第2章---资产评估理论基础

1、目 录 第2章 资产评估理论基础 p 2.1 资产评估价值论和价值观 p 2.2 资产评估价值的影响因素 p 2.3 资产评估的多样性及价值类型 p 2.4 资产评估适用的一般经济技术 原则 2.1 资产评估价值论和价值观 2.1.1 资产评估的研究对象 资产评估所要解决的核心实质问资产评估所要解决的核心实质问 题为资产评估价值决定问题题为资产评估价值决定问题 为了使资产评估价值决定因素的讨为了使资产评估价值决定因素的讨 论有一个共同基础论有一个共同基础 对资产评估活对资产评估活 动有一个比较动有一个比较 清晰的认识。清晰的认识。 对资产评估的研对资产评估的研 究对象、资产评究对象、资产评 估

2、价值估价值,以及资产以及资产 评估评价目标有评估评价目标有 清晰和统一的认清晰和统一的认 识。识。 2.1 资产评估价值论和价值观 2.1.1 资产评估的研究对象 资产评估学的研究对象就是资产的资产评估学的研究对象就是资产的交换价值交换价值， 以及由此衍生出来的资产交换价值决定、交换价以及由此衍生出来的资产交换价值决定、交换价 值表现形式、衡量资产交换价值的手段和资产交值表现形式、衡量资产交换价值的手段和资产交 换价值的表达。换价值的表达。 资产评估学研究对象是由资产评估学研究对象是由资产评估行为目标、资产评估行为目标、 服务目标，以及资产评估功能等因素决定的服务目标，以及资产评估功能等因素决

3、定的。 明确资产评估学的研究对象为研究资产评估明确资产评估学的研究对象为研究资产评估 活动的活动的出发点出发点，也为讨论资产评估价值的决定等，也为讨论资产评估价值的决定等 一些列问题找到了一些列问题找到了理论基础理论基础。也。也反映出了资产评反映出了资产评 估活动的本质估活动的本质。 2.1 资产评估价值论和价值观 2.1.1 资产评估的研究对象 资产评估学的研究的主要方面资产评估学的研究的主要方面是在理性认识是在理性认识 资产价值的基础上，研究资产价值有什么决定，资产价值的基础上，研究资产价值有什么决定， 在不同市场环境和条件下，决定资产价值的各种在不同市场环境和条件下，决定资产价值的各种

4、因素的作用方式和影响程度，以及如何将这些影因素的作用方式和影响程度，以及如何将这些影 响因素合理量化。由此得出正确认识和理解资产响因素合理量化。由此得出正确认识和理解资产 评估研究对象所需的评估研究对象所需的两个基础：两个基础： 一是理性地认识和理解价值和评价价值。一是理性地认识和理解价值和评价价值。 二是理性地认识和理解价值和评估价值决定二是理性地认识和理解价值和评估价值决定 因素及其作用方式、作用程度，以及量化方式。因素及其作用方式、作用程度，以及量化方式。 2.1 资产评估价值论和价值观 2.1.1 资产评估的研究对象 资产价值与资产评估价值 资产价值的不同定义： （1）资产的内在价值亦

5、称资产的经济价值，广义上讲，资 产的内在价值相当于资产的未来预期现金流量的折现值。 （2）资产的账面价值是一个以历史成本为基础进行计量的 会计概念，是资产在企业资产负责表上反映出来的价值。 （3）资产的市场价值。其实质是一个价格范畴，广义地讲， 可以被理解为是资产的内价值或经济价值在市场上的货币 表现或反映。 另外，还有资产的投入价值和产出价值等。 2.1 资产评估价值论和价值观 2.1.1 资产评估的研究对象 资产评估价值更多是从资产评估行为目标、服务目标， 以及资产评估功能等角度来理解。 一般情况下，资产评估主要是以交易和鉴证为目的。 因此，资产评估所提供的服务主要是对资产的一种价值衡 量

6、，即用货币衡量资产评估标的物值多少钱， 从这个意义 上讲，资产评估中的资产评估价值应是交换价值，其本质 是一个价格范畴，是评估标的物值多少钱的概念。 2.1 资产评估价值论和价值观 2.1.2 关于价格与价值的进一步说明 从经济学的角度来看，价格是指在特定的交易 行为中，特定的买方和/或卖方对商品或服务的交 换价值的认可，以及提供或支付的货币数额。价 格可被理解为一个历史数据或事实，是特定交易 双方实际支付或收到的货币数量。 资产评估中的价值只是专业人士根据特定的 价值定义在特定的时间内对评估标的物价值的估 计值。 资产评估结果或评估价值属于价格范畴但不 是市场价格本身。 2.1 资产评估价值

7、论和价值观 2.1.2 关于价格与价值的进一步说明 因此，无论是从资产评估的性质来看，还是从资产评 估结果的作用来看，资产评估结果或评估价值属于价格范畴 但不是市场价格本身。 （1）评估结果的属性属于价格范畴： 资产评估结果是一种用货币表示的价值量；资产评估结果是一种用货币表示的价值量； 资产评估结果除受其内在影响以外，市场供给结资产评估结果除受其内在影响以外，市场供给结 果的影响非常大；果的影响非常大； 评估值只能是一个价格范畴，资产客观价值是具评估值只能是一个价格范畴，资产客观价值是具 有不可探测性的。有不可探测性的。 2.1 资产评估价值论和价值观 2.1.2 关于价格与价值的进一步说明

8、 （2）资产评估结果并不是资产的实际市场价格： 资产评估是在资产真正进入流通领域和市场之前进资产评估是在资产真正进入流通领域和市场之前进 行的，资产的市场价格只能在流通中产生，而不能在市场行的，资产的市场价格只能在流通中产生，而不能在市场 及流通领域之外的地方产生；及流通领域之外的地方产生； 资产评估结果并不能代替或取代资产交易当事人资产评估结果并不能代替或取代资产交易当事人 的讨价还价及定价行为，资产评估仅仅是一种专家判断，的讨价还价及定价行为，资产评估仅仅是一种专家判断， 资产评估结果仅仅是资产评估专业人士对资产交换价值客资产评估结果仅仅是资产评估专业人士对资产交换价值客 观值的估计值。观

9、值的估计值。 资产评估活动的核心和本质是一种属于价格范畴的资产评估活动的核心和本质是一种属于价格范畴的 价值判断。价值判断。 2.1 资产评估价值论和价值观 2.1.3 经济学中的价值理论和价值观 (1) 客观价值论，认为价值由市场决定。客观价值论，认为价值由市场决定。 主观价值论，认为价值取决于让读者对其资产的主观价值论，认为价值取决于让读者对其资产的 主观估计。主观估计。 西方经济学家西方经济学家普遍认为价值与价格的本质是普遍认为价值与价格的本质是 一样的，都属于价格（范畴）。只不过价格是市一样的，都属于价格（范畴）。只不过价格是市 场的产物，而价值则是人对物所值的主观估计或场的产物，而价

10、值则是人对物所值的主观估计或 判断。判断。 以马克思为代表的以马克思为代表的劳动价值理论劳动价值理论认为价值是认为价值是 客观的，价值是凝结在商品中的一般劳动。而价客观的，价值是凝结在商品中的一般劳动。而价 格是价值的货币表现。格是价值的货币表现。 1 1）劳动价值论）劳动价值论 2.1 资产评估价值论和价值观 2.1.3 经济学中的价值理论和价值观 (2) 1 1）劳动价值论）劳动价值论 劳动价值论认为，商品的价值是由劳动创造的，一切 商品的价值由耗费在该项商品上的无差别的人类劳动所决定 的，并随着社会生产率的变化而变化，主张劳动是价值的唯 一源泉，价值是商品交换的基础。 由于社会必要劳动时

11、间在社会实践中被确认、计量的 难度较大。因此，劳动价值论的价值观更体现在为价值衡量 提供了一定的定性的、内在的原则。 2.1 资产评估价值论和价值观 2.1.3 经济学中的价值理论和价值观 (3) 2 2）边际效用价值论）边际效用价值论 边际效用价值论认为价值是由物品的稀缺性与效用决 定的，认为效用是价值的源泉，也是形成价值的一个重要 条件。同时价值的形成还依赖于物品的稀缺，稀缺性与效 用的结合是价值形成的基础。 商品的价值量由物品为其占有者带来的效用所决定， 而由于物品的稀缺性和效用在在社会实践中被确认、计量 的难度较大。因此，边际效用价值论的价值观也体现在为 价值衡量提供了一定的定性的、内

12、在的原则。 2.1 资产评估价值论和价值观 2.1.3 经济学中的价值理论和价值观 (4) 3 3）生产费用论）生产费用论 生产费用论认为，商品的价值是由劳动、资本和土地 三种在生产经营过程中有机结合、共同创造的。 由工资、利润和地租所构成的生产费用是决定商品价 值的基础。 生产费用论的价值观解决了价值计量问题。在社会实 践中，生产费用很难来替代商品价值，也很难解释生产费用 和交易价格之间往往较大的变差。 2.1 资产评估价值论和价值观 2.1.3 经济学中的价值理论和价值观（5） 4 4）供求均衡价值论）供求均衡价值论 供求均衡价值论是将效用价值论和生产费用价值论结合 起来，用供求力量来解释

13、价值和价格。实现了价格论对价值 论代替以及主观价值论与客观价值论的融合。该价值论认为 价值、交换价值和价格是没有本质区别的，价值就是有市场 供求关系所决定的均衡价格，即商品价格是在供给和需求达 到均衡时决定的。 2.1 资产评估价值论和价值观 2.1.3 经济学中的价值理论和价值观（5） （1）生产成本观 认为资产评估价值是由凝结在资产中的社会必要生产成 本（时间）决定的，即从投入的角度来衡量资产的评估价值。 （2）供求平衡价值观 强调“价值”就是由“供求关系”决定的，价值是需 求的函数。该价值观认为资产评估价值就是一种价格，所有 影响资产价格的因素都会影响资产评估价值，市场供求关系 在影响资

14、产评估价值中具有举重轻重的作用。 （3）预期效用价值观 认为资产的价值由资产为其所有者或控制者所能带来 的效用所决定的，其资产的效用是指资产为其所有者、占有 者或控制者所带来的未来的预期收益。该价值观从产出的角 度来评估资产的价值。 2.1 资产评估价值论和价值观 2.1.3 经济学中的价值理论和价值观（6） 按照辩证唯物主义和历史唯物主义的观点，资按照辩证唯物主义和历史唯物主义的观点，资 产价值形成过程中的内在因素和外在因素在资产产价值形成过程中的内在因素和外在因素在资产 价值形成过程中的地位和作用有时是会发生变化价值形成过程中的地位和作用有时是会发生变化 的。资产的价格本身就是由其内在价值

15、和外部条的。资产的价格本身就是由其内在价值和外部条 件共同作用形成的。件共同作用形成的。 2.2 资产评估价值的影响因素 资产评估的中的价值或公允价值是人们对资产资产评估的中的价值或公允价值是人们对资产 所值的主观评价，属于交换价值性质，即价格范所值的主观评价，属于交换价值性质，即价格范 畴。畴。 作为价格范畴的资产评估价值要受到资产内作为价格范畴的资产评估价值要受到资产内 在价值、使用价值和市场供求关系的影响，资产在价值、使用价值和市场供求关系的影响，资产 评估价值是以资产内在价值为基础，考虑资产评评估价值是以资产内在价值为基础，考虑资产评 估基准日各种条件及多种变量影响可实现的价值估基准日

16、各种条件及多种变量影响可实现的价值 的估计值。的估计值。 本教材将资产评估价值的主要影响因素归纳本教材将资产评估价值的主要影响因素归纳 为为资产的使用价值和市场供求关系。资产的使用价值和市场供求关系。 2.2 资产评估价值的影响因素（1） 2.2.1 2.2.1 资产的使用价值资产的使用价值 资产的使用价值是资产具有价值或价格的物质基础。资资产的使用价值是资产具有价值或价格的物质基础。资 产使用价值的大小是由资产的功能和资产的使用方式决定的。产使用价值的大小是由资产的功能和资产的使用方式决定的。 而且资产自身的功能是资产具有使用价值的物质基础。而且资产自身的功能是资产具有使用价值的物质基础。

17、从理论上讲，资产的自身功能和资产的使用方式决定了资从理论上讲，资产的自身功能和资产的使用方式决定了资 产使用价值的大小或量。然而产使用价值的大小或量。然而在实践中，用资产的自身功能在实践中，用资产的自身功能 和资产的使用方式直接来衡量或计量资产使用价值是比较困和资产的使用方式直接来衡量或计量资产使用价值是比较困 难的。难的。 一般情况下，利用：一般情况下，利用： 其中，资产的内在价值是资产预期获利能力或预期收益的其中，资产的内在价值是资产预期获利能力或预期收益的 折现值。折现值。 2.2 资产评估价值的影响因素（2） 2.2.2 2.2.2 市场供求关系市场供求关系 资产有价值或市场价格是因为

18、资产能够为其所有者或控资产有价值或市场价格是因为资产能够为其所有者或控 制者带来收益。制者带来收益。 未来收益流未来收益流 的折现值的折现值 资产成本资产成本 买方买方最高价最高价 格格 卖方卖方最低价最低价 格格 评估价值的取值区间评估价值的取值区间 2.2 资产评估价值的影响因素（3） 2.2.2 2.2.2 市场供求关系市场供求关系 另外，一项资产的另外，一项资产的成本成本，并不是一定取决于该项资产的，并不是一定取决于该项资产的 实际消耗（实际消耗（实际成本实际成本），而是取决于这项资产在其可选择的），而是取决于这项资产在其可选择的 用途上能够带来的最高收益（用途上能够带来的最高收益（机

19、会成本机会成本）。）。 因此，资产预期收益流的折现值，及决定了资产的需求因此，资产预期收益流的折现值，及决定了资产的需求 价格，也资产决定了的供给价格。但价格，也资产决定了的供给价格。但在社会实践中，资产交在社会实践中，资产交 易双方都很难对资产未来收益及折现率形成准确的预期易双方都很难对资产未来收益及折现率形成准确的预期。 那么资产市场给资产的价值或价格就成为资产评估价值那么资产市场给资产的价值或价格就成为资产评估价值 的一个重要客观参考值。的一个重要客观参考值。资产市场给资产的上述价值或价格资产市场给资产的上述价值或价格 的客观程度与资产市场发育程度呈正相关关系。的客观程度与资产市场发育程度呈正相关关系。 2.3 资产评估的多样性及价值类型 2.3.1 资