工业地产模式初步设想

1、工业地产开发与盈利模式初步工业地产开发与盈利模式初步 设想设想 盈利盈利 工业地产投资风险分析 工业地产与商业地产比较工业地产与商业地产比较 商业地产与工业地产盈利模式比较商业地产与工业地产盈利模式比较 总总 结结 工业地产商运营模式工业地产商运营模式 商业地产是指用于各种零售、酒店餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式， 包括住宅或写字楼等底商、购物中心、综合市场等 商业地产商业地产 工业地产工业地产 工业地产是指以用于工业生产、仓储、运输、配套等各种用途的房地产形式，包括厂房、 仓储、工业配套、总部孵化创业园区等。 商业地产与工业地产内涵截然有别；商业地产与工业地产内涵截然有别；

2、 但二者都不单纯是地产，区别于单纯的工业或者商业，而兼有地产、工业或商业、投资等但二者都不单纯是地产，区别于单纯的工业或者商业，而兼有地产、工业或商业、投资等 多重特性；多重特性； 房地产和庞大产业链条上的不同类型有机结合产生工业或者商业地产；房地产和庞大产业链条上的不同类型有机结合产生工业或者商业地产； 二者都是产业发展对于产业链条上各个环节要求越来越专业、越来越精细的必然产物；二者都是产业发展对于产业链条上各个环节要求越来越专业、越来越精细的必然产物； 商业经营的专业化、大型化、集中化催生商业地产；商业经营的专业化、大型化、集中化催生商业地产； 工业生产的集中化、工业厂房要求的高标准化、生

3、产与资产经营的专业化等催生工业地产。工业生产的集中化、工业厂房要求的高标准化、生产与资产经营的专业化等催生工业地产。 工业地产与商业地产比较工业地产与商业地产比较 商业地产盈利模式商业地产盈利模式 u 对于开发商而言，可售可租盈利在 于销售收入或者租金； u 对于运营商来说盈利主要在于以高 素质、高标准的经营，以获取稳定租金 和管理费为利润主要来源；对于小业主 来说 u 开发商一是通过与制造商合作开发赚 取适当开发利润，是自建再通过销售或者 出租获取利润； u 运营商则以其专业的素质和优质服务 赚取租金收人和管理费；小业主则是自己 生产赚取利润， 是出租获取租金回报 u还可以租金+股权+经营分

4、层获利。 u租金可连续相继递增 工业地产盈利模式工业地产盈利模式 商业地产与工业地产盈利模式比较商业地产与工业地产盈利模式比较 工业地产与商业地产二者盈利模式具有很大的相似性。 最主要的区别在于土地投入成本，工业地产成本远远少于商业地产，据 统计，工业用地的基准地价只有商业用地的14， 而实际出让价格，工业 用地只有同类地段商业用地的15到110，甚至更低。从而投资门槛较低 这将是工业地产发展一个难得的好机会。当然由于工业地产后期经营管理 要求更加专业、更加复杂所以国内至今涉及工业地产开发商屈指可数。 对于工业地产和商业地产盈利模式。近来出现了一些新的形式，比如商 铺信托，商铺期权，厂房信托，

5、仓储信托等。 由于行业环境和相关法律法规配套并不是很完善。中国地产证券化也将 是一个不断摸索和改进完善的过程。总的来说，资产资本化，地产证券化是 一种趋势，。 商业地产与工业地产盈利模式比较商业地产与工业地产盈利模式比较 工业地产与商业地产盈利模式比较表工业地产与商业地产盈利模式比较表 商业地产与工业地产盈利模式比较商业地产与工业地产盈利模式比较 工业地产商运营模式工业地产商运营模式 1 主要以土地溢价增值而获取利润 投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推 广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他 专业工业地产投资开发商。如美国普洛斯工业地产集团在

6、苏州工业园区投 资开发苏州普洛斯物流园 2。国内可参考的都为政府化 3进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利 项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建 成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表 现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、商服配套等设施后，进行 已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长 期持有项目而取得经营管理收益。 如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，普洛斯公司在取得土地 之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业 入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍

7、由客户操 作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的上海松江的“大业领地” 等项目亦如此。 工业地产商运营模式工业地产商运营模式 4按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的 项目收益。 5，通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利, 工业地产开发商 取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业 企业强强联合。 工业地产商运营模式工业地产商运营模式 成都市工业地产发展情况成都市工业地产发展情况 一、成都市工业地产运行环境分析 （一）成都市宏观经济发展分析 （二）成都市工业发展形势分析 （三）成都市房地产业发展形势 二、成都市工业地产市场特点 三、

8、成都市工业用地供应分析 四、成都市工业园区情况统计 中国工业地产多业态中国工业地产多业态总部基地总部基地 一、总部基地的投资模式 二、总部基地的盈利模式 三、总部基地的招商模式 四、总部基地的必要条件 一、政策风险 二、市场风险 三、扩张风险 四、经营风险 工业地产投资风险分析工业地产投资风险分析 政策风险 政府只顾一时一级招商，不 管企业经营二级三级招商， 不给后续发营运招商优惠政 策 招商程面与总体规划脱节， 规划定位不准不定，变化规 划 只对产业扶持，不对前期开 发及经营买单 市场风险市场风险 任何一个产业(行业)受国家产业 调控影响 企业自身发展经营影响 前期论证及与政府合作条件前期论

9、证及与政府合作条件 重点在与政府联合办园，风险共存， 政府出地出政策出配套 企业出资修建出资源出产业出经营 管理解 区域产品拢断化，优惠政策型态长 期化，资源平台共享化 一、招商引资的重要性 二、传统招商模式的问题 三、招商环境的打造 四、选商分析 工业地产招商引资分析工业地产招商引资分析 一、组合营销 二、中介招商 三、产业招商 四、网络招商 五、其他招商方式 工业地产招商引资方式 开发商取得工业用地前，先应向性进 行项目主题包装与概念推广，与已确 定主题的产业企业强强联合，按产业 企业需求量身订制工业厂房等产品项 目，从而实现最低风险下的项目收益。 按需订制地产开发模式 1、营商：从筹划、

10、管理、建设角度构建项目 招商资本 2、诱商：设置诱因，诱惑商家 3、引商：以造势、喧势的方式经营注意力 4、链商：打通产业链的上下游，链接更广泛 的商家 5、聚商：以近交的方式，一次性网罗目标商 家 6、洽商：情感招商，攻心为上 7、招商：制定招商政策，深度诱惑商家 8、选商：选择符合定位与业态的商家 9 9、逼商：让商家无处选择 10、企业搭台政府唱戏 招商法则 直接销售或长租直接销售或长租模式模式 先租赁再销售模式先租赁再销售模式 完成租约，再整体资产完成租约，再整体资产 打包出售打包出售 开发商自己经营最后整开发商自己经营最后整 体打包上市体打包上市 盈利模式盈利模式 总总 结结 常用模

11、式常用模式 新的经营模式新的经营模式 通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利 取得土地后，进行项目主题包装与概念推广，与已确定主题的企业联合，取得土地后，进行项目主题包装与概念推广，与已确定主题的企业联合， 按产业企业需求订制工业厂房等产品项目，实现最低风险下的项目收益按产业企业需求订制工业厂房等产品项目，实现最低风险下的项目收益 提供针对园区企业的服务而获利提供针对园区企业的服务而获利 为入园企业提供员工培训、商务活动的组织等各个方面的服务为入园企业提供员工培训、商务活动的组织等各个方面的服务 以土地溢价增值而获取利润以土地溢价增值而获取利润 完成基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现部分或整体完成基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现部分或整体 土地转让、