物业基本制度讲课课件汇编

1、 物业管理概述物业管理概述 物业管理服务物业管理服务 物业管理的基本制度物业管理的基本制度 房地产相关制度与政策房地产相关制度与政策 内容框架内容框架 第一章第一章 物业管理概述物业管理概述 内容内容 物业管理的概念物业管理的概念 我国物业管理的产生与发展我国物业管理的产生与发展 我国物业管理制度的历史沿革我国物业管理制度的历史沿革 物业管理条例物业管理条例 第一节第一节 物业管理的概念物业管理的概念 内容内容 物业管理的概念物业管理的概念 物业管理的特征物业管理的特征 第二节第二节 我国物业管理的产生与发展我国物业管理的产生与发展 内容内容 物业管理的起源与发展物业管理的起源与发展 城镇住房

2、及住房制度改革城镇住房及住房制度改革 我国物业管理的产生我国物业管理的产生 我国物业管理的发展我国物业管理的发展 物业管理在社会经济中的地位与作用物业管理在社会经济中的地位与作用 第三节第三节 我国物业管理制度中的历史沿革我国物业管理制度中的历史沿革 内容内容 条例条例颁布前的物业管理制度建设颁布前的物业管理制度建设 条例条例颁布后的物业管理制度建设颁布后的物业管理制度建设 第四节第四节 物业管理条例物业管理条例 内容内容 物业管理条例物业管理条例的立法过程的立法过程 物业管理条例物业管理条例的指导思想和立法原则的指导思想和立法原则 物业管理条例物业管理条例创设的法律制度创设的法律制度 物业管

3、理条例物业管理条例主要内容简介主要内容简介 物业管理条例物业管理条例确立的基本法律关系确立的基本法律关系 第二章第二章 物业管理服务物业管理服务 内容内容 物业管理服务的特点和内容物业管理服务的特点和内容 物业服务收费物业服务收费 物业服务合同物业服务合同 物业使用与维护物业使用与维护 第一节第一节 物业管理服务的特点和内容物业管理服务的特点和内容 内容内容 物业管理服务的特点物业管理服务的特点 物业管理服务的内容物业管理服务的内容 物业管理服务标准物业管理服务标准 一、物业管理服务的特点一、物业管理服务的特点 公共性和综合性公共性和综合性 广泛性和差异性广泛性和差异性 即时性和无形性即时性和

4、无形性 持续性和长期性持续性和长期性 二、物业管理服务的内容二、物业管理服务的内容 1、物业管理服务、物业管理服务 房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养 护、管理护、管理 维护相关区域内的环境卫生和秩序维护相关区域内的环境卫生和秩序 2、物业服务合同约定以外的服务、物业服务合同约定以外的服务 三、物业管理服务标准三、物业管理服务标准 1、一级服务标准、一级服务标准 2、二级服务标准、二级服务标准 3、三级服务标准、三级服务标准 第二节第二节 物业服务收费物业服务收费 内容内容 物业服务收费原则物业服务收费原则 物业服务收费管理物业服务收费管理 一

5、、物业服务收费原则一、物业服务收费原则 合理原则合理原则 公开原则公开原则 收费与服务水平相适应原则收费与服务水平相适应原则 二、物业服务收费定价形式二、物业服务收费定价形式 政府定价政府定价 政府指导价政府指导价 市场调节价市场调节价高档公寓高档公寓/别墅别墅/非住宅的物业非住宅的物业 三、物业服务收费形式与成本构成三、物业服务收费形式与成本构成 1、包干制收费形式、包干制收费形式 物业服务成本物业服务成本 法定税费法定税费 利润利润 2、酬金制收费形式、酬金制收费形式 物业服务支出物业服务支出 酬金酬金 四、物业管理服务成本构成四、物业管理服务成本构成 五、物业服务费的缴纳和督促五、物业服

6、务费的缴纳和督促 非业主使用人的缴费责任非业主使用人的缴费责任 未交付房屋的缴费主体未交付房屋的缴费主体 业主委员会对欠费业主的督促义务业主委员会对欠费业主的督促义务 六、代收代缴费用六、代收代缴费用 第三节第三节 物业服务合同物业服务合同 内容内容 物业服务合同物业服务合同 前期物业服务合同前期物业服务合同 物业管理企业的义务物业管理企业的义务 物业管理企业的责任物业管理企业的责任 一、物业服务合同一、物业服务合同 物业管理事项物业管理事项 物业服务质量物业服务质量 物业服务费用物业服务费用 双方的权利和义务双方的权利和义务 专项维修资金的管理和使用专项维修资金的管理和使用 物业管理用房物业

7、管理用房 合同期限合同期限 违约责任违约责任 二、前期物业服务合同的特征二、前期物业服务合同的特征 过渡性过渡性 由建设单位和物业服务企业签订由建设单位和物业服务企业签订 要式合同要式合同 三、前期物业服务合同的时效三、前期物业服务合同的时效 四、物业服务企业的义务四、物业服务企业的义务 物业服务企业维护物业管理区域秩序的义务物业服务企业维护物业管理区域秩序的义务 物业管理区域的安全防范协助义务物业管理区域的安全防范协助义务 五、物业服务企业的责任五、物业服务企业的责任 合同责任合同责任 第四节第四节 物业使用与维护物业使用与维护 内容内容 公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变公共建筑和共用

8、设施规划用途不得擅自改变 物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘 公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备 的维修养护责任的维修养护责任 业主装饰装修房屋应当依法规范业主装饰装修房屋应当依法规范 利用物业共用部位、公用设施设备经营应当遵守利用物业共用部位、公用设施设备经营应当遵守 有关规定有关规定 第三章第三章 物业管理的基本制度物业管理的基本制度 内容内容 业主大会制度业主大会制度 管理规约制度管理规约制度 前期物业管理招投标制度前期物业管理招投标制度 物业承接查验制度物业承接查验制度 物业管理企业资质

9、管理制度物业管理企业资质管理制度 物业管理从业人员职业资格制度物业管理从业人员职业资格制度 住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度 第一节第一节 业主大会制度业主大会制度 内容内容 业主业主 业主大会业主大会 业主委员会业主委员会 限制性规定限制性规定 一、业主的种类一、业主的种类 二、业主的权利和义务二、业主的权利和义务 业主的权利业主的权利 业主的义务业主的义务 三、业主大会三、业主大会 业主大会的组成和性质业主大会的组成和性质 业主大会的筹备和成立业主大会的筹备和成立 业主大会的职责业主大会的职责 业主大会活动规则业主大会活动规则定期会议定期会议/临时会议临时会议 四、业主委员会四、业

10、主委员会 业主委员会的性质业主委员会的性质执行机构执行机构 业主委员会的职责业主委员会的职责 业主委员会的备案业主委员会的备案 业主委员会的资格条件业主委员会的资格条件 业主委员会的资格终止业主委员会的资格终止 业主委员会会议业主委员会会议定期会议定期会议/临时会议临时会议 业主委员会的改选与变更业主委员会的改选与变更 五、限制性规定五、限制性规定 第二节第二节 管理规约制度管理规约制度 内容内容 管理规约管理规约 临时管理规约临时管理规约 一、管理规约一、管理规约 自律性规范自律性规范 二、管理规约的主要内容二、管理规约的主要内容 有关物业的使用、维护、管理有关物业的使用、维护、管理 业主的

11、共同利益业主的共同利益 业主应当履行的义务业主应当履行的义务 违反公约应当承担的责任违反公约应当承担的责任 三、管理规约的法律效力三、管理规约的法律效力 对全体业主对全体业主 对物业使用人对物业使用人 对物业的继受人对物业的继受人 四、临时管理规约四、临时管理规约 1、临时管理规约制订的主体、临时管理规约制订的主体 2、临时管理规约制订的时间、临时管理规约制订的时间 3、相关主体的法律义务、相关主体的法律义务 建设单位不得侵害物业买受人的义务建设单位不得侵害物业买受人的义务 建设单位对临时管理规约的说明义务建设单位对临时管理规约的说明义务 物业买受人对临时管理规约承诺的义务物业买受人对临时管理

12、规约承诺的义务 四、临时管理规约四、临时管理规约 4、临时管理规约的内容、临时管理规约的内容 物业的自然情况与权属情况物业的自然情况与权属情况 业主使用物业应当遵守的规则业主使用物业应当遵守的规则 维修养护物业应当遵守的规则维修养护物业应当遵守的规则 涉及业主共同利益的事项涉及业主共同利益的事项 违约责任违约责任 第三节第三节 前期物业管理招投标制度前期物业管理招投标制度 内容内容 前期物业管理招投标的概念前期物业管理招投标的概念 前期物业管理招投标的意义和原则前期物业管理招投标的意义和原则 前期物业管理项目招标规则前期物业管理项目招标规则 物业管理项目招标规则物业管理项目招标规则 开标、评标

13、和中标开标、评标和中标 违反前期物业管理招投标规定的法律责任违反前期物业管理招投标规定的法律责任 一、前期物业管理招投标的概念和意义一、前期物业管理招投标的概念和意义 二、前期物业管理招投标的原则二、前期物业管理招投标的原则 三公一诚信三公一诚信 三、前期物业管理招投标的强制性规定三、前期物业管理招投标的强制性规定 针对住宅针对住宅 四、招标原则四、招标原则 三不得三不得 五、招标形式五、招标形式 公开招标公开招标 邀请招标邀请招标 六、物业管理招标机构应具备的条件六、物业管理招标机构应具备的条件 营业场所和相应资金营业场所和相应资金 专业力量专业力量 专家名册专家名册 七、招标程序规则七、招

14、标程序规则 20日日 15日日 踏勘现场踏勘现场 完成工作时限完成工作时限 八、投标文件的内容八、投标文件的内容 投标函投标函 投标报价投标报价 物业管理方案物业管理方案 其他材料其他材料 九、投标程序九、投标程序 投标文件的送达投标文件的送达 投标文件的补充修改或撤回投标文件的补充修改或撤回 投标禁止行为投标禁止行为四不得四不得 十、开标十、开标 时间时间 地点地点 参加人员参加人员 开标过程开标过程 十一、评标委员会十一、评标委员会 构成构成 人数人数 比例比例 限制规定限制规定 十二、评标规则十二、评标规则 保密保密 候选人名单候选人名单不超过不超过3名名 十三、中标十三、中标 30日日

15、 15日日 30日日 十四、违反规定的法律责任十四、违反规定的法律责任 第四节第四节 物业承接查验制度物业承接查验制度 内容内容 物业承接查验制度的意义物业承接查验制度的意义 物业承接查验的内容物业承接查验的内容 物业的保修责任物业的保修责任 一、物业承接查验的内容一、物业承接查验的内容 物业管理资料移交物业管理资料移交 物业现场验收物业现场验收 二、物业的保修责任二、物业的保修责任两书两书 保修期限保修期限 保修范围保修范围 保修责任保修责任 第五节第五节 物业管理企业资质管理制度物业管理企业资质管理制度 内容内容 物业管理企业的性质和地位物业管理企业的性质和地位 物业管理企业资质管理的必要

16、性物业管理企业资质管理的必要性 物业管理企业的资质等级物业管理企业的资质等级 物业管理企业资质登记的管理程序物业管理企业资质登记的管理程序 物业管理企业违规行为的行政处罚物业管理企业违规行为的行政处罚 一、物业服务企业的性质和地位一、物业服务企业的性质和地位 市场主体市场主体/具有独立主体资格具有独立主体资格 依法成立依法成立 有必要的财产或经费有必要的财产或经费 有自己的名称、组织机构和场所有自己的名称、组织机构和场所 能够独立承担民事责任能够独立承担民事责任 二、物业服务企业的资质等级二、物业服务企业的资质等级 1、取得资质等级的条件、取得资质等级的条件 一级资质一级资质 二级资质二级资质

17、 三级资质三级资质 2、资质证书的颁发、资质证书的颁发 一级一级 二级以下二级以下 二、物业服务企业的资质等级二、物业服务企业的资质等级 3、取得资质等级的条件、取得资质等级的条件 一级一级 二级二级30/8 三级三级20/5 三、新设立物业服务企业的资质申请三、新设立物业服务企业的资质申请 30日日 一年暂定期一年暂定期 四、不得批准资质的违规行为四、不得批准资质的违规行为13种行为种行为 五、物业服务企业资质证书的撤销五、物业服务企业资质证书的撤销 六、物业服务企业违规行为的行政处罚六、物业服务企业违规行为的行政处罚 第六节第六节 物业管理从业人员职业资格制度物业管理从业人员职业资格制度

18、内容内容 物业管理从业人员的职业素质物业管理从业人员的职业素质 物业管理人员的职业资格物业管理人员的职业资格 物业管理师制度的相关规定物业管理师制度的相关规定 一、物业管理职业道德的主要内容一、物业管理职业道德的主要内容 守法经营守法经营 诚信经营诚信经营 尽职尽责胜任本质工作尽职尽责胜任本质工作 努力学习、掌握专业技能努力学习、掌握专业技能 团结互助、公平竞争团结互助、公平竞争 二、物业管理从业人员职业素养的主要内容二、物业管理从业人员职业素养的主要内容 自信自强、积极向上自信自强、积极向上 奋发努力、坚韧不拔奋发努力、坚韧不拔 诚恳待人、服务热情诚恳待人、服务热情 文明礼仪、着装整洁文明礼

19、仪、着装整洁 三、物业管理师注册三、物业管理师注册 初始申请注册初始申请注册 申请延续注册申请延续注册 不予注册的情况不予注册的情况 注销注册的情况注销注册的情况 第七节第七节 住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度 内容内容 住宅专项维修资金的交存住宅专项维修资金的交存 住宅专项维修资金的使用住宅专项维修资金的使用 住宅专项维修资金的监管住宅专项维修资金的监管 一、住宅专项维修资金的含义一、住宅专项维修资金的含义 共用部位、共用设施设备共用部位、共用设施设备 保修期满后保修期满后 维修、更新和改造维修、更新和改造 二、住宅专项维修资金的交存方式二、住宅专项维修资金的交存方式 商品住宅维修资

20、金商品住宅维修资金 出售公有住宅维修资金出售公有住宅维修资金 三、住宅专项维修资金使用三、住宅专项维修资金使用 一般性规定一般性规定 列支列支 计划管理计划管理计划的提出计划的提出/计划的实施计划的实施/应急程序应急程序 四、住宅专项维修资金的监管四、住宅专项维修资金的监管 代收代管单位的义务代收代管单位的义务 财政部门的监管职责财政部门的监管职责 相关主体的法律责任相关主体的法律责任 第四章第四章 房地产相关制度与政策房地产相关制度与政策 内容内容 房地产与房地产业管理制度简介房地产与房地产业管理制度简介 房地产开发经营管理房地产开发经营管理 房地产转让管理房地产转让管理 商品房销售管理商品

21、房销售管理 房屋租赁管理房屋租赁管理 房地产中介服务房地产中介服务 房地产抵押管理房地产抵押管理 房地产权属登记房地产权属登记 房屋维修养护管理房屋维修养护管理 第一节第一节 房地产与房地产业管理制度简介房地产与房地产业管理制度简介 直接关联房地产的法律直接关联房地产的法律法法 关于房地产的行政法规关于房地产的行政法规条例条例 关于房地产的部门规章关于房地产的部门规章办法办法/规定规定 第二节第二节 房地产开发经营管理房地产开发经营管理 内容内容 房地产开发企业管理房地产开发企业管理 房地产开发项目的规划设计管理房地产开发项目的规划设计管理 房地产开发的项目管理与建设施工管理房地产开发的项目管

22、理与建设施工管理 一、设立房地产开发企业的条件一、设立房地产开发企业的条件 房地产开发企业资格房地产开发企业资格 房地产开发企业资质房地产开发企业资质四级资质四级资质 二、设立房地产开发企业的程序二、设立房地产开发企业的程序 30日日 不低于四级条件不低于四级条件 1年年/2年年 三、房地产开发项目的规划设计管理三、房地产开发项目的规划设计管理 1、城市规划、城市规划 总体规划总体规划 详细规划详细规划控制性详细规划和修建性详细规划控制性详细规划和修建性详细规划 2、房地产开发、房地产开发城市建设的主要方式城市建设的主要方式 三、房地产开发项目的规划设计管理三、房地产开发项目的规划设计管理 3

23、、房地产开发项目的规划设计审定、房地产开发项目的规划设计审定 建设项目选址意见书建设项目选址意见书 建设用地规划许可证建设用地规划许可证 建设工程规划许可证建设工程规划许可证 四、房地产开发项目管理与建设施工管理四、房地产开发项目管理与建设施工管理 房地产开发项目管理应当遵循的制度房地产开发项目管理应当遵循的制度 建设单位申领施工许可证的条件建设单位申领施工许可证的条件 建筑工程质量管理制度建筑工程质量管理制度 工程竣工验收备案制度工程竣工验收备案制度 第三节第三节 房地产转让管理房地产转让管理 内容内容 房地产转让的概念房地产转让的概念 土地使用权的处理原则土地使用权的处理原则 房地产转让的

24、程序房地产转让的程序 房地产转让合同房地产转让合同 禁止转让的规定禁止转让的规定 一、房地产转让的概念与类型一、房地产转让的概念与类型 实质：房地产权属发生转移实质：房地产权属发生转移 类型：有偿和无偿类型：有偿和无偿 二、土地使用权的处理原则二、土地使用权的处理原则 以出让方式取得土地使用权的房地产转让以出让方式取得土地使用权的房地产转让 以划拨方式取得土地使用权的房地产转让以划拨方式取得土地使用权的房地产转让 三、禁止转让的规定三、禁止转让的规定6种情况种情况 第四节第四节 商品房销售管理商品房销售管理 内容内容 商品房预售管理商品房预售管理 商品房现售条件商品房现售条件 商品房销售原则商

25、品房销售原则 商品房销售合同与销售方式商品房销售合同与销售方式 商品房销售争议的解决规则商品房销售争议的解决规则 一、商品房预售管理一、商品房预售管理 1、商品房预售的条件、商品房预售的条件4个条件个条件 2、商品房预售的程序、商品房预售的程序 二、商品房现售条件二、商品房现售条件7条条 三、房地产销售原则三、房地产销售原则 四、商品房销售面积争议四、商品房销售面积争议 五、商品房销售中的设计变更争议五、商品房销售中的设计变更争议 10日通知日通知15日日 未在规定时效内通知未在规定时效内通知有权退房有权退房 六、房屋交付时间六、房屋交付时间 不可抗力不可抗力 七、房屋交付质量与保修责任七、房

26、屋交付质量与保修责任 保修范围保修范围 保修期限保修期限 保修责任保修责任 八、住宅质量保证书的规定八、住宅质量保证书的规定 3年年 1年年 6个月个月 2个月个月 九、住宅使用说明书的规定九、住宅使用说明书的规定 第五节第五节 房屋租赁管理房屋租赁管理 内容内容 房屋租赁的主要原则房屋租赁的主要原则 房屋租赁合同房屋租赁合同 禁止性及相关规定禁止性及相关规定 房屋租赁登记房屋租赁登记 一、房屋租赁的含义一、房屋租赁的含义 居住居住 经营经营 合作经营合作经营 二、房屋租赁的主要原则二、房屋租赁的主要原则 三、房屋租赁合同三、房屋租赁合同 主要条款主要条款 权利义务的一般规定权利义务的一般规定

27、 转租规定转租规定 四、禁止房屋租赁的规定四、禁止房屋租赁的规定 五、可以终止房屋租赁合同的规定五、可以终止房屋租赁合同的规定 承租人故意行为造成出租人利益受到损失的承租人故意行为造成出租人利益受到损失的 六、房屋租赁登记六、房屋租赁登记 房屋行政主管部门登记备案房屋行政主管部门登记备案 公安部门登记备案公安部门登记备案 第六节第六节 房地产中介服务房地产中介服务 内容内容 房地产中介服务的概念房地产中介服务的概念 房地产中介服务人员资格管理房地产中介服务人员资格管理 房地产中介服务机构管理房地产中介服务机构管理 房地产中介服务业务管理房地产中介服务业务管理 一、房地产中介服务的概念一、房地产

28、中介服务的概念 房地产咨询房地产咨询 房地产价格评估房地产价格评估 房地产经纪房地产经纪 二、房地产中介服务机构管理二、房地产中介服务机构管理 三、房地产中介服务人员在房地产中介活动中不三、房地产中介服务人员在房地产中介活动中不 得有的行为得有的行为四条四条 第七节第七节 房地产抵押管理房地产抵押管理 内容内容 房地产抵押的概念房地产抵押的概念 房地产抵押的主要原则房地产抵押的主要原则 房地产抵押权的设定房地产抵押权的设定 房地产抵押合同房地产抵押合同 房地产抵押登记房地产抵押登记 抵押房地产的占用、管理与处分抵押房地产的占用、管理与处分 一、房地产抵押的概念一、房地产抵押的概念 不转移占有的

29、形式不转移占有的形式 优先受偿优先受偿 二、房地产抵押的主要原则二、房地产抵押的主要原则 应当遵循民事法律原则应当遵循民事法律原则 房地一致房地一致 所担保的债权不得超出其抵押物的价值所担保的债权不得超出其抵押物的价值 三、不得设定房地产抵押权的情况三、不得设定房地产抵押权的情况 四、房地产抵押合同四、房地产抵押合同 应当签订书面抵押合同应当签订书面抵押合同 以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明5个内容个内容 五、房地产抵押登记五、房地产抵押登记 30日日 7日日 六、抵押房地产的占用、管理与处分六、抵押房地产的占用、管理与处分 抵押人对抵押房地产享有法定与

30、约定的权利抵押人对抵押房地产享有法定与约定的权利 抵押人负有维护抵押房地产的义务抵押人负有维护抵押房地产的义务 抵押人应当遵守房屋拆迁规则抵押人应当遵守房屋拆迁规则 抵押权人有权要求处分抵押房地产的情况抵押权人有权要求处分抵押房地产的情况 处分抵押房地产的中止情况处分抵押房地产的中止情况 处分抵押房地产所得金额的分配顺序处分抵押房地产所得金额的分配顺序 第八节第八节 房地产权属登记房地产权属登记 内容内容 房地产权属登记的概念和作用房地产权属登记的概念和作用 房屋权属登记的种类房屋权属登记的种类 房屋权属证书房屋权属证书 房屋权属登记程序与处理规则房屋权属登记程序与处理规则 一、房地产权属登记的概念一、房地产权属登记的概念 房地产权利人（房地一体）房地产权利人（房地一体） 二、房地产权属登记制度的类型二、房地产权属登记制度的类型 契证登记制度契证登记制度 权证登记制度权证登记制度 三、房地产权属登记的作用三、房地产