太仓金溪佳苑2~3房均价5500元左右

1、金溪佳苑销讲 销 讲 目 录第一讲 环境篇1太仓市简介2太仓市发展规划3本案区域位置概况第二讲 开发商篇：太仓永金置业简介第三讲 产品篇1项目基本资料2金溪佳苑设计方案讲解3项目户型面积数据概况第四讲 答客问答客问第五讲 销售说辞沙盘说辞第一讲环境篇第一讲 区域环境篇一、太仓城市概况简介行政区域太仓沙溪位于江苏省东南部，东濒长江、南邻上海、西接昆山、北靠常熟。距上海市中心70公里，是江苏省唯一既沿江又沿沪的县市。太仓市隶属江苏省苏州市管辖，市人民政府驻地城厢镇。全市辖太仓港经济开发区、7个镇、92个行政村、3457个村民小组、68个居民委员会。总面积为823平方公里，辖7个镇和太仓港经济开发区

2、，市域总人口94.7万，其中户籍人口46万。历史人文太仓是一座历史悠久文化繁荣、教育发达的江南名城。有4500多年的历史，春秋时期，吴王在此设立粮仓，故得名太仓，素有锦绣江南金太仓的美誉。元明时期，太仓是我国重要的海港和商埠，商贸繁荣，史称六国码头,著名的航海家郑和就是从太仓刘家港出发七下西洋。近现代名人有著名物理学家吴健雄，诺贝尔物理学奖获得者朱棣文，上海交通大学创始人唐文治，太仓沙溪舞蹈宗师吴晓邦，丹青大师朱屺瞻、宋文治等。改革开放以来，太仓的教育事业更是取得了突飞猛进的发展，高水平、高质量普及了15年基础教育，建立起了较为完善的现代国民教育体系，成功引进了德国双元制合作办学培训模式，20

3、04年创办了第一所高等院校-健雄职业技术学院，教育事业达到发达国家上世纪90年代中后期的水平。二太仓市发展规划2012年,太仓港成为对台首批互通港口之一,从大的方面对两岸经济联系及发展有较大利好,对于太仓的发展来说,更是一个新的契机。经济发展及城市地位太仓是全国经济最发达的县（市）之一。2012年据城乡住户抽样调查，城镇居民人均可支配收入21576元,农村居民人均纯收入10487元，分别比上年增长13.0%和12.95%。改革开放以来，全市经济社会发展始终走在全国县域前列，综合实力位居全国百强县（市）第九，在第六届全国县域经济基本竞争力百强县市排名中，位居第八位，成为江苏首批6个率先实现全面小

4、康县市之一。太仓是一座正在崛起的港口工业城市。太仓境内拥有38.8公里的长江岸线，可规划建设万吨级泊位82个，是长江口独一无二的天然良港。国家批准太仓港为一类口岸，明确为上海国际航运中心北翼集装箱干线港；江苏省把太仓港作为省重点工程。目前，太仓港已建成大小泊位32个，其中万吨级以上泊位16个，相继开通国际国内航线42条。2007年实现货物吞吐量2251万吨，集装箱运量60.12万标箱。滨江新城3.6平方公里中心区建设已经启动，港城框架初具雏形。沿江先进制造业基地发展迅猛，已形成了物流仓储、石油化工、电力能源、高档造纸、基础原材料等临江产业；沿沪汽车配件、精密机械、生物医药、软件设计等高新技术产

5、业群持续壮大，已落户80多家德资企业，使太仓成为全国德资企业最集中的县市之一。目前，已有13家世界500强企业的22个项目落户太仓。太仓是一座全面发展的滨江卫星城市。近年来，全市三个文明协调发展，社会事业全面进步，平安太仓创建连续三年获得省级先进。先后荣获国家卫生城市、国家环保模范城市、国家园林城市、全国生态示范区城市、中国优秀旅游城市、全国社会治安综合治理先进集体等多项桂冠。3. 本案区域位置概况三、城市规模远景市区的发展以完善城市功能、提升城市竞争力为目标。城市的发展模式也将从以外延扩展为主转到以内涵式发展为主。以城厢和沙溪两个组团组成的市区总用地规模为60平方公里左右，理想人口规模为40

6、50万人。其中城厢组团为40平方公里，合理人口容量为3035万人；沙溪组团20平方公里，人口为2025万人左右。 1、 周边环境分析 本案地处沙溪镇新老城生活区的中心地带：教育：沙溪第一小学，沙溪实验中学、沙溪第二中学、沙溪高级中学行政机构：（本案对面）沙溪镇新政府（在建）、税务局、工商局、人才市场、等。金融：中国银行、工商银行、农业银行、江苏银行、农村商业银行等。医疗：沙溪新人民医院（在建）、商娱：苏杭时代购物中心、天竹园山庄、明清一条街、古镇景点、米罗咖啡等。2、 道路交通状况由于本案地处中心地带，周边公交站点众多，主要公交线路如下：1、 204路 （太仓双凤沙溪百花时思）2、 205路

7、（太仓双凤沙溪百花横泾鹿河）3、 301路 （沙溪岳王浏家港浏河）4、 401路 （太仓双凤直塘沙溪百花王秀）第二讲开发商篇第二讲 开发商篇太仓永金置业成立于2010年中，注册资10000万元人民币，主要从事房地产开发与销售等服务，暂定为二级开发资质，在专业经验、资金实力、人力资源储备等方面进行最佳配比组合之后，成立的公司为 打 造 金 溪 佳 苑奠定了坚厚的基础。公司还涉足于纺织行业，公司旗下的永金纺织位于沙溪本土，公司人员规模已达230人、正不断增加，公司年销售额 4 亿元。永金正在筹划集团公司，永金集团，今后涉及的领域有外贸进出口，农林养殖、物流、汽车零部件制造、贵金属提炼、电子加工、投

8、资担保、塑料制品、等多元化、多方面发展！ 第三讲产品篇 （售楼处直销，联系方式见创建者王先生）第三讲 产品篇一 项目基本资料1、 案名：金溪佳苑2、工地位置：太仓市沙溪镇太沙路与印溪路交叉口3、总用地面积：40986 m2平方米4、建筑占地面积：11886 m2平方米5、总建面积：108573 m2平方米具体分部状况如下：商业：共220套，建筑面积12983.83m2别墅：共18套，建筑面积7148.52m2住宅：共602套，建筑面积74215.61m2 地上建筑面积共；87947.96 m2底下建筑面积共；11951.66m2 6、规划用途：商住。 7、容积率：2.15 8、绿化率：31%

9、9、得房率：住宅79% 商铺：94% 别墅：99% 10、建筑密度：29% 11、设计车位：共535辆，其中地下停车位360辆，地面停车位175辆。 12、非机动车：地下：1272辆 地上：998辆 13、发展商：太仓永金置业14、设计单位：苏州立诚建筑设计院 15、景观设计： 16、施工单位：荣宇建筑 17、监理单位： 18、开竣工日期：2012-5月 19、物业公司：苏州久安物业管理二、金溪佳苑设计方案讲解(此部分为设计公司文体摘要,具体以后期实际施工图为准)一、概述：1.1 新城花园（暂定名）住宅小区坐落于太仓市沙溪镇南部，位于沙溪镇南部主干道印溪路和太沙路交叉处，拥有绝佳的地理区位优势

10、。小区建筑用地面积为40986，总建筑面积108573，计容建筑面积为88119，容积率为2.15，商业、办公建筑面积为13271，住宅建筑面积为81710,物业用房、社区用房、门卫等服务配套面积1357。结合人防做地下车库，地下建筑面积为12235。其中1#到10#楼（无4#楼）为低层，共三层，檐口高度12.25m。13#为16层高层住宅，高度46.7m。12#、14#和15#楼为17层高层住宅，12#高度49.6m，14#高度49.8m，15#高度49.8m。16#和17#楼为18层高层住宅，高度54.25m。1.2 本工程根据业主的要求，结合高层住宅裙房拟建面向印溪路和太沙路的商业用房，

11、一方面可以提升这个区域的容积率，另一方面可以提升城市形象和商业氛围，使沙溪南大门突现一个城市亮点。 二、设计依据：1 太仓市规划建设局规划红线图2 太仓市规划建设局太仓市建设项目规划设计要求3 业主提供的设计任务书4 国家有关的法律和法规 A 江苏省城市规划管理技术规定2008版B 江苏省住宅设计标准DGJ32/J26-2006C 城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001D 建筑设计防火规范GB50016-2006E高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）2005年版F汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）G汽车库建筑设计规范JGJ100-98H民用建筑设

12、计通则GB50352-2005I住宅设计规范GB50096-1999 2006版J公共建筑节能设计标准GB50189-2005 K江苏省居住建筑热环境和节能设计标准J11266-2009建筑设计说明一、总体设计布置：本地块北侧为沙溪镇城市主干道印溪路，东侧为太沙路。设计上主要是沿北侧城市主干道方向布置建筑序列，强化整个印溪路这一轴线，从而强调这一方向的城市轴线，同时与不远处的高层住宅小区遥相呼应。二、单体设计说明：在设计过程中，采取了各种形式的研究与探讨，力求在项目设计要求、地方建筑规范和地块独特条件之间达到一种平衡。区域地块位于太仓市市区进入沙溪镇的南大门位置，同时考虑到项目位于沙溪南区，为

13、体现出与沙溪古镇苏式风格建筑差异，给人耳目一新的感觉，小区整体采用现代建筑风格三、楼功能分区及布置：本方案共有三组建筑，位于地块南侧的为联排住宅群，位于地块北侧的为高层住宅群，住宅北侧及地块东侧沿街布置商业用房。四、楼面布置说明：地下层为停车库和设备用房。1,1#-10#联排住宅一三层为整户住宅。2，11#商业用房一层为独立商铺，二层、三层为商务办公用房,四层为商务办公用房和物业用房。二到四层配置独立的疏散楼梯。每个防火分区配置两部疏散楼梯，一部电梯。 3，12#、14#、15#楼地下一层为自行车库，地下两层与大地库连通。一层为住宅及入口大厅，二十七层均为住宅。四个单元住宅主楼大厅独立设置,每

14、个单元设置二部电梯，其中一部为消防电梯，每个单元设置一部封闭疏散楼梯，疏散楼梯在屋顶连通。4，13#楼地下一层为自行车库，一层为住宅及入口大厅，二十六层均为住宅。单元住宅主楼大厅独立设置,每个单元设置二部电梯，其中一部为消防电梯，每个单元设置一部封闭疏散楼梯，疏散楼梯在屋顶连通。5，16#、17#楼地下一层为自行车库，一层为住宅及入口大厅，二十八层均为住宅。结合高层裙房作为商业用房，一层商业用房层高4.5m，一层住宅抬高至1.600m标高，提高一层住宅私密性，同时保证住宅二层顶板与商业二层顶板同高。单元住宅主楼大厅独立设置,每个单元设置二部电梯，其中一部为消防电梯，每个单元设置二部疏散楼梯，疏

15、散楼梯在屋顶连通。6，18#楼 转角独立商业，一到五层均为商业用房。配置两部封闭楼梯，一部电梯。五、主要技术经济指标：项目：指标单位备 注规划用地面积：40986平方米总建筑面积：108573平方米计入容积率建筑面积88119平方米容积率2.15其中：1#10#住宅7020平方米 11#楼9555平方米总建筑面积9555平方米12#楼10850平方米总建筑面积12000平方米 13#楼10380平方米总建筑面积11430平方米 14#楼10850平方米总建筑面积11950平方米 15#楼10990平方米总建筑面积12050平方米 16#楼11975平方米住宅计容面积。总建筑面积13080平方米

16、17#楼11996平方米住宅计容面积。总建筑面积13100平方米 16#楼裙房商业、办公 974平方米 17#楼裙房商业、办公974平方米 18#楼2530平方米地下机动车库面积12235平方米不计入容积率（含设备用房）变配电房面积570平方米不计入容积率容积率2.15 建筑密度29% 绿地率31% 1#10#住宅高度12.25米檐口11#楼高度15.2米女儿墙顶12#楼高度49.6米屋顶13#楼高度46.7米屋顶14#楼高度49.8米屋顶15#楼高度49.8米屋顶16#楼高度54.25米屋顶17#楼高度54.25米屋顶18#楼高度18.3米屋顶 总机动车停车位535辆 总机动车停车位其中地上

17、停车位（库）175辆其中地上停车位（库） 地下停车位 360辆 其中地下停车位 总非机动车停车位2270辆地下非机动车停车位其中地下非机动车停车位1272辆地下非机动车停车位地上非机动车停车位998辆地上非机动车停车位建筑明细表建筑编号建筑类型起始层终止层标 准层面积（）计容面积（）总户数1#至10#联排住宅137020（每户390）1811#独立商业149555（包括物业社区用房面积）12#住宅1176231085010213#住宅116630103809614#住宅1176231085010215#住宅1176301099010216#住宅1186581197510617#住宅118658

18、1199610616#裙房商业、办公1297417#裙房商业、办公1297418#商业154972530物业社区44762住宅套型比例信息表（不包括联排住宅）户型面积范围总户数户型比例8010030650%10013024039%130以上6811%方案设计理念：1、 区位特色2、 建筑风格与城市形象3、 建筑群体组合与轴线4、 结合自然景观布置人工景观5、 单体与户型设计 理念一：区位特色1 太仓市沙溪镇位于江苏省太仓市的中部，境内水乡古镇，历史悠久，风景独特， 物产丰富，素有“东南十八镇，沙溪第一镇”的美称。2 项目坐落于太仓市沙溪镇南部，位于沙溪镇南部主干道印溪路和太沙路交叉处，是太仓市

19、市区至沙溪镇的“南大门”，距太仓市市区中心仅约11公里，距沙溪古镇区仅约2.5公里，交通便捷，拥有极佳的地理优势。理念二：建筑风格与城市形象考虑到项目位于南部，周边基本为待开发的土地和厂房，我们与业主进行了探讨 与研究，决定摒弃沙溪古镇常见的苏州古建风格，尝试采用现代建筑风格，力求凸显南区特色，树立现代沙溪门户形象，引领未来沙溪南区的建筑风格。立面造型通过别具风格的建筑形体，个性化的现代元素组合，宜人的空间尺度及精确的细节把握，传达出清晰的韵律与节奏感，着重体现简约有力的现代风格，尽可能丰富景观轴线，并让建筑也能成为环境的一员。理念三：建筑群体组合与轴线 建筑群体组合与轴线可以概括为三轴三景三

20、片。1 三轴线：一横一纵一曲线。一横为基地中部由东至西的人文景观轴线，作为视觉通廊将基地形成和谐的统一体。一纵一曲线为由北至南贯穿基地的景观生态主轴线。三条轴线犹如篆书中“古”字，形成小区道路系统的核心部分。整个小区内道路系统直曲结合，从北侧主干道向南设置若干景观轴线联通道路。2 三片：小区分为A,B,C三片区。A区是沿两条主干道布置的商业用房，分别位于基地北侧和东侧。B区是布置在基地北半部分的5幢高层住宅，C区是位于南半部分的联排住宅群。直线弧线结合布置板式高层，灵活阵列联排住宅。根据景观、使用功能、采光要求，按南低北高的方式进行规划设计。3 三景：集中绿地，组团景观，联排住宅区自然景观。在

21、“理念四”中详细介绍。理念四：结合自然景观布置人工景观 小区绿化由中心绿地、组团绿化和道路绿化、河岸绿化三部分组成，构成点线面绿化环境与景观。建筑采取完全顺应红线地形条件布置建筑及组团，充分体现对城市环境和自然水体的尊重。通过调整高层走向，使所有的住宅坐拥组团景观，使更多的住宅享受集中绿地开放空间景观，以确保居民与自然密切联系。在小区入口出设立标志性小品，在河流两旁和中心绿地设计散步健身区、休闲区和儿童嬉戏区。南侧联排住宅沿退驳线布置，引入自然河流，导入一种积极、健康、高品质的生活方式及生活氛围。组团内部则以自然式大树，草坪，花园为主，为组团内部居住环境增添自然色彩。小区内机动车停放采用地面和

22、地上两种形式，地面停车位40个（不包括住宅区外停车位）不超过地下车位的15%，既较好的利用了本区的地势条件，有保证了较高的绿地覆盖率。6、 理念五：单体与户型设计住宅单体充分考虑通风朝向、日照及室外景观因素。所有高层住宅都朝南，无暗厨和暗卫，最大限度的提升每套住宅的价值。面对政府出台的各项政策以及对购买人群的理性分析，小区主打中小户型，占高层总套数的半数以上。第二部分、结构设计本建筑群体分为两个部分。1#到10#号楼为联排住宅，地上三层，檐口高度12.25m，无地下室。12#、14#和15#号楼地下一层，地上十七层，总高度约50m，主楼标准层为规则形式。13#号楼地下一层，地上十六层，总高度约

23、47m，主楼标准层为规则形式。16#、17#楼地下一层，地上十八层，带两层商业裙房，裙房高度约8m，总高度约54m，主楼标准层为规则形式。11#号楼为四层商业用房，标准层为规则形式。18#号楼为五层商业用房，标准层为圆弧形式。地下汽车库覆土0.8m，层高3.2m。根据建筑抗震设计规范（GB50011-2001），太仓市抗震设防烈度为七度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组为第一组；建筑物抗震设防分类为丙类建筑；结构安全等级二级。建筑物设计基准期为50年。一、设计依据：1、有关规范和规程：建筑结构设计可靠度统一标准 （GB50068-2001）建筑抗震设防分类标准 （GB50223-

24、2004）建筑结构荷载规范 （GB50009-2006）建筑抗震设计规范 （GB50011-2010）建筑地基基础设计规范 （GB50007-2002）混凝土结构设计规范 （GBJ50010-2002）高层建筑混凝土结构技术规程 （JGJ3-2002）建筑桩基技术规范 （JGJ94-2008）建筑软弱地基基础设计规范 （DBJ10-1-90）2、设计资料： 恒载：按实际情况计算 活载：按荷载规范选用 基本雪压：0.40KN/ 基本风压：0.50KN/ 地质勘察报告（甲方提供）二、结构设计1、结构体系： 本工程结构形式：独立商业部分采用现浇钢筋混凝土框架结构，联排住宅部分采用框架结构，高层住宅采

25、用剪力墙结构，抗震等级为三级。2、基础设计：拟采用桩基础，独立承台，桩尖持力层、桩形及桩长根据地质报告另行确定。3、地下室：地下室底板及外墙均采用钢筋混凝土，抗渗等级P6。三、材料：1、混凝土： C50、C45、 C40、C35、C30；基础垫层采用C10混凝土2、钢筋： 一级钢（HRB235） 二级钢（HRB335） 三级钢（HRB400）3、砌体、砂浆： 0.000以上采用MU7.5混凝土砌块M5.0混合砂浆砌筑；四、计算方法：采用符合现行规范的PKPM系列结构计算软件进行结构计算。第三部分、给排水设计一、设计依据：建筑给水排水设计规范 （GB50015-2003）2009年版高层民用建筑

26、设计防火规范 （GB50045-95）2005年版自动喷水灭火系统设计规范 （GB50084-2001）2005年版汽车库、修车库、停车场设计防火规范 （GB50067-97）建筑灭火器配置设计规范 （GB50140-2005）建筑专业提供的资料二、设计范围：室内、室外给排水，消防设计。三、给水设计：1、水源：由周边市政道路给水管网引入。2、用水量标准：生活用水定额： 150L/人天 Kh=2.5 t=24h其中热水定额： 60L/人天 Kh=1.2 t=24h浇洒道路及场地用水定额： 2L/m2次 一日一次绿化用水定额： 1.5L/m2次 一日一次室内消火栓用水定额： 20L/s室内喷淋用水

27、定额： 30L/s室外消防用水定额： 20L/s3、生活用水量估算：本楼最大时用水量约15m3/h（包括热水用量），最大日用水量约100m3/d（包括热水用量）。4、消防水量计算：室内消火栓用水量为20L/s，喷淋用水量30L/s，室外消防用水量为20L/s。总消防用水量为70L/s。5、生活给水系统：地块由周边市场道路引二路DN150给水管，给水管在地块内分二路，一路供生活，另一路供消防，分设水表计量。室内生活给水管道采用塑钢管。室外市政给水管管径小于等于80的采用塑钢管。6、消防给水系统：室外消防管道二路供水，消防管道在地块内环通，以确保供水安全可靠。室外 设置地上式消火栓，间距不超过12

28、0米，消防水量为20L/s。在水泵接合器15至40米范围内应有室外消火栓。室内设置消火栓系统，消火栓系统水量为20L/s，消火栓布置应保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。室内另须设置自动喷水灭火系统，自动喷水灭火系统系统按中危险级级考虑，喷淋系统用水量为30L/s。消火栓、喷淋系统均采用临时高压系统，在屋顶设置消防水箱，水箱内存放灭火初期不动用消防水量18m3。消火栓泵、喷淋泵等设于地下室水泵房内，消火栓泵、喷淋泵均从室外消防水池抽水，消防水池有效容积324m3。消火栓、喷淋系统需设置水泵接合器。消防系统管径小于100的采用热镀锌钢管，大于等于100的采用热镀锌无缝钢管。7、灭火器系

29、统：建筑室内需布置灭火器，拟采用磷酸铵盐手提式干粉灭火器。配置基准按严重危险级计算，灭火器最大保护距离不超过15米。8、排水系统：室内排水采用污、废水分流排至室外污水管网。室外排水系统采用雨、污水分流制，雨水由地块雨水管网收集后就近排入市政雨水管网，污水由地块污水管网收集后就近排入市政污水管网。生活污水最按90%生活用水量计算。最大时污水量约13.5m3/h，最大日污水量约90m3/d。室外雨水排水量按当地降雨强度公式计算，设计暴雨强度重现期以5年计。单体室内雨污水管采用U-PVC塑料管，小区埋地雨污水管采用HDPE管。第四部分、电气设计一、电力设计：1、设计依据：（1）国家现行有关规范、标准

30、：民用建筑电气设计规范 JGJ/T16-2008版10KV及以下变电所设计规范 GB50053-95供配电系统设计规范 GB50052-2009建筑物防雷设计规防 GB50057-2010年建筑照明设计标准 GB50034-2004汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-97高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95（2005年版）火灾自动报警系统设计规范 GB50116-98（2）建筑、给排水、空调等专业所提建筑平、立、剖面资料、用电资料及设计要求。（3）业主提供的设计要求。2、设计范围：10KV/0.4KV变配电系统、照明系统、电力系统、防雷及接地系统、火灾自动报警系统等。

31、3、负荷等级及电源：（1）负荷等级：高层住宅楼属二类高层建筑。其消防设备用电、应急照明、强弱电机房用电等为二级负荷；通道照明、客梯、生活水泵等为二级负荷；其余均为三级供电负荷。（2）负荷估算：住宅用电75VA/m2；商业用房150VA/m2；设备150KVA（3）电源：由市网引入一路10KV电源,设置2个变压器，两变压器互为备用，另根据需要设UPS. 4、变配电系统：变配电所：设变配电所两个（10KV/0.4KV/0.23KV）。10KV电缆为上进线，低压柜出线为上出线。系统主接线：采用双侧环式供电，10台容量为800KVA的变压器。变压器低压侧（380V/220V）采用单母线分段，设联络开关

32、（加电 气及机械联锁），平时分列运行，一路主电源失电时，操作联络开关，另一路电源可带部分失电回路的负荷。继电保护：10KV侧设过流、速断和单相接地保护及变压器超温报警、极限温度跳闸。0.4/0.23KV低压侧主断路器采用智能电子脱扣器，有过负荷长延时、短路短延时、短路瞬时、单相接地等保护功能。操作方式：10KV高压断路器采用弹簧储能操作机构，操作电压为交流220V。功率因数补偿：采用带功率因数自动控制的成套电容器柜在变电所低压侧集中自动补偿，补偿至功率因数不低于0.9。计量：高供高计。设备选择：选用金额铠装中置移开式高压开关柜，防护等级不低于IP4X；带金属外壳的低损耗环氧树脂浇注干式变压器，

33、防护等级不低于IP4X；抽出式低压开关柜，防护等级不低于IP4X， 变电所各低压出线开关均设漏电报警装置；漏电动作电流为500Ma，动作时间不大于0.4s；对于一、二级负荷作用于报警，其它负荷作用于断开电源。5、低压配电及线路敷设方式：（1）低压配电系统：采用放射式（重要负荷或大容量负荷）或树干与放射相结合或链式配电方式。（2）一级供电负荷由双回路供电并在末端互切。（3）全部采用铜质线缆敷设，并按一级电线电缆使用场所选用线缆。普通设备线路：直埋及穿管暗敷时，采用铜芯线缆（BV-500V或YJV-1KV）； 敷设在桥架（线槽）中时，采用无卤低烟B级阻燃耐火线缆（WDZBN-YJV或WDZBN-B

34、YJ）。（4）采用每层设配电小间，内设各配电箱及各线缆。6、照明系统：照度及光源房间名称照度标准（LX）光源门厅300荧光灯、节能灯控制室300荧光灯网络机房200荧光灯地下车库75荧光灯门厅光源色温为3000K；网络机房、地下车库光源色温为6500K。显色指数不小于85。7、防雷接地系统：工程预计雷击次数大于0.06次/a，人员密集，故属二类防雷建筑物。屋面敷设扁钢作接闪器，利用柱内主筋作引下线，利用基础作接地极。45m以上作防侧雷措施。本工程为B级防雷电电磁脉冲建筑，做三级SPD。低压配电接地形式采用TN-C-S制。工程电气工作接地、保护接地、防雷接地、各弱电系统工作接地及防静电接地等采用

35、联合接地，利用基础做接地极，接地电阻不大于1欧姆。8、火灾自动报警系统：（1）本工程为一级保护对象，采用控制中心报警系统。系统含：火灾报警及联动、消防广播及消防 。采用智能型二总线制消防报警设备与联动控制器，与其它单项建筑内报警设备联网，消防控制中心分别设于两栋建筑的首层。（2）在楼内设置烟（温）感器、手动报警按钮、声光报警器、消防广播及火灾显示盘等。火灾时，系统报警确认后，联动起动消火栓泵、喷淋泵、送风口、 排烟口、设排烟风机、电梯迫降底层、防火卷帘门降落、广播系统强制转入消防紧急状态（不论原先状态如何）、切断非消防电源。采用ZR-BV-500V穿金属管暗敷，或在耐火金属线槽内明敷；或采用N

36、H-BV-500V穿金属管明敷。9、节能措施：（1）变配电系统中采用高效能、低损耗的干式变压器。（2）在变压器低压侧进行功率因数集中补偿，降低配电系统的电能损耗、提供电能质量。（3）照明系统中采用高效优质的节能灯具、光源及优质的电子整流器等。（4）配置智能型建筑设备自动监控系统，对建筑物内各种机电设备进行监视、测量、控制，使各种机电设备实现安全可靠经济的运行，节约能源。10、需落实的问题：本工程所需二路独立的10KV电源应由业主与供电部门协商解决。二、弱电设计：1、设计依据：（1）国家现行有关规范、标准 民用建筑电气设计规范 JGJ/T16-2008建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范 GB/

37、T50311-2000民用闭路监视电视系统工程技术规范 GB50198-94有线电视系统工程技术规范 GB50200-94（2）建筑、给排水、空调等专业所提建筑资料、用电资料及设计要求。（3）业主提供的设计要求。2、设计范围：通信系统、计算机网络系统、综合布线系统、有线电视系统、公共/消防广播系统、安防系统等弱电系统的管线设计。通信系统：计算机网络系统、综合布线系统、有线电视系统、公共/消防广播系 统、安防系统等弱电系统的系统设计及设备配置等由业主委托有资质的专业公司承担。3、通信系统：分别在两栋高层建筑地下一层弱电机房内设程控数字交换机、语音通讯总配电架MDF及话务台等。引入市内通信网光纤，

38、并由总配线架引出大对数超五类UTP电缆对各楼层弱电小间的IDF楼层配线架。配线架后采用4对水平双绞线在金属线槽或金属管在吊顶内敷设。本工程需要 容量：由业主布局确定后定。4、计算机系统：网络中心设在4层弱电机房内。系统包括：局域网、管理软件和一卡通管理系统（门禁、车库等）、触摸屏查询系统和电子公告牌系统等。系统有通过程控数字交换机与外界联网的接口，满足DDN、ISDN、X25等通讯要求；同时，通过光纤、超五类UTP及网络交换设备等与国家互联网等建立双向数据通讯。信息传输，通过综合布线系统（见下）。5、综合布线系统：系统构成：系统支持语音和数据的传输。数据主干采用多模光缆；语音主干采用超五类UT

39、P大对数铜缆；数据及语音水平子系统采用超五关UTP；终端模块采用RJ45；系统大对数语音铜缆总配线架和数据光缆总接续柜都安装在弱电机房内。终端分析：由业主布局确定后定。6、有线电缆系统：系统采用双向临频传输，1000MH，分配分支方式，终端电平为64+4dBuV。楼内垂直主干线采用SYWLY-75-9同轴电缆，水平支线采用SYWLY-75-5同轴电缆，在金属线槽或金属管在吊顶内敷设。电视终端分布：由业主布局确定后定。7、公共广播/消防广播系统：底层管理用房内设广播主机设备。系统除提供背景音乐外，还可作分区广播并与消防广播共用扬声器。平时音源有：FM/AM、CD及话筒等。紧急状态时，消防控制中心

40、自动/手动把系统强切为紧急事故广播，所选择分区的扬声器无论原来状态如何都将进行全音量紧急广播。分区的选择，可通过手动或通过消防报警系统进行自动选择（失火层及上下一层）。每层设有能收听并调控的音响设备；在电梯厅、走道、大厅等公共区域均设3W扬声器。系统总输出功率约由业主确定布局后定。采用4芯或2芯（RVS-0.5）在金属线槽或金属管在吊顶内敷设。因与消防系统合用扬声器，故扬声器、敷线等应符合消防要求。8、安防系统：防资报警系统：在重要办公用房、主要出入口、周边界等处设红牙/微波信号探测器，信号传输到一层安防控制中心。电子巡更系统：采用无线工系统，由计算机、传送单元、手持读取器、编码片等组成，信号

41、传输到一层安防控制中心。闭路电视监控系统：对主要出入口、车库、大厅、电梯厅及电梯轿厢、公共走廊等部位进行监视，系统由摄像机、控制器、显示记录设备及通讯联络调协等组成。全楼监视点数量及定位由定位后确定。主机设一层安防控制中心。门禁系统：采用感应卡系统。感应卡分为授权卡、操作卡及用户卡。系统除具门禁作用外，尚有摄像同步（某些场合，读卡时联动摄像机，完成整个开门过程的摄像）、火警联动（火灾时，系统自动取消全部门禁控制，找开疏散通道门）等功能。主机设一层安防控制中心。车辆出入管理系统：设在停车库出入口处，包括出入口通道管理、停车计费、车库内外行车信号指示、车库内车位空额显示诱导等。9、其他：各弱电系统

42、的电源线、控制线、信号线等若有相应产品，则应采用无烟低卤型缆线。第五部分、暖通空调设计一、设计依据：1、采暖通风与空气调节设计规范 （GB50019-2003）2、高层民用建筑防火设计规范 （GB50045-95）2005年版3、汽车库、修车库、停车场防火设计规范 （GB50067-97）4、江苏省住宅设计标准 （DGJ32J/26-2006）5、通风与空调工程施工质量验收规范 （GB50243-2002）二、设计范围：高层住宅的防排烟设计；地下车库、设备用房的排烟、通风设计；商业楼层的消防排烟设计。三、通风及防排烟系统设计：1、不满足自然排烟条件合用前室设机械正压送风系统，合用前室设常闭风口

43、，火灾时开启着火层及其上下两层的三个风口，楼梯间设常开的自垂式百叶风口。2、不满足自然排烟条件的内走道设置机械排烟系统，屋顶设置排烟风机。3、屋顶电梯机房设机械通风装置，通风换气次数为4次/h，排气扇采用轴流风机。4、无外窗卫生间设置排风竖井，卫生间设吸顶通风机，换气次数10次。无外窗房间设置机械排风，换气次数4次。5、地下汽车库和地下的设备用房分别设置机械排风系统。排风系统按防火分区设置，另设机械补风，地下汽车库、自行车库的补风量不小于排风量的50%，其它设备房的补风量不小于排风量的70%。四、消音、减震：1、本所有风机均按低噪声型选型。通风机等振动设备吊装应采用减震弹性吊架。2、所有设备与

44、管道均采用柔性连接。加压送风机的软接头应能在280条件下连续工作不小于30min。第六部分、消防设计：一、总体布局：基地内高层住宅群设置环形消防车道。每幢高层住宅的消防登高面设置于底层有安全出口一侧。其中16#、17#号住宅消防登高面设置于建筑南侧，其余各幢高层住宅消防登高面设置于建筑北侧。各幢建筑与四周建筑防火间距满足防火要求。二、安全疏散和消防电梯：高层住宅建筑每单元设一座疏散楼梯及一台消防电梯，消防前室不小于6，疏散楼梯在屋顶连通。11#商业办公楼设四座消防楼梯，18#商业办公楼设两座消防楼梯。第七部分、无障碍设计：建筑在首层的两侧入口设坡道可以供残疾人使用。主楼电梯中的设置一台无障碍电

45、梯，残疾人可以方便地到达各个楼面。第八部分、卫生防疫设计：地下车库的排水经隔油、沉沙处理后排入市政污、雨水管。地下车库的废气排放符合环保要求。第九部分、节能设计：建筑位于夏热冬冷地区。商业用房满足公共建筑节能设计标准（J11544-2010）,节能达到50%水平，体形系数小于0.4，南北朝向窗墙面积比不大于0.7，外窗的可开启面积大于窗面积的30%，南向外窗设置外部遮阳；建筑物外门采取保温隔热节能措施。住宅建筑节能达到50%水平，体形系数不大于0.35，窗墙面积比不大于0.45，南向外窗设置外遮阳。住宅及商业、办公用房采用A级保温材料，外窗玻璃采用双层中空玻璃，外窗框采用塑钢材料。室内卫生器具

46、采用节水型卫生器具。灯具采用节能型灯具，楼道与走道公共部分采用自熄式开关。低层住宅采用太阳能设施。第十部分、环保设计：本工程采用有效措施，严格执行相应的规范要求，确保建筑物的室内空气质量，声、光以及上下水的标准。空调、通风设备注意隔振，减噪，减少设备运行对环境的影响。所有空调，通风设备选用低噪声设备；机组，水泵，风机的进出口调协柔性接管；设备均配置减振基础。本工程外墙采用低辐射玻璃，减少光污染对周围环境影响。室内空气设计与暖通设计。两栋建筑内的设备用房有大量噪声的设备远离办工、商业、生活区域，大楼机房设备采用隔震措施，防止对大楼内干扰，空调设备出风口风速控制适量，以利于提供室内良好环境。第十一

47、部分、劳动保护设计：1、所有客梯、货梯的选用将经劳动部门的认可。2、有人操作的设备机房、设有机械系统和岗位降温换气装置。3、噪声较大的设备机房，采用降噪减震措施。4、地下停车有比较好的灯光照明，并且沿柱边设灯光警界线。5、为防止及减少漏触电事故的发生，本工程地下室等潮湿场所的插座 回路均设置性能可靠的漏电保护开关，并专设PE线与接地体联结。安全措施：a）本工程低压配电系统接地形式采用TN-S系统；b）其中性线（N）和保护地线（PE）在接地点后要严格分开，凡正不带电而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接地；c）变压器中性点接地、防雷接地及电气设备保护接地等共用统一的接地装置；

48、6、采用建筑设备自动监控系统（BAS），对空调设备、给排水设备、电气设备、照明设备及其他用电设备进行监视和自动控制，降低能耗。三、项目面积户型数据概况联系创建者王先生幢号12#14#楼层室号面积户型室号面积户型一层101144.63B1101144.30B110289.03B210288.82B210384.45B310384.25B310484.45B310484.25B310589.03B210588.32B2106144.63B1106144.30B12-17层01144.63B101144.30B10289.03B20288.82B20396.21B30395.98B30496.20B30495.98B30589.03B20588.82B206144.63B106144.30B1阁楼0269.23/0269.23/0569.23/0569.23/总户数（含阁楼）17F*6+2（阁楼）=10417F*6+2（阁楼）=104B1户数17F*(01+06)=17*2=3417F*(01+06)=17*2=34B2户数17F*(02+05)=17*2=3417F*(02+05)=17*2=34B2户数17F*(03+04)=17*2=3317F*(03+04)=17*2=33合计面积11342.3111316.36幢号13#15#楼层室号面积户型室号面积户型