南京水游城调研

1、目录 南京水游城项目调研 1.区位分析 2.项目基础信息 3.商业布局 4.项目动线分析 5. 内部分析 6.项目总结 方凯国际（中国）商业投资管理有限公司 PART1 区位分析 方凯国际（中国）商业投资管理有限公司 区位分析地理位置 地理位置: 南京水游城是一个大型综合性商业项目，建筑面积16.7万平方米，位于健康路和中华路交叉路口、 夫子庙商圈核心地段，距离南京商业集群新街口2公里，处在城市中心轴线上， 方凯国际（中国）商业投资管理有限公司 PART2 项目基础信息 方凯国际（中国）商业投资管理有限公司 项目基础信息项目定位 项目定位： 水游城的商品规划以针对城市中端 消费阶层的旗舰店的组

2、合与多业态、 多功能的组合，构筑一座提供新生 活方式的“时间消费型商业设施”， 设施内部功能与业态的相互关联效 果为市民、游客提供一个全新的 “都市生活舞台”，形成一家家庭 成员都可以得到快乐与满足的“家 庭娱乐休闲中心”。 方凯国际（中国）商业投资管理有限公司 项目基础信息项目概述 项目概述： 占地面积：26770 总建筑面积：167333 商场建筑面积：100000 总投资：15亿元 地点：夫子庙商圈与新街口 商圈的交汇处。 方凯国际（中国）商业投资管理有限公司 项目基础信息项目概述 项目概述： “水游城”是以流动的水为主体，营造的一个 集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为 一体的休闲

3、购物主题公园。其中包括若干国际 品牌的主力店及次主力店，业态以时尚、新潮 为主流；一流的院线影城；餐饮包括异国风情 美食街，大型特色餐饮，咖啡座、甜品屋、面 包坊、茶餐厅地方以及风味小吃，根据不同消 费群体分设于各个楼面。 方凯国际（中国）商业投资管理有限公司 PART3 商业布局 方凯国际（中国）商业投资管理有限公司 商业布局体块与业态 商业布局： 商业面积9.6万方，实际使用面积5万方。 购物零售仅占60%，餐饮占20%，娱乐占 15%，其他的生活服务（如美容美发等）占 5%. 负二楼以家庭娱乐为主，有3456平方米的体 育专业大型店、地方风味美食街、健身美 体美容、城市超市等；负一楼则是

4、多种类铺 货餐厅，如生活品位、时尚购物、特色小店 等；一楼是成熟时尚服饰；二楼是生活方式； 三楼则是儿童、家庭生活；四楼是影院配套 街，如游戏天地、生活体验、主题餐厅等； 五楼则是主题餐厅，酒吧等 方凯国际（中国）商业投资管理有限公司 商业布局业态分布 负二楼 五福门，日风拉面， 美食广场，土大力， 美食广场，BHG 超市， 金津咖喱， 方凯国际（中国）商业投资管理有限公司 商业布局业态分布 负一楼 MUJI,生态家，林清轩，I GO，礼物概念，美美主 义餐厅，果燃掂甜品店，化妆品集合点，欧美药妆， OMI，双子魔术，釜山料理，麦当劳，LAMY，莲 悦，味千拉面，COSTA，宜芝多 方凯国际（

5、中国）商业投资管理有限公司 商业布局业态分布 一楼 i.t，Quiksilver，CK underwear， SEPHORA，LEVIS，GUESS， Byford，P one company，sofft， Steve Madden，Navigare， DOCKERS，ILIONNO，欧爵咖啡， MANGO，Folli Follie，swatch， PIANO MOOD，promod，ZARA ， sisley，Express 130 French Connection，G-STAR，Killtec， adidas originals，Kgold，星巴克 Starbucks Coffee，re

6、d earth， AREZZO，H&M，HILFIGER DENIM，Calvin Klein Jeans 方凯国际（中国）商业投资管理有限公司 商业布局业态分布 二楼 ONLY/vero moda，BASIC HOUSE，NINE WEST， Bench Body，ODBO，Blanc R.G，Olive des Olive， Lapargay，scofield，Oikos， UNIQLO优衣库， INDIVI/FA:GE，Proportion， 组曲，WHY，Millies，ZARA， TEENIE WEENIE，E.Land， Pink Mars，优佰购小物屋， LOSACOS，SELE

7、CTED， H&M 方凯国际（中国）商业投资管理有限公司 商业布局业态分布 三楼 Cabbeen,Jack Jones,Honeys,MIGAINO,FOI, Honey me,卡尔菲 特,Lee,NEE,Mark Fairwhale,JINAVA,GXG， rolian mille，Baby Shop， CHEVIGNON，小木马，MK REPORTER，Donna Moore， Unban Tag，菁意嘉华，宝岛 眼镜，ETAM，so basic，塔 可美食餐厅，电玩，idef.zuo 方凯国际（中国）商业投资管理有限公司 商业布局业态分布 四楼 川味観，新华书店，天才宝 贝早教中心，沙萱

8、美发，爱 丽思住居馆，玉皇宫， crocs，LOCK LOCK， OQO，宝贝天使专业儿童 摄影，babyart创艺宝贝早 教中心，Health&Beauty SPA，源色牧场，萱子饰品， 金芭妮，玛花纤体，尚指颜 美甲，UNISEX，横店影视 电影城，时尚生活区 方凯国际（中国）商业投资管理有限公司 商业布局业态分析 五楼 上海小南国锦氏(东南亚菜)蕉叶, 品味轩,假日酒店 在商家林立的大都市南京，水游 城以其“差异化并存”的运营理 念，保持了和传统主力商圈的均 衡发展态势。 方凯国际（中国）商业投资管理有限公司 PART4 项目动线分析 方凯国际（中国）商业投资管理有限公司 项目动线分析通

9、道宽度统计 二层尺度示意图 方凯国际（中国）商业投资管理有限公司 项目动线分析水平动线 从图中可以看出水游城购物中心出入口较多，由于部 分出口过于临近，容易造成人流分散，不能很好的构成回 型动线。且红色主动线人流较大，蓝色辅动线客流较小， 存在部分死角。 方凯国际（中国）商业投资管理有限公司 项目动线分析垂直动线 内容数量/尺寸单位 交通 主动线扶梯4组 电梯厅开间宽3m 通向地下一层室外楼梯宽3.5m 交通节点宽9m 安全通道宽4.9m 方凯国际（中国）商业投资管理有限公司 PART5 内部分析 方凯国际（中国）商业投资管理有限公司 内部分析空间高度 内容尺寸单位 层高度 1层层高4.5m

10、1层净高3m 负1层层高4.8m 负1层净高3m 负1层层高6m 负1层净高3.6m 方凯国际（中国）商业投资管理有限公司 内部分析设计亮点 景观与氛围的营造 宽8米，长280米的人工景观运河是水游城的建筑 组织轴线。水游城的“水”，不应该仅仅理解为液 态的水。置身水游城，你完全是融入了一座水的城 市。 方凯国际（中国）商业投资管理有限公司 内部分析设计亮点 独具一格，观众可从里三层、外三层、高三层从各 个角度观看表演，成为商厦一景，它将通过365天全 天候演出活动，通过不同主题的活动、节日庆典装 饰、环境、舞台、表演照明灯使其长时保持新鲜感， 从而打造一个“永不落幕的都市剧场”。 方凯国际（

11、中国）商业投资管理有限公司 内部分析停车场 停车场共两层，共4万方，860个停车位。 货运通道的停车场的限高是3.1米，但是标准货 运停车场是在4米左右，它低于标准限高导致一 些大型的货车无法进入。 方凯国际（中国）商业投资管理有限公司 内部分析空间高度 建筑面积是9.6万方，停车场是4万方，共860个停车位。 按照每一万方100个停车位，应该设置560个停车位。 但是现在设置了860个停车位，我觉得是有利也有弊吧。 利：为了之后的设计有更好的规划空间。弊：有面积的 浪费使用。 方凯国际（中国）商业投资管理有限公司 内部分析停车场 在停车场这边有一处是清理车子的地方，方便一些 车主清理自己的爱

12、车。 这2部电梯是直接到达水游城假日酒店的， 属于酒店专用电梯。 方凯国际（中国）商业投资管理有限公司 外部分析设计亮点 它的空调外机是做在类似于宣传墙的中 间，可以起到隐蔽的效果，而且可以看 出有的主力店（ZARA）的空调外机是单 独的放置。 方凯国际（中国）商业投资管理有限公司 外部分析 视觉识别系统 视觉识别系统：是运用系统的、统一的视觉符号 系统，对外传达企业的经营理念与形象 信息，是 企业识别系统中最具有传播力和感染力的要素， 可快速而明确地达成认知与识别的目的。 方凯国际（中国）商业投资管理有限公司 PART6 与水游城假日酒店的分析 方凯国际（中国）商业投资管理有限公司 PART6 项目总结 方凯国际（中国）商业投资管理有限公司 项目小结SWOT分析 优势劣势机会威胁 Strength 1、交通便利，有着丰富的文 化底蕴。 2、距离市中心仅3.3km，靠 近夫子庙 3、高素质人群的消费力支撑 Weakness 1、地处南京新街口商圈与夫 子庙商圈的交汇处,无明显的 地理位置优势。 2，它设置的停车场的位置过 于多，