半城市化区域房地产确权难点及对策分析(一).doc

1、半城市化区域房地产确权难点及对策分析(一)摘要：半城市化是一种介于完全城市化和农村之间的过渡发展形式。随着社会经济的不断发展，作为农村城市化的过渡阶段，半城市化的经湃、社会、人口、土地管理等问题逐渐成为学者关注的热点。以深圳市宝安区半城市化区域的房地产确权问题为研究对象，通过对其现状的简要阐述。剖析确权难点，并提出解决对策。关键词：半城市化；房地产确权；难点；对策1 半城市化区域房地产确权难点分析目前半城市化区域房地产确权的难点主要表现在以下方面：1.1 遗留问题多，缺乏证据，处理难度大农村在向城市发展的过程中，房地产管理制度必将发生变革。这就难免在半城市化区域存在政策断层的现象，导致对房地产

2、的管理基本上依靠政府政策调整，缺乏法律依据。然而政策在不同时期变化很大，在此背景下，遗留了很多问题，譬如：(1)用地手续问题。如宝安区历史上的土地权属证明文件种类繁多，部分时期更以会议纪要形式或统建代建形式取代用地合同，当事人均无法提供土地使用权证明。 (2)报建手续问题。半城市化区域大部分建筑物报建手续不全，这可能是由于用地手续本身有问题，不具备办理报建手续的条件，还可能是由于当时用地者无法报建， 即没有报建的渠道。 (3)房地产不符合现行规划。由于在城乡规划法出台前， 我国在建设工程规划管理上， 存在 “双轨制 ”。(4)经济纠纷多，用地关系复杂。半城市化区域土地存在大量与原集体经济组织签

3、订转让、长期租用以及合作开发等情形，加之时间较长，导致用地关系较复杂，经济利益纠纷较多等。1.2 房地产违法建设。不符合现行确权政策。无法给予确权在半城市化区域，由于房地产管理制度的不完善、房地产市场的不成熟及执法监察力度的不足，使得大量集体所有的土地隐性流转了；大量违法建筑物产生了，可这些房地产根据现行政策是无法确权的。1.3 政府部门重视不够，有效疏导政策少，缺乏政策支持半城市化区域房地产管理制度不完善，有关房地产确权的政策滞后，使得政府在处理房地产确权时处于“无法可依 ”、确权标准不统一的尴尬局面。表现在： (1)政策对房地产确权的规定缺漏较多。(2)有关房地产确权的规定尚显简单化，许多

4、规定的现实针对性及可操作性不强，在处理房地产确权纠纷时，那些相对原则性的规定就与各个特殊纠纷产生了难于克服的抽象与具体的矛盾。1.4 利益驱动不够且处置成本高。动力缺乏。积极性低一方面，由于政策不完善，监管不力，房地产确权与否。对半城市化区域的部分房地产拥有者来说意义不大。因为虽然房地产未确权，他们仍能够从事租赁等活动以获得可观的收益；或者虽然确权了，但也同时限制了房地产的流通。 比如深圳市 “两规 ”在处理违法房地产过程中对于部分房地产核发的绿本房地产证书。限制了房地产的流通，虽然确权了，但是收益并未增加多少，因此也影响了此政策的实施效果。另一方面，高昂的处置成本也使得政府部门对房地产确权的

5、积极性降低。通常情况下，半城市化区域房地产的处置需要大量的人力、物力支出。同时，处理过程中还可能发生影响社会稳定、削弱政府公信力的社会成本等。这些构成了高昂的处置成本，为此也动摇了政府处置的决心。1.5 确权程序繁琐，涉及部门多，时间长且费用高半城市化区域房地产确权程序复杂，涉及国土、规划、公安消防、建设、环保、工商、监察、城管等多个部门，同时每个部门又都有自己的办文期限，时间长。而且。在补全手续、确认产权的过程中业主需要支付的费用较高。譬如，补办土地使用权证明文件时，涉及到补缴土地出让金等费用，而土地出让金是按照现行地价补缴的，费用之大是一般土地使用者难以承受的，或者说补缴了高额的土地出让金后，企业经营或土地使用者生活受到很大限制。2 半城市化区域房地产确权对策建议解决半城市化区域房地产确权问题的最好途径在于承认集体建设用地使用权的流转，赋予集体土地与国有土地一样的权利，使集体建设用地使用权也可以转让、抵押、出租，这样半城市化区域房地产确权的主要障碍也就迎刃而解了