早期房山住宅项目调研报告9-27

1、良乡高校园区10号地块调研报告 Feasibility reports | | 区位：区位：房山位于北京西南，是首 都西南枢纽。 交通：交通：区府所在地良乡距北京市 区仅20公里。京广、京原 等多条铁路、京石高速、 107、108国道等多条公路 干线穿境而过。轨道交通 房山线、京良路、京石高 速第二通道等多条直达市 区的快速通道将陆续建 成。 轨道交通房山线 人均收入：人均收入：2010年城镇居民人均可支配收入达 到23720元，比增长8%。 存款余额：存款余额：2010年底，金融机构人民币存款余 额达778.9亿元，比上年增长 22.4%。其中，城乡居民储蓄余额 达到410.3亿元，比上年增

2、长 16.5%。 GDP GDP：2010年，地区生产总值预计实现 337亿元，按可比价格计算，比上 年增长12%。 2010年年1-12月城镇居民人均可支配收入月城镇居民人均可支配收入 2010年，房山区城镇居民人均可支配收入达到23768.9 元，同比增长8.26%。 全力打造首都高端制造业新区和 现代生态休闲新城，努力推动全区 经济社会发展实现新突破，全面开 创“三化两区”建设新局面。 房山区总体空间结构布局原则为： “强化两轴、优化两带、保育山区、 多核联动、网络结构”，逐步形成 协调发展的区域总体布局。 房山区城镇等级结构按照新城、 重点镇、一般镇三级进行规划。房 山新城包括良乡组团

3、、燕房组团、 北京石化新材料基地、窦店新型新 型建材产业用地四部分。重点镇为 窦店、韩村河、琉璃河、长沟；其 它为一般镇。 2010年常住人口，户籍人口，城镇化率。2020年房山总人口控 制在人，其中户籍人口人；居住半年以上外来人口20万人。 2020年人左右，占全区人口的。 2020年房山新城人口控制在55.7万人，建设用地控制在75平方公里。 ，城镇建设用地39.2平方公里。，城镇建设用地22.4平 方公里。 21.221.2万城镇万城镇 就业人口就业人口 人群收入：人群收入：房山城镇居民年人均可支配收入 达到23720元。 置业特征：置业特征：房山本地人均有1到2套住房，房 山人购房主要

4、是年轻人婚房及改 善型住房需求，刚需为主。由此 可见房山区域的房地产市场需求 主要来自市区，房山将成为北京 市区溢出人口的重要承载地。 | | 房山房地产业起步于20世纪80年代初期，主要标志是1984年第一家房地 产开发企业-区房地产开发公司建立。20年来，随着社会主义市场经济体 制的确立和逐步完善，特别是和全区城市化进程的加快，房 地产业迅速崛起，已经成为全区重要的支柱产业。 随着长阳CSD的建设，房山房地产业进入高速发展期。如今，房山区域 已经云集了 等十余家地产名企。 “2009年，房山区的楼面地价已超过每6000元每平方米。” 在房价方面，2007年，房山地区的房价也不过4000-5

5、000元每平方米， 目前，房山区整体均价稳定在15000元左右。 受轻轨房山线建设、CSD规划等利好消息影响，房山住宅土地供应量从2008年 的10.47公顷快速增加，。 20092009、20102010年，房山供地总量达年，房山供地总量达505.61505.61公顷公顷。 未来未来3-53-5年，房山新增住房供应量在年，房山新增住房供应量在左右。左右。 房山各项目平均去化率达到房山各项目平均去化率达到66.7%66.7%；近；近2 2年平均每年房年平均每年房 产去化量为产去化量为100100万以上。万以上。 1）、地产大鳄沿轻轨房山线依次排开，项目；其 次是良乡、窦店、阎 村；燕房组团中燕

6、山板块以经济适用房、 集资房为主，良乡板块以本地开发商开发项目为主。 长阳半岛 18000元/ 万科幸福汇 9500元/ 北潞尚界 12800元/ 城建徜徉集 14000元/ 长阳国际城 12500元/ 首创芭蕾雨 16000元/ 西棕榈滩 15000元/ 世界名苑 10600元/ 阳光邑上 16500元/ 原香小镇 15300元/ 绿地新都会 16500元/ 瑞雪春堂 13000元/ 西路时代大厦 13000元/ 天恒乐活城 12700元/ 绿城百合公寓 15000元/ 永兴家园 11500元/ 山水华府 10500元/ 天地新城 8200元/ 龙鑫家园 4200元/ 都市森林 4000元/

7、 红苹果庄园 3900元/ 饶乐府新村 5000元/ 龙乡苑带精装 7200-5000元/ 窦店窦店 阎村阎村 周口店周口店 燕房燕房 良乡良乡 2）、地铁拉动区域发展，户型以80-100两居、三居紧凑型户型为主， 去化率较高。 原计划2012年通车的地铁9号线，目前正在加快工程进度，将提 前到2011年底通车，随着地铁的开通，房山也成为中小户型、低 总价房源较多的区域。目前区域内以供应紧凑型住宅为主，户型 以80-100平米之间的两居、三居居多。 3）.预计2011年应该出现井喷现象，竞争力度 加大。未来3-5年，房山新增住房供应量 在560万左右。 2010年中粮万科长阳半岛、绿地新都会国

8、 际花都等项目入市，率先试水房山楼市， 由于性价比高，房山还属于北京价值洼 地，这些项目一开盘就得到市场高度认 可。北京城建、首创集团、建工地产、中 国铁建等知名开发商开发的多个项目则将 在今年集中亮相，房山楼市将出现供应井 喷，竞争剧烈程度加大。 （以上数据截止2010年12月9日 数据整理：搜房网数据监控中心） 4）. 商业投资力度加大，打造CSD中央休闲购物区。 房山区域内，目前并没有大型商业综合体，购物休闲也仅限于良乡 的国泰商城、华冠超市等传统商场，但从未来规划及近期出让地块来看 来看，房山商业地产投资力度加大，全力打造房山CSD中央休闲购物区。 根据市场调研 房山购房者以 刚需为主

9、，以 紧凑型户型需 求为主：100- 90 三室占 30%，80-852 室占60%，60 左右1室占10% 未来未来3-53-5年新增住宅供应量在年新增住宅供应量在560560万左右，根据调研在房山买房万左右，根据调研在房山买房 的客户以刚需为主，改善性客户为辅。考虑在现在的房地产政策，只的客户以刚需为主，改善性客户为辅。考虑在现在的房地产政策，只 有北京市户口或有有北京市户口或有5 5年纳税证明的客户才可以买房，年纳税证明的客户才可以买房， 在调查分析中发现，目前选择在区置业的消费者大多以 和为购买目的，而投资型消费者较少。因此，目前 房山区房价较好的反映了市场供求的。 随着，投资者的入场

10、势必将推高房价；随着轨 道交通设施的完善和周边配套的成熟， 万/ 目前选择在房山区置业的消费者大多以和为购买目的，而投 资型消费者较少。 通过以上分析，经济的持续增长、城镇化率提高；93万人口城市规划的实施，这将 提升当地对房地产市场的需求；同时随着轨道交通的开通，房山区与市区实现了无缝连 接，这将会更加吸引来自北京市区的客户.目前房山区还处于价值洼地，这对我们来说是 一个机会。 | | 本案本案 项目位置所在地项目位置所在地 区位图 本案 项目名称项目名称地理位置地理位置 建筑建筑 类别类别 规划指标规划指标去化率去化率主力户型主力户型均价均价 地块地块 现状现状 阳光邑上 良乡大学 城羊庄

11、西 侧 别墅 洋房 规划面积：160000平米 建筑面积：352000平米 容积率：2.2 绿化率：38% 40% 叠拼别墅：户型面 积150-300平米，4- 6居 18500元/平米 已经 封顶 瑞雪春堂 良乡长虹 东路 板楼 中高 层 建筑面积：320000平米 容积率：2.4 绿化率：40% 60% 高层：90-139平米 13000元/平米现房 鸿顺园 良乡长虹 东路 板楼 多层 建筑面积：130000平米 容积率：2.0 绿化率：30% 100%45-120，1-3居13000元/平米 已售 罄 阳光邑上阳光邑上 鸿顺园鸿顺园 瑞雪春堂瑞雪春堂 项目地块占地498亩，住宅用地，建筑

12、规模21万平米。 项目四至：北至长虹东路；南至北京工商大学；东至长 于路；西至房山地铁大学城站 地块交通便捷：地块交通便捷： 紧邻轻轨房山线，京广铁路、京石高速、107国道等交通大动脉 在项目西侧两公里之内南北穿过，正在建设中的轻轨9号线在丰台 区郭公庄与房山线相接，在军博、北图、分别与1、4号地铁相接， 至此良乡到海淀区中关村时间将缩短在40分钟左右，良乡与城区 连为一体 。 周边配套齐全：周边配套齐全： 教育：北京理工、北京工商、北京师大、良乡一小、良乡中学。 医院：良乡医院。 银行：中国农业银行、中国建设银行。 地块命名：天山长虹苑 产品组合：高层+多层+商业配套 快速开发思路：高层产品

13、外立面意向快速开发思路：高层产品外立面意向 与周边竞争楼盘，品质比较优势突出。 本地块用地面积为本地块用地面积为498498亩，建设用地面积为亩，建设用地面积为180180亩，容积率为亩，容积率为1.81.8，建筑面积为，建筑面积为 21.3421.34万平米。土地价格万平米。土地价格580.92580.92万元万元/ /亩，销售价格亩，销售价格1300013000元元/ /平米。平米。 成本项目标准项目量单项成本（万元） 土地580.92万/亩180亩104566 建安2000元/21340042680 公共、基础配套400元/2134008536 工程管理4%426801707.2 销售费用5%277420（销售额）13871 资金成本7%（贷款利率）171360.2（设成本平均回收期 1.5年） 17992.82 成本合计189353.02 销售收入277420 毛利润88066.98 毛利润率31.75% 本地块用地面积为本地块用地面积为498498亩，建设用地面积为亩，建设用地面积为180180亩，容积率为亩，容积率为1.81.8，建筑面积为，建筑面积为 21.3421.34万平米。土地价格万平米