商业商家选址专题研究

1、此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。 日期地点，微软雅黑16号 商业（商家选址）专题研究 绝对保密 外部报告精选之 商业专题研究商业专题研究（商家选址）（商家选址） 主力百货类选址要求主力百货类选址要求 主力超市类选址要求主力超市类选址要求 餐饮类商家选址要求餐饮类商家选址要求 酒店类商家选址要求酒店类商家选址要求 电器类商家选址要求电器类商家选址要求 休闲娱乐类选址要求休闲娱乐类选址要求 主力百货篇 技术指标技术指标具体要求具体要求 选址区域城市核心商圈/商业中心内或商业新区 经营楼层选择1

2、4层（亦可酌情考虑） 需求面积（）1500020000 单层面积（）5000左右 层高要求（）首层层高5.5m,二层以上层高4.5m 楼板承重（kg/）350kg/ 给排水供水100DN 供配电2500KVA 中央空调200220Kcal / 店内垂直交通提供自动人行扶梯23部/层、货梯2部 卸货区（）200 主力百货选址要求主力百货选址要求：（共性要求）：（共性要求） 技术指标技术指标具体要求具体要求 柱间距8 x 8 m 燃气管道提供配口 排污20DN 店前走道开阔、临街或临广场 停车场位置、数量500个车位左右 物业交付装修标准简装/毛坯 租金承受范围2050元/月左右 （一线城市如深圳

3、） 交付租金形式扣点或纯租金 租赁年限1020年 免租期不同区域有不同标准，一般一年左右 发展商品牌影响力非常重要 主力百货选址要求主力百货选址要求：（共性要求）：（共性要求） 商家示例：商家示例： 主力超市篇 技术指标技术指标具体要求具体要求 选址区域城市核心商圈/商业中心内或商业新区 经营楼层选择14层（亦可酌情考虑） 需求面积（）1000020000 单层面积（）5000左右 层高要求（）首层层高5.5m,二层以上层高4.5m 楼板承重（kg/）500kg/ 一般800kg/为宜 给排水符合国家标准 供配电2500KVA 中央空调200220Kcal / 店内垂直交通提供自动人行扶梯、货

4、梯2部 卸货区（）300 主力超市选址要求主力超市选址要求：（共性要求）：（共性要求） 技术指标技术指标具体要求具体要求 柱间距8 x 8 m 燃气管道需要 排污提供独立的排屋管道、排烟管道、化粪池及隔油池 店前走道开阔 停车场位置、数量具体情况而定 物业交付装修标准简装/毛坯 租金承受范围30元/月左右 （一线城市如深圳） 交付租金形式一般是纯租金 租赁年限1020年 免租期半年以上，一年左右 发展商品牌影响力相当重要 主力超市选址要求主力超市选址要求：（共性要求）：（共性要求） 商家示例：商家示例： 商圈要求：商圈要求： 1、在项目1.5公里范围内人口达10万以上为佳2公里范围内的常住人口

5、可达1215万人； 2、须临近城市交通主干线，至少双向四车道。 3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平； 4、项目周边人口畅旺，道路与项目的衔接性较好，车辆可以顺畅地进出停车场； 5、核心商圈内(距项目1.5公里)无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳。 物业要求：物业要求： 1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米；临街面不低于70米； 2、层高不低于5米，净高在4.5米以上； 3、楼板承重在800千克/平方米以上； 4、柱距要求9米以上； 5、正门至少提供2个主出入口； 6、每层有电动扶梯连接，地下车库与商场之间有竖向交通连接。 停车场地要求停车场地要

6、求 ： 1、至少300个以上地上或地下的顾客免费停车位； 2、必须为供货商提供20个以上的免费货车停车位。 个案解析个案解析 商圈要求商圈要求 ： 1、城市交通十字路口处物业。 2、位置要求：交通方便(私家车、公交车、地铁、轻轨)； 人口密度相对集中；两条马路交叉口，其一为主干道。 物业要求物业要求 ： 1、建筑占地面积15000平方米以上； 2、最多不超过两层；总建筑面积2-4万/平方米；建筑物长宽比例：10 7 或10 6. 停车场地要求停车场地要求 ： 至少600 个机动车停车位，非机动车2000平方米以上。 合作要求：合作要求： 1.转租租户由家乐福负责管理； 2.租赁合同一般是20

7、年-30 年。 个案解析个案解析 商圈要求：商圈要求： 二级商圈：位于城区密集居民住宅区，3公里以内常住人口30万以上，紧邻城市主干道，有6 条以上公交 线，店面日均人流量6万以上。 三级商圈：位于城区居民住宅区，3公里以内常住人口20万以上，紧邻城市主干道，有4条 以上公交线，店面日均人流量4万以上 物业条件物业条件 ： 层高：5米。 柱距：8米8米。 楼面载荷：卖场4千牛/平方米，库房5千牛/平方米。 总建筑面积：12000平方米。 单层建筑面积：12000平方米 ; 多层建筑面积：6000平方米/层。 地面停车场面积：2000平方米 ; 地下停车场面积：8000平方米。 库房面积：200

8、0平方米。 办公区面积：600平方米。 卸货区面积：300平方米。 卸货平台：高度0.8米，面宽：8米，进深：5米。 卸货通道(消防通道)宽幅：3米。 能源供应：经营方独立开户，用电量0.12千伏安/平方米，其他根据规范可 满足经营需要。 合作方式：合作方式： 租赁，期限20年。 个案解析个案解析 首选物业：首选物业： 商业综合体，购物中心，商业街 物业使用：物业使用： 租赁，合作 需求面积：需求面积： 2000平米; 合同期限：合同期限： 5-10年 世纪联华世纪联华(CENTURYmart)的选址标准：的选址标准： 1)应接近公司现有业务区域； 2)虽远离公司现有业务地区，但人口规模巨大，

9、经济发展水平高，商业业态以传统百货和杂货店 为的地区； 3)人口规模应在300万以上； 4)城市间交通便利，有高速公路相联系； 5)城市分布呈面状，尽量避免线状分布； 6)城市间相互距离不超过三个小时车程； 7)在区域城市体系中有一个特大型中心城市为中心。 开店方式：开店方式：直营、加盟 个案解析个案解析 首选物业：首选物业：商业综合体，购物中心，商业街 物业使用：物业使用：租赁，合作 需求面积：需求面积：2000-9500平米； 合同期限：合同期限：10-20年 对物业的要求对物业的要求 1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米； 2、层高不低于5米，对于期楼的

10、层高要求不低于6米净高在4.5米以上(空调排风口至地板的距离)； 3、楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上； 4、柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米； 5、正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个； 6、每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接； 7、商场要求有一定面积的广场； 8、店铺面积应在2000平米以上； 对停车场的要求对停车场的要求 1、至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位； 2、必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位； 3、如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地， 4

11、0尺货柜车转弯半径18米。 个案解析个案解析 个案解析个案解析 首选物业：首选物业： 商业综合体，商业街 物业使用：物业使用： 租赁，合作 需求面积：需求面积： 8000-1.5万平米; 合同期限：合同期限： 10-20年 选址标准：选址标准： (1)面积在8000平方以上； (2)以半径1.2公里的商圈，人口规模应在300万以上，城市化水平在30%以上，中、小城市 密集，城乡一体化发展的区域； (3)城市间交通便利，有高速公路相联系； (4)城市分布呈面状，尽量避免线状分布。 开店方式：开店方式： 直营 餐饮类商家篇 技术指标技术指标具体要求具体要求 选址区域成熟繁华商圈、大型商场附近 经营

12、楼层选择以首层为主，25层均可 需求面积（）5005000 单层面积（）500左右 层高要求（）层高3m以上 楼板承重（kg/）350kg/ 给排水接驳到位 供配电国家标准（一般来说，1000不少于300千瓦） 中央空调商洽 店内垂直交通要求有 卸货区（）60100 特色类餐饮选址要求特色类餐饮选址要求：（例如：民间瓦缸、漓江又一轩）（例如：民间瓦缸、漓江又一轩） 技术指标技术指标具体要求具体要求 柱间距灵活 燃气管道必须有 排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 店前走道要求较高，最好无绿化 停车场位置、数量店前，尽可能多 物业交付装修标准国家标准 租金承受范围视位置而定 交付租金形

13、式现付或转账 租赁年限810年 免租期面谈，一般为装修期 特色类餐饮选址要求特色类餐饮选址要求：特色类餐饮选址要求特色类餐饮选址要求：（例如：民间瓦缸、漓江又一轩、湘菜馆）（例如：民间瓦缸、漓江又一轩、湘菜馆） 商家示例：商家示例： 技术指标技术指标具体要求具体要求 选址区域一线城市 经营楼层选择13层 需求面积（）3000 单层面积（）1000 层高要求（）3m以上 楼板承重（kg/）350kg/ 给排水接驳到位 供配电150KW 中央空调国家标准 店内垂直交通需要 卸货区（）没要求 概念餐饮商家选址要求概念餐饮商家选址要求：（例：王子厨房、毛家饭店）（例：王子厨房、毛家饭店） 技术指标技术

14、指标具体要求具体要求 柱间距（m）视具体位置，要求不大 燃气管道需要 排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 店前走道越宽越好 停车场位置、数量3000的面积需要80100个车位 物业交付装修标准毛坯 租金承受范围不超过100元/ 交付租金形式转账 租赁年限10年 免租期面谈，一般半年 概念餐饮商家选址要求概念餐饮商家选址要求：（例：王子厨房、毛家饭店）（例：王子厨房、毛家饭店） 商家示例：商家示例： 金汉斯：现酿啤酒和营养烤 品主题餐厅 面积需求：10005000 拓展区域：全国 技术指标技术指标具体要求具体要求 选址区域城市核心商圈、城市主干道、次级商圈等区域 经营楼层选择一、二层

15、 需求面积（）2002000 单层面积（）至少200 层高要求（）3.5m 弱电要求无特殊要求 给排水需要 供配电150KW 中央空调需要 店内垂直交通最好有 中西快餐商家选址共性要求中西快餐商家选址共性要求：（：（肯德基、麦当劳、永和大王肯德基、麦当劳、永和大王） 技术指标技术指标具体要求具体要求 燃气管道需要 排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 店前走道走道通畅，店内可视性强 停车场位置、数量不太要求 物业交付装修标准简单要求 租金承受范围一般100元/月以内或保底扣点（部分区域商洽） 交付租金形式现付或转账 租赁年限515年 免租期面谈，一般为装修期 中西快餐商家选址共性要求

16、中西快餐商家选址共性要求：（：（肯德基、麦当劳、必胜客肯德基、麦当劳、必胜客） 商家示例：商家示例： 技术指标技术指标具体要求具体要求 选址区域商业区、商住区、写字楼区、交通枢纽， 临街、场地开阔、进出方便 物业形状尽量方正或整齐、临街有大窗 需求面积（）400 层高 柱距层高不小于3.5M ；柱距6M以上 楼板承重（kg/） 部分区域500公斤/；大部分区域为350公斤/ 供电供水提供或有位置建设给排水/排油/排污/道 配电负荷：250千伏安 硬件设施提供室外安装空调和排烟机位置； 停车位提供临时卸货车位 其他门脸上方提供招牌安装位置；直营或加盟；租期10年以上 个案解析：麦当劳个案解析：麦

17、当劳 技术指标技术指标具体要求具体要求 选址区域同麦当劳（跟进策略） 物业形态尽量方正或整齐、临街有大窗 需求面积（）350 门面12M 单层面积（）至少200 层高 柱距净高不低于3M 楼板承重（kg/）厨房区楼板负荷为450公斤/；餐厅区为250公斤/ 供电供水200KW的用电量；25吨水/天；提供或有位置建设给排水/排油/排污/道 硬件设施提供室外安装空调和排烟机位置；提供两条电话线路 停车位提供临时卸货车位 其他门脸上方提供招牌安装位置；直营或加盟；租期10年以上 个案解析：个案解析：KFC 技术指标技术指标具体要求具体要求 选址区域大城市及潜力发展较好的中小城市 商业区、商住区、写字

18、楼区、交通枢纽或旅游商圈 需求面积（）单层450480；双层500600 楼板承重大于450公斤/ 供电供水供水需2分管、排水需要4分管。水压2.53.5公斤，保证每天20吨； 配电：250千瓦 通风通暖留有排烟出口，可放通风机；有放置外机的地方 排污环保排屋需要4分管，并有34立方米的隔污池，满足正常的环保条件 合作方式直营 个案解析：必胜客个案解析：必胜客 技术指标技术指标具体要求具体要求 选址区域核心商圈、次级商圈 经营楼层选择12层 需求面积（）200400 单层面积（）200 层高要求（）3.5 （净高） 楼板承重（kg/）350（厨房400） 给排水符合国家标准 供配电100KW

19、中央空调需要 租赁年限通常为5年 中式快餐商家选址共性要求中式快餐商家选址共性要求：（：（真功夫、蒸功夫真功夫、蒸功夫 、外婆家、永和大王、外婆家、永和大王 等等） 商家示例：商家示例： 技术指标技术指标具体要求具体要求 选址区域商业中心区或美食街 经营楼层选择15层 需求面积（）20005000 单层面积（）1000 层高要求（）4M 楼板承重（kh/）350kg/ 给排水接驳到位 供配电满足工业用电标准 中央空调需要 店内垂直交通升降梯两部、观光梯一部 商务海鲜酒楼商家选址要求商务海鲜酒楼商家选址要求： 技术指标技术指标具体要求具体要求 燃气管道配备管道煤气 排污设置排污、排油井、隔油池及

20、排油烟井道等设施 店前走道宽阔 停车场位置、数量100个停车位以上，要有地面停车位 物业交付装修标准看具体情况而定 租金承受范围不超过80元/（一线城市：深圳） 交付租金形式转账 租赁年限1015年 免租期根据项目市场的成熟程度来定 商务海鲜酒楼商家选址要求商务海鲜酒楼商家选址要求： 商家示例：商家示例： 海港海港 海鲜酒楼海鲜酒楼 技术指标技术指标具体要求具体要求 选址区域城市核心商圈、商务办公区域 经营楼层选择13层 需求面积（）300以上 层高要求（）净高4.5M 楼板承重（kg/）350kg/ 给排水接驳到位 供配电符合国家工业用电标准 中央空调200220cal / ，预留空调机位

21、店内垂直交通提供自动二氧化碳梯26个，消防安全通道12个 配送区部分商家需要，60左右 亚洲美食商家选址要求亚洲美食商家选址要求： 技术指标技术指标具体要求具体要求 柱间距（m）8*10 燃气管道需要 排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 店前走道宽阔 停车场位置、数量20150个停车位，需要部分地面停车位 物业交付装修标准简装/毛坯 租金承受范围不超过80元/（部分区域需洽谈） 交付租金形式转账 租赁年限15年 免租期312个月 亚洲美食商家选址要求亚洲美食商家选址要求： 日本料理日本料理 商家示例：商家示例： 技术指标技术指标具体要求具体要求 选址区域核心商圈、次级商圈 经营楼层

22、选择12层 需求面积（）1801500 单层面积（）180以上 楼层沉重（kg/）350（厨房400） 层高要求（）3.5M 弱电要求无特殊要求 给排水需要 供配电100KW以上 中央空调需要 咖啡西餐商家选址要求咖啡西餐商家选址要求： 技术指标技术指标具体要求具体要求 燃气管道需要 排污要求有烟气道、排污化油池、垃圾中转站 店前走道宽阔 停车场位置、数量不少于20个 物业交付装修标准毛坯 租金承受范围洽谈 交付租金形式主要不纯租金，也有保底租金加扣点形式 租赁年限6年以上 免租期面谈，3个月以上 咖啡西餐商家选址要求咖啡西餐商家选址要求： 星巴克咖啡 商家示例：商家示例： 酒店类商家篇 要求

23、：要求： 四星级饭店需要有中央空调（别墅式度假饭店除外）；有背景音乐系 统；18小时提供外币兑换服务；至少有40间(套)可供出租的客房；70%客房的面 积(不含卫生间)不小于20平方米；提供国际互联网接入服务；卫生间有电话副机、 吹风机；客房内设微型酒吧；餐厅餐具按中西餐习惯成套配置、无破损；3层以 上建筑物有数量充足的高质量客用电梯，轿厢装修高雅；代购交通、影剧、参观 等票务；提供市内观光服务；能用普通话和英语提供服务，必要时能用第二种外 国语提供服务。 四星级酒店四星级酒店 一、酒店总体设计要求一、酒店总体设计要求 u建议四星级酒店设置在主干道上作为酒店主要出入口。 u 酒店应功能划分合理

24、，有背景音乐系统。 u总统套房应设置在噪音影响较小的层数，并建议有独立的室外休息平台。 u建筑设计应利于销售及后期物业管理的经济性要求，并便于后期维护; u施工材料选用节能、隔音材料，并达到防火等级要求。 u满足环保、节能要求。设计标准以国家最新节能标准设计。 u充分采用节能材料，降低使用能耗。 u尽量使用本土材料，有效控制成本。 四星级酒店四星级酒店 二、酒店与商业、写字楼关系要求二、酒店与商业、写字楼关系要求 在保证建筑外形、空间感与商业、写字楼和谐的条件下，应具有相对独立性; 建筑外观具有公建特征，应重点考虑节能环保需要; 建筑主入口的选择、交通系统、设备系统应具有相对独立性，尽可能降低

25、对 商业 的干扰，建议主出入口设置于主干道上。 四星级酒店四星级酒店 三、酒店建筑首层三、酒店建筑首层 u 大堂应气派豪华、风格独特、装饰典雅、光线充足，人流的平面及竖向交通通畅 舒适 u大堂面积应在500平米以上，宽敞大气，与接待能力相适应 u大堂建议挑空处理 u有与酒店规模、相适应的总服务台;并在入口、服务梯附近设置行李房; u在非经营区设客人休息场所 u门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，有残疾人专用卫生间或厕位，能为残疾人提 供 特殊服务 u大堂设有酒店和客人同时开启的贵重物品保险箱，保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客 人的隐私 u设置宴会展示。 四星级酒店四星级酒店 四、客房及标准层四

26、、客房及标准层 u客房面积 34-37平方米 u标准层平面设计尽量规整简洁。 u客房区走廊净高不低于2.4米。 五、酒店配套功能五、酒店配套功能 u酒店配套功能应包括：商务中心、会议室、餐厅、宴会厅、健身房、游泳池、 超市、多功能厅、医务室、后勤用房等。 u停车场100个停车位以上 四星级酒店四星级酒店 设备设备 u电梯配置要达到或接近舒适型标准，每70间客房配备一部客用电梯、及两部独立员工电梯 u提供24小时热水; u电梯配置数量以高峰等候时间不超过30秒为宜; u设公用电话 u自备发电系统 电梯厅及电梯、扶梯电梯厅及电梯、扶梯 u在30层或以上的高楼大厦的穿梭电梯必须经过电梯专家的分析。

27、u拥有300多个房间和(或)17层以上的酒店需要单独研究以确定的电梯、能力和速 度要求。 u客梯必须达到最高3米的要求，开门尺寸不小于1.2米（W）*2.5米（H），货梯开门尺寸 1.8米（W）*2.5米（H） 四星级酒店四星级酒店 经济型酒店选址要求经济型酒店选址要求：如家快捷酒店：如家快捷酒店 技术指标技术指标具体要求具体要求 选址区域位于当地的市级商务中心、商业中心、会展中心、物贸交易中心、交通中心、大型游 乐中心。(六大中心区域) 最好是“金角银边”(十字路口) 开放城市全国省会城市、直辖市等经济比较发达的城市(GDP在800亿以上的地级城市及全国 经济10强县市)，有充足的商务客源。

28、 需求面积建筑物的建筑面积在3000-6000以内，出房数量约在80130间； 供水配电水-用水额度不低于3000吨/月，进水管的管径不小于DN100，电-用电不低于400KVA 其他周边有一定的空地，出路通畅并有充足停车位；具有良好的可见性，有一定的广告 位。交通流动性好，车辆进出便利，在选址点的200米方圆内有5条以上能通达商业 中心、机场、车站、码头的公交站线。 合作租赁1520年 经济型酒店选址要求经济型酒店选址要求：汉庭快捷酒店：汉庭快捷酒店 技术指标技术指标具体要求具体要求 选址区域靠近大型商业中心、商务中心、展览中心、游乐中心、交通中心、交易中心，有 充足的客源支持； 开放城市省

29、会城市、直辖市及全国主要经济发达的城市； 华东、华北地区经济发达的二、 三线商旅城市；汉庭尚未布点的经济发达商旅城市。 需求面积建筑面积25006000平米；汉庭全季酒店、汉庭快捷8012间，汉庭客栈150 200间； 供水配电用水额度不低于3000吨/月，进水管的管径不小于DN100；用电不低于3KVA/间； 其他具有良好的可视性及广告效果； 周边进出通畅并有一定的停车位。有煤气管道接 入或可以接入。 合作租赁1020年 ；直营、加盟 家电类商家篇 技术指标技术指标具体要求具体要求 选址区域商业核心区、大卖场附近、大型社区 经营楼层选择一般是13层，最好是首层 需求面积（）4000 单层面积

30、（）2000左右 层高要求（）3.5M 楼板承重（kg/）500 kg/ 给排水国家标准 供配电国家标准 中央空调需要 店内垂直交通提供自动人行扶梯2部 / 步梯2部以上、货梯1部 电器商家选址要求电器商家选址要求： 技术指标技术指标具体要求具体要求 柱间距（m）8*10 M 店前走道开阔，足够的广告位置 停车场位置、数量根据实际情况而定 物业交付装修标准简装/毛坯 租金承受范围以实际情况而定 交付租金形式纯租金 租赁年限810年 免租期半年或一年以上 发展商品牌影响力相当重要 电器商家选址要求电器商家选址要求： 商家示例：商家示例： 休闲娱乐篇 技术指标技术指标具体要求具体要求 选址区域大型

31、商业区底层或高密度居住区附近，公交线密集，使得消费者 易达；但要求与居民区保持一定距离 经营楼层选择一般是13层，最好是首层 需求面积（）30004000通常两层 广告位要求315M的门头广告位 层高要求（）2.8M 楼板承重（kg/）350kg/ 供配电500KVA、可接220V民用电及380V工业用电； 停车位一个拥有200个包房的KTV应需要200个停车位，以4.5一个车 位计算，停车场地应该在900以上 装修要求做墙体隔音及内部小面积分隔改造 合作方式租期5年以上； 租金23元/天* KTV选址要求选址要求： 商家示例：商家示例： 技术指标技术指标具体要求具体要求 选址区域二三级城区中主要商圈，3公里内不少于20万 人城市商圈；有独立的垂直交通 经营楼层选择项目顶层不高于6层 需求面积（）1500 物业形状影厅内中空 层高要求（） 柱距净高不低于6M； 柱距不低于10M 楼板