各城房地产重庆房地产场从房屋造价成本看价格调整目标

1、重庆房地产行业之数据分析（四）从造价成本看价格调整目标文/高原行业高速发展或求大于供的时候， 成本并不是最主要考虑的因素， 但随 着行业竞争加剧，销售价 格迟早会触及成本底线，各行各业概莫如此，比 如前些年风光无限的汽车行业，至今已深陷价格战的泥潭，当前成本管控 成为汽车制造商最重要的工作之一，类似的情况还有家电、摩托车、电脑 等，大凡与老百姓日常生活息息相关的产品或产业， 最终都将走向平实的 价格，可以这样讲，只要是完全竞争行业，价格就不会长期偏离其成本线。我始终认为中国的房地产行业最终将实现其价值的真实回归， 这种回 归是行业的理性回归和健康发展的需要。但回归到哪一个区间，则是消费 者应该

2、提前做好准备的。一直以来就想对重庆主城区楼盘开发成本做一个客观分析，但基于该 行业数据获取难度一直未偿所愿。在经过多时的资料查阅并咨询建筑行业 朋友后，时至今日方完成此表，错误之处，非常希望得到行业内专业人士 的指点。根据公开的招拍挂信息和行业常规， 对沙区某大盘“XXX城”的成 本估算如下。之所以选择该楼 盘,一是因为可以公开获得其地价信息，二是 该楼盘无论是地段还是品质，都具有一定代表性。沙区XX新城成本试算序号项目名称计量 基础单价 或费率楼面造价 （元/平）备注-一一土地成本3570土地面积66.7万卅200万卅根据招拍挂信息，1000亩,4.6 :序号项目名称计量 基础单价 或费率楼

3、面造价 （元/平）备注1土地出让价款230亿元,容积率3,规划建面200 万方。2拆迁补偿费出让金50%115该地块老房不多，小于按行规1:1,按 1:0.5 计。3土地出让服务费出让金2%4.604土地契税出让金3%7二二二前期费用|88.861规划、设计费用60根据行业一般情况2勘探费用5根据行业一般情况3标底编制1500 元标底X1.2 %。0.18按建安成本1500元/卅预估4招投标管理费1500 元标底X1 %o0.15按建安成本1500元/卅预估5工程审计1500 元决算价X 1.5 %0.23按建安成本1500元/卅预估6购地形图0.2根据南京某咼层小区项目，并 综合多个楼盘头际

4、7放线、测绘0.2根据南京某咼层小区项目，并 综合多个楼盘头际8临时水0.9根据行业一般情况及南京某咼 层小区项目。9临时电4.5根据行业一般情况及南京某咼 层小区项目。10场地平整10.00按2万元/亩11可行性研究、策划 费6根据南京某咼层小区项目，并 综合多个楼盘头际12沙盘、动画1.5根据南京某咼层小区项目，并 综合多个楼盘头际三建安工程费1525.501桩基80根据行业一般情况2土石方353土建造价8304消防n70参照按长寿某楼盘5电梯1506水507电708气309质监2500 元0.18%4.5住宅按工程总造价0.18%,非住 宅按0.25%,总造价按2500元/ 卅预估.10

5、监理费800元2%16土建按800元/卅预估.序号项目名称计量 基础单价 或费率楼面造价 （元/平）备注11道路广场及环境工 程6012小区智能化3013红线内配套费100四办证费266.51人防费35二类地区教育附加费202城市建设配套费190元190主城标准190元/3规划管理费、防雷、环评等204白蚁防治建面1.51.5 元/tf直接费用合计（一四项）2237.36五不可预见费100六期间费用306.51:管理费用n23002%46一至五项的2%按2300计2财务费用23008%138按自有资金20%拖建筑商及政 府20%预售10%,贷款50%一 年半期,利率8%,一至五项成本 2300

6、 计3销售费用35003.50%122.5按售价的3.5%,售价建面按3500 计七营业税35005.50%192.5按建面售价3500计八教育及城建税营业税7% 5%23.1九:建面元全成本小计2836十套内完成成本小计28361.23404按得房率80%备注:（1）除地价信息外，其它数据均根据行业常规估算，参照了多个楼盘并咨询了 行业内朋友。（2） 根据武汉市造价管理站公布08年第一季度该市建安成本信息：住宅建安造 价在7081143元/川。其中，6层以下造价在708787元加；914层为887986 元/叭 15层以上造价为10291143元/tf0（3）高层及地下室车库按830元/卅，

7、架空层、多层按700元/卅，洋房、商业按600元/tf，含防火门/铝合金门窗/栏杆/电梯厅等公共部位装修。(4) 很多开发商与政府各部门关系密切，因此不少规费是可以减交或免交的， 以上数据未考虑这一点。(5) 上表未考虑所得税，作为奸商典型代表的房地产开发商，不会给国家做太 大贡献的。(6) 此楼盘位于石桥铺高九路，地段品质尚可，读者可据此推测其他楼盘。数据简析：(1) 分析结果显示，建面完全成本 2836元/，套内完成成本3404 元/川，如果减去开发商可能减免的规费，则可能更低。另一方面，碧桂 园在长寿的花园洋房售价才2650元/川且仍有利可图，而长寿区与主城区 建安成本相差无几，由此可见

8、上表中3400元/m沖勺套内成本已是高估；结 合武汉造价所公布的高层10291143元/ m的建安成本，也间接印证本人 计算的1525元/m已属于高估。(2) 该楼盘目前售价约4700元/m，利润1300元/m，销售利润率 27.65%，成本利润率38.23%，自有资金回报率282%，即便将自有资金提 高到40%，其回报率也高达141%; 2007年高峰时期售价接近 6000元/ m，可见其获利之丰。(3) 纵观各行各业，随着竞争的加剧，5%-10%的利润率是未来房地 产行业的合理区间。在房价的下一个低点一文中我曾阐述：如果求大 于供，3000块成本卖你6000没商量，但供大于求时，微利甚至微亏也是 要卖的，不卖怎么办？握在手里也要讲成本！ 再说，你不卖不等于别人都 不卖。由此计算，3570-3740元/m是合理价位区间，即便这个价位已经远 高于2006年