[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产开发经营与管理分类模拟题30

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产开发经营与管理分类模拟题30房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产开发经营与管理分类模拟题30房地产开发经营与管理分类模拟题30一、单项选择题问题:1. 房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于_。A.时间风险B.持有期风险C.通货膨胀风险D.周期风险答案:A问题:2. 房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是_。A.土地不会毁损B.地上建筑物有耐久性C.变现性差D.土地使用权年限较长答案:C解析 土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因

2、此，房地产投资非常适合作为一种长期投资。所以，C选项正确。问题:3. 某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，准备金和所得税共计120万元，则2006年的净经营收入为_万元。A.330B.450C.650D.700答案:C解析 有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入，净收入=有效毛收入-经营费用=1000(1-5%-30%)=650(万元)。问题:4. 在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和

3、合同管理，在工程竣工后进行工程结算的，一般是_。A.造价工程师B.结构工程师C.设备工程师D.监理工程师答案:A问题:5. 下列市盈率的表达式中，正确的是_。A.市盈率=股价/每股净资产B.市盈率=股价/每股收益C.市盈率=市值/销售收入D.市盈率=市值/现金流答案:B问题:6. 对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于_阶段。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策答案:B问题:7. 商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款

4、价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是_。A.商用房地产风险更高B.商用房地产的收益更高C.商用房地产的价值更高D.商用房地产的增值潜力更大答案:A问题:8. 运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发项目销售对象、销售时间、市场环境变化后可能对销售对象和销售价格进行调整等，可通过_，确定是否进行投资。A.等待投资型期权估价B.放弃型期权估价C.成长型期权估价D.柔性期权估价答案:A解析 计算并比较标准差系数，该系数越小则风险越小。根据公式：V=E(NPV)，V甲=890/1500=0.59，V乙=910/1800=0.51，V丙=1200/2200=0.55。问题:9. 假

5、设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为_。A.4.42%B.8.11%C.8.13%D.9.54%答案:B解析 资产的预期收益率=无风险资产收益率+系统性市场风险系数(市场的整体平均收益率-无风险资产收益率)=2.28%+0.6(12%-2.28%)=8.11%，注意无风险资产收益率不能用贷款利率。问题:10. 房地产项目开发内容和规模的分析与选择，首先要遵循的前提是_。A.符合城市规划B.利益最大化C.规模最大化D.报酬率最小化答案:A问题:11. 多因素敏感性分析一般是在单

6、因素敏感性分析基础上进行，分析的基本原理与单因素敏感性分析的大体相同，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率_。A.相同B.不同C.相加为1D.成等差数列答案:A问题:12. 认为利率是由货币的供给与需求决定的理论是_。A.可贷资金利率理论B.储蓄投资决定理论C.流动性偏好利率理论D.马克思利率决定理论答案:C解析 A项认为利率是由可贷资金的供求决定的；B项认为利率是由储蓄和投资等非货币的实际因素决定的；D项认为利息是贷出资本的资本家从借入资本家那里分割来的一部分剩余价值。问题:13. 房地产投资方案比选通常是在_之间进行。A.独立方案B.互斥方案

7、C.净现值法D.等额年费用法答案:B问题:14. 房地产置业投资项目主要不确定性因素不包括_。A.容积率B.权益投资比率C.空置率D.运营费用答案:A解析 本题涉及的考点是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。其不确定因素包括：购买价格、权益投资比率、空置率和运营费用。问题:15. 在房地产市场指标中，下列属于供给指标的是_。A.空置量B.城市家庭人口规模C.出租量D.吸纳量答案:A城市家庭人口规模属于需求指标，出租量和吸纳量属于市场交易指标。二、多项选择题问题:1. 可行性研究就是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。它要求综合研究建设项目的_。A.社会的认同性B.

8、技术先进性和适用性C.经济合理性D.建设的可能性E.政策的导向性 A B C D E答案:BCD解析 本题涉及的考点是房地产开发项目可行性研究。房地产开发项目可行性研究是在房地产开发项目(以下简称项目)投资决策前，分析论证项目目标实现可能性的科学方法。综合研究项目的技术先进性和适用性、经济合理性及建设的可能性和可行性，由此确定项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为决策部门最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。问题:2. 抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率。抵押率的确定，受许多因素的影响，主要有_。A.抵押物的流动性B.抵押人信用等级C.抵押物价值取得的

9、情况D.贷款期限长短E.通货膨胀预期 A B C D E答案:ACDE问题:3. 在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有_。A.买地建房卖房B.买房经营C.买房出租转售D.买房出租E.买地开发转让 A B C D E答案:BCD问题:4. 下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有_。A.现金回报率B.投资回收期C.借款偿还期D.资产负债率E.资本金利润率 A B C D E答案:CD问题:5. 在评估报告中，项目经济效益评价一般包括_。A.现金流量分析B.财务计划现金流量表C.贷款偿还分析D.盈亏平衡分析E.敏感性分析 A B C D E答案:ABC解析 D、E选项属于风险与

10、不确定性分析的内容。问题:6. 市场调查可分为不可控制因素调查和可控制因素调查两种，其中，可控制因素调查包括_。A.技术发展调查B.产品调查C.消费者调查D.价格调查E.国内外市场环境调查 A B C D E答案:BD问题:7. 下列关于内部收益率的表述中，正确的有_。A.内部收益率反映了项目的动态盈利能力B.内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率C.当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的D.如果使用贷款，且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率E.内部收益率越高，投资风险就越小 A B C D E答案:ABC问题:8. 现代营销战略的核心可以称为ST

11、P营销，是指_。A.市场分析B.选择目标市场C.细分市场D.市场定位E.市场调查 A B C D E答案:BCD问题:9. 下列经济效果评价指标中，属于衡量房地产开发项目“开发销售”经营模式的指标有_。A.投资收益率B.物业增值率C.开发利润D.成本利润率E.股权增加率 A B C D E答案:ACD解析 房地产开发投资的经济效果的大小用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。问题:10. 房地产市场的功能有_。A.配置存量房地产资源和利益B.指导供给以适应需求的变化C.指导政府制定科学的住房供给计划D.引导需求适应供给条件的变化E.显示房地产市场供给变化 A B C D E答案:ABD

12、三、判断题问题:1. 个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型。我国目前采用的是固定利率方式。答案:B解析 我国目前采用的是可调利率方式。问题:2. 投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、规划涉及方等。答案:B问题:3. 申请规划验收时，开发商应提供的建设工程竣工图包括：图样目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、基础平面图、基础剖面图。答案:A问题:4. 多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化，相互影响时，对项目经济评价指标的影响。答案:B解析 多因素敏感性分析须假定同时变动的几个因素是

13、相互独立的。问题:5. 土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。答案:A问题:6. 在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款率越低，则贷款人获得的贷款金额越多。答案:B问题:7. 如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。答案:A问题:8. 房地产资产市场的存在形式有租赁房地产或拥有房地产两种途径。答案:B解析 在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。

14、为获得房地产所带来的投资收益，必须拥有房地产，这一点与空间市场是不同的。问题:9. 多数企业认为应以较弱的竞争者为进攻目标，因为这可以提高自己的竞争能力并且获利较大。答案:B解析 以较弱的竞争者为进攻目标，可以节省时间和资源，事半功倍，但是获利较少。问题:10. 商用房地产抵押贷款是开发商以其销售的商用房地产作为抵押担保物，向金融机构申请的贷款。答案:B解析 商用房地产抵押贷款是指购买商用房地产的企业或者个人，以所购买的房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。四、计算题问题:1. 张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中60%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月

15、等额偿还的个人住房抵押贷款。张某于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2005年1月1日至2014年12月31日，年利率为6%，按月等比递增式还款(月等比递增比率为0.2%)。问李某在新还款方案下的首次月还款额是多少?答案:解法一： 首先作该项目时间示意图如下。 (1)计算张某每月等额本息还款的月供： P=5010460%=30104(元)，i=0.5%，n=1512=180(月) (2)计算张某从2005年1月1日至2014年12月31日10年应偿还的贷款本息总额(以2005年1月1日为计算时点)： A=2531

16、.57(元/月)，i=0.5%，n=1012=120(月) (3)计算李某从2005年1月1日至2014年12月31日每月按等比递增方式还款首月还款额A1： P=228027.25元，i=0.5%，s=0.2%，n=120月 李某在新还款方案下首次月还款额为2269.32元。 解法二： (1)抵押贷款额： P=5060%=30(万元) (2)张某月还款额： (3)2005年1月1日欠银行本金： (4)李某首期还款 问题:2. A开发商以3500万元的价格获得了一宗“七通一平”的土地，面积4000m2，使用年限50年，规划建筑容积率5，用途为酒店。现A开发商与B酒店管理集团就合作开发经营事宜进行

17、协商，由B集团负责投资建设房屋(含设备装修费)，并在项目投入运营后由B集团经营，B集团通过经营收益回收投资并获得预期利润后，将项目无偿地移交给A开发商。 B集团估算数据如下：房屋建造成本为每平方米建筑面积4000元，专业人员费用为建造成本的10%，管理费用为建造成本、专业人员费用之和的5%，建设期3年，建造成本、专业人员费用、管理费用在建设期内均匀投入，年贷款利率(融资费用不另计)10%，按年计息。预测酒店运营期间收益水平保持在3600万元/年，运营成本为收益的35%，B集团目标成本利润率为45%。 假设项目收益发生在年末，折现率为10%，请测算B集团经营多少年后可收回投资，并达到目标利润。

18、答案:第一种情况。 (1)总开发价值： 1)项目年净收益=3600(1-35%)=2340(万元)。 2)总开发价值P=A/i1-1/(1+i)n=2340/10%1-1/(1+10%)n。 (2)总开发成本： 1)总建筑面积=40005=20000(m2)。 2)建造成本=400020000=8000(万元)。 3)专业人员费用=800010%=800(万元)。 4)管理费用=(8000+800)5%=440(万元)。 5)财务费用=(8000+800+440)(1+10%)3/2-1=1420(万元)。 6)总开发成本=8000+800+440+1420=10660(万元)。 (3)成本利润率： 成本利润率=(总开发价值-总开发成本)/总开发成本100%， 45%=2340/10%1-1/(1+10%)n-10660/10660， 1.1n=2.94599， nlg1.1=lg2.94599(或用插值法计算n)， 得n=11.34(年)。 第二种情况。 (1)总建筑面积=40005=20000(m2)。 (2)建造成本=400020000=8000(万元)。 (3)专业人员费用=800010%=800(万元)。 (4)管理费用=(8000+800)5%=440(万元)。 (5)财务费用=(8000+800+440)