[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产开发经营与管理模拟50

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产开发经营与管理模拟50房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产开发经营与管理模拟50房地产开发经营与管理模拟50一、单项选择题问题:1. 下列不属于房地产投资的特征的是_。A.区位选择异常重要B.适于进行短期投资C.需要适时的更新改造投资D.易受政策影响答案:B问题:2. 下列不可以提供抵押货款服务的是_。A.证券公司B.商业银行C.抵押贷款公司D.保险公司答案:A问题:3. 下列属于系统风险的是_。A.收益现金流风险B.资本价值风险C.变现风险D.机会成本风险答案:C问题:4. 下列属于房地产市场需求指标的是_。A.城市居民消费价格指数B.住房价格合理

2、性指数C.住房可支付指数D.房地产价格指数答案:A问题:5. 某城市2013年新竣工面积为500万m2，2012年可供租售面积为3000万m2，2012年销售量和出租量之和为2600万m2。该城市2013可供租售量为_万m2。A.400B.900C.2100D.2600答案:B问题:6. 关于房地产市场泡沫与过度开发的描述不正确的是_。A.反映两个不同层面的市场指标B.严重程度和危害性不同C.政府干预程度不同D.市场参与者的参考动机不同答案:C问题:7. 投资决策分析的内容不包括_。A.投资设想B.市场分析C.项目财务评价D.投资决策答案:A问题:8. 某房地产开发项目，建设工期预计10个月，

3、总投资额为4000万元，则申领建设工程施工许可证前到位资金最可能是_。A.800万元B.1000万元C.1200万元D.2000万元答案:D问题:9. 申请招标应具备的条件包括_。A.按照规定应该委托监理的工程已委托监理B.招标人已经依法成立C.已经取得建设工程规划许可证D.工期不足一年的，到位资金不少于工程合同价的30%答案:B问题:10. 在要求承包商编制施工组织设计时，对专业性较强的项目，应当编制_，并采取安全技术措施。A.专项安全施工组织设计B.安全防护措施计划C.应急救援预案D.施工组织设计答案:A问题:11. 以下不属于市场调查工作步骤的是_。A.确定调查环境B.确定调查目标C.收

4、集信息D.分析信息答案:A问题:12. 关于服务市场、渗透市场、潜在市场、有效市场，范围下列从大到小排序正确的是_。A.B.C.D.答案:B问题:13. _是影响消费者购买行为的重要因素。A.产品属性B.地理位置C.市场细分D.定价方法答案:A问题:14. 购买行为类型不包括_。A.习惯性购买行为B.寻求多样化购买行为C.化解不协调购买行为D.冲动性购买行为答案:D问题:15. 某项目投资来源中，项目资本金2000万元，借入银行资金1000万元，建设期借款利息200万元。在编制项目财务现金流量表时，建设期现金流出的投资应为_万元。A.1200B.2000C.3000D.3200答案:C问题:1

5、6. 投资回收期和借款偿还期两个经济评价指标都是_。A.自建设年开始计算B.时间性指标C.反映偿债能力的指标D.动态评价指标答案:C问题:17. 某项目的财务净现值前5年为210万元，第6年为30万元，ic=10%，则前6年的财务净现值为_万元。A.227B.237C.240D.261答案:C问题:18. 某项目财务净现值FNPV与收益率i之间的关系如图所示。若基准收益率为6%，该项目的内部收益率和财务净现值分别是_。A.3.0%，21万元B.3.0%，69万元C.7.7%，21万元D.7.7%，69万元答案:C问题:19. 企业所得税的计算公式正确的是_。A.所得税应纳税额=应纳税所得额适用

6、税率B.所得税应纳税额=应纳税所得额适用税率-减免税额C.所得税应纳税额=应纳税所得额适用税率-减免税额-抵免税额D.所得税应纳税额=应纳税所得额-减免税额-抵免税额答案:C问题:20. 资金时间价值的大小，从投资者的角度看，主要取决于_。A.通化膨胀率B.成本利润率C.风险利润率D.物价指数答案:A问题:21. 下列属于运营费用的是_。A.商品房销售成本B.大修基金C.固定资产折旧D.土地转让成本答案:B问题:22. 成本利润率超过_，就可以认定为该项目在经济上是可接受的。A.总投资利润率B.自有资金利润率C.目标利润率D.投资利税率答案:C问题:23. 房地产投资信托基金经常采用的投资模式

7、是_。A.开发销售模式B.开发持有出租出售模式C.购买持有出租出售模式D.购买更新改造出售模式答案:C问题:24. 某建设项目年设计生产能力10万台，单位产品变动成本为单位产品售价的55%，单位产品销售税金及附加为单位产品售价的5%，经分析求得产销量盈亏平衡点为年产销量4.5万台。若企业要盈利，生产能力要盈利，生产能力利用率至少应保持在_以上。A.45%B.50%C.55%D.60%答案:A问题:25. 最低出租率越低，说明_。A.房地产项目抗市场风险能力越强B.房地产项目抗市场风险能力越弱C.房地产项目盈利能力越强D.房地产项目盈利能力越弱答案:A问题:26. 实物期权方法中_，主要是为了提

8、高投资决策的价值。A.构建应用框架和完成期权定价B.完成期权定价和检查结果C.检查结果和再设计D.再设计和构建应用框架答案:C问题:27. 初步可行性研究的精度可达_。A.30%B.20%C.10%D.3%答案:B问题:28. 下列不属于项目核准评估的工作重点的是_。A.审查项目是否具备相应的开发建设条件B.符合国家法律C.符合开发商利益D.符合社会公众利益答案:C问题:29. 经济评价的基础参数中，资本金投入比例属于_。A.时间类参数B.收益相关指标C.融资相关参数D.评价标准类指标答案:C问题:30. 租赁融资在房地产领域的应用，主要是采用_。A.售后回租租赁B.设备租赁C.转移租赁D.不

9、转移租赁答案:A问题:31. 证券市场的_功能是指证券市场为资金需求者筹集资金的功能。A.筹资功能B.定价功能C.证券交易功能D.资本配置功能答案:A问题:32. 个人住房贷款的风险，不包括_。A.操作风险B.信用风险C.经济风险D.市场风险答案:C问题:33. 某购物中心，建筑面积5000平方米，服务人员3万人左右，则该购物中心可以被称为_。A.特色商店B.居住区商场C.地区购物商场D.市级购物中心答案:B问题:34. 某写字楼项目，在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，不需考虑的因素是_。A.可能面积的组合B.寻租者经营业务的性质C.寻租者将来扩展办公室面积的计划D.租金水平答案:

10、D问题:35. 某商业物业承租人基础租金为10万元，如果营业额的5%作为百分比租金，则当月营业额为300万元时，应缴纳的租金就为_。A.10B.15C.20D.25答案:B二、多项选择题问题:1. 房地产市场的特征包括_。A.市场供给的垄断性B.房地产产品的异质性C.市场交易的复杂性D.存在广泛的外部性E.市场需求的广泛性和多样性 A B C D E答案:ACDE问题:2. 关于现金流量图绘制的说法，正确的有_。A.横轴表示时间轴，向右延伸表示时间的延续B.垂直箭线代表不同时点的现金流量情况C.对投资人而言，在横轴上方的箭线表示现金流出D.箭线长短应能体现现金流量数值的差异E.箭线与时间轴的交

11、点即为现金流量发生的时点 A B C D E答案:ABDE问题:3. 公司进行利润分配时，应在提取任意公积金前分配的有_。A.向投资者分配利润B.向股东分配股利C.弥补公司以前年度亏损D.提取法定公积金E.提取留作以后年度分配的利润 A B C D E答案:CD问题:4. 技术方案偿债能力评价指标有_。A.财务内部收益率B.生产能力利用率C.资产负债率D.借款偿还期E.流动比率 A B C D E答案:CDE问题:5. 在“开发持有出租销售”的房地产投资模式中，现金流出包括_。A.建造成本B.装修费用C.运营成本D.土地成本E.购买税费 A B C D E答案:ACD问题:6. 在应对竞争者时

12、，房地产企业采取对策应根据_决定。A.竞争者的强弱B.竞争者与本企业的相似程度C.竞争者表现的好坏D.竞争者投入资金的数量E.竞争者开发项目的数量 A B C D E答案:ABC问题:7. STP战略中，市场定位战略包括_。A.产品差别化战略B.服务差别化战略C.人员差别化战略D.形象差别化战略E.项目差别化战略 A B C D E答案:ABCD问题:8. 租售方案的内容包括_。A.租售方式B.租售进度C.租售价格D.租售成本E.租售日期 A B C D E答案:ABC问题:9. 下列属于房地产开发投资项目不确定性因素的是_。A.购买价格B.建筑安装工程费用C.土地费用D.容积率E.租售价格

13、A B C D E答案:BCDE问题:10. 房地产投资决策的具体工作包括_。A.策略阶段B.分析阶段C.决策阶段D.明确投资者目的E.分析市场条件 A B C D E答案:DE问题:11. 房地产开发项目策划的内容包括_。A.项目概况B.规划设计方案的选择C.开发时机的选择D.产品经营方式的选择E.项目经济及社会效益的分析 A B C D E答案:CD问题:12. 可行性研究调查研究中，资源调查的内容包括_。A.建设地点B.项目用地C.交通运输条件D.外围基础设施E.生产材料供给 A B C D E答案:ABCD问题:13. 债务融资的特点包括_。A.短期性B.可逆性C.负担性D.流通性E.

14、可延期性 A B C D E答案:ABCD问题:14. 物业管理的内容包括_。A.房地产资产管理B.制定物业管理计划C.加强市场宣传D.制定租金收取办法E.物业的维修养护 A B C D E答案:BCDE问题:15. 作为专业人士的物业管理人员，必须设法建立三方经常沟通的渠道。其中三方是指_。A.政府B.业主C.物业管理人员D.租户E.开发商 A B C D E答案:BCD三、判断题问题:1. 利率调升会加大投资者的债务负担，导致还贷困难，还会抑制房地产市场上的需求数量。答案:A问题:2. 对于居住物业来说，不管开发商规模大小，开发完毕后一般都用来销售。答案:A问题:3. 企业利润可分为营业利

15、润、税后利润和可分配利润三个层次。答案:B问题:4. 物业管理主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。答案:B问题:5. 在房地产市场运行环境中，土地制度属于资源环境。答案:B问题:6. 认知价值定价法是房地产商根据自己对物业的认知价值来制订价格的一种方法。答案:B问题:7. 在同一战略群体内存在激烈竞争，在不同战略群体间一般不存在竞争。答案:B问题:8. 当如果计息周期无限期缩短，并按复利计息，称为间断复利。答案:B问题:9. 名义利率越大，计自习周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大。答案:B问题:10. 项目经营期内的年平均利润总额与资本金比率。答案:B

16、问题:11. 决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称为程序化决策。答案:A问题:12. 当可供比选的方案的效益相同或基本相同时，可采用等额年值法进行方案经济比选。答案:B问题:13. 商用房地产抵押贷款是开发商以其销售的商用房地产作为抵押担保物，向金融机构申请的贷款。答案:B问题:14. 写字楼的租金水平主要取决于当地房地产市场的状况。答案:A问题:15. 房地产市场区别于一般商品特征，包括垄断性、外部性、信息不对称性和适应性等方面。答案:B四、计算题某项目的原始投资为20000元(发生在零期)，以后各年净现金流量如下：第一年获得净收益3000元，第二年至第十年每年均收益5000元。项

17、目计算期为10年，基准收益率为10%。1. 请绘制该现金流量图；答案:绘制该现金流量图： 2. 计算静态投资回收期(Pt)；答案:计算静态投资回收期(Pt) 3. 计算净现值(NPV)；答案:计算净现值(NPV) NPV(10%)=-20000+3000(P/F.10%.1)+5000(P/A.10%.9)(P/F.10%.1) =-20000+30000.9091+50005.7590.9091 =8904.83万元 4. 计算内部收益率(IRR)；答案:计算内部收益率(IRR) 设i1=15% NPV1(15%)=-20000+3000(P/F.15%.1)+5000(P/A.15%.9)(P/F.15%.1) =-20000+(3000+50004.7716)0.8696 =3355.72万元 设i2=20% NPV2(20%)=-20000+3000(P/F.20%.1)+5000(P/A.20%.9)(P/F.20%.1) =-20000+(3000+50004.0310)0.8333 =-704.94万元 5. 判断该项目是否可行。(计算结果保留小数后两位)答案:判断该项目是否可行 Pt=4.4年10年 NPV(10%)=8904.83万元0 IRR=19.13%10% 该项目可行 问题:6. 设互斥方案A、B的寿命期分别为5年和3年，其现金流量如下表所示，