天津大学-房地产法案例分析资料

1、小产权房小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用， 其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求， “小产权房”不得确权发证，不受法律保护。一）法律效力“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：1. 对于发生在本乡范

2、围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。2. 对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。3. 对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据中华人民共和国土地管理法的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。合作建房案例 1： 1987 年由化工公司、化轻公司、建材公

3、司联合组建了华宁公司。同年 12 月 15 日，物资公司、化工公司与南京开发公司签订了投资建造南京市管家桥 47 号办公楼的意向书，建筑面积约 1625 平方米，土地由国家划拨。同年12 月 19 日，化工公司按意向书的要求将建房款2,661,262元汇给华宁公司，由华宁公司代办购建房事宜。1988 年 5 月 30 日，物资公司、化工公司与南京开发公司签订正式协议书，对建房面积、资金、材料、房屋产权等方面作了约定。1990 年 9 月 20 日，三方签订补充协议书又对建房面积、房屋价款、材料、交房时间等问题进行了约定。化工公司于 1992 年、1994 年先后汇出建房款50万元和 30 万元

4、，总计汇给华宁公司建房款3,461,262 元。华宁公司共支出建房款 4,949,316 元，其中支付给南京开发公司房款及代收代缴费、电力增容费共计4,168,064元，装修费 741,251 元，建筑税 40,000 元。化工公司所付建房款占总建房款的 70 ，华宁公司实际支付建房款的30 ，物资公司未实际支付建房款项。1995 年 11 月 17 日，物资公司给华宁公司发文，决定将管家桥47 号办公楼产权划拨给华宁公司， 并由华宁公司全权办理权属登记手续。同年12 月 27 日，物资公司以“关于同意办理管家桥47 号办工用房产权手续的批复” ，同意将该办公用房产权办到华宁公司名下。1996

5、 年 1 月，华宁公司凭上述两份文件， 并将原协议书上化工公司一方抹去，领取了该房屋的所有权证。同年7 月 18 日，物资公司与南京工行就华宁公司以房产抵付贷款达成一致意见， 形成了会议纪要。同年 8 月物资公司在华宁公司 “关于转让房产偿还贷款的报告” 上签字同意，华宁公司即与南京工行签订了以房还贷协议书。 1996 年 11 月，南京工行领取了该房屋的所有权证和土地使用权证。因此，化工公司认为华宁公司、物资公司、南京工行严重侵犯了其合法权益，请求一审法院判决该房屋归其所有。在一审法院审理期间， 一审法院委托江苏省审计事务所对华宁公司自1987 年至 1996 年有关购房款方面的账务进行了审

6、计、鉴定，对该房屋的现有价值进行了评估，该房屋的建筑面积为2235.45 平方米，现有价值为 13,639,715元。案例图示建材公司共化轻公司同华宁以房还出贷公司资出资出房南京资化工公司产工行70%30登合物资公司作建房% 记房办公登产楼记开发公司1 、化工公司的购建房行为是否有效？有效，合作开发房地产合同， 是指当事人订立的以提供土地使用权、资金作为共同投资，共享利润，共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产合同，要求合同一方当事人具备房地产开发经营资质，如双方均不具备房地产开发经营资质的， 应当认定合同无效。 但起诉前一方当事人已取得房地产开发经营资质或者依法合作成立具有房

7、地产开发经营资质的房地产开发企业的，应认定合同有效。土地使用权性质与合作方式不同，合同性质及效力也不一样：2、华宁公司领取该房屋产权证的行为是否有效？3、华宁公司将他人房屋抵付贷款的行为是否有效？4、南京工行登记领证行为是否有效？为什么？此案应如何处理？解析：一、适用的法律法规及司法解释目前处理合作建房合同纠纷案件所依据的法律、法规及相关司法解释有 中华人民共和国民法通则 、中华人民共和国合同法 、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法 、国务院城市房地产开发经营管理条例、深圳经济特区房地产转让条例 、最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释。二、合作

8、建房 (开发 )合同的几种形式及效力认定合作开发房地产合同， 是指当事人订立的以提供土地使用权、资金作为共同投资，共享利润，共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产合同，要求合同一方当事人具备房地产开发经营资质，如双方均不具备房地产开发经营资质的， 应当认定合同无效。 但起诉前一方当事人已取得房地产开发经营资质或者依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应认定合同有效。土地使用权性质与合作方式不同，合同性质及效力也不一样：1、 利用宅基地与他人合作建房的，虽然提供土地使用权的一方取得了建房所需的 两证一书 （建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、居民（个人）兴建住

9、宅用地批准通知书） ，但因宅基地属集体土地，仅供集体所有制的成员使用，合作建房合同应认定无效。2、 未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人签订的合作建房合同， 应当认定合同无效； 但起诉前已经办理了批准手续的，应认定合同有效 。3、合作双方所签合作合同约定提供土地使用权的一方当事人不参与经营活动，不承担经营风险， 只收取固定利益的， 应当认定双方所签合作合同为土地使用权转让合同。4、 合作双方所签合作合同约定提供资金的一方当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋、 只收取固定数额货币或者只使用房屋的，应认定双方所签合同为房屋买卖合同、借款合同或者房屋租赁合同。三、合作建房合

10、同纠纷的处理1、 当事人请求分配需经有批准权的人民政府主管部门批准而未经批准、未取得建设工程规划许可证或擅自变更建设工程规划的房地产项目利益的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。2、 利用宅基地合作建房合同被确认无效后，房屋归宅基地 两证一书 的申办人所有；同时，由宅基地两证一书 申办人将投资款及利息返还出资人。3、 超出规划建筑面积的房产， 补办批准手续后合作双方对该部分房产的分配协商不成的， 一方当事人请求按合作合同约定的利润分配比例分割的，应予支持；对该部分房产增加的投资额的承担比例，协商不成的， 应按约定的投资比例或利润分配比例承担。4、 当事人违反规划开发建设的房屋，被有关

11、行政管理部门认定为违法建筑并责令拆除的，合同当事人对损失的承担比例协商不成的，应按双方过错大小、投资比例或利润分配比例确定。5、 合作建房合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，一方当事人未按合同约定的比例出资， 请求按合同约定的比例分配利润的，不予支持，双方利润按实际投资比例分配。建筑工程施工合同建设工程施工合同履行中的主要问题工程款问题突破合同相对性实际施工人可以直接向发包人主张工程款发包人只在欠付工程款范围内对实际施工人承担责任工程鉴定问题实务中常见的种类：造价鉴定、质量鉴定1、启动诉讼前，当事人可以自行委托鉴定，鉴定意见作为证据。诉讼中，可以根据当事人的申请， 经法院同意后启动鉴定； 也

12、可以由法院依照职权启动鉴定。2、鉴定材料鉴定材料应当在法庭主持下首先进行质证和认证，然后再移交鉴定单位进行鉴定。不宜不经法院而直接移交鉴定单位，防止出现“以鉴代审”的情况。3、法院与鉴定机构的分工法院负责证据认定和法律适用问题，鉴定机构负责专业性问题的确定。法院应当与鉴定单位进行充分沟通，全程掌控鉴定过程和方向， 例如确定哪份合同作为鉴定依据。4、鉴定意见的审核（1）鉴定人必须出庭接受质询（2）根据双方当事人对鉴定意见的异议，重新进行审核， 并给予书面答复。（3）法院也应当结合当事人的异议对鉴定意见进行甄别，发现鉴定项目确有误的，应当要求鉴定单位更正。5、不需要进行鉴定的情形（1）双方已有结算协议，且不存在无效或可撤销情形。（2）固定总价合同承包范围内的工程量及价款，合同承包范围外及变更增减项除外。（3）双方的结算材料经审查后可以直接确定工程款数额的。（4）诉前双方已经共同选择具有资质的鉴定机构出具了鉴定意见，且无充分证据推翻的。（5）双方不申请鉴定，法院亦无需依职权启动鉴定。承包人建设工程价款优先受偿权问题合同法第 286 条发包人未按照约定支付价款的， 承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的