房地产开发与经营-1

1、第一章 绪论关键术语房地产 开发 经营 管理复习思考题1房地产开发与经营的含义是什么？2房地产开发与经营的特点是什么？3简要叙述房地产开发与经营的程序和内容。第二章 经营理论和策略关键术语理论 策略 决策复习思考题1简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。2简述价格确定理论及其在房地产开发与经营中的应用。3简述房地产开发与经营决策的内容。4房地产经营决策准则是什么？5房地产经营决策程序是什么？第三章 房地产企业关键术语房地产企业 战略管理 企业资质 行业管理 企业组织结构 企业等级信用档案 执业资格复习思考题1我国房地产企业的特征有哪些？2对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点

2、。3分析房地产企业的现代组织结构设计的发展趋势。4简述房地产企业战略管理的内容。5简述房地产企业资质管理。6简述房地产企业行业管理的主要内容。第四章 房地产项目及项目定位关键术语一级开发 综合开发 转让定位复习思考题1什么是土地储备和一级开发？2房地产综合开发项目的类型有哪些？3住宅房地产开发项目包括哪几类？4土地使用权转让必须符合哪些条件？5我国城市房地产管理法规定哪些房地产不得转让？6如何进行房地产项目定位？第五章 房地产项目用地的获取关键术语划拨 出让 招标 拍卖 挂牌复习思考题1房地产项目用地获取的方式有哪些？2简述划拨土地使用权的特点。3简述出让土地使用权的类型、含义。4简述协议出让

3、国有土地的范围。5简述招标拍卖挂牌出让国有土地的范围。6土地使用权出让与转让的区别是什么？第六章 房地产市场调研关键术语市场需求 调查问卷 调研报告复习思考题1房地产市场调研的含义是什么？2房地产市场调研的内容包括哪些？3房地产市场调研的方法包括哪些？4如何撰写房地产市场调研报告？第七章 房地产开发项目可行性研究关键术语可行性研究 财务评价 风险复习思考题1什么是可行性研究？房地产投资项目可行性研究包括哪些步骤？2可行性研究的种类有哪些？3可行性研究包括哪些内容？4反映投资项目财务状况的指标包括哪些？5什么是财务内部收益率？什么是内部收益率？什么是财务净现值？6国民经济评价指标包括哪些？7风险

4、分析方法有哪些？如何进行风险分析？第八章 房地产融资关键术语融资 贷款 信托 股票 债券 风险复习思考题1我国房地产融资的渠道包括哪些？各有什么特点？2请对比分析不同类型的房地产融资成本。3房地产开发成本由哪些项组成？不同融资方式的成本的区别何在？4房地产融资与一般性企业融资的相同点及区别是什么？5不同类型房地产的融资风险是什么？采用何种方式可以降低融资风险？6采用商业企业融资方案的技术经济评价模式，对房地产企业融资决策进行案例分析，对不同投资组合进行成本及收益分析，选择最佳的融资方案。第九章 房地产开发项目管理关键术语质量管理 进度管理 成本管理复习思考题1结合房地产开发特点阐述房地产三大核

5、心管理之间的关系。2简述中国房地产开发项目管理的任务和发展趋势。3影响房地产开发项目进度管理的因素有哪些？应怎样预防？4简述常用房地产开发项目工程质量控制的方法及优缺点。5横道图、网络图各有什么优缺点？6简述房地产开发项目成本构成及有效控制其成本的方法。7结合实际简述合同管理的重要性。活动项目近前工序正常作业时间（天）赶工时间（天）正常作业费用（万元）赶工费用（万元/天）a32151ba73202ca63192da42141eb、c31163fd42182gf63161he、g521718某房地产项目中屋顶设有八道工序，分别由a、b、c、d、e、f、g、h表示，下面是工序活动列表：（1）请绘制

6、出横道图和网络图。（2）请找出关键线路。第十章 房地产市场营销关键术语品牌营销 价格营销 渠道营销 市场细分复习思考题1房地产营销的4P、4C、4R、4V和5S原理是什么？2简述房地产品质营销策略及意义。3简述房地产市场细分及其作用。4简述房地产广告策略。第十一章 房地产交易关键术语房地产交易 房地产买卖 土地使用权交易 房地产租赁 房地产抵押复习思考题1土地出让价格及其评估方法有哪些?2如何进行房地产买卖市场细分?3房地产租赁合同的要点有哪些?4房地产抵押登记及其重要性是什么?第十二章 物业管理关键术语物业 物业管理 居住物业 非居住物业复习思考题1简述物业管理的含义。2简述物业管理的内容。

7、3简述物业管理的程序。房地产开发与经营练习1 一、单项选择题1.房地产是一种特殊的商品，它的（ ）是与其劳动力、资本以及其他类型商品最大的区别。A.价值量巨大 B.政策性特强C.本身是一种物化劳动 D.不可移动性2.房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的（ ）。A.多样性 B.固定性 C.稀缺性 D.体积大，消耗材料多3.对于投资型物业购买者而言，（ ）往往决定了其愿意支付的价格水平。A.自身支付能力 B.拥有物业后所能获取的预期收益大小C.市场供求状况 D.区域因素4.下列关于各类用地最高出让年限说法正确的是（ ）。A.文化卫生用地50年 B.旅游用地50年C.综合用地40年 D.体育

8、用地40年5.房地产开发的程序主要分为（ ）四个阶段。A.投资机会选择、决策分析、建设、物业管理B.投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理C.决策分析、前期工作、施工与竣工、租售D.投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售6.下列土地不能被视为闲置土地的有（ ）。A.未按规定的土地用途利用 B.未经当地人民政府同意闲置的土地C.超过规定期限未动工开发的建设用地 D.已损坏的商品房用地7.当自己有专门的市场营销队伍和销售网络，或在物业市场高涨、市场供应短缺时，宜采用（ ）的市场营销方式。A.委托物业代理 B.延期销售 C.开发商自行销售 D.预售8.如果开发商难于估算成本；公司打算与同

9、行和平共处；如另行定价很难了解购买者和竞争者对公司价格的反应。此时往往采用（ ）。A.挑战定价法 B.价值定价法C.认知价值定价法 D.随行就市定价法9.某宗土地使用出让合同约定的使用年限为50年，土地使用者使用10年后转让，受让人的使用年限为（ ）年。A.10年 B.40年 C.30年 D.20年10.下列哪项不属于房地产开发资金筹集的方式结构（ ）。A.成本筹资 B.企业内部筹资 C.债券筹资 D.无股票筹资1.D 2.C 3.B 4.A 5.D 6.D 7.C 8.D 9.B 10.A二、判断题1.所谓无偿无期限使用，是指从国家那里得到土地时不支付地价，在使用土地的过程中也不缴纳地租或土

10、地使用费。同时国家在将土地划拨给这些使用者时，也没有规定具体明确的土地使用期限。即使遇到国家新的建设需要使用该块土地，土地使用者也可以无限期的占用下去。 （ ） 2.赛马场、飞机场、车站、码头、别墅、桥梁等属于特殊物业。 （ ） 3.SWOT分析是优势、劣势、机会、技术的合称。 （ ）4.建设项目开发期的长短会导致建造成本发生变化。 （ ） 5.房地产抵押贷款合同生效后，抵押物一般由抵押人占管，抵押人可以自由处置。 （ ）6.在建工程因不具有使用功能，因此不能设立抵押权。 （ ） 7.资金来源与运用表反映了房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿

11、还计划。 （ ）8.一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。 （ ）9.房地产开发企业自有资金的筹集主要通过吸收投资、发行股票、贷款等方式。 （ ）10. 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。 （ ） 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 三、计算题（20分）某商品房120m2，售价7800元/ m2。某机关工作人员欲购买此房。1.其购房资金可由哪几部分构成？2.各部分资金额分别是多少？（假定公积金贷款额度为25万元）3.若20年分期付款，则其每月还款额是多少？（不考

12、虑利息支出）答题要点：1.购房资金由自有资金、公积金贷款和商业贷款三部分构成。 2.自有资金=780012030%280800元 公积金贷款=250000元 商业贷款=7800120280800250000=405200元 3.（250000+405200）（2012）=2730元 四、案例分析某人三年前以4000元/m2的价格购买了一处住宅，现在该处住宅的市场价为8000元/m2。这体现了房地产的哪种经济特性？详细分析该特性受哪些因素的影响。答题要点：体现了房地产的保值增值性。因其具有使用的耐久性，不仅可以在较长的一段时间里保存其价值，而且还会随着时间的推移，会不断的增值。影响房地产保值增值

13、的因素：1. 地段状况。除了地段本身的档次之外，另外一个重要的因素就是其周围的交通情况。道路、地铁、轻轨的建设对房产的升值前景影响很大。所以从这一点出发，投资者应更多地关注城市的建设情况，详细了解其规划方案，然后在一些交通的结点寻找自己的投资机会。也要把握投资时间的问题，一般城市规划的建设周期比较长，如果你投资过早，就有可能会有一个漫长的等待期；但介入过晚，此时的房价可能早已涨上去了。2.周边环境。一套房产并不是孤零零地存在着的，它是与周边的环境紧密地联系在一起的，其中任何的一些变化，都有可能使人们对此处房产未来价值的判断产生影响。比如，你投资的房产旁边未来正好有一片绿地或一个健身中心，那你的

14、房子就可能会变得抢手了。3.物业管理。房子后期发展都是要靠物业来维护。有价值的小区离不开好的物业，一个好的物业，会把小区管理得井井有条，焕发出长久的生命力。4.社区定位。（1分）房产所处社区的背景，里面住户的情况，以及文化品位等。5.配套设施。配套越齐全，增值潜力越大。6.本身品质。住宅随着时间的推移会产生折旧，其本身的价值也会相应减少。品质高的住宅可以降低房屋的折旧速度。住房品质好，在某些方面又有一定的超前性，这对于房产未来的保值、增值是十分有利的。7.期房增值。期房由于价格会比现房低一些，所以对于资金量较大的投资者来说，购买期房也是一个很好的选择。8.经济周期。经济周期对房地产市场的影响是

15、很大的，如果处在经济的上升期，房价就会上涨。所以，须对一些宏观指标如利率、通胀等多加留意。9.概念创新。（具有独特创新概念的房产就有较大增值潜力。10.商圈建设。现在，很多区政府都在规划建设商圈，这对房产的增值也有不小的影响力。五、论述题根据房地产开发企业核心业务过程的不同，如何对房地产开发模式进行分类？举例说明。答题要点：1. 多元化开发模式（1）跨行业开发：指开发企业跨行业的互动发展。如：青岛海尔地产集团有限公司、雅戈尔集团股份有限公司、苏宁环球股份有限公司。（2）综合项目开发：指诸如融居住、商业、旅游观光为一体的主题社区；集旅游、保健、高尔夫为一体的综合度假区；具备购物、餐饮、综合服务、

16、休闲娱乐等功能的集合是商业经营项目等一类开发项目。如：万达广场。（3）纵向一体化：指开发企业实行房地产开发建设与物业资产管理并重的经营方式。如：万科、天山集团。2.专业化开发模式（1）特定物业类型开发：将某类物业作为企业相对专一的开发对象。如：万科专注开发中档住宅。（2）特定业务领域开发：是一种非一体化的、非全能型的开发方式，它围绕开发过程中某种业务领域来进行开发经营。可以采用土地整理、以开发流程管理为纽带的协作型房屋、基础设施建设等开发方式。（3）服务集成式开发：是指开发投资企业以房地产服务集成商业的形式，提供专业房地产服务来推进房地产开发项目，这种服务涉及开发项目全寿命过程，是房地产开发业

17、发展方向之一，主要包括： 房屋个性化定制与服务：是一种类似“戴尔”式开发模式（服务对象是市场客户。真正按照顾客的要求来设计制造产品，并把它在尽可能短的时间内直接送到顾客手上）。 房地产开发项目管理与服务：是一种“虚拟”开发方式（服务对象是其他开发企业），即开发企业通过品牌授权，输出管理与规模模式，推动当地开发项目的实施。练习二1、 单项选择题1.房地产开发是指在依法取得（ ）土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。A.国有 B.外企C.私有 D.社会2.房地产经纪是指为当事人提供（ ）的经营活动。A.销售和居间代理 B.服务和销售C.保险和房地产信息 D.房地产居间介绍、代理和经纪3.

18、房地产市场的参与者中专业顾问包括（ ）。建筑师；工程师；会计师；律师；估价师；造价工程师A. B.C. D.都是4.在商品住宅市场，多层住宅价格的迅速上升会使居民对高层住宅的需求（ ）。A.增加 B.减少C.改变 D.不变5.房地产交易实质上是（ ）的交易。A.房地产权益 B.房地产实物C.土地使用权 D.房地产产权凭证6.获取土地使用权，进行征地、搬迁、安置、补偿是（ ）阶段的主要工作。A.投资机会选择与决策分析 B.前期工作C.建设阶段 D.租售阶段7. 下列土地不能被视为闲置土地的有（ ）。A.未按规定的土地用途利用 B.未经当地人民政府同意闲置的土地C.超过规定期限未动工开发的建设用地

19、 D.已损坏的商品房用地8.在开发项目（ ）阶段开始委托物业代理机构，则更有利于代理工作的开展。A.建设施工 B.销售 C.物业管理 D.前期策划9.以出让方式取得土地使用权，可以在不同的土地使用者之间多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限（ ）。A.不变 B.延期 C.另行商定 D.可变10.某块土地使用权出让合同约定其使用期限为50年，现已用去20年，则签订抵押合同时，该块土地使用权抵押期限应为（ ）年。A .10 B.20 C.30 D.401.A 2.D 3.D 4.A 5.A 6.B 7.D 8.D 9.A 10.C2、 判断题1.房地产投资开发除了取得土地、建造房屋，然后预售

20、或出传新建的房屋这种方式外，还有购买房屋后出租，购买房地产后等待一段时间再转卖，对旧房屋进行装修改造，接手在建工程后继续开发等方式。 （ ）2.中国城市土地使用制度经过改革，找到了一种新的土地使用制度，即在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议等方式将土地使用权无偿、有期限地出让给土地使用者。 （ ）3.生产方式和工作方式的改变不会影响房地产市场的转变。 （ ） 4.“三通一平”包括通水、电、热力和道路平整。 （ ）5.开发商公开招标项目应授标给最低报价者。 （ ）6.土地征用拆迁费分为农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。 （ ）7.销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发

21、生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用8. 赛马场、飞机场、车站、码头、别墅、桥梁等属于特殊物业。 （ ）9. 资金来源与运用表反映了房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。 （ ）10. 房地产抵押贷款合同生效后，抵押物一般由抵押人占管，抵押人可以自由处置。 （ ）1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.三、辨析题1. 房地产既存在价值积累，又存在价值的衰减。2. 某两处房地产的价格相同，它们的价值也相同。该说法正确吗？并说明原因。1. 正确。一方面，房地产的每个连续投资是会有成果的；另一方面，房地产

22、经济价值的积累性并不能持续的增加商品的价值，也就是说，一个城市的土地，无论其历史上投入过多少劳动，这座城市的土地价值也只能和当前与此城市相当的新兴城市的土地具有相同的价值，并不会因为过去投入的劳动多，现在的价值因房地产价值的积累性高就会大一些。而且，既然存在价值积累，就必然会有价值的损耗和消耗，所以，房地产价值的积累和衰减是一个事物的两个方面。2. 不正确。房地产具有异质性的特点，决定了每一宗房地产的价值都不相同。即从时间、地点和空间位置来看，没有房地产是相同的或完全一样的。四、案例分析题A开发商开发3人以下家庭需求的经济适用房；B开发商开发满足5人以上家庭需求的住宅；C开发商同时开发3人以下

23、家庭需求的普通住宅和35人家庭需求的高档住宅。其中：市场分为3人以下家庭需求、35人家庭需求、5人以上家庭需求；产品分为经济适用房、普通住宅和高档住宅三类。分析这三个开发商选择的是哪种目标市场模式，并说明该模式的特点。答题要点：1. A开发商：市场集中化。房地产开发企业只选择一个细分市场。通过集中营销，企业能更清楚的了解细分市场的需求，建立巩固的市场地位。同时企业通过生产、销售和促销的专业化分工，能提高经济效益。2.B开发商：市场专业化。房地产开发商专门为了满足某个目标客户群体的各种主要需求而开发物业。3.C开发商：选择专业化。房地产开发企业选择若干个目标市场，其中每个目标市场在客观上有吸引力

24、，而且符合开发商的目标和资源。这种策略能分散企业的风险，即使其中一个细分市场丧失了吸引力，还可以在其他细分市场盈利。五、论述题试述如何对房地产项目进行STP营销战略分析？答题要点：1.市场细分（S）市场细分是将整个房地产市场按照购买者的需求特性，划分为若干个具有相同需求的消费者群体。市场细分的目的是将具有需求类似的消费者加以分类，分属于同一细分市场的消费者，他们的需要和欲望极为相似；分属于不同细分市场的消费者对同一产品的需要和欲望存在着明显的差别。市场细分的步骤如下： 根据需要选定产品市场范围；列举潜在的顾客的基本需求；分析潜在的顾客的不同需求；）舍去潜在顾客的共同需求；为市场暂时取名；进一步

25、认识各分市场的特点；测量各分市场的规模大小；选择目标市场，设计市场营销策略。2.目标市场选择（T）目标市场选择是对选择进入哪些目标市场或为多少个目标市场服务做出决策。目标市场选择模式主要有如下6种：市场集中化 选择专业化 产品专业化 市场专业化 全面覆盖 大量定制3.市场定位（P）确定定位的动机和目的考虑土地的规模、条件，确定定位的范围和方法市场现状和趋势分析确定产品定位的目标评估备选方案，确定最佳方案及相关执行计划练习三一、单项选择题1下列（ ）不是房地产开发与经营的特性。A异质性 B难度大 C风险大 D政策性强2房屋的买卖、租赁、交换、抵押等经济活动，属于（ ）。A房地产消费及使用经营 B

26、房地产流通经营C房地产专项经营 D房地产综合经营3城市新区开发属于（ ）。A初次开发、外延式开发和综合开发B再次开发、内涵式开发和单项开发C初次开发、内涵式开发和综合开发D再次开发、外延式开发和单项开发 4房地产主管部门建立房地产企业的（ ），是监督房 地产企业经营行为的方式之一。A信用档案系统 B资质审批C注册登记 D行政组织管理 5房地产项目用地的获取方式有（ ）。A划拨、出让、转让、出租 B划拨、出让、转让C出让、转让、出租 D出让、转让6（ ）属于动态盈利能力指标。A借款偿还期、利息备付率 B成本利润率、投资利润率C财务内部收益率、财务净现值 D销售利润率、资产负债率7某项目总开发成本

27、为5000万，销售收入7500万，则成本利润率和销售利润率分别为（ ）。A33%，33% B50%，50%C33%，50% D50%，33%8（ ）属于房地产个别风险，非房地产系统风险。A持有期风险 B市场供求风险C通货膨胀风险 D利率风险9可行性研究费用支出属于房地产开发项目的（ ）。A前期工程费 B房屋开发费C管理费 D不可预见费10细分市场是根据（ ）对产品进行的划分。A产品 B消费者 C开发商自身 D产品的有效竞争者11下列哪种融资方式不属于直接融资（ ）。A债券 B股票 C短期融资券 D非银行金融机构贷款12工程建设不像一般工业产品，不具有固定的生产流水线和规范化的生产工艺，因此其（

28、 ）。A影响因素多 B质量波动大 C质量变异大 D质量隐蔽性13项目工程质量控制的方法包括（ ）。A排列图法、SPC图法 B直方图法、SWOT法CSPC图法、SWOT法 D敏感性曲线图法、因果分析图法14（ ）营销理论的基础是以消费者为中心。A4P B4C C4R D4V15进度计划的制定通常采用网络图和（ ）。A资金流动计划图 B直方图C横道图 D控制图1.A 2.B 3.A 4. A 5. A 6.C 7.D 8.A 9.A 10.B11.D 12.B 13.A 14.B 15.C二、名词解释1. 房地产外延式开发房地产外延式开发是指在增加面积的条件下，开发城市近郊和远郊农地或未利用地，满

29、足城市规模扩展需求的过程。2. 影子价格是社会处于某种最优状态下，能够反映社会劳动消耗、资源稀缺程度和最终产品需求状况的价格。3. 房地产市场细分是指将整个房地产市场按照购买者的需求特性，划分为若干个具有相同需求的消费者群体组成的细分市场。4. 房地产融资广义是指房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一些列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。从狭义上讲，是指房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。5. 房地产抵押贷款房地产抵押贷款，是指抵押人（借款人）以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向

30、抵押权人（贷款人）提供债务履行担保，获得贷款的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。三、简答题1.房地产开发与经营的区别与联系。答题要点：A房地产开发。广义：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动；狭义：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。B房地产经营。广义：包括房地产生产过程的开发环节、流通环节的营销活动和中介服务活动等；狭义：仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。（一）联系：从广义上看，房地产开发与

31、房地产经营在本质上是相同的。房地产开发是指通过一定的努力使房地产项目改变用途或价值，从而使开发者获得经济利益的活动；房地产经营指的是通过这种努力获得经济利益的活动。这两个概念侧重点不同，“开发”强调了开发这种努力的方向，使项目进行某种改变；经营概念强调了追求市场经济利益的市场行为及动机。（二）区别：从狭义上看，房地产开发与经营的区别：房地产项目市场运作中所处阶段不同：开发属于生产阶段；经营属于市场交易、流通阶段。经营活动的主体不完全相同：开发商从事经营活动；经营商不一定是开发商。对主体的资格要求不同：开发主体必须是有资质的企业法人进行；经营主体为法人和有正常行为能力的合法公民。随着房地产市场的

32、完善，房地产开发与房地产经营的作用将发生根本性的变化：从目前的房地产开发为主导，处于核心地位，房地产经营依附于开发；改变为开发与经营分离，经营成为核心活动。2. 简述房地产可行性研究的基本内容。项目概况项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定市场分析和建设规模的确定规划设计方案的选择资源供给条件分析环境影响评价 项目开发组织机构和管理费用的研究 开发建设计划的编制 项目经济及社会效益分析结论及建议3. 符合哪些条件的用地可以归为闲置土地？未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限开发利用用地的。核准使用的土地，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁布之日起满一年未动工开发建设的；已动工

33、开发的，但开发建设面积不足应开发建设的1/3，或投资额不足总投资额的25%且未经批准中止开发建设连续满一年的；法律、行政法规有其他规定的。4. 列举房地产目标市场选择阶段的目标市场模式市场集中化。此模式指房地产开发企业只选择一个细分市场。选择专业化。房地产开发企业选择若干个目标市场，其中每个目标市场在客观上有吸引力，而且符合开发商的目标和资源。 产品专业化。此模式是指房地产开发商集中开发一种类型的物业产品，并向多个目标市场的客户群体销售这种产品。 市场专业化。即指房地产开发商专门为了满足某个目标客户群体的各种主要需求而开发物业。全面覆盖。这种模式是指房地产开发商通过投资开发各种类型的物业来满足

34、各种目标市场的需求。大量定制。按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。四、计算题某房地产开发项目的现金流量如表1所示，已知开发成本和销售收入为两个不确定性因素，各自可能发生变化的概率见表2。绘制“项目净现金流序列的全部可能状态表”，并计算项目开发成本变动10%情况下的财务净现值状况。（IC=10%） 表1 某房地产开发项目现金流量 单位：万元年份01234投资与开发成本200040003000销售收入80007000净现金流量表2 项目开发成本和销售收入的概率分布 变幅 概率变动因素10%010%销售收入0.40.20.4投资和开发成本0.30.50.2表3

35、 项目净现金流序列的全部可能状态12345678开发成本 变动趋势概率1销售收入变动趋势概率2状态概率Pi(24)FNPViFNPViPi 表1 某房地产开发项目现金流量 单位：万元年份01234投资与开发成本200040003000销售收入80007000净现金流量20004000300080007000表3 项目净现金流序列状态表12345678开发成本 变动趋势概率1销售收入变动趋势概率2状态概率Pi(24)FNPViFNPViPi10%0.210%0.4A0.082943.5235.4800.2B0.041864.3474.5710%0.4C0.08785.1862.8100.510%

36、0.4D0.200.2E0.110%0.4F0.210%0.310%0.4G0.1200.2H0.0610%0.4I0.12合计11五、辨析题判断下列说法是否正确，如何得出此结论？正确、错误都需通过数据计算说明。某项目土地面积20000 m2，建筑面积为60000 m2，面积公摊率为25%，销售均价为7000元/m2。开发商开发固定成本为10000万元，单位变动成本为2500元/m2。经项目安全性分析可知该项目风险承受能力在25%30%，“较安全”。表4 项目安全率与风险承受能力f10%10%15%15%25%25%30%30%状况危险需要谨慎不很安全较安全安全说法错误。 列公式：Q*=100

37、00万元/（7000元/m22500元/m2）22222m2 f=60000（125%）22222/45000100%51% 练习四一、单项选择题1 房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（ ）。A.土地不会毁损 B.地上建筑物有耐久性 C.变现性差 D.土地使用权年限较长2.房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（ ）。A 增量供给 B.存量供给 C.潜在供给 D.总量供给3 关于房地产投资特性的说法，错误的是（ ）。A.区位选择异常重要 B.不易产生资本价值风险 C.存在效益餐溢 D.易受政策影晌4.商品房开发市场通常是典型的（ ）市场。A 完全竞争 B.垄断竞争 C.

38、寡头垄断 D.完全垄断5 某城市2010年商品住房施工面积为1000万，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万，恢复施工的面积为200万。该城市2010年商品住房新开工面积是（ ）万。A. 500 B. 700 C. 800 D. 10006 从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（ ）。A.第一阶段 B.第二阶段的后半段 C 第三阶段的后半段 D.第四阶段7.下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（ ）。A.集体土地中的宅基地 B依法收回的国有土地C.依法收购的土地 D.依法行使优先购买权取得的土地8.房地产开发项目施工阶段的工

39、程质量控制工作不包括（ )A.对原材辛的检验 B.对配套设施的检验C 确立质量文件档案制度D.确立成本控制档案制度9.对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是（ ）A.土地储备 B.销售方案的细化 C.建设项目的质量控制 D.申领建设用地规划许可证10 为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为A.认知价值定价法 B.成本加成定价法 C.挑战定价法 D.领导定价法11.某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（ ）。A.有效市场渗透市场服务市场

40、 B.服务市场 有效市场渗透市场C.有效市场服务市场渗透市场 D.服务市场 渗透市场有效市场12.商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（ ）存在差异性。A.房地产开发企业的特点 B.城市区域功能C.购房者的需求 D.城市地理环境13.对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（ ）分析。A.需求 B.供给 C.竞争 D.市场占有率14.我国对外筹资成本通常是在（ ）利率的基础上加一定的百分点（或基点）A.纽约同业拆放 B.中国香港同业拆放 C.伦敦同业拆放 D 新加坡同业拆放15.某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，

41、乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（ ）。A.甲乙丙 B.丙乙甲 C.乙甲丙 D.乙丙甲16 某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0%，如果通货膨胀率为5.5%,银行贷款年利率为6.5%，存款年利率为3.0%，则该项目投资的实际收益率是（ ）A. 5.16% B. 6.16% C 6.5% D. 8.74%17 某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第一年的净租金收入为8万元，且每年递增6 %，年租金均发生在年末。若折现率为6% ，该商铺净租金收入的现值为（ ）万元A.91.76 B.142.40 C.150.94 D 160.

42、0018.某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押货款，若年利率为6% ，期限为15年，首月还款额为3000 元，月还款额等比增长率为0.2% ，则该家庭第8年最后一个月的还款额为（ ）元。A.3627.06 B.3634.31 C.4818.34 D 4842.4319.张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10% ，经营期为如果为20年，每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为（ ）万元。A 17. 46 B 100.00 C. 117.46 D 672.7520 投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了（ ）。A 抵御通货膨胀的影啊 B.提高资本金的投资收

43、益C.提高全部投资的平均收益率 D.降低借贷资金的资金成本21.如果某项目的FNPV 等于零，说明该项目的获利能力（ ）A.达到了基准收益率的要求 B 超过了基准收益率的要求C.未达到财务内部收益率的要求 D.达到了财务内部收益率的要求22.某项目净现值和累计净现值见下表，则该项目的动态投资回收期是（ ）年年末012345净现值/万元-2000446.35432.32532.59640.67455.57累计净现值/万元-2000-1553.65-1121.33-588.7451.93507.5A. 3.09 B. 3.48 C 3.83 D. 3. 9223 某投资项目每年可获得50000元的

44、资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12、货款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（ ）万元。A 28.73 B. 29.ll C 344.74 D. 349. 3124.下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（ ）A.建筑安装工程费B 土地费用 C 空置率 D 容积率25 在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于( )A.临界点分析 B期望值分析 C.敏感性分析 D 概率分析26 运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过（ ）确

45、定是甭进行投资。A.等待投资型期权估价 B.放弃型期权估价 C.成长型期权估价 D.柔性期权估价27.对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（ ）A.销售收入 B 开发建设投资 C.营业税金及附加 D.借贷本金偿还28.下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是( )A.房屋价值补偿费 B.搬迁补偿费 C.停产停业损失补偿费 D.土地补偿费29 下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（ ）A. 总投资估算表 B.经营成本估算表C.投资计划与资金筹措表 D.销售收入与经营税金及附加估算表30 某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是（ ）

46、。A 发行可转换债券、 B 发行普通股股票 C 发行优先股股票 D.发行公司债券31.在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临( )A.政策风险 B.市场风险 C.财务风险 D 信用风险32 以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地( ）的70A 评估价值B 实际价值 C.投资价值 D.出让金收入33.为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是A 本次贷款的月还款额/月均收入B （本次贷款的月还款额其他债务月偿还额）月均收入C. （本次贷款的月还款额十月物业管理费）月均收入D. （本次贷款的月还款额月物业管理费+其他债务月偿还额）月均收入34.市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于（ ）A 物业出租经