[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价理论与方法模拟32

1、土地估价师考试密押题库与答案解析土地估价理论与方法模拟32土地估价师考试密押题库与答案解析土地估价理论与方法模拟32土地估价理论与方法模拟32一、判断题问题:1. 土地未来年期纯收益的资本化决定了土地的购买价格。答案:A解析 土地价格是指土地的购买价格，是土地未来年期纯收益的资本化。问题:2. 采用剩余法评估地价时，利息的计算应以开发建造过程中的全部预付资本为计算基础。答案:A问题:3. 区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。答案:A问题:4. 在正常市场条件下，具有相同的使用价值的土地，在交易双方具有等量市场信息的基础上，应该具有同样的价格。 ( )

2、答案:A问题:5. 在采用市场比较法评估土地价格时，若某正常交易案例的价格为1000元/m2，设其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比指数为110，则经区域因素修正，评估对象的价格为1100元/m2。答案:A问题:6. 需核准的建设项目在项目申请报告核准后。由建设单位提出用地预审申请。需备案的建设项目在办理备案手续前，由建设单位提出用地预审申请。答案:B问题:7. 采用成本逼近法进行地价评估，其中的土地取得费是指因土地所有权由农民集体所有转为国家所有而发生的费用。答案:B问题:8. 收益还原法中关于收益性土地的稳定纯收益和适当的还原率的求取，要受一般的经济行情和工商企业以及房地产市

3、场的发展、变化的影响，确定它是一件困难的事。答案:A问题:9. 土地评估价格的高低与土地估价人员的水平关系很大，估价师水平越高，评估价格越高。答案:B问题:10. 一般情况下，采用双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价，但国家级重点工程除外。答案:B解析 采用双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价，是城市房地产管理法的规定。二、单项选择题问题:1. 采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，其土地还原率一般应 出让土地使用权还原率。A.低于B.高于C.等于D.等于或低于答案:B问题:2. 金融状况是否活跃和稳定反映了一个国家或者地区的综合经

4、济实力。金融最核心的是 。A.货币供给量B.投资水平C.经济规模D.经济效率答案:A问题:3. 地租是 在农业(或其他产业)中创造的生产物被土地所有者占有的部分。A.直接使用者B.间接使用者C.直接生产者D.间接生产者答案:A问题:4. 标定地价在划拨土地使用权转让、出租、抵押时是确定 的标准。A.补交出让金B.抵押额度C.地价D.地租答案:A问题:5. 采用市场比较法进行地价评估时，若比较案例的价格为500元/m2，其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比为105，则经区域条件修正后的比较案例价格为 元/m2。A.476B.500C.520D.525答案:D问题:6. 根据商业出租

5、柜台资料评估土地价格，可采用下述公式计算样点地价：样点地价= /(出租柜台分摊土地面积土地还原率)。A.商店纯收益B.商店总收益C.商店土地纯收益D.商店出租柜台土地纯收益答案:D问题:7. 孤立国一书中提出六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，而每个区域都以城市为中心，围绕城市呈( )分布。A.六边形B.三角形C.同心圆D.放射状答案:C问题:8. 是在一定期限中拥有土地的使用权、收益权所形成的一种价格。A.土地租赁权价格B.土地使用权价格C.土地所有权价格D.土地抵押权价格答案:B解析 熟悉 试题解析 本题考察重点是对“不同类型土地价格及特征”的熟悉。土地租赁权价格是指土地在保持原权属关

6、系不变的前提下，对其使用权实行租赁时的价格，所以选项A不正确；土地使用权价格是在一定期限中拥有土地的使用权、收益权所形成的一种价格，所以选项B正确；土地所有权价格是不同的土地所有权人之间转移并买断土地所有权时的价格，所以选项C不正确；土地抵押权价格是在设定土地资产抵押权时所规定的价格，所以选项D不正确。因此，本题的正确答案为B。 问题:9. 对同一地块上的连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化的地租称之为( )。A.级差地租B.级差地租C.级差地租D.级差地租答案:B问题:10. 排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差的修正方法称为 。A.期日B.个别因素C.区域

7、因素D.市场交易情况答案:D问题:11. 某建筑物的总面积为10000m2，5年前建成投入使用，现单位面积重置成本为2000元/m2，残值率为10%，使用年限50年，则采用平均折旧法评估该建筑物的现值为_万元。A.1980B.1750C.1820D.1800答案:C解析 重置成本为2000元/m2，残值率为10%，可使用50年。 所以每平方米现值=2000(1-10%)45/50+200010%=1620+200=1820(元) 总面积10000m2，该建筑物现值=182010000=1820(万元) 问题:12. 新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对 的比较。A.产品的市场价格

8、与生产价格B.产品的生产价格与社会平均价格C.边际产品价格与生产要素价格D.产品的社会平均价格与生产要素价格答案:C问题:13. 下列因素 不是影响地价的区域因素。A.土地级别B.对外交通C.区域公共设施条件D.国民经济发展水平答案:D问题:14. 建筑物重置价格乘以成新度等于_。A.建筑物折旧价格B.建筑物价格C.建筑物年折旧额D.建筑物净残值答案:B问题:15. 由于土地位置的 ，在地区性市场之间，地价很难形成统一的市场价格，具有明显的地区性特征。A.需求性B.个别性C.固定性D.经济性答案:C问题:16. 路线价估价法认为，土地价格的高低，随其临街深度的增加而 。A.递增B.递减C.不变

9、D.上升答案:B问题:17. 影响土地价格的区域因素包括 。A.位置、交通条件、基础设施条件B.行政、社会、经济因素等C.面积、形状、土地使用年限等D.地形、朝向、地质条件答案:B问题:18. 用市场比较法评估某住宅用地H的价格，其容积率为3.1。经调查某一比较实例G的单位地价为2500元/m2，容积率为3.5。据统计分析，该城市此类土地，以容积率等于3为基准，容积率每增加0.1，宗地地价就提高5个百分点。该比较实例G经容积率修正后的地价为 元/m2。A.2000B.2100C.2625D.2976答案:B问题:19. 宗地估价报告的有效期一般为 。A.3个月B.6个月C.1年D.2年答案:B

10、问题:20. 某临街店铺占地面积300m2，建筑物面积600m2，建筑物重置成本为1200元/m2，耐用年限50年，已使用10年，残值为0。每月租金为50000元，出租方出租管理费为租金的 10%，维修费为房屋重置价的2%，保险费率为1.5%。，房产税为房屋原值的70%的1.2%，则房地产年房地纯收益为 万元。A.23.69B.50.43C.51.87D.51.96答案:B问题:21. 建筑物每年末价格乘以同一固定比率以求得每年折旧额的方法称为 。A.新旧程度折旧法B.平均年限折旧法C.定率折旧法D.年数合计法答案:C问题:22. 采用市场比较法评估地价时，采用的比较案例为协议出让地块，其价格

11、明显低于市场交易价格，须进行情况修正。若协议出让价为300元/m2，经调查分析，修正系数为1.18，则经情况修正后的交易案例价格应为 元/m2。A.286B.324C.354D.414答案:C问题:23. 有一宗房地产，据市场调查，每年能获得的总收益为100万元，每年所需支出的总费用为30万元，该类房地产的还原率为9%，则该宗房地产的价格为 万元。A.752B.778C.813D.860答案:B问题:24. 在砖混结构房屋新旧程度的评定标准中，十成新房屋的已使用期应不超过 年。A.2B.3C.4D.5答案:D解析 掌握 试题解析 本题考察重点是对“建筑物等级”的掌握。房屋新旧程度评定标准中，十

12、成新房屋的已使用期应不超过5年。因此，本题的正确答案为D。 问题:25. W县国土资源管理部门组织专家对一招标建设用地使用权进行评标，并组建了评标小组，根据招标拍卖挂牌出让建设用地使用权规定规定，该评标小组成员出让人代表、有关专家人数为 人，才符合规定。A.2B.3C.4D.5答案:D问题:26. 路线价估价法的精度与 密切相关。A.路线价修正体系与深度指数B.路线价修正体系与标准宗地C.路线价与路线价修正体系D.路线价与标准宗地答案:C问题:27. 由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有( )。A.优先性和完整性B.显著性和完整性C.显著性和特殊性D.优先性和特殊性答案:D

13、问题:28. 评估待开发生地价格，可以采用剩余法按下列计算公式求取：生地价格= -土地开发费-利息-税金-利润。A.物业开发总价值B.房地价格C.熟地价格D.房地总收益答案:C问题:29. 有一宗土地，使用年期为3年，土地还原率为10%，第一年土地纯收益为1000元，以后两年内纯收益都比前一年增长500元，则该宗土地价格为 元/m2。A.3000B.3551C.3651D.4000答案:C问题:30. 有一栋房屋，占地面积为30m2，建筑面积为36m2，耐用年限65年，已使用15年，重置价格为54000元，残值率为20%，则该栋房屋的现值为 元。A.50000B.44031C.50072D.6

14、0000答案:B问题:31. 以下关于建筑物估价的基本原则，不正确的是_。A.估价时点原则B.替代原则C.公平原则D.报酬递增递减原则答案:D问题:32. 现有一建筑为砖混结构，建筑面积为1000平方米，1990年11月1日建成。目前与类似的建筑物重置价为2000元/平方米，耐用年限为50年，残值率2%，则采用平均折旧法计算该建筑物在2000年11月1日的现值为 万元。A.197B.161C.160D.150答案:B解析 建筑重置价格=10002000=200(万元)。依平均年限折旧法计算年折旧额=200(1-2%)/50=3.92(万元)，已折旧总额=3.9210=39.2(万元)，现值=2

15、00-39.2=160.8(7元)161(万元)问题:33. 影响建筑物价格的最基本因素是 。A.建筑年代B.建筑用途C.建筑楼层D.建筑结构答案:D问题:34. 根据土地管理法规定，下列不属于编制土地利用总体规划依据的是 。A.国民经济和社会发展规划B.土地利用年度计划C.土地供给能力以及各项建设对土地的需求D.国土整治和资源环境保护的要求答案:B问题:35. 基准地价修正系数表是基准地价在 条件下修正为宗地地价的系数体系。A.相同因素B.不同区域C.相同区域D.不同因素答案:D问题:36. 土地估价法中，特别适用于土地市场不发育、土地成交实例不多的土地估价法是 。A.剩余法B.成本逼近法C

16、.市场比较法D.收益还原法答案:B问题:37. 当同一块土地用于商业、住宅和工业时的地价有很大的差异时，一般来说，_。A.商业用地效益最低B.住宅用地效益最高C.工业用地效益最高D.工业用地效益最低答案:D解析 同一块土地用于商业、住宅和工业时的地价有很大的差异。一般商业用地效益最高，住宅用地次之，工业用地效益最低。问题:38. 生产用机器设备和非生产用机器设备是按照机械设备的_来分类的。A.技术性特点B.用途C.使用性质D.出厂要求答案:C问题:39. 国办发200650号规定，国土资源部向地方派驻 个国家土地督察局。A.6B.8C.9D.10答案:C问题:40. 在评估划拨土地使用权价格时

17、，要考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的 对价格的影响。A.用途差别B.区位差别C.权利差别D.使用者差别答案:C问题:41. 基准地价确定的原则为：以实际数据测算的结果为准，以 评估的结果为辅。A.统计B.宗地C.比较D.选择答案:C问题:42. 地产的 性和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。A.价值B.价格C.普遍D.个别答案:D解析 掌握 试题解析 本题考察重点是对“个别因素”的掌握。地产的个别性和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。因此，本题的正确答案为D。 问题:43. 地租的占有是土地 借以实现的经济形式。A.使用权B.所有权C.租赁权D.处置权答案:B问题:44.

18、收益还原法将土地的价格视为一笔货币额，如将其存入银行，每年可以得到一定的利息，这个利息可相当于土地的 。A.地租B.租金C.纯收益D.还原率答案:C三、多项选择题问题:1. 阿兰索在研究新古典主义地租模型时，首先进行了一些假设，下列选项与其相符的是 。A.有一个平坦的、没有任何地理差异，并且土地质量处处相等的平原B.平原的土地均可直接用于开发，并可在市场上进行自由贸易C.买卖双方对土地市场都充分了解D.卖方希望其收入最大，买方希望其愿望能最大满足E.有一座单一核心的城市，城市中任何方向的交通都极为便利 A B C D E答案:ABCDE解析 熟悉 试题解析 本题考察重点是对“新古典城市地租理论

19、”的熟悉。阿兰索假设在一个平坦的、没有任何地理差异的平原上，土地质量处处相等，每片土地都可直接用于开发，并可在市场上进行自由贸易。买卖双方对土地市场都有充分的了解，卖方希望其收入最大，买方希望其愿望能最大限度地得以满足(对企业为生产利润最大，对个人为满意程度最高)。同时还假设在该平原上有一座单一核心的城市，在该城市中，任何方向的交通都极为方便。因此，本题的正确答案为ABCDE。 问题:2. 公告地价一般是( )的依据。A.征收土地税B.征收土地增值税C.征用土地补偿D.房屋拆迁费E.确定出租价格 A B C D E答案:BC问题:3. 土地的特点有 。A.是一种无形资产B.是一种自然物C.没有

20、生产成本D.有价值E.不是人类劳动的产物 A B C D E答案:BCE解析 掌握 试题解析 本题考察重点是对“土地价格的特征”的掌握。土地是一种自然物，不是人类劳动的产物，所以没有价值，自身无所谓生产成本，而且人类在长期的土地利用过程中所固化在土地中的劳动，不足以表现其价格，现实中土地的开发成本，主要是土地的投资与回收及其应得投资收益，实质是地价的附加。因此，本题的正确答案为BCE。 问题:4. 土地的收益可以分为 。A.有形收益B.无形收益C.纯收益D.总收益E.毛收益 A B C D E答案:AB解析 掌握 试题解析 本题考察重点是对“土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算

21、”的掌握。土地收益可以分为有形收益和无形收益。因此，本题的正确答案为AB。 问题:5. 作为区域因素考虑的城市规划限制因素，对地区内的地产价格水平有着很大的影响，主要包含 。A.宗地容积率及用途B.建筑密度C.区域土地用地结构D.区域交通管制E.土地形状及大小 A B C D E答案:CD解析 掌握 试题解析 本题考察重点是对“区域因素”的掌握。影响地价的城市规划因素，主要有区域土地利用性质、用地限制条件、区域土地用地结构、区域交通管制等。因此，本题的正确答案为CD。 问题:6. W省A市编制完成了土地利用总体规划，下列其做法正确的是 。A.在准备阶段，首先成立了A市规划领导小组和规划办公室拟

22、定了规划工作方案和工作计划，并经A市人民政府批准B.A市规划领导小组和规划办公室在调查研究的基础上，拟定用地指标，编制供选方案，确定用地分区和主要用地项目的布局，编绘总体规划图，编写了总体规划报告C.W省A市规划报告编写完成以后，履行了审批手续，形成一个规范性文件D.经W省人民政府批准后，最后由A市人民政府土地管理部门正式公布实施E.经W省人民政府批准后，最后应由A市人民政府正式公布实施 A B C D E答案:ABCE问题:7. 剩余法估价中，确定不动产总价的方法通常有 。A.根据实际投资状况采用重置成本法B.根据当地同类房地产市场状况采用市场比较法C.根据不动产投入使用时的正常市场租金和收

23、益水平采用收益还原法D.根据当地基准地价资料采用基准地价系数修正法 A B C D答案:BC问题:8. 在影响宗地价格的因素中，下列选项中属于个别因素的有 。A.繁华程度、生活配套设施齐备程度B.宗地内开发程度C.宗地面积、形状D.环境质量、景观E.临街类型、临街位置 A B C D E答案:BCE问题:9. 克里斯塔勒根据( )原则建立中心地体系的基本模型。A.市场B.经济C.交通D.行政E.区域 A B C D E答案:ACD问题:10. 按建筑物主要承重构件材料分类的有_。A.木结构B.砖石结构C.框架结构D.砖混结构E.钢木结构 A B C D E答案:ABDE问题:11. 下列交易行

24、为中，需要进行交易情况修正的有 。A.以地抵债B.母公司将土地作价转让给子公司C.外籍华人购买先辈曾居住过的房屋D.公司将单位职工宿舍作价出售给职工 A B C D答案:ABCD问题:12. 剩余法估价中调查地块的权利状况主要为确定开发完后的 等服务。A.收益B.不动产价值C.售价D.税金E.租金水平 A B C D E答案:BCE问题:13. 属于人口因素的有 。A.人口密度B.人口素质C.家庭人口构成D.计划生育政策E.人口教育普及政策 A B C D E答案:ABC解析 掌握 试题解析 本题考察重点是对“一般情况下的地价影响因素”的掌握。人口状态是最主要的社会经济因素。人口因素对地价的影

25、响与人口密度、人口素质和家庭人口构成密切相关。因此，本题的正确答案为ABC。 问题:14. 下列路线价的公式，正确的是 。A.宗地总价=路线价深度百分率宗地面积B.宗地总价=路线价+深度百分率其他条件修正率宗地面积C.宗地总价=路线价深度百分率其他条件修正额宗地面积D.宗地总价=路线价深度百分率宗地面积+其他条件修正额E.宗地总价=路线价+深度百分率宗地面积 A B C D E答案:AC问题:15. 在1929年爆发的全球性经济危机中，美国的地价急剧下降，从1925年高峰值直线下跌，1933年跌至最低点；直至世界经济复苏之后，地价才回升。对于这种现象，下列 的说法是正确的。A.随着世界市场的进

26、一步开放，地产市场的地区性与个别性的表现，越来越多地受世界经济秩序的影响B.1929年爆发的全球性经济危机是一个特殊因素，作为特殊因素显然是影响地价的个别因素C.在经济危机中，地价下跌速度一般比经济水平下跌速度还要快D.1929年至1933年的美国地价暴跌，主要是由于政府投放市场的土地过多造成的 A B C D答案:AC四、情景分析题 某工业开发区土地总面积为5km2，道路、绿化等基础、公用设施占地1.5km2，现已完成“七通一平”开发建设。根据成本逼近法计算，该开发区单位面积土地的成本价格为400元/m2。另据调查，该区域土地增值收益率为25%。现拟出让该工业开发区内一宗工业用地甲，出让年限

27、50年，土地面积10000m2，土地还原率为7%。 回答以下问题(计算结果保留到整数位)： 1. 若按无限年期计算，该工业开发区平均土地价格为_元/m2。A.400B.500C.650D.714 A B C D答案:B2. 若按无限年期计算，该工业开发区可出让土地的平均单价为_元/m2。A.350B.500C.650D.714 A B C D答案:D3. 甲宗地出让土地的总价为_万元。A.500B.647C.690D.714 A B C D答案:C4. 成本逼近法中投资利润的计算公式为：投资利润=土地取得费+_投资回报率。A.土地开发费B.税费C.土地开发费+税费D.土地开发费+税费+利息 A B C D答案:C解析 成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、土地开发费和各项税费。5. 成本逼近法主要适用于_的估价。A.商业用地B.住宅用地C.写字楼用地D.工业用地或新建建设用地 A B C D答案:D 下图表示改良前后的土地租金变动情况，试根据“土地改良前后地租关系变动图”进行判断，回答下列小题的问题。 6. 土地改良前后，地租变化有如下可能的情况 。A.绝对地租和级差地租同时提高B.绝对地租提高，但级差地租不提高C.绝对地租提高，但级差地租降低D.