[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产开发经营与管理模拟73

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产开发经营与管理模拟73房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产开发经营与管理模拟73房地产开发经营与管理模拟73一、单项选择题(每题的备选答案中只有1个最符合题意)问题:1. 某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按_作为计息周期的。A.年B.半年C.季度D.月答案:C解析 一年计息4次时的实际利率=(1+3%)4-1=12.55%；一年计息12次时的实际利率=(1+1%)12-1=12.68%问题:2. 在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于_。A.临界点分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析答案:A

2、解析 最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，为保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。问题:3. 下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是_。A.净经营收入=有效毛收入-经营费用B.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息C.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金D.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税答案:A问题:4. 城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按_征收。A.土地出让金B.占用面积C.经营收入D.销售收入答案:B问题:5. 目前，我国

3、普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的_。A.60%B.70%C.80%D.90%答案:C问题:6. 在物业管理中经常用到的预算形式中，最常用的是_。A.年度运营预算B.资本支出预算C.长期预算D.短期预算答案:A问题:7. 开发销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型的开发项目，这种业务模式下的现金流入是_。A.销售收入B.出租收入C.利息收入D.转售收入答案:A问题:8. 假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17%、i4=18%时，其应对的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-1

4、50万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是_。A.16.67%B.16.71%C.16.80%D.17.00%答案:A解析 FIRR=i2+NPV2/(NPV2+|NPV3|)(i3-i2)=16%+100/(100+|-50|)(17%-16%)=16.67%。问题:9. 房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是_。A.土地不会毁损B.地上建筑物有耐久性C.变现性差D.土地使用权年限较长答案:C解析 土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因此，房地产投资非常适合作为一种长期投资。所

5、以，C选项正确。问题:10. 房地产项目开发内容和规模的分析与选择，首先要遵循的前提是_。A.符合城市规划B.利益最大化C.规模最大化D.报酬率最小化答案:A问题:11. 在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为_。A.时间类参数B.融资相关参数C.评价标准类指标D.收益相关指标答案:D问题:12. “三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种，下面_不属于“三个预测值”。A.最乐观预测值B.最悲观预测值C.最可能预测值D.最不可能预测值答案:D问题:13. 服务人口1万5万人，年营业额在3000万10000万元的居住区商场内，日用百货商店和

6、超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为_。A.地区购物商场B.居住区商场C.邻里服务性商店D.特色性商店答案:B问题:14. 房地产投资决策以投资者对_的估计为基础。A.现时收益B.未来收益C.客观收益D.长期收益答案:B问题:15. 网络图法在建设工程管理中常常作为_的方法。A.质量控制B.成本控制C.进度控制D.合同管理答案:C解析 制订进度计划的方法有两种，一种是横道图法，一种是网络图法，所以选C项。问题:16. 已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为_。A.12.55%B.12.68%C.14.75%D.15.01%答案:C解析 本题涉及的考点是实际利率的计算。已知年利

7、率r=14%，m=12/3=4，则该笔贷款的实际利率i=(1+r/m)m-1=(1+14%/4)4-1=14.75%。问题:17. 某城市规划将一个污染严重的企业由该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资_的特性。A.区位选择异常重要B.变现性差C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移答案:D问题:18. 目前，关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法是选取若干个参照项目的_与售价的比值，取其平均值作为评估项目的资本化率。A.毛租金收入B.净租金收入C.经营收入D.税后现金流答案:B问题:19. 某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不

8、满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是_。A.形象差异化战略B.人员差别化战略C.服务差别化战略D.产品差别化战略答案:C解析 服务差别化战略即向目标市场提供与竞争者不同的优质服务。企业的竞争力越好地体现在对客户的服务上，市场差别化就越容易实现。问题:20. 抵押型REITs主要收入来源是_。A.房地产买卖收入B.房地产的增值收入C.房地产出租收入D.抵押贷款的利息收入答案:D考点 本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。 解析 抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。问题:21. 某写字

9、楼的建筑面积为10万m2，可出租面积系数为80%，分摊公用建筑面积系数为20%，则该写字楼出租单元内建筑面积是_万m2。A.5.2B.6.4C.6.0D.7.6答案:C解析 出租单元内建筑面积=可出租面积-分摊公用建筑面积=10万m280%-10万m220%=6万m2。问题:22. 下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是_。A.发行公司债券B.权益型房地产投资信托基金C.发行股票D.商业银行贷款答案:A考点 本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。 解析 选项B、C属于权益融资；选项D，银行贷款属于债务融资，但不能公开交易。问题:23. 某承租人的基础租金为10万元/月，如果营业额的

10、5%作为百分比租金(月租金超出300万元以外的部分收取超额租金)，该承租人在一个月内的营业额为400万元，该月应缴纳的租金总额为_万元。A.5B.10C.15D.12.5答案:C解析 租金总额=(400-300)5%+10万元=15万元问题:24. _指标属短期偿债能力指标。A.流动比率B.速动比率C.利息备付率D.资产负债率答案:B解析 速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标，该指标属短期偿债能力指标。问题:25. 房地产开发活动可以从_两个方面进行考查。A.物质形态与货币形态B.投资资金量和预期收益率C.出租、出售或经营形态D.资金流通方式与对策答案:A问题:26. 下列贷款中，不属

11、于房地产开发贷款的是_。A.土地购置贷款B.建设贷款C.土地开发贷款D.房地产抵押贷款答案:D问题:27. 判定房地产投资风险因素发生的概率估算属于_阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策答案:B问题:28. 产业与结构布局，属于房地产市场运行环境中的_。A.社会环境B.政治环境C.经济环境D.金融环境答案:C问题:29. _的现金流类似于传递证券，摊销和提前偿付的本金会直接转移给债券的投资者。A.抵押贷款直付债券B.抵押贷款传递债券C.抵押贷款支持债券D.抵押贷款担保债务答案:A问题:30. 下列物业中，属于特殊物业的是_。A.在建工程B.车站C.写字楼D.科技产业园区

12、答案:B解析 特殊物业包括汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。问题:31. 某宾馆开发项目共有180间客房，平均每间客房的面积为45m2，总建筑面积为7000m2。当地同档次宾馆的综合造价为3500元/m2，每间客房的综合投资为18万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为_万元。A.2450B.2835C.3240D.3250答案:C解析 18180=3240(万元)。问题:32. 下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是_。A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业B.知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长C

13、.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分D.营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高答案:D解析 营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较低。问题:33. 对一个房地产进行风险分析的过程中，下列不属于分析过程的是_。A.风险识别B.风险估计C.风险评价D.风险预防答案:D解析 D项风险预防是在风险识别出来之后对风险的可能发生采取一种措施。问题:34. 下列征收补偿费中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是_。A.房屋价值补偿费B.搬迁补偿费C.停产停业损失补偿费D.土地补偿费答案:D解析 选项D是对集体土地进行征收

14、时才会发生的费用。问题:35. 对于_，物业管理就是房地产资产管理的全部内容。A.居住物业B.商用物业C.工业物业D.特殊物业答案:A二、多项选择题(每题的备选答案中，有2个或2个以上符合题意)问题:1. 商业辐射区域分析包括_。A.可能的顾客流量B.消费者行为、喜好和偏爱C.购买能力分析D.区域优势E.消费导向 A B C D E答案:ABC问题:2. 下列关于开发后出租或自营的房地产投资项目计算期的说法，正确的有_。A.计算期为项目的开发期B.计算期为项目的经营期C.计算期为项目的开发期与经营期之和D.计算期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值E.计算期的单位可为年

15、、半年、季、月 A B C D E答案:CDE问题:3. 项目或单项工程，其竣工验收的依据包括_。A.经过审批的项目建议书B.经营管理规范C.年度开工计划D.质量检验评定标准E.施工过程中的设计变更文件 A B C D E答案:ACDE解析 本题涉及的考点是项目或单项工程的竣工验收依据。项目或单项工程，其竣工验收的依据是：经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。问题:4. 可行性研究调查研究中，资源调查的内容包括_。A.建设地点B.项目用地C.交通运输条件D.外围基础设施E

16、.生产材料供给 A B C D E答案:ABCD问题:5. 下列经济效果评价指标中，属于衡量房地产开发项目“开发销售”经营模式的指标有_。A.投资收益率B.物业增值率C.开发利润D.成本利润率E.股权增加率 A B C D E答案:ACD解析 房地产开发投资的经济效果的大小用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。问题:6. 在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有_。A.未来预期收益变化B.获得金融机构融资的难易程度C.政府税收政策的影响D.土地供给的变化E.原用于其他方面资金的介入 A B C D E答案:ACDE问题:7. 证券市场的构成要素包括_。A.证券市场参与者B.证券

17、交易市场C.证券市场交易工具D.证券交易场所E.证券发行市场 A B C D E答案:ACD问题:8. 租赁融资在房地产领域的应用，主要是采用_。A.售后回租租赁B.设备租赁C.转移租赁D.不转移租赁E.回租租赁 A B C D E答案:AE问题:9. 当企业采取某些措施和行动之后，竞争者会有以下反应模式_。A.从容不迫型B.选择型C.凶猛型D.随机型E.灵活型 A B C D E答案:ABCD问题:10. 市场总需求是指在_的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。A.特定地理范围内B.特定时期C.特定政治环境D.特定市场营销环境E.特定市场营销计划 A B C D E答案:ABDE问题:1

18、1. 房屋开发费包括_。A.规划设计费B.建筑安装工程费C.公共配套设施建设费D.基础设施建设费E.管理费 A B C D E答案:BCD问题:12. 房地产开发项目财务评价报表分为_。A.财务报表B.经营报表C.辅助报表D.基本报表E.资金来源与运用表 A B C D E答案:CD问题:13. 净租的形式一般有以下_方式。A.租户仅按比例分摊与物业有关的税项B.租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费C.所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付D.所有的经营费用都由租户直接支付E.业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用 A B C D E答案:ABDE问题:14. 在评估报告中，项

19、目经济效益评价一般包括_。A.现金流量分析B.财务计划现金流量表C.贷款偿还分析D.盈亏平衡分析E.敏感性分析 A B C D E答案:ABC解析 D、E选项属于风险与不确定性分析的内容。问题:15. 决策的四个基本特征包括_。A.是为了达到一个预定的目标B.是在某种条件下寻求优化目标和达到优化目标的手段C.是在若干个有价值的方案中选择1个行动方案D.是在若干个有价值的方案中选择13个行动方案E.准备实施的决策方案可能出现的几种后果是可以预测或估计的 A B C D E答案:ABCE三、判断题问题:1. 当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用等额年值法进行方案经济比选。答案:B解析 当可

20、供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用费用现值法和等额年费用法。问题:2. 构造房地产开发项目评估方案，就是在对项目进行策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。答案:A问题:3. 土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土地支配权的转让费。答案:B解析 土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。问题:4. REITs股票可在证券交易所进行交易或采取场外直接交易方式，具有较高的流通性。答案:A问题:5. 国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率(抵借比)通常不超过70%，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣

21、工验收的商用房地产发放。答案:B解析 国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率(抵借比)通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。问题:6. 风险估计常用方法有专家调查法(其中代表性的有专家个人判断法、智暴法、德尔菲法)、故障树分析法、幕景分析法以及筛选监测诊断技术。答案:B问题:7. 房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。答案:B问题:8. 租金调整时可能会引起争议而诉诸法律带来的风险属于收益现金流风险。答案:B解析 属于未来运营风险。问题:9. 在非线性盈亏平衡分析中，只能出现一个盈亏平衡点。答案

22、:B问题:10. 预租售收入可以作为房地产开发项目的资金来源。答案:A解析 资金来源包括三方面：资本金、预租售收入和借贷资金。问题:11. 建设贷款主要用于支付建设阶段的人工、材料、设备、管理费和其他相关成本，土地购置贷款和土地开发贷款一般通过其他贷款方式偿还。答案:B解析 建设贷款被用于偿还土地购置贷款和土地开发贷款，支付建设阶段的人工、材料、设备、管理费和其他相关成本。问题:12. 销售费用一般包括销售前期费、销售推广费、交易手续费、销售代理费和其他费用。答案:A问题:13. 现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制订适宜的借款及偿还计划。答案

23、:B解析 这是财务计划现金流量表包含的内容。问题:14. 实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。答案:A四、计算题(共20分。要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。)问题:1. 某投资者以15000元/m2的价格购买了一个建筑面积为100m2的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的25%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为15年，年利率为5.7%，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于15%，试计

24、算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。(8分)答案:解： 1购买总价：15000元/m2100m2=150万元 2自有资金：150万元25%=37.5万元 3抵押贷款年偿还额 抵押贷款总额：150万元75%=112.5万元 已知：n=15年，i=5.7% 则：A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=1125000元5.7%(1+5.7%)15/(1+5.7%)15-1=113573.31元 4设月租金单价为x元/(m2月) 年租金=10012x=1200x 年税前现金流量=1200x(1-25%)-113573.31(税前现金流量=净收益-还本付息额，用于评估房地产自有资金权益的价值) 依据公式：税前现金回报率=(净收益-还本付息额)/权益资本(资本金)100%，得：(900x-113573.31)/375000100%=15% 算出：x=188.69元/(m2月) 问题:2. 某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼物业，该写字楼的可出租面积为10000m2，购买后立即可以出租。已知第15年的月租金水平为70元/m2、出租率为70%，第610年的月租金水平为80元/m2、出租率为75%，第11年停止出租，装修后将物业转售。已知整个运营期间的经营成本为租金收入的35%，投资者目标收益率为18%，装修投资及净转售收