《民法典》物权编学习解读之用益物权

1、民法典物权编学习解读民法典物权编学习解读之之 用益物权用益物权 XXX日期：2021.XX.XX 一 二 三 四 五 六 壹 一般规定 一、一般规定 1、用益物权，是指权利人享有的对他人所有的不动产或动产在一 定的范围内加以使用、收益的定限物权。用益物权具有以下特征: （1）用益物权属于他物权。首先，用益物权是一种物权，属于民 事权利中的财产性权利。因此，当国家征收或征用不动产或动产导 致其上的用益物权消灭或者影响用益物权的行使时，用益物权人有 权依法获得相应的补偿。其次，用益物权是一种他物权。 一、一般规定 他物权中的“他”字具有两方面的含义： 一方面，表明他物权是所有人以外的其他人享有的物

2、权； 另一方面，表明他物权是对他人之物享有的物权。用益物权就是属 于以他人所有的物为客体，而且也是所有人以外的其他人而享有的 一种物权，因此它属于他物权。 一、一般规定 （2）用益物权是以占有、使用、收益为内容的定限物权。 依据物权对其标的物支配范围的不同，可以将物权分为完全物权与限 制物权。完全物权就是所有权，限制物权包括担保物权与用益物权。 用益物权与担保物权的一个重要区别在于，权利人得到的是对物的使 用价值的支配权。因此，用益物权是以占有、使用、收益为内容的定 限物权。 一、一般规定 （3）用益物权是以不动产为客体的物权。虽然民法典第323 条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产

3、,依法享有占 有、使用和收益的权利。”但是，用益物权的客体只限于不动产， 即土地、建筑物及其附属物。动产、权利以及财产的集合上几乎 都无法设立用益物权。理由如下： 一、一般规定 首先，依据物权的公示原则，任何基于法律行为的物权变动都必须 公示，公示的方法无非就是两种：占有或登记。就担保物权而言， 对于动产进行占有而公示质权、留置权的存在，没有问题，因为一 则其权利内容均有法律明确详细的作出了规定，二则其存续时间通 常较短，三则即便将此等担保物权加以转让，依据从属性其也必须 随同债权一并转让，所以不会造成对公示原则的违反。 一、一般规定 但是，就用益物权而言，一则其持续时间一般比较长，二则其权利

4、 内容虽有法律规定，但是当事人意思自治的空间也不小，所以用益 物权人与所有权人之间的权利义务关系显然更为复杂多样；此外， 作为独立的物权，用益物权可以被交易。 一、一般规定 这三点造成了单纯的占有显然无法持久的展现纷繁复杂的权利义务 关系，极易引发纠纷。因为受让所谓“动产用益物权”的人如果不 查看转让人与所有权人之间的设定用益物权的合同，就无法明白其 受让了哪些权利义务。如此一来，动产用益物权的流通性显然受到 了很大的制约。至于在权利上不能设立用益物权，其道理也是相同 的。 一、一般规定 其次，用益物权之所以以不动产尤其是土地为客体，有其客观原因。 因为土地是一种稀缺的资源，人类可利用的地球上

5、土地面积的总量 是限定的，所以这种稀缺性是不可改变的，由于人类从事任何活动 都无法离开土地，所以对土地的占有、使用与收益也绝非可有可无 的。 一、一般规定 正是由于这一点，使土地的所有权人绝不会轻易将所有权转让给他 人，而更多的是愿意为之设定用益物权。但是，对于动产而言，无 论价值多么昂贵的动产(如钻石、古董、黄金)，其稀缺程度多高， 由于人们对于它的占有、使用或收益都不是必需的，所以只要是能 够进行交易的动产且价格合适，人们就会愿意转让它。正因如此， 我国民法典中规定的用益物权全部都是在不动产上设立的，还 没有在动产上设立的用益物权。 一、一般规定 2、民法典物权编第三分编“用益物权”的第一

6、章“一般规定”， 与物权法第三编“用益物权”的第一章“一般规定”相比，基本 上没有变化。只有一个修改，即第326条规定：“用益物权人行使权利， 应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源、保护生态环境的规定。 所有权人不得干涉用益物权人行使权利。” 为了更好的保护生态环境，建设生态文明，该条在物权法第120 条规定的条文基础上增加了“保护生态环境”的表述。 一、一般规定 3 3、用益物权的类型 依据规定用益物权的法律的不同,可将其分为民法上的用益物权与 特别法上的用益物权。前者也称典型的用益物权，是指由民法典所 确立的用益物权。特别法上的用益物权，也称特别物权、特许物权 或准物权，是指由单行法律所

7、规定的用益物权，这些用益物权的取 得往往要经过相应的审批或批准程序。 一、一般规定 民法典物权编规定的用益物权就是民法上的用益物权，如土地 承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权以及地役权。 特别法上的用益物权，是指水法矿产资源法渔业法 海域使用管理法等单行法律中规定的用益物权，如取水权、海 域使用权、养殖权、探矿权、采矿权等。 一、一般规定 无论是民法上的还是特别法上的用益物权，都属于用益物权，但二 者存在以下差异: 首先，民法上的用益物权属于比较纯粹的私权利即民事权利，因为 这些用益物权的取得主要是依据法律行为而设立或转让的。但是， 特别法上用益物权的客体是由国家管理的自然资源，

8、因此其处于公 私法交错的地带，带有浓厚的公法色彩。 一、一般规定 特别法上的用益物权的取得基本上都需要经过相应的行政管理机关 的审批，因此有的人也称之为“特许物权”。例如，依据海域使 用管理法的规定，取得海域使用权的方法有两种，一是经过依法 批准后取得，还有一种则是通过招标或拍卖方式而取得。 一、一般规定 其次，通过漫长的社会实践，民法上的用益物权的内容具有很强的 稳定性。但是，特别法上的用益物权的内容常常会随着国家政策、 经济社会发生需要的改变而发生变化。 一、一般规定 最后，特别法上的用益物权并不牵涉很多民法理论问题，主要是一 个国家对各类自然资源的行政管理问题，由行政管理方面的法律加 以

9、具体规定比较合适。故此，民法典只是对特别法上的物权作 出了原则性规定(第328、329条)。 一、一般规定 这样做，一则可以明确特别法上物权的法律属性，即依然属于用益 物权，本质上属于民事权利；二则通过单行法对这些特别法上的用 益物权作出详细的规定,还可以避免民法典与单行法的重复,既维 护了民法典的稳定性，也防止在民法典中出现行政管理的 内容，与民法典作为民事基本法的属性相冲突。 一、一般规定 贰 土地承包经营权 二、土地承包经营权 1、土地承包经营权，是指权利人依法享有的对其承包经营的耕地、 林地、草地等进行占有、使用和收益的权利，其有权从事种植业、 林业、畜牧业等农业生产(第331条)。土

10、地承包经营权是我国独有的 一类用益物权，它反映了我国经济体制改革产生的以家庭承包经营 为基础、统分结合的双层经营体制（第330条第1款）。 二、土地承包经营权 2007年施行的物权法首次明确地将土地承包经营权规定为 一类用益物权。 2015年11月中共中央办公厅和国务院办公厅印发深化农村改 革综合性实施方案，明确提出要保持现有农村土地承包关系稳 定并长久不变，落实集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经 营权，实行“三权分置”改革。 二、土地承包经营权 2016年，中共中央办公厅和国务院办公厅又发布了关于完善 农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见，提出将土地承 包经营权分为承包权和经营权，实

11、行所有权、承包权和经营权分 置并行。“三权分置”改革是我国继家庭联产承包责任制后农村 改革的又一重大制度创新。 二、土地承包经营权 依据三权分置改革的要求，2018年我国修订了农村土地承包 法，原有的两类土地承包经营权，即家庭承包方式取得的土地 承包经营权与以其他方式（即招标、拍卖、公开协商等方式）取 得的土地承包经营权发生了重大变化。 二、土地承包经营权 依据修改后的农村土地承包法的规定，通过家庭承包方式取得 了土地承包经营权的承包户可以自己经营即享有土地承包经营权， 也可以保留土地承包权而通过出租（转包）、入股或者其他方式向 他人流转土地经营权，从而实现土地承包经营权中的承包权与经营 权的

12、分离。同时，修改后农村土地承包法规定，以招标、拍卖、 公开协商等其他方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地的， 承包人取得的也是土地经营权（不再是土地承包经营权）。 二、土地承包经营权 如此一来，除了土地的所有权外，在实行土地承包经营制度的 农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以 及其他用于农业的土地上，就产生了土地承包经营权和土地经营 权两类权利。 二、土地承包经营权 2、土地承包经营权属于用益物权的一种，它是指农村集体经济组 织成员以家庭承包方式取得的对农村土地进行占有、使用和收益的 权利，土地承包经营权人有权利用农村土地从事种植业、林业、畜 牧业等农业生产。土地承包经

13、营权具有以下特征： 二、土地承包经营权 其一，主体具有特定性。土地承包经营权的主体是农村集体经济组 织成员，以“户”为单位取得土地承包经营权，同时该权利的互换、 转让也必须在本集体经济组织的农户之间。 二、土地承包经营权 其二，客体具有特定性。土地承包经营权是以农村土地为客体的 一种用益物权，因此，也称“农村土地承包经营权”。所谓农村 土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、 林地、草地，以及其他依法用于农业的土地(农村土地承包法 第2条)。 二、土地承包经营权 其三，内容具有特定性。土地承包经营权是对承包经营的耕地、林 地、草地等进行占有、使用和收益，以从事种植业、林业、畜

14、牧业 等农业生产为目的。 二、土地承包经营权 其四，期限具有稳定性。民法典第332条规定:“耕地的承包期 为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十 年至七十年。前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国 家有关规定继续承包。” 二、土地承包经营权 农村土地承包法第21条也规定，耕地的承包期为三十年。 草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十 年。前款规定的耕地承包期届满后再延长三十年，草地、林地承 包期届满后依照前款规定相应延长。 二、土地承包经营权 3、土地承包经营权的取得方式为家庭承包，即以农村集体经济组 织的每一个农户家庭全体成员为一个生产经营单位，

15、作为承包人来 承包农村土地。之所以规定家庭承包的承包方是本集体经济组织的 农户，主要是考虑到我国农村的实际情况。 二、土地承包经营权 首先，从农村土地承包的实际情况来看，承包是以“户”为单位进 行。土地承包合同由“户”的代表与发包方签订，土地承包经营权 证书是按户制作并颁发。 其次，以户为单位可以解决农村无民事行为能力人或者限制民事行 为能力人对自己从集体所得土地份额无法与农村集体签订承包合同并 无法履行合同的问题，能较好地保护无民事行为能力人或者限制民事 行为能力人的土地权益。 二、土地承包经营权 最后，农村的传统信用系统建立在家庭信用的基础上，一般认为农 户才是农民交易活动的主体，这一点在

16、农民共同体里很重要。另一 方面,发包方或交易相对应的另一方总是希望以家庭(户)为单位，以 户的财产承担责任，以确保义务的履行。从这个角度讲,以户为承包 单位符合我国农村的实际情况，有利于农村经济活动的进行。 二、土地承包经营权 4、通过家庭承包方式取得土地承包经营权时，承包方是本集体经 济组织的农户，发包方则应根据土地所有权的归属来确定，具体而 言: 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经 济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体 经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村 民小组发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村 内各集体经

17、济组织农民集体所有的土地的所有权。 二、土地承包经营权 国家所有依法由农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集 体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。发包方与承包方应当 签订书面的承包合同。承包合同一般包括以下条款:发包方、承包方 的名称,发包方负责人和承包方代表的姓名、住所;承包土地的名称、 坐落、面积、质量等级;承包期限和起止日期;承包土地的用途;发包 方和承包方的权利和义务;违约责任。 二、土地承包经营权 5、依据民法典第333条和农村土地承包法第23、24条，土 地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。登记机构应当向 土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证等证书，并登记

18、 造册，确认土地承包经营权。这就是说，土地承包经营权不以登记 作为权利的生效要件，只要土地承包经营权合同一生效，权利就产 生。 二、土地承包经营权 6、依据民法典第335条和农村土地承包法第35条，土地承 包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登 记，不得对抗善意第三人。之所以对于土地承包经营权的互换、转 让采取登记对抗要件主义，主要是考虑到在土地承包经营权进行互 换或转让的情况下，如不通过登记公示，有可能损害善意第三人的 合法权益。 二、土地承包经营权 依据农村土地承包法的规定，土地经营权分为两种类型： 其一，土地承包经营权人通过出租、入股或其他方式向他人流转的 土地经营权

19、； 其二，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包不宜采取家庭承包方 式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地而取得的土地经营权。 叁 建设用地使用权 三、建设用地使用权 1、建设用地使用权，是指单位或者个人依法享有的在国家或集 体所有的土地上营造建筑物或其他附着物，并进行占有、使用、 收益的权利。 建设用地使用权可以分为国有建设用地使用权与集体建设用地 使用权，国有建设用地使用权以往也被为“国有土地使用权”。 三、建设用地使用权 建设用地使用权具有以下特征: 其一，建设用地使用权是在国有土地所有权或集体土地所有权 基础上产生的一种用益物权。 其二，建设用地使用权人对于国有或集体所有的土地享有占有、 使

20、用、收益以及处分建设用地使用权的权利。 三、建设用地使用权 其三，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。 为了更好地实现对国有土地的有效利用，充分发挥物的效用，民 法典第345条在吸收国外空间权立法有益经验的基础上规定:“建 设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”这就 意味着在同一块土地上可以设立多个建设用地使用权。 三、建设用地使用权 其四，建设用地使用权的取得程序具有法定性。民法典第347 条规定:“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工 业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两 个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价

21、的方式出让。 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。” 三、建设用地使用权 依据土地管理法的规定，乡（镇）村公共设施、公益事业建设， 需要使用土地的，需要经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方 人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规 定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准（第61条）；土地利 用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法 登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等 方式交由单位或者个人使用（第63条）。 三、建设用地使用权 其五，建设用地使用权具有期限性。建设用地使用权是一种具有期 限限制的用益物权。城市房地产管理法第14条规

22、定:“土地使用 权出让最高年限由国务院规定。” 依据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第12条的规定, 土地使用权出让最高年限按下列用途确定:居住用地70年;工业用地 50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐 用地40年;综合或者其他用地50年。 三、建设用地使用权 2、依据产生建设用地使用权的土地所有权的类型不同，可以将建 设用地使用权分为国有建设用地使用权与集体建设用地使用权。 国有建设用地使用权又可依据不同的标准进行分类，如依据取得方 式不同，可以分为出让的国有建设用地使用权、划拨的建设用地使用 权和转让的建设用地使用权； 三、建设用地使用权 依据用途不同，可以

23、分为住宅用地的建设用地使用权，工业用地的建 设用地使用权，教育、科技、文化、卫生、体育用地的建设用地使用 权，商业、旅游、娱乐用地的建设用地使用权，综合或者其他用地的 建设用地使用权。 三、建设用地使用权 由于我国实行土地用途管制，严格保护耕地，为防止到农村进行房 地产开发，乱占耕地，更为了确保国家对土地一级市场的垄断，故 此，法律上对于集体建设用地使用权的限制很多。依据土地管理 法第59条以下的规定，集体建设用地使用权主要有三类： 其一，乡镇企业建设用地使用权； 其二，乡（镇）村公共设施、公益事业的建设用地使用权； 其三，集体经营性建设用地使用权。 三、建设用地使用权 3、民法典第356条规

24、定:“建设用地使用权转让、互换、出 资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施 一并处分。”第357条规定:“建筑物、构筑物及其附属设施转让、 互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范 围内的建设用地使用权一并处分。” 三、建设用地使用权 这两条规定体现了我国法律中历来强调的一个基本原则“房屋 所有权主体与房屋占有范围内的土地使用权的主体一致 ”,亦即俗 称的“房随地走，地随房走”的原则。 为了进一步贯彻“房屋所有权与建设用地使用权主体一致”的原则, 民法典第352条还规定:“建设用地使用权人建造的建筑物、构 筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反

25、证据 证明的除外。” 三、建设用地使用权 4、集体建设用地使用权，是指权利人依法享有在集体所有的土地 上建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。在很长一段时间内， 我国对于集体土地上设立建设用地使用权进行了严格的限制，除了 宅基地使用权外，只是承认了两类农村集体土地建设用地使用权， 即乡(镇)村企业建设用地使用权与乡(镇)村公共设施与公益事业建 设用地使用权。 三、建设用地使用权 2019年8月26日修订的土地管理法正式对农村集体经营性建设 用地使用作出了规定，该法第63条规定：“土地利用总体规划、城 乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营 性建设用地，土地所有权人可以通过出

26、让、出租等方式交由单位或 者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期 限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。 三、建设用地使用权 至此，我国农村集体建设用地使用权的类型除了原有的乡镇企 业建设用地使用权，乡镇公共设施、公益事业建设用地使用权外， 还增加了集体经营性建设用地使用权。 三、建设用地使用权 5、关于住宅建设用地使用权期限届满的续期问题，原物权法 第149条第1款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续 期。” 民法典作出一个原则性规定，即第359条第1款规定：“住宅 建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免， 依照法律、行政法规的规

27、定办理。” 肆 宅基地使用权 四、宅基地使用权 1、宅基地使用权，是指农村集体组织的成员依法享有的在宅基地 上建设住宅及其附属设施的权利（民法典第362条）。所谓宅基 地，就是指农村集体经济组织成员经依法批准用以建造个人住宅的 农民集体所有的土地。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基 地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准 (土地管理法 第62条第1款)。 四、宅基地使用权 2、民法典关于宅基地使用权的规定基本上与原物权法的 规定一致，没有什么变化。 3、2018年1月2日中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见 指出：完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、 资格权、使用

28、权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基 地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用 权，不得违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，严格禁止 下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。 四、宅基地使用权 4、关于宅基地“三权分置”问题和农民住房财产权抵押问题，考 虑到这两个问题主要涉及土地管理法的问题。2019年8月26日第十三 届全国人民代表大会常务委员会第十二次对土地管理法进行了 修改，修改后的土地管理法第62条就宅基地使用权作出了规定， 即“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过 省、自治区、直辖市规定的标准。 四、宅基地使用权 农村村民住宅用地

29、，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用 农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。 国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集 体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。 国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。” 伍 居住权 五、居住权 1、居住权是民法典中新增的用益物权。立法者规定居住权的 主要目的在于：党的十九大报告提出，要加快建立多主体供给、多 渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。为落实党 中央的要求，认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排，满足特 定人群的

30、居住需求，故此，在民法典中专门规定了居住权。通 过确立居住权，可以满足权利人稳定生活居住需要，也有助于为公 租房和老年人以房养老提供法律保障。 五、居住权 2、所谓居住权，是指自然人依据合同或遗嘱而取得的，对他人的 住宅进行占有、使用，以满足生活居住需要的一种用益物权。 其特征在于： 首先，目的限定。居住权的目的是为了满足生活居住的需要，而不 包括用于生产经营活动。 五、居住权 其次，权利主体限定。居住权人只能是自然人，而不包括法人或者 非法人组织。至于为居住权人设立居住权的主体，可以是自然人的， 也可以是法人或者非法组织的。 五、居住权 再次，以无偿为原则。依据民法典第368条规定，居住权无

31、偿 设立，除非当事人另有约定。之所以以无偿设立为原则，主要就是 考虑到居住权的设立主要是在家庭成员之间，基于亲情关系，故此 原则上无偿的。 但是，为了更好的满足生活居住的需要，也不能规定只能是无偿， 所以当事人另有约定的除外。 五、居住权 第四，处分上限定。居住权不得转让，也不能继承，且设立居住权 的住宅也不得出租，除非当事人另有约定。这实际上就强调了居住 权的人身属性以及目的属性，即专属于居住权人，而且只是满足其 居住生活的需要，而不能用来牟利或转让给他人，居住权死亡的， 居住权就归于消灭，不能继承。 五、居住权 3、居住权和住宅租赁权虽然都属于针对住宅进行占有、使用，以 满足生活居住需要的

32、权利，但二者存在明显的区别： 首先，权利性质不同。居住权属于用益物权，而住宅租赁权是债权。 五、居住权 其次，设立方式不同，居住权可以通过合同设立，也可以通过遗嘱 设立，且以登记为居住权的成立要件，即不登记，居住权不产生。 住宅租赁权是依据租赁合同而产生的合同债权，不以登记为生效要 件或对抗要件。居住权原则上是无偿设立的，除非当事人另有约定。 住宅租赁合同多是有偿合同。 五、居住权 再次，权利主体不同。居住权人只能是自然人，住宅租赁权人可以 自然人、法人或者非法人组织。 第四，权利内容不同。居住权具有专属性，不能转让、继承，居住权 人死亡的，居住权就消灭。设立了居住权的住宅，也不得出租。住宅 租赁权作为债权则不具有专属性，可以转让和继承，租赁权人死亡的， 住宅租赁权并不因此就消灭。经过出租人同意，承租人可以将住宅进 行转租（民法典第716条以下）。 五、居住权 最后，存续期限不同。住宅租赁权属于租赁权的一类，而依据 民法典第705条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的， 超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同；但是， 约定的租赁期限自续订之日起不得