先付房款还是先交房──未约定履行顺序的双务合同如何确定履行顺序

1、【案情】2013年9月14H,李某与肖女士签订房屋买卖合同,约定李某 将某 市的一处住房卖给肖女士，总房款为553500元。合同对于房屋交付 与房款支 付的履行先后顺序没有约定。2014年5月11日，李某通知肖女士支付房款, 肖女士坚决不同意，双方因此发生争议，李某于2014年6月6日起诉至法院, 要求肖女士支付房款，并承担违约责任。法院依法缺 席判决。【分歧】对于未约定履行顺序且被告未主张同时履行抗辩权的情况下”法院该如何 处理？存在三种不同意见。第一种意见：未约定履行顺序且被告未主张同时履行抗辩权的，应当 同时 履行或被告可以拒绝履行。依据中华人民共和国合同法第六十六条之规定， 当事人互负

2、债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有 权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行 要求。本案中双方当事人互负债务，没有约定 先后履行顺序，故双方当事人应当 同时履行。第二种意见：未约定履行顺序且被告未主张同时履行抗辩权的，应当按照合 同有关条款或者交易习惯进行处理。依据中华人民共和国鱼司法第六十一条 之规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定 或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或 者交易习惯确定。本案中由于被告未到庭参加诉讼，双方当事人无法达成补充协 议，故应当按照合同条款或者交易

3、习惯确定。第三种意见：被告未主张同时履行抗辩权且当事人补缺不成的，债权人可 以随时要求债务人履行。依据中华人民共和国合同法第六十二条之规定， 履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应 当给对方必要的准备时间。本案双方当事人没有约定先后履行顺序，且双方没 有协商，不能达成补充协议，通过合同的其他条款和交易习惯仍不能确定先后 履行顺序，故可以随时要求债务人履行。【评析】笔者赞同第三种意见。1、抗辩权权人未主张同时履行抗辩权的，不能适用同时履行抗辩权的法 律规定。同时履行抗辩权的法理依据在于双务合同的牵连性，其法律效果为暂 时地阻碍请求权，抗辩权人主张同时履行抗辩权是一方

4、当事人的单方意思自 治，法院适用同时履行抗辩权的法律规定以抗辩权人的主张为必要条件。体现 在诉讼上,抗辩权人未主张同时履行抗辩权，则法官不得主动援引。本案中被 告肖女士未主张同时履行抗辩权，故法院不能主动适用同时履行抗辩权的法律 规定。2、抗辩权权人未主张同时履行抗辩权的，双方当事人可以进行补缺。补缺的顺序为：双方当事人协商补充一致；按照合同有关条款或者交易习惯确 定。方当事人协商是双方当事人的共同意思自治，是最为理想的补缺方式。在 当事人不愿协议或者不能达成一致意见时，按照合同有关条款或者交易习惯确 定。在按照交易习惯确定履行顺序的，应当注意交易习惯是在某一地域、某一 行业或某一类经济流转关系中昔遍采用的做法、方法或规则，能被广大的合同 当事人所认知、接受和遵从且符合法律规定，同时双方当事人应当遵守诚实信 用原则。3、抗辩权权人未主张同时履行抗辩权且补缺不成的，债权人可以随时要求 债务人履行。在抗辩权人未主张同时履行抗辩权的情形，先行按照合同法第六十 一条进行补缺，即双方当事人进行协商，协商不成则可按照合同有关条款或者交 易习惯确定履行顺序。在补缺不成的情况下，按照負亟第六十二之规定可以随时 要求债务人履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，被告肖女士未到庭参 加诉讼，其也未主张同时履行抗辩权，故法院不能主动适用同时履行抗辩权的法 律规定；同