农贸市场策划方案

1、农 贸 市 场 策划方案 一.项目评价 项目位置项目位置： 地处城市核心区域，两面临街，商业价值不言而喻。 周边环境周边环境： 地处中心成熟商业核心区域，人气、商气鼎盛。 红星路大片区成熟的居住区域，配套的酒店、餐饮、娱乐业发 达。 地理位置优越，交通条件发达，公交线路、车站众多。 二.大环境分析 1.1.政府宏观计划政府宏观计划: : 经过二十多年的改革开放和经济社会发展，政府对城 区进行了大面积的改造，城乡居民生活水平迅速提高，消费 观念和方式发生深刻变化，人们对食品安全的要求越来越严 格。同时，城市农贸市场，特别是在大中城市市民生活中扮 演重要角色的城市农贸市场开始暴露出诸多弊端。在超市

2、消 费异军突起的形势下，原有城市农贸市场再也无法守株待兔。 随着成都市旧城改造的脚步加快，市政府有关部门将大力推 进农贸市场的配建工程建设。二环路内的占道菜市将有计划 的全部拆除，并按“拆一建一”的大致要求，二环路内将修 建80至100个永久性农贸市场（不包括大棚市场）。成都将 掀起一场农贸市场建设“革命”，这些农贸市场大都处于黄 金口岸内。 2.2.农贸市场正经历着三个转变农贸市场正经历着三个转变: : 地 点从室外到室内的迁徙； 形 态从简陋到精致的蜕变； 经营管理者从街道办事处到民营企业的交接。 3.3.农贸市场超市化趋势农贸市场超市化趋势 所谓农贸市场超市化，是指通过政府政策的鼓 励支

3、持，引导大型流通企业或农业产业化龙头企业，对 不适应经济发展、城市建设和居民消费要求的原城市农 贸市场，按照超市的经营业态、经营理念对城市农贸市 场进行生鲜超市化改造，使其成为经营主体组织化、经 营产品标准化、经营方式超市化及服务规范化，以经营 生鲜农副产品为主的超市。 4.4.农贸市场的投资优势农贸市场的投资优势 近几年商业形态同质化严重，导致许多商家经营 惨淡。作为农贸市场则不一样，首先这里是已形成了人气、 商气，是极有实际需求的成熟的市场，同时政府“菜篮子” 工程的实施，违章占道经营的取缔，无疑是投资农贸市场的 有力保证，商家的经营自然有利可图。鉴于独占性、快速成 长性和投资风险小的因素

4、国内不少城市的室内农贸市场已悄 悄成为中小投资客的新宠。 农贸市场超市化是旧城改造和整顿市容的产物，由 于此类项目符合城市规划和政府政策导向，且涉及“菜篮子” 工程，所以收益稳定，基本没有投资经营的压力。 三、定位分析 根据市场调查显示结果：经营情况良好的农贸市场，基 本全是成熟居住社区的配套设施，农贸市场这一配套产业的 商业价值，必须依托强大的居住人群得以实现。项目的居住 人群消费需求和消费实力，决定了将来农贸市场的经营情况 和商业价值。 由此可见项目的需求分析就显得非常必要，只有通过详 细的调查了解农贸市场经济发展规律、科学的分析区域农贸 市场的真实需求后，才能合理的制定项目产品规划，项目

5、 年的经营权销售才有可能找到为市场所接受的推广方式。 项目地处市中心区域，受中央商务区的影响，未 来时期内，区域内居住人群将以居家人群演化为以商务活动 为主的商务人群，当商务功能人群最大化时，项目就有可能 失去终端消费人群。 如何规避和适应的必然扩张对项目带来的压力和 风险。将是保证项目长期经营和实商业保值、增值的关键。 成都居住区域的农贸市场基本仍然以传统农贸市场 为主（大棚蔬菜摊位围合门市临街商铺），在形式 上建立了一定的经营环境，但因业态的规划随意、产品 设计的缺陷，和后期经营的管理不够专业，导致部分位 置相对较差的区域经营困难，投资者和经营者都深受其 累，和真正意义上的“农贸超市”的经

6、营环境还有很大 距离； 现在成都市的新型农贸市场还没有形成规模和 影响，受城市经济发展的压力，农贸市场换代升级成为 必然，市场期待出现经营主体组织化、经营产品标准化、 经营方式超市化及服务规范化的新型农贸市场。 关键词： 立体：在产品设计上导入百货经营的理念，优化人 流动线、 提升立体交通品质，建立完善的立体经营环境，最大化项目 价值。 超市：在业态规划上导入超市的管理模式，利用农贸市场的 先天优势，规范经营、提升服务品质，保证经营的竞争优势 和项目的增值。 三项要求： 建立一种新的农贸市场环境：健康、方便、舒适。 功能上必须满足立体概念的实现，营造立体的经营环境，提 升项目的整体价值。 布置

7、上应保证对业态的适应性和兼容性，保证未来经营的可 持续性。 产品的分析是为定位作支撑的具体指标，新的“立体农贸超 市”必然应该建立起一套新的产品功能标准 。 产品设计建议产品设计建议 项目单层建筑面积均在以下，业态的规划很难做到传统农贸 市场的多品种、大容量，应该建立单层主题业态，用专业、精细的业态 优势消除面积不足的影响。 普通的农贸市场由于硬件和消费习惯的限制，经营很难延伸到三层以上， 而农贸市场三层以上的其他业态又无法与之相互衔接，反而因为农贸市 场的经营特点影响其他业态的经营，建筑设计必须规避业态之间的消极 影响，建立不同业态的专用交通系统，有效解决不同需求人流的冲突。 建立高效率、舒

8、适性的立体交通系统，有效解决二层以上人气不足的市 场经营瓶颈，在主要通道设置电动扶梯引导人流，提升项目的经营竞争 力，最大化项目整体价值。 项目的整体建筑功能设计，不但要满足农贸市场的经营需求，还应该考 虑对其他经营业态的兼容性和适用性，预留未来项目的调整空间。 业态的规划直接影响经营的成败，也间接影响项目销售的成败，业态的规划必 须保证经营的成功，要建立在可实施、可操作、可持续之上； 根据调查显示：成都市现有的农贸市场在业态上没有严格的要求，在大框架 之后就很随意，不注重项目的整体环境塑造，业态之间往往没有可衔接性，也使 市场业态之间出现了断裂，出现位置较好的摊位经营良好，较差的则没有经营起

9、 来的可能。 所以，业态规划必须以市场需求为依据，业态规划时要把握以下两点： 市场产品销售额与租金的关系。 市场消费需求与产品供给关系。 规划应注重业态之间的衔接和互补，最大化利用人流提高项目整体经营环境， 最小化区域内的业态失衡和竞争，保证项目的整体价值最大化。 客户生态链：客户生态链： 终端消费群体终端消费群体项目经营商家项目经营商家项目经营权业主项目经营权业主 终端消费群体：终端消费群体： 项目区域内的居住人群项目区域内的居住人群 项目区域辐射半径内的消费人群项目区域辐射半径内的消费人群 项目区域内涉及的餐饮商业体项目区域内涉及的餐饮商业体 项目经营商家：项目经营商家： 即将拆除的南糠市

10、农贸市场、义学路市场的经营商家；即将拆除的南糠市农贸市场、义学路市场的经营商家； 专业投资农贸市场的成都经营者；专业投资农贸市场的成都经营者； 泛成都市区域内的农贸市场经营者；泛成都市区域内的农贸市场经营者； 经营权业主：经营权业主： 专业投资农贸市场的成都投资者；专业投资农贸市场的成都投资者； 泛成都市区域内的农贸市场投资者；泛成都市区域内的农贸市场投资者； 成都市区域房产中小投资者；成都市区域房产中小投资者； 关于农贸市场的经营权投资现在基本被市场接受，并且农贸市场投 资已经成为了一项回报稳定，相对风险极小的投资，同其他房地产投资相比 农贸市场投资有着先天的优势。 新型的农贸市场，正在创造

11、房地产市场的一个开发和销售奇迹，因其 具有稳定的投资回报，近来已为建立了投资意识的成都市民们看好，并培养 了一大批农贸市场经济投资群体。 农贸市场都处在居住比较成熟的社区，口岸价值已经得到公认。周边 人员多，固定的消费群体多，而且这个群体一般不会变，是比较忠实的消费 者，这样对投资者来说，有比较可靠的投资回报，当然愿意买。 价格定律：商业房地产，租金决定销售价格； 投资回报计算 以一个蔬菜摊位来做计算演示： 总投资55500元 月租金收益：370元 年租金收益：4440元 30年经营权总收益：133200元 除去投资成本后年回报：4.67% 很明显,30年经营权投资相对产权投资回报过低； 所以

12、，价格的确定应该根据非产权的投资模式为指导，所以，价格的确定应该根据非产权的投资模式为指导， 要充分考虑产权与非产权的区别，只有如此制定出来的价要充分考虑产权与非产权的区别，只有如此制定出来的价 格才能对投资者具有吸引力，才能被市场所接受，得到投格才能对投资者具有吸引力，才能被市场所接受，得到投 资者的认可才能顺利的完成销售，实现快速的资金回收。资者的认可才能顺利的完成销售，实现快速的资金回收。 项目优势及机会点项目优势及机会点 ： 项目项目定位定位分析分析。 商业价值商业价值优势分析优势分析。 商业核心商业核心区位区位，人气、商气鼎盛。，人气、商气鼎盛。 商业商业配套的酒店、餐饮配套的酒店、

13、餐饮、娱乐业发达。娱乐业发达。 地理位置优越，交通条件发达，公交线、车站众多，项目地理位置优越，交通条件发达，公交线、车站众多，项目 消费人群辐射半径巨大。消费人群辐射半径巨大。 借势：借势： 农贸市场的升级是旧城改造和市容整农贸市场的升级是旧城改造和市容整 顿的产物，由于项目符合城市规划和政府顿的产物，由于项目符合城市规划和政府 政策导向，且涉及政策导向，且涉及“菜篮子菜篮子”工程，所以工程，所以 收益稳定，投资当然有保障。收益稳定，投资当然有保障。 项目劣势及威胁点：项目劣势及威胁点： 项目附近项目附近农贸市场竞争农贸市场竞争，影响项目前期招商。，影响项目前期招商。 项目附近的居家人群多为

14、事业单位或企业单位项目附近的居家人群多为事业单位或企业单位 人员，缺乏消费积极性且消费力度有限。人员，缺乏消费积极性且消费力度有限。 农贸市场经营权投资回报相对产权投资回报较农贸市场经营权投资回报相对产权投资回报较 底，经营权投资对投资者吸引不大。底，经营权投资对投资者吸引不大。 项目地处商务中心区域，周边人群多以商务活项目地处商务中心区域，周边人群多以商务活 动为主，缺乏目标消费人群。动为主，缺乏目标消费人群。 未来随着中央商务区的扩张，项目区域内的居未来随着中央商务区的扩张，项目区域内的居 住人群将由居家型演化为商务型，当商务人群最住人群将由居家型演化为商务型，当商务人群最 大化时，项目有

15、可能失去终端消费群体。大化时，项目有可能失去终端消费群体。 完善项目的需求分析，通过详细的调查总结农贸市场经济发展规律完善项目的需求分析，通过详细的调查总结农贸市场经济发展规律、 科学的分析项目所处区域农贸市场的真实需求，合理的制定项目产品科学的分析项目所处区域农贸市场的真实需求，合理的制定项目产品 规划，为项目年的经营权销售找到市场所接受的推广方式。规划，为项目年的经营权销售找到市场所接受的推广方式。 优化项目建筑设计、人流动线设计、立体交通设计，致力打造成都新优化项目建筑设计、人流动线设计、立体交通设计，致力打造成都新 型农贸市场典范，最大化项目整体商业价值。型农贸市场典范，最大化项目整体商业价值。 梳理租金与业态梳理租金与业态、消费需求与产品供给的关系，根据市场调查和