房地产会计报表税务分析

1、财务会计报表的涉税分析 -（房地产行业） 39户企业共查出资产不实 93亿元，收入不实84亿元，利 润不实33亿元。被查39户企业 会计报表反映的平均销售利润率 为12.22，实际却达到26.79 ， 本专题试图做到： 会计与税收结合 理论与实践结合 原理与应用结合 综合分析与专题分析结合 实现从感性认识上升到理性的认识 什么是财务会计报表的涉税分析 几个概念辨析： 财务会计报告条例、税收征管法 财务会计报告 、 财务报表 会计报表、 附注 判断、推断、诊断！ *会计报表的阅读和分析会计报表的阅读和分析 三大三大报表的关系：报表的关系： 期初资产负债表期初资产负债表 经 营 活 动 现金流量表

2、现金流量表利润表利润表 期末资产负债表期末资产负债表 具体准则 2006新企业会计准则第29号资产负债表日 后事项 2006新企业会计准则第30号财务报表列报 2006新企业会计准则第31号现金流量表 2006新企业会计准则第32号中期财务报告 2006新企业会计准则第33号合并财务报表 2006新企业会计准则第34号每股收益 2006新企业会计准则第35号分部报告 2006新企业会计准则第36号关联方披露 2006新企业会计准则第37号金融工具列报 二、财务报表税务分析目标与功能 目标：评估企业过去的经营绩效；衡量企业目前 的 财务状况；预测企业未来的发展趋势。 目的： 债权人分析财务报表的

3、目的 投资人分析财务报表的目的 企业管理者分析财务报表的目的 会计师或其他审计人员分析财务报表的 目的 税务有关人员分析财务报表的目的 不同关系人对报表分析的侧重点不同：不同关系人对报表分析的侧重点不同： 三大报表三大报表 银行银行 董事董事 员工员工 审计师审计师 投资者投资者 税务机关税务机关 其他其他 yinhan分析企业盈余公积中公益金比例 虽然公益金也盈余公积性质，但其用途是有 差别的，盈余公积主要是业务经营资金的积累， 而公益金则用于职工设施，再者分配比例如何， 直接反映了企业处理生产与非生产关系的政策走 向，如提取的公益金大于税后提取的盈余公积， 不仅不符合国家规定，也表明企业在

4、利润分配上 是短暂的。 信贷人员关注上述信息，因为利润分 配去向不仅及企业自身利益和表达发展， 且直接影响投资者的偿债人利益。如向投 资分配利润过多，投资者可获取眼前利益， 但将会影响长远利益，并影响企业偿债能 力，同此，利润分配表才是供信息是评价 企业利润分配政策合法性，合理性以及企 业发展，也是信贷决策重要根据。 股民（投资者）分析报表 一般看题材不看报表。 每股收益率=归属普 通股的当期净利润 发行在外普通股加强平均数 净资产收益率=净利润总额净资产平均 余额（期初+期末） 是股东投入资本和企业滚存利润提供的。 是一个重要指标。也称股东权益报酬率。 税务分析财务会计报表目的： 微观税负分

5、析 税收政策执行情况的指标分析，为宏观 决策提供依据。销售利润率、税收负担率(茅台) 涉税疑点分析 找出实（已）纳与应纳之间差异。既是 稽查案头分析也是非常有效税源监控方法。 涉税风险检测（预警）。 通过减免税资金跟踪监控，纠正错误， 防范涉税风险。预警值(实收资本与税收优惠) 平均税负计算案例平均税负计算案例 甲企业百万元销售收入纳税甲企业百万元销售收入纳税5万元，税万元，税 负负5；乙企业百万元销售收入纳税；乙企业百万元销售收入纳税4万万 元，税负元，税负4；丙企业百万元销售收入纳；丙企业百万元销售收入纳 税税3万元，税负万元，税负3。现在三个企业各缴。现在三个企业各缴 纳了纳了1万元的税

6、款，问平均税负是多少？万元的税款，问平均税负是多少？ %8 . 3 3 .78 3 %3 1 %4 1 %5 1 3 1 X n X ：征收入库数与申报数之间的差距征收入库数与申报数之间的差距 ：如实申报与应申报之间的差距：如实申报与应申报之间的差距 ：已申报与已登记纳税人之间的差距：已申报与已登记纳税人之间的差距 ：已登记与纳税义务人之间的差距：已登记与纳税义务人之间的差距 差异最小化 四 、财务报表分析步骤 第一步，从企业所提供的各项财务信息的相 关性，并评价其结果的整个过程。(福满花园) 第二步，将所选择的各项财务信息，按适当 的方法加以整理，以反映出各项财务信息所隐含 的重要关系；(万

7、科) 第三步，研究各项财务信息所隐含的重要关 系，并解释其结果，作为应用的依据。(综合) 五、分析的信息来源 财务信息与非财务信息 涉税事项的动态管理 显形信息与隐形信息 表内信息与表外信息 （一）财务会计报表的税务信息（显形） “两个”（应交增值税、应交税金）明细表 资产负债表的税务信息 1、“应交税金”、2、“递延税款” 损益表的 税务信息 1、“主营业务税金及附加”、2、“所得税费用” 现金流量表的税务信息 “收到的税费返还”、“支付的增值税款”、 “支付的所得税款” 问题：报表信息的局限性 应缴税金明细表是内部报表。在我 国现行税制体系中，增值税对企业来说是 非常重要的税种。然而同样地

8、，直接并集 中反映企业增值税详细情况的应交增值税 明细表也不要求对外公开，这一报表反映 的税务信息外部人员同样也无法了解到。 （二）财务会计报表的税务信息（隐形） 固定资产 存货、投资收益（房租） 短期借款 支付的 除增值税所得税以外的其他税费 其他业务利润 管理费用 实收资本 思考: 企业所得税关联哪些项目? 个人所得税关联哪些项目? 房地产企业的存货包括哪些内容?涉及哪些 税种? 印花税关联哪些项目? 数据采集数据采集 表内信息和表外信息 显形信息与隐现信息 财务信息与非财务信息 房地产企业报表分析的数据采集数据采集 数据采集一般可分为直接数据（征管流程信息）数据采集一般可分为直接数据（征

9、管流程信息） 和间接数据（媒体信息）两类。房地产业税源监和间接数据（媒体信息）两类。房地产业税源监 控重点关注：控重点关注： 土地信息：征用面积、征用价格、规划容积、规土地信息：征用面积、征用价格、规划容积、规 划用途划用途 投资信息：资本总额、投资总额、贷款总额、投投资信息：资本总额、投资总额、贷款总额、投 资人资人 行业信息：价格信息、投资回报率（期）、土地行业信息：价格信息、投资回报率（期）、土地 贡献率贡献率 项目信息：投资期、区位、面积、价格、消费群、项目信息：投资期、区位、面积、价格、消费群、 销售方式销售方式 如何分析财务会计报表 科学的思维方法 三维思维方法 灵活的分析技巧 勾

10、稽核对法；财务比率法；关联 分析法 匡算模拟法；逻辑分析法 ； 方差测试法。 货币资金（自货币资金（自 有或筹集）有或筹集） 原材料原材料 成品库存成品库存 货币资金、应收票据或货币资金、应收票据或 应收帐款（计入主营业应收帐款（计入主营业 务收入）务收入） 收回货币资金收回货币资金 偿还借款本息或应偿还借款本息或应 付帐款付帐款 购买 生产 销售 应收票据、应 收帐款到期 主营业务成本主营业务成本 实际应用示例 1、实例的财务报表是真是假？ dongji yuanying gengyuan 2、你会怎样来分析财务会计报表？ 3、财务报表案例中有40个问题或疑点， 你能找出几个？ 4、报表分析

11、与纳税评估是什么关系？ 房地产行业报表总体分析 税负与税收贡献分析税负与税收贡献分析 贵州茅台税负分析的启迪贵州茅台税负分析的启迪 房地产行业房地产行业税收贡献分析税收贡献分析 与预算概算对比分析与预算概算对比分析 成本构成分析成本构成分析 外部分析排查外部分析排查 分析性复核分析性复核 地区分布特点就及变化分析地区分布特点就及变化分析 （1）框架结构造价。按住宅楼、综合楼、厂）框架结构造价。按住宅楼、综合楼、厂 房分类，造价分别为房分类，造价分别为810元元/、850元元/、 700元元/。 （2）混合结构造价。按住宅楼、综合楼、厂）混合结构造价。按住宅楼、综合楼、厂 房分类，造价分别为房分

12、类，造价分别为710元元/、750元元/、 600元元/，其中厂房钢机构压型钢板屋面造价，其中厂房钢机构压型钢板屋面造价 560元元/。 （3）其它结构造价。土木结构造价按混合结）其它结构造价。土木结构造价按混合结 构造价的构造价的55%计算；自建工程造价按造价的计算；自建工程造价按造价的 85%计算；办公楼、教学楼、商住楼等按综合计算；办公楼、教学楼、商住楼等按综合 楼计算。建设工程造价不含安装费用楼计算。建设工程造价不含安装费用 判断收入形势是否正常、税收增长与判断收入形势是否正常、税收增长与 经济发展是否协调、税收征管力度是否到经济发展是否协调、税收征管力度是否到 位：位： v 序时分析

13、序时分析 v 结构分析结构分析 v 相关分析相关分析 v 模型分析模型分析 序时分析序时分析 （发展分析）（发展分析） 把指标数值按时间先后顺序排列形成数列。时把指标数值按时间先后顺序排列形成数列。时 间数列是变量数列的一种，反映变量的动态变化间数列是变量数列的一种，反映变量的动态变化 情况，故又称动态数列。情况，故又称动态数列。 房地产业税源监控重点关注房地产业税源监控重点关注： 1.投资变化的序时分析；投资变化的序时分析； 2.利润变化的序时分析；利润变化的序时分析； 3.税负变化的序时分析；税负变化的序时分析； 4.投资项目变化的序时分析；投资项目变化的序时分析； 5.管理费用变化的序时

14、分析管理费用变化的序时分析. 问题一：房地产行业会计信息是否失真， 目前主要在税收上存在什么问题？因侧重 分析哪些项目？ 问题二：提供给大家分析的这一份实例报 表，存在有40多个以上的疑点或问题，你 将用什么样的分析工具和分析技术加以揭 示？ 问题三：针对分析出的疑点和问题，起草 撰写一份纳税约谈提纲？ 房地产行业报表主要项目分析 “专项应付款”项目分析 财企2005123号及实例 政府补助新准则解 “实收资本”项目分析 财税2006001号 国税发200345号 其他应付款 应收账款 预提费用 存货 无形资产 短期借款 预收账款 “长期待摊费用”项目分析 开办费与前期开发费用区分 会计与税法规定之差异分析 实际中问题与台账管理调整 “固定资产”与“折旧”项目分析 分析方法、分析内容、税务处理 国税发200084号与中移动214号 “预收账款”项目分析 房地产行业该项目的特殊性 营业税、土地征值税、所得税均有 关。 差额分析方法与匡算比较 “主营业务收入与开发成本”项目分析 毛利率计算与分析 印花税配比之分析 “财务费用”项目分析 房地产行业的借款利息特点 借款利息会计核算列支分析 “销售费用”项目分析 房地产行业的销售费用特点 前