康养地产运营及盈利模式研究汇编

1、 康养地产概念 p 康养地产建立在旅游产业、休闲产业、文化产业、健康产业及养老产业基础之 上，以中国传统的养生的理念及方法去解决养老问题的复合型房地产开发模式。 项目 资源 市场 产业 政策 自然资源、人文资源 老年化市场、 房地产市场 休闲产业、旅游产业、文化产 业、健康产业、养老产业 养老政策、旅游 政策、金融政策、 房地产政策、税 收政策等 发展阶段 p 目前我国健康养生养老地产正处于由第二阶段向第三阶段发展过程中 第一阶段 传统养老院 形成条件 老龄化初期 运营主体 政府 社会保障 社会保障水平低 第二阶段 老年公寓 老龄化中期 政府+开发商 政府给予一定支持 第三阶段 老年社区 老龄

2、化加剧 开发商为主 社会保障体系完善 康养五大分类模式 p 国内目前康养模式可按驱动因素分为五大养生养老模式： 养生养老模式 康疗型养生养老 居家式养生养老 异地养生养老 农家休闲养生养老 立体化养生养老 康复型养生养老 疗养型养生养老 “季节性”养生养老 “候鸟式”养生养老 异地购房养生养老 综合性养生养老 康疗型养生养老 p 嫁接专业医疗资源，强调提供专业化的健康管理服务，采取会员制方式，主要 面向对健康格外关注的中高端老年群体 产品特色 典型案例 用地性质：一般为非居住用地，且土地通过划拨、协议等方式取得 区位环境：依山傍水，生态资源良好； 务的老年公寓实行会员制入住，会员费加管理费，无

3、产权。 台湾长庚养生文化村、北京太申祥和山庄、北京燕达国际健康城 康疗型养老住宅的功能体系 居住功能 学习交 流功能 针对客户 运营主体 运营方式 功能体系：通过与专业医疗机构、康复疗养机构合作，提供全方 位的健康体检、老年特色疾病的照料看护、病愈的康复疗养等专业 化的健康管理服务，并辅以满足交流、学习、娱乐的活动中心。 对年龄有一定限制，主要针对身体健康欠佳和对保健养生格外关 注的老年人为主。 以开发商为开发主体，政府、专业医疗机构协助 出租及会员制，由于受用地性质的限制，一方面依托自身养生、 休闲等配套设施接待养生体验度假，另一方面并将提供医疗看护服 医疗 护理 功能 休闲 娱乐 功能 康

4、疗型养生养老 案例链接：台湾长庚养生文化村 用地性质 区位环境 产品特色 功能体系 客户 运营主体 运营方式 非居住用地 位于台湾桃园龟山乡一座34公顷的山坡上 集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体 依托长庚医院，提供专业的高质量健康咨 询和医疗服务 银发学园、社区活动中心，组织丰富多彩 的社区活动 完善的社区功能，包括超市、银行、书店 等 入住客人：年满60岁的老年人 游客：13岁以上 台塑集团，不用政府补贴，接受慈善机构 捐助 出租：分长住与试住体验； 养生体验营：两天一晚的体验之旅，13岁 以上人士均可参加 场地出租：提供多功能会议场所，可提供 企业教育训练、研讨、演出、学术文化交流 等

5、活动使用 家居型养生养老 p 在地产大盘中加入养老主题概念，仅提供基本养老服务和社区配套服务，面向 中高收入的活跃长者，采取住宅直接销售的经营方式 产品特色用地性质：居住用地，一般通过市场化的出让方式获取； 区位环境：通常位于城郊，有一定的生态资源，空气清新自然； 功能体系：实质上是养老主题地产，往往以在郊区大盘中配建针 对老年人的养老公寓、养老别墅的形式推出，大部分仍停留在概念 层面，仅为老年人提供基本的社区服务。 养老 居住 社区医疗、文 化娱乐等普通 养老服务功能 基本 社区 服务 功能地产大盘 针对客户 运营主体 运营方式 典型案例 主要针对中高收入的活跃长者，健康状况良好，充满活力。

6、 开发商 不受用地性质限制，住宅直接销售。 绿地21世纪孝贤坊、万科幸福汇中的养老公寓 家居式养老功能 家居型养生养老 西 城 东 城 孝贤坊 案例链接：绿地21世纪孝贤坊 用地性质居住用地 区位环境 产品特色 功能体系 客户 运营主体 运营方式 社区建有大面积的中心湖泊及绿化树 木群，营造纯天然森林式的居住环境 孝贤坊与其他社区内其他组团互补共 生，依托彼此功能配套，塑造不同风格 组团，打造以养老为功能特色的城郊新 城 考虑老年人的特殊需求，建造无障碍 设施 医院，文化馆，餐厅，超市等配套设 备齐全 55-65岁年龄段的上海地区高收入且身 体健康的群体 绿地集团 住宅直接销售。建造住宅的同时

7、引入 了众多老年人必备的配套设施，如同济 大学附属医院等，从而自然形成一个市 场话运作的养老社区 异地养生养老 p 非主流养老方式，健康且具有一定经济实力的老年人通过异地购房，异地旅游 和养老相结合，灵活性强 产品特色用地性质：居住用地，通过市场出让方式取得； 区位环境：强调山海等强势生态资源及宜居的气候条件； 功能体系：以海南冬季养老基地和北方滨海低区的夏季避暑养老 基地为主，通过异地购房方式，使老年人可进行异地旅游和养老， 灵活性强 异地养生养老的功能体系 居住功能 休闲 度假 功能 投资 功能 针对客户 运营主体 运营方式 典型案例 针对有一定经济实力的健康活跃长者，喜欢参加社会活动，和

8、外 界保持良好的联系 开发商 直接销售 大连、青岛、烟台、三亚、海口等地楼盘 异地养生养老 分类代表案例典型特征模式点评 异地购房 海南、大连、青 岛等地部分楼盘、 北京银龄公司 以养老为目的的异地购 房 是一种将养老和度假旅游完美结 合的一项全新产品。 它以基地连锁的 扩张形式来完成整体运作，以统一的 经营模式、 全包式的服务，高性价比 的度假养老产品赢得客户，与其他度 假产品不同， 它的特点是针对老年人 养老需求的，是高品质的度假养老， 前景将十分广阔。 “候鸟式”养老 大连的互动式异地养 老服务中心 不同城市老年公寓之间 的置换式异地度假养老 “季节性”养老 天津的泰达国际养老 院 炎夏

9、和寒冬住到养老院， 春秋回到家中 海外华人 回国养老 新加坡华人、北美的 购屋旅游团 炎夏和寒冬住到养老院， 春秋回到家中 农家休闲养生养老 p 养老与农业休闲相结合的农家寄养式异地养老，主要面向城市中高收入的活跃 长者，采取将集体土地使用权出售的运营方式 产品特色 针对客户 用地性质：集体土地，仅有使用权无所有权； 区位环境：拥有田园景观等乡村原生态资源； 功能体系：结合农业经营活动、农村文化及农家风情生活，借鉴 分时度假模式，将农业休闲旅游和生态养老相复合，提供养老居 住、瓜果采摘、绿色农家餐饮等功能，基本无其他配套设施。 针对城市中高收入的活跃长者，渴望田园生活，希望回归自然。 农家休闲

10、养老的功能体系 居住功能 瓜果采摘 绿色农家 膳食 农村文化体验 运营主体 运营方式 典型案例 以开发商为主，社会机构协助 出租或销售使用权：在乡村景区周边利用农村闲置资源建设度假 物业，并将该物业一定年限的使用权销售给城市养老客户 江苏生态农庄、浙江城仙居 农家休闲养生养老 案例链接：浙江城仙居 用地性质 区位环境 产品特色 功能体系 客户 运营主体 运营方式 集体土地 位于山水景区，有农业休闲资源 让城市人体验“候鸟式” 生活，通过采摘 蔬菜，农家餐饮等乡村休闲度假方式，让心 灵回归自然，回归纯朴，深度体验田园生活 上海，杭州等地年龄在50-60岁的中高收入 的老年人 联众集团，由赛伯乐中

11、国投资基金、杭州市 政府创业基金、上城区政府创业基金及自然 人共同持有 结合乡村休闲度假等市场需求，通过自建、 收购、合作、租赁等经营方式，底层用于农 民自住，将24层经营权出售给养老客户， 使其获得使用权，并吸引风险投资注资，借 鉴分时度假模式，形成乡村休闲度假网络。 立体化养生养老 p 综合性强、功能多元复合、面向全龄段老人的全方位需求，采取租售结合的运 营方式，对开发商的资源整合能力和持续经营能力要求较高 产品特色 针对客户 典型案例 用地性质：居住用地，但往往会带有一些土地附加条件； 功能体系：大型综合养老社区，包括住宅、购物中心、老年大 学、酒店、医院、康体娱乐等多种业态，提供满足居

12、住、休闲娱 乐、学习交流、亲子、医疗护理、康体养生等需求的丰富多元配套 设施。 面向各阶段中高收入的老年客户，涵盖从活跃、可自理自立的低 龄长者、到需低度照看护理及高度医护的高龄长者。 北京太阳城、上海亲和源 精神实现功能 休闲娱乐功能 区位环境：安静恬然，有一定的景观资源； 文化交流功能 亲子功能 康体养生功能 医疗护理功能 居住功能 休 闲 需 求 服 务 需 求 立体化养老住宅的功能体系 服务性需求 功能需求 休闲性需求 健康活跃期 6064岁 年龄 阶段 高度护理期 75岁以上 低度护理期 6574岁 精 神 实 现 文 化 交 流 休 闲 娱 乐 亲 子 康 体 养 生 医 疗 护

13、理 运营主体 运营方式 民办公助，开发商为运营主体，政府机构协助 租售结合，居家养老住宅销售，将提供医疗看护服务的老年住宅 持有经营，并可采用反向抵押的逆按揭方式，以房养老 立体化养生养老 案例链接：北京太阳城 用地性质 区位环境 产品特色 功能体系 客户 运营主体 运营方式 居住用地 位于北京小汤山，社区周边有绿色长 廊、河流、果园、草坪等 集医疗救护、生活照料、精神赡养三 大功能于一身，全程化的养老服务模 式，从医院，购物中心到老年大学、 酒店、各类俱乐部，提供丰富的配套 设施 北京地区的高收入老年客户，年龄跨 度较大，从50岁的中老年人到80岁以 上的老年人均为社区居民 宝氏华商经济集团

14、，北京市计委、建 委、规划局及昌平区政府各级领导和 专家给予大力支持 居住形式灵活多样，租售并举，有居 家式、租住式、安养式、度假式四种 方式。 五大运营模式 模式代表案例典型特征模式点评 会员制 俱乐部 北京太申 祥和山庄 采用中国传统古典园 林建筑，建成的集养 老、康体、娱乐、餐 饮、住宿、医疗为一 体的综合性服务机构， 是全国首家推行会员 制新型养老模式的国 际敬老院 1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院， 它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式； 2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医 药健康养生新模式； 3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色 度假基 地连

15、锁 北京金港家 苑、江苏生 态养老连锁 将养老与度假旅游结 合起来，在全国各地 建立连锁基地形成的 连锁经营模式 是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。 它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经 营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得 客户，与其他度假产品不同， 它的特点是针对老年人养 老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。 五大运营模式 模式代表案例典型特征模式点评 分时度 假式模式 云南卧云仙居、 浙江城仙居 将分时度假旅游与养老结 合起来，亦可连锁 是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式， 是 一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起 的一种商

16、业新概念。 我们认为，可以有一些作为，但不 具有普遍意义。 连锁养 老超市 辽宁连锁超市 是一种新型的老年服务型 机构 这种连锁超市服务功能强，介入门槛较低，有广阔 的客户市场和服务群体。虽为非营利性机构，但以后可 市场化的运作。 以房 养老 南京汤山留园 养老公寓、北 京太阳城老年 公寓 采用反向抵押的逆按揭方 式“以房养老” 这种模式的最大问题是我国传统观念的羁绊，需要随 着时间和社会发展人们观念逐渐的改变。 盈利模式 康养地产项目 收益来源 一次性收入来源独立住宅的销售收益 长期性收入来源 租赁项目的出租收益 配套设施的经营收益 美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益

17、包括公寓出租收益及 配套设施的使用收益。值得指出的是，太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要组成部 分，仅以每年配套设施的收益为例： 会所费用：16000 人 140 美元/ 人=224 万美元 高尔夫球会费（按1/3 居民入会计）：6000 人 1500 美元/人=900 万美元 合计：224+900=1124 万美元。 即每年这两项配套设施的收入就达1000 多万美元，相当于卖掉50 多套别墅（按均价17.5 万美元计），并且这两种设施是对社会公开经营，这部分收入还未计入，因此这种长期性收 益是太阳城中心的重要收益来源。 盈利模式 p 目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三种

18、形式：“出售”、“出租” 和“出售与出租相结合”；对于大型综合性老年住宅社区则存在住宅建设与经营管理 相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。 国内赢利型养生养老地产经营模式 按赢利方式分按经营管理方式分 以一次性销售收 益为主 长期性租赁收益及一 次性销售收益相结合 开发建设与经营 管理相结合 开发建设与经营 管理相分离 收费方式 u养生养老住宅社区服务的供应及收费方式 社区服务内容 参照国内外现有老年住宅的社区服务内容，针对老年人生、心理特征的老年住宅服务应 包括下列内容： 医疗护理方面医院、诊所、社区护理中心 体育活动方面适合老年人的各类运动如门球、保龄球、高尔夫等； 休闲活动方面如棋牌、书画、钓鱼等 教育配套方面老年大学、图书馆 中介资源提供家政服务中心、旅游服务