立中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。商品房预售最早出现于香港。 1994年中国大陆出台的城市房地产管理法在总结各地阅历根底上，建立了预售答应制度，并对预售条件、监管作出了原那么性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80以上，局部城市甚至达90以上。 商品房预售答应制度确实立，是与我国房地产市场进展进程严密联络的。长期以来，我国城镇住房总量缺乏，商品房供不应求，加快建立、增加住房供给是客观需要。商品房预售制加速

2、了整个建立资金周转，进步了资金用法效率，降低了资金用法本钱。 二、商品房预售制度的特征 我国是社会主义市场经济，作为我国最为重要的市场房地产市场中的一项重要制度，我国商品房预售法律制度所规定的商品房预售，具有五个明显的特征： 第一，预售的商品房必需是作为商品房工程建立的房屋，而不是政府批准的一些社会福利性房屋，或社会保障性、社会救济性质的房屋，也不是一些单位内部自建的集资房或城市居民自购住宅用地所建的等非社会化、商品化房屋。因此，此类房屋具有明显的社会化、商品化和公开销售的特征。 其次，预售的商品房是处于特定状态的房屋，即必需是已经开工建立，正处于正常的施工建立状态，但尚未开工的商品房。不是尚

3、未开工的商品房工程，也不是已经开工交付用法的商品房现房，更不是早已停工无法连续施工建立的“半拉子工程，或时建时停无法估计或确定开工时间的商品房工程工程。 第三，预售的商品房，必需是客观存在，并正处于正常的施工建立状态。即作为商品房，在开工交付前却并非现实存在。因此，作为正处在施工建立状态、尚未开工交付、并非现实存在的房屋提早销售，是预售的最显著的特征。 第四，商品房预售的预售人主体是特别的商品房开发商，必需是具备商品房预售条件的开发企业，即具有法定性和特定性商品房开发企业。而购房人那么是社会不特定的主体，任何要购置预售商品房的公民，都可以成为商品房预售的买方。 第五，商品房预售，必需按照有关法

4、律规定，具备必需的条件，尤其是政府有关部门批准的商品房预售答应证，并将有关预售商品房的资料及有关法律规定向购房人公示，即具备法定公开性。 三、商品房预售制度的条件 商品房预售意味着买房人担当宏大的对方违约的风险，为了爱护买房人的利益，国家规定了严格的商品房预售条件，以求只让那些质地优良、有诚信的房地产商可以运用商品房预售这一杠杆制度。 第一，预售商品房的建立用地，应当是已经交付完全部土地出让金，获得土地用法权证书的土地。因为，房屋依附于土地，商品房工程的合法开工建立和合法预售，必需以对该土地的合法用法权为前提。转 其次，必需持有建立工程规划答应证。因为我国早已公布并施行了城市规划法，对城市建立

5、工程实行答应证制度管理。这种答应证制度是一种强迫性标准，不是任意性或选择性的。假如房地产开发商无视这一点而预售房屋，就会使开发商自己尤其是购房消费者面临宏大的风险。 第三，按供应预售商品房计算，投入开发建立的资金已到达工程建立总投资的25%以上，并已经确定施工进度和开工交付时间。关于投入开发建立资金已到达工程总投资25%以上的规定，有两个意义：一是建立工程已经实际开工，二是开发商必需自己投入肯定的资金。无论是投入土地的还是投入详细工程施工工程的，都说明开发商有肯定的实力和力量，不能完全依靠购房者的房款资金。防止炒买地皮、炒买工程等投机行为。关于已经确定施工进度和开工交付时间的规定，那么是为了保

6、障商品房预售合同的实际、全面履行，到期可以向购房者交付房屋。 第四，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，获得商品房预售答应证。商品房预售制度，是商品房交易制度中的一项特殊规定。从事商品房预售经营，必需持有两个答应证：即规划答应证和预售答应证。这更加表达了国家对商品房预售行为的严格标准和监视管理的立法意义。 四、商品房预售制度存在的风险 自开头建立商品房预售制度及相关法律、法规公布施行近十年来，我国的商品房预售市场开头走上了标准化管理和安康进展的轨道。但是，由于我国的商品房预售市场起步较晚，有关法律标准还不够完善，各地方进展不够平衡，有关地方政府主管部门的管理职能作用还尚未正常发挥，导致

7、仍有很多地方的商品房预售经营和管理活动还处于混乱状态，一些房地产开发企业违规经营或钻营法律空子，造成损害购房消费者合法利益的现象屡禁不止。 首先是交易不公正。我国实行 关于商品房预售制度分析第2页 的期房销售制度，住房还处在建立过程中，购房者就支付了全部的房价款，并担当了将来全部的风险。当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫承受不符合需求的住房或者担当毁约的责任。这事实上是以期房销售的名义，实现了现房销售的本质，将经营风险转嫁给了社会。一是购房者支付了全部的房价款，担当了开发的全部风险；二是开发商占用了购房者的资金，实现了“空手套白狼的经营形式，而且是购房者担

8、当了资金利息；三是通过住房按揭把开发风险转嫁到银行。 其次是销售不标准。住房是非标准化产品，由于位置空间不同，每一套住房都是不同质的。购房者未验货就支付了全部房款或由银行代付了全部房款，这是一种不标准的交易方式。再加之我国房地产市场正处在发育阶段，法律法规、管理机制和管理功能不健全，房地产交易市场缺乏有效的标准。这种不标准的交易方式为不标准销售、违法违规销售供应了可乘之机。我国商品房销售中存在着虚假广告、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣、会所转变用处、延期办证，得房率、绿化率、容积率与实际不符，将已抵押的期房销售、将已预售的商品房抵押、用假按揭骗贷等种种恶意违约和欺诈行为，极大

9、地损害了购房人的利益，并引发了大量的法律纠纷。 第三，造成不公平竞争和低效率竞争。期房销售制度降低了房地产业的门槛，开发商的实力、品牌、技术、战略都不非常重要，只要具备搞定地方政府和商业银行势力人物的力量，可以获得廉价土地资源和低本钱的银行贷款，就意味着工程的胜利。结果房地产业聚集着大量的中小房地产商，一些极差的房地产公司也活得很好，而具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。产业没有形成优胜劣汰的机制，反而造成了特别落后的企业经营形式。 第四，我国有关商品房预售的法律制度仍不够完善。尽管在十年前我国就公布和施行了中华人民共和国城市房地产管理法及其城市商品房预售管理方法、商品房销售管

10、理方法、城市房地产开放经营管理条例等法律法规，但是，作为商品房预售及其市场标准化管理的一项法律制度来讲，明显存在不少缺陷。尤其是最近几年商品房预售市场进展出现的很多新状况和新问题，更凸现了市场经济进展改变的超前性与法律法规的滞后性。 五、商品房预售制度问题的解决 对于事关众多利益的商品房预售制度该如何解决它存在的问题呢： 第一，要建立和完善对商品房开发企业是否具备商品房预售资格、预售条件的严格审查制度。尤其是两个答应证审查发放制度。严格把握商品房预售的条件，标准商品房预售答应证的审查和发放制度。 其次，要建立商品房预售必需公开事项的监视检查制度。防止开发商以虚假广告、名不副实的宣扬资料欺骗购房消费者。 第三，对于购房者来说，要考察房地产开发商的信誉。购房人可通过多种渠道理解房地产开发商的营业执照、规模、工商登记、财务情况、企业形象、知名度等；是否具有建立工程答应证等五证一照；理解过去的业绩，到已完工的小区理解开发商的房屋质量、售后效劳、物业管理情况；理解开发商有无纠纷等状况。 第四，要加大对商品房预售法律制度的宣扬力度，正确理解和适用有关法律法规的立法精神和立法本意。地方各级人民政府，尤其是市、县级政府依法具有房产行政管理和土地行政管理职能的行政执法部门，更应当