温泉度假发展模式

1、第三部分第三部分: :温泉度假发展模式及复合产品专题研究温泉度假发展模式及复合产品专题研究 l温泉度假发展模式总体趋势温泉度假发展模式总体趋势 l温泉度假发展模式专题研究温泉度假发展模式专题研究 l典型案例研究及借鉴典型案例研究及借鉴 温泉旅游度假及发展趋势研究温泉旅游度假及发展趋势研究: :总体趋势总体趋势 温泉外延不断拓展，产生各种复合产品以及温泉度假模式温泉外延不断拓展，产生各种复合产品以及温泉度假模式 温泉TOWN 温泉旅游区 温泉疗养区 系统 多功能 保健 养生 特定客群 中高端大众客群 泛客群 客群 功能 温泉洗浴，温泉疗养， 温泉保健 温泉娱乐，温泉养生， 温泉会议修养 温泉娱乐

2、，温泉养生，温泉度假， 温泉居住，温泉研究，温泉艺术 复合功能复合功能 发展模式发展模式 温泉度假发展模式专题研究（一）温泉度假发展模式专题研究（一）温泉疗养区温泉疗养区 对温泉水质要求高、客源稳定，市场拓展、适应能力弱对温泉水质要求高、客源稳定，市场拓展、适应能力弱 温泉疗养区 特征：特征： q 温泉本身是最大吸引物，具有特定疗效 q 疗养历史悠久，自然环境优美，医疗设备优良 q 主要产品：疗程性疗养 主体客源：主体客源： q 疗养保健人群，医生、保险公司提供基础客源， 形成长期固定客源群体。停留期长（2-3周） 优势：优势： q 基础客源稳定 q 利润率高 限制：限制： q 资源依赖性强

3、q 产品更新缓慢 q 市场拓展有限 q 市场适应能力弱 匈牙利匈牙利 HevizHeviz： q 温泉对于关节炎、风湿病和运动 性疾病有显著疗效 q 悠久的温泉疗养传统 q 温泉设施、服务遵循传统 q 保持稳定市场，缓慢扩展 温泉温泉 疗养区疗养区 温泉洗浴 温泉疗养 温泉保健 温泉度假发展模式专题研究（二）温泉度假发展模式专题研究（二）温泉度假区温泉度假区 温泉要素复合其他功能，针对细分市场不同定位温泉要素复合其他功能，针对细分市场不同定位 温泉度假区 特征：特征： q 在温泉上复合其他 功能，温泉不是主要 吸引物 q 针对细分市场，不 同倾向性发展 优势：优势： q进入技术要求低，市场启动

4、迅速 限制：限制： q市场拓展有限，竞争激烈 q产品生命周期短，更新要求高 q产品附加值低 养生型：养生型： q宣传突出温泉医疗保健功能 q开发突出配套系列养生产品 q市场相对高端，注重健康调养， 停留较长（2-3日） 娱乐型：娱乐型： q依托临近大城市，大众一日 游为主 q产品设置注重娱乐性 会议型：会议型： q配有大型的会议设施，市场明 确 q产品开发主要针对会议客源进 行温泉休养、康体 优势：优势： q客源稳定，具有品牌效应 限制：限制： q管理、服务和产品开发要求高， 市场增长速度受限 优势：优势： q市场针对性强，客源相对稳定 q利润率高 限制：限制： q市场单一，竞争激烈，受地缘因

5、素 影响大 温泉温泉 度假区度假区 温泉娱乐 温泉养生 温泉会议修养 温泉度假发展模式专题研究（三）温泉度假发展模式专题研究（三）温泉温泉TOWN TOWN （I I） 针对细分市场不同定位打造温泉情境生活方式针对细分市场不同定位打造温泉情境生活方式 温泉城镇 特征：特征： q与温泉复合的生活方式成 为主要吸引因素 q 针对各类市场，财务贡 献率最高的是富裕阶级及中 产阶级 q 不同停留时间复合，短 暂观光+周末休闲+度假+常 住 优势：优势： q 固定受众的层次较多，容易形成互补性客群 q 产品开发中对于温泉条件的限制小 q 产品生命周期的波动小 q 吸引力随时间积淀而提升 限制：限制： q

6、 城镇产生发展不可控因素强 q 需要时间的积淀与整体风貌控制 q 居住与游览功能不和谐配置会引起居民与游 客双重不满 温泉城镇温泉城镇 温泉娱乐 温泉养生 温泉度假 温泉居住 温泉研究 温泉艺术 温泉发展模式专题研究（三）温泉发展模式专题研究（三）温泉温泉TOWM TOWM （IIII） 情境合一的旅游度假是温泉情境合一的旅游度假是温泉TOWNTOWN要打造的氛围要打造的氛围 在新兴的“情境旅游”、“体验旅游”模式下，景观的情境体验与现代生活/消费方 式的兼得，成为人们对于温泉旅游度假的核心诉求 原生态的生活方式具有体验价值的旅游空间场所的再造居（业）与旅游度假相互 融合=温泉TOWN的主要特

7、征 将人们日常的居住、工作嫁接于温泉资源，形成游与居、游与业的相互融合，将人们日常的居住、工作嫁接于温泉资源，形成游与居、游与业的相互融合， 是温泉是温泉TOWMTOWM的主要特征；的主要特征；居、业有机融合游，提升旅游度假能级居、业有机融合游，提升旅游度假能级 小结：温泉度假三种模式的综合对比小结：温泉度假三种模式的综合对比 市场拓展生命周期资源依赖性产品复合性开发难度综合成长性 温泉城镇5555121 温泉度假区3133313 温泉疗养区1311511 温泉度假区温泉城镇温泉疗养区 温泉发展能量谱温泉发展能量谱 典型案例研究一典型案例研究一意大利意大利Merano 小镇小镇（I I） 从温

8、泉疗养区到温泉度假区到温泉小镇的转变，生活即度假的境界从温泉疗养区到温泉度假区到温泉小镇的转变，生活即度假的境界 温泉度假区 温泉城镇 温泉疗养区 19世纪初19世纪中 20世纪 发展历史：发展历史： q 19世纪初，仅提供单一的温泉疗养温泉疗养SPA。 q 19世纪中，欧洲贵族和美国商人进入，开始建立国际一流 的酒店和一系列有吸引力的社会节目。 q 到19世纪末，吸引了许多社会名流，成为欧洲一流的旅游旅游 度假地度假地。 q 19世纪末建立了大批建筑，形成小镇独特的风味，社会名 流遗留下来遗迹故事增加了小镇的魅力，构成情境合一的生活 方式和生活品位。这种自然的生活即度假状态生活即度假状态吸引

9、众多人来 Merano度假，常住。 q 到20世纪Merano成功转变成为温泉目的地温泉目的地。 典型案例研究一典型案例研究一意大利意大利Merano 小镇小镇（IIII） 温泉小镇情境度假生活方式的构成温泉小镇情境度假生活方式的构成 1 2 3 4 环境：居住、工作、度假环境：居住、工作、度假 运动、健康运动、健康 节事会议节事会议 特色特色SPA和酒店和酒店 典型案例研究二：珠海海泉湾的剖析（典型案例研究二：珠海海泉湾的剖析（I I） 创新的大型温泉综合度假区，但是综合配套的效益没有很好体现创新的大型温泉综合度假区，但是综合配套的效益没有很好体现 珠海海泉湾珠海海泉湾 特征大规模度假区 产

10、品设置综合化，开始越过温泉度假区，有意识向综合性度假目的 地靠拢 客源中高端大众客群（家庭）， 会议客群 功能娱乐，会议，度假，休闲，康体 优点市场启动迅速，有规模效应和带动效应 不足没有真正实现综合配套的效益 温泉疗养区 时间：开业一年 接待人数：302万人次，占到珠海总接待量的18%，景区接待量的 50%。凸现大型度假区的规模优势和起爆能量。 收益率：一期投资21亿元。营业额3.6亿元。投资回报率不甚乐观。 温泉度假区 温泉城镇 珠海海泉湾珠海海泉湾 典型案例研究二：珠海海泉湾的剖析（典型案例研究二：珠海海泉湾的剖析（IIII） 酒店温泉是主要的经营收入贡献者，项目之间缺乏联系，起爆项目的

11、带动作酒店温泉是主要的经营收入贡献者，项目之间缺乏联系，起爆项目的带动作 用未体现用未体现 游客接游客接 待比例待比例 营业额贡营业额贡 献率比例献率比例 游客经营收入游客经营收入 贡献率贡献率 酒店 11%43%4 温泉32%29%0.9 主题游乐30%18%0.6 娱乐康体 及其他 27%10%0.37 温泉温泉 酒店酒店 主题游乐主题游乐 商业商业 娱乐娱乐 康体康体 利用率利用率 剧院 30-40% 体检中心3%（预期值比例） 运动俱乐部50%（预期值比例） 典型案例研究二典型案例研究二: :珠海海泉湾的剖析（珠海海泉湾的剖析（IIIIII） 客源区域化、团体化倾向严重，导致设施利用率

12、不高客源区域化、团体化倾向严重，导致设施利用率不高 酒店酒店温泉温泉乐园乐园 客源预算实际预算实际预算实际 团队30%50%30%60%40%80% 会议35%20%- 30% - 商务15%15%10%10%- 散客20%5%60%30%60%20% q 团队游客和散客在预算值和实 际值之间有巨大差别。 q 大量团队游客导致： q 当日游客往返率达到46.5%。停留 时间不足导致大量设施利用率不高。 q 旺季与淡季差别悬殊，资产利用率 不足。 q 消费集中，未能实现各个设施之间 的互动。 q 客源集中，辐射范围窄。深广珠三地占到62%，广 东本地合计82%。 q 停留时间短，并且面临游客流失的风险 珠海海泉湾客源分布 22% 28% 14% 21% 9% 6% 广州 珠海 深圳 广东其他地区 港澳台 其他 q 会议客源开拓不足，使得大量相关设施处于闲置状态。 直接影响游客的平均人次消费只有120。 小结：珠海海泉湾对于本项目的启示小结：珠海海泉湾对于本项目的启示 q 项目之间缺乏联系、带动，综合配套的效益 没有显现 q 客源区域化明显，缺乏多样性 q 客源还未走向高端，停留在观光休闲档次 q 珠海海泉湾还限于休闲范畴，综合度假理念 未