万达项目2015年度营销方案

1、1 1 集团 汇报版 2 一项目介绍 二市场预判及重点竞品分析 三年度销售指标与推盘计划 四年度营销总体思路与专项策略 五一季度营销重点工作 六营销支持 七营销费用专项汇报 八其他关键问题 目录 3 一、项目介绍 4 1.1 项目概况 一、项目介绍 总建筑面积：158.38万 持有物业：21.63万 销售物业：134.3万（住宅60万，公寓39万，室外步行街5.7万，底商5.6万，地下24万 ） 开业时间：2017年6月17日 经营期：2014年7月11日-2019年6月30日 5 1.2 五象新区介绍 一、项目介绍 根据规划，五象新区再造一个新南宁，全区规划共175平方公里，定位为国内一 流

2、、世界领先、独具特色的现代化新城。 聚焦五象新区 再造一个新南宁 “把五象新区建设成为国内一流、世界领先、独具特色的现代化 新城。”2011年，自治区党委书记郭声琨，自治区主席马飚 “要重点开发建设五象新区，以五象新区建设引领和带动整个城 市发展。”2013年，南宁市委书记陈武 规划定位：五象新 区打造成为一个集 门户之城、枢纽之 城、首府之城、核 心之城、文体之城、 商务之城、科技之 城等多种功能为一 体的现代化新城。 旧城区 五象新区 本项目 本项目 南宁市五象新区原175平方公里规划 注：五象新区开发建设范围（原规划面积175平方公里，新增规划面积100平 方公里龙象谷项目、50平方公里

3、的新兴产业园、30平方公里的现代工业产业 园组成）。 6 项目位于南宁市重点发展的五象新区广西文化产业城版块中，有文化旅游环境优势。 l 五象新区：是南宁城市规划中一个以北 部湾为核心的全新城区，是南宁市政府 重点打造的未来城市新中心；目前仍处 于开发建设阶段，区域成熟度较低。 本项目地所在的城市区位图 l 良庆组团：未来的 自治区级文化中 心、体育中心，区 域交通枢纽与物流 中心，花园式居住 新城。 l 广西文化产业城： 广西文化产业城将汇集实景演出 剧场、文化社区、动漫乐园、文 化学校等等文化单位，是一个综 合多方位的文化产业园。 模块1：梅帅元实景演出核心 产业项目； 模块2：文化、广电

4、、科协类 项目； 模块3：新闻出版类项目 一、项目介绍 1.3 项目区位 7 项目区域处于建设中，周边配套较为缺乏，以旅游和政府公建为主。 3公里 5公里 1南宁学院 2三岸小学 3华苑双语幼儿园 4南宁市第一职业技术学校 5南宁市东方外国语学校 6青山小学 7南宁市仙葫医院 8金旺角国际大酒店 9金钻国际酒店 10琅东汽车站 11良庆区人民政府 12青秀山风景区 13青秀山高尔夫 14李宁体育园 15广西民族博物馆 16广西体育中心 7 10 生活圈配套 项目3公里范围内配套较少，集中在江北的凤岭区域； 项目5公里范围内配套以旅游、大型公益项目为主要，生活氛围不浓。 11 12 13 14

5、15 16 一、项目介绍 1.4 项目配套 人口与GDP 五象新区总规划150万人，以项 目为圆点半径3公里内约3.8万人 口，5公里内约5万人口，10公里 内约35万人口； 2014年南宁市GDP总量 3148.3 亿元，增速8.5%；良庆区GDP总 量116.21亿元，增速8.2%，全市 排名第五；邕宁区GDP总量58.62 亿元，增速8.9%，全市排名第四。 8 二、市场预判及重点竞品分析 9 1.1 南宁市近四年住宅市场核心数据 事项 业态 供应成交 面积 （万平米） 套数 面积 （万平米） 套数 金额 （亿元） 均价 （元/平米） 住 宅 2011年41640702 34833290

6、 2296567 2012年37435540401400872987427 2013年58958400590584354397421 2014年1-12月份70367262644611024907605 住宅：2013年来供应量剧增，主要是国内一线开发商进驻，市场活跃，导致供应量大增。 2014年供求比1.1:1，环比上年供应量上升19.4%、需求量上升9.2%，价格环比上年上升2.5%。 但量增价不增，整体价格成长较少，住宅市场仍受国家宏观调控影响较大。 二、市场预判与重点竞品分析 数据来源：克尔瑞数据平台 10 7809 7789 7318 7898 7818 7528 7460 8181

7、 7640 7698 7428 7245 6600 6800 7000 7200 7400 7600 7800 8000 8200 8400 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000 2014年01月 2014年02月 2014年03月 2014年04月 2014年05月 2014年06月 2014年07月 2014年08月 2014年09月 2014年10月 2014年11月 2014年12月 供应面积成交面积成交均价 1.2 南宁市2014年【住宅】供求及价格走势 供应：全年供应703万，月均供应59万；全年供应67262套

8、，月均供应5605套； 成交：全年成交644万，月均成交54万；全年成交61102套，月均成交5092套；总体来说， 南宁楼市成交量起伏不定，部分楼盘去化量紧缩，三季度持续走低，随着10月份利好政策相继出台， 经过前三季的跌宕起伏后，在最后四个月迎来爆发式增长，市场主要还是以刚需为主调。 价格：全年成交均价7605元/，价格环比上年上升约2.5%。 数据来源：克尔瑞数据平台 元/平米平方米 二、市场预判与重点竞品分析 11 5269 5166 5378 5421 5392 5386 5482 5562 5663 5508 5392 5378 4900 5000 5100 5200 5300 5

9、400 5500 5600 5700 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 2014年01月 2014年02月 2014年03月 2014年04月 2014年05月 2014年06月 2014年07月 2014年08月 2014年09月 2014年10月 2014年11月 2014年12月 供应面积成交面积成交均价 1.3 【五象新区】2014年【住宅】供求及价格走势 数据来源：克尔瑞数据平台 元/平米平方米 供应：全年供应166万，15258套，2014年1-12月五象新区整体呈上升趋势，9、12月份供求波 动较大，

10、2014年下半年，五象新区各大品牌房企旗下楼盘相继上市，供应量多产品线丰富，市场关注 度走高； 成交：全年成交109万，10243套，占比南宁市全年成交15%。年度供求1.5:1，供大于求；同比 2013年，2014年成交量涨幅最大的为五象新区； 价格：区域成交均价5470元，全市均价最低，远低于全市成交均价。 二、市场预判与重点竞品分析 12 1.4 五象新区典型住宅项目存量汇总 五象新区未来住宅供应量达1117.78万，且国内一线品牌房企云集，竞争日趋白热化。 序号项目总量（万）供应量 （万）总去化量 （万）未推存量 （万） 1恒大绿洲 6011.5852 2绿地国际花都366.53.57

11、32.43 3万科魅力之城338.5528 4华润二十四城510051 5合景天汇广场6712859 6合景天峻广场 3851.236.8 7宝能城市广场 628557 8宝能五象湖1号746371 9天誉花园11085105 10世茂茂御府（未售） 365036 11中铁江湾山语城 515249 12阳光城翡丽湾 385.85.532.5 13农房澜湾九里641915.848.2 14云星钱隆首府4965.243.8 15江悦蓝湾21.42106.514.92 16盛科城558550 17碧水天和66282343 18金源一品2624188 19汉军五象一号306327 20五象中央广场11

12、065 21港保苑1414104 22龙域香堤半岛 278522 23大唐总部1号 （未售）155015 24广源大都会（未售）600060 合计1094.42209.3143.77950.65 2014年1月至2015年2月五象新区成交未开工项目住宅体量101.6 未来住宅供应量合计1117.78 二、市场预判与重点竞品分析 13 本项目 宝能城市广场（在售） 均价6000元/ 恒大绿洲（在售） 均价7000元/ (对外含1500元/精装) 绿地国际花都（在售） 均价5900元/ 万科魅力之城（在售） 均价6700元/ （精装） 华润二十四城（内部认购） 均价6000元/ 天誉花园（在售）

13、均价6000元/ 区域大牌房企云集，同样具备地价低、规模体量大、产品优质、营销模式成熟等优势，竞 争异常激烈。 1.5 五象新区住宅典型竞品 合景天峻广场（在售） 均价6700元/ （对外含1500元/精装） 宝能五象湖1号（在售） 均价6300元/ 合景天汇广场（在售） 均价7500元/ （对外含1500元/精装） 金源一品（在售） 均价7500元/ 保利领秀前城项目（待售） 1106亩，249万（208万 、 21万 商业、20万办公） 2015.2.11开工 广源大都会（内部认购） 均价6600元/ 盛科城（在售） 均价7800元 云星钱隆首府（在售） 均价7500元/ 汉军五象一号（在

14、售） 均价6300元/ 二、市场预判与重点竞品分析 14 1.6 住宅市场预判 （1）供应：从2014年土地市场成交来看，五象新区仍然是供地主力，多家大牌房企斩 获新地，成交面积达2357439.16平米，占比全市土地成交的68.84%。2015年五象新区 将持续成为南宁楼市热点，随着大牌房企的不断涌入，巨大库存和新增量，区域竞争将 越来越激烈。 （2）价格：区域内大牌云集，白热化竞争态势下，预估以价换量的策略将会持续，预 测区域价格将保持稳定，小步上扬。 （3）机会：五象新区作为南宁城市发展的重点建设区域，高档次、高品位的“生态智 慧新区”，2015年，五象新区迎来“5年新突破”的提速年，板

15、块规划明确、市政全力 推进、各大品牌房企更是排兵布阵，区域前景看好，片区项目所获关注度逐渐走高，购 房者信心逐渐增强。万达茂2014年在市场上树立的热销形象、高知名度和良好美誉度， 都为项目价值加码，巩固购房者信心，为新一年的量价齐升创下了机会。 二、市场预判与重点竞品分析 15 2.1 南宁市近四年市场核心数据（商业） 事项 业态 供应成交 面积 （万平米） 套数 面积 （万平米） 套数 金额 （亿元） 均价 （元/平米） 商 铺 2011年332724 333241 4714217 2012年2823911927254222131 2013年5246313637399624803 2014

16、年1-12月64741035.37480711532386 商业：2013年来供应量也大幅上涨，原因是青秀万达、安吉万达、德利AICC、霖峰一号、荣和 天街等项目集中入市，导致供应量增加，价格有一定上涨，但竞争激烈，成交量平稳。 二、市场预判与重点竞品分析 16 31775 35057 31680 36218 30229 34799 37925 3049430320 34846 32739 30115 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 2014年01月

17、 2014年02月 2014年03月 2014年04月 2014年05月 2014年06月 2014年07月 2014年08月 2014年09月 2014年10月 2014年11月 2014年12月 供应面积成交面积成交均价 2.2 南宁市2014年【商业】供求及价格走势 供应：全年供应64万，月均供应5.3万；全年供应7410套，月均供应617.5套； 成交：全年成交35万，月均成交2.9万；全年成交4807套，月均成交400套；供需比1.8:1， 整体供过于求。虽然南宁的限购政策放开，但对市场促进作用不大，特别是在全国住宅销售持续低 迷影响下，不少房企为保销售业绩，采取商、住联动，或直接转

18、战商业，竞争激烈。青秀万达、安 吉万达、霖峰、宝能、大商汇、盛天、龙光均是这一商战中的重要角色。 价格：全年成交均价32386元/，价格环比上年上涨30%。 数据来源：克尔瑞数据平台 24803 元/平米平方米 二、市场预判与重点竞品分析 17 0000 20011 21669 30798 25062 17990 13023 20013 28278 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 0 5000 10000 15000 20000 25000 2014年01月 2014年02月 2014年03月 2014年04月 2014年05月 2014年

19、06月 2014年07月 2014年08月 2014年09月 2014年10月 2014年11月 2014年12月 供应面积成交面积成交均价 2.3 【五象新区】2014年【商业】供求及价格走势 供应：全年供应8.2万，月均供应0.68万；全年供应779套，月均供应65套； 成交：区域1-4个月无成交，全年成交1.3万，月均成交0.1万；全年成交189套，月均成交 15套，供求比6.3:1，供严重大于求； 价格：全年成交均价24272元/，低于全市均价33%。 数据来源：克尔瑞数据平台 24803 元/平米平方米 二、市场预判与重点竞品分析 18 2.4 五象新区典型商业项目存量汇总 序号项目

20、商业供应量 （万） 总去化量 （万）未推存量（万） 1恒大绿洲 30.50.25.8 2绿地国际花都3.5005.5 3万科魅力之城2007 4宝能五象湖1号134013 5华润二十四城9009 6合景天汇广场100010 7宝能城市广场 90.80.488.52 8宝能环球金融中心6006 9天誉花园6006 10农房澜湾九里20.70.31.7 11江悦蓝湾21.102 12盛科城1001 13云星钱隆首府3003 14碧水天和3003 15金源一品10.2101 16广源大都会4004 17汉军五象一号1001 18五象中央广场2002 19港保苑20.90.41.6 20龙域香堤半岛

21、2002 21阳光城翡丽湾 2002 22大唐总部1号 2002 23世茂茂御府 2002 24中铁江湾山语城 3003 25合景天峻广场 2002 26五象航洋城6006 27永恒智慧广场7007 28海尔青啤广场1.8001.8 合计107.38.211.38105.92 2014年1月至2015年2月五象新区成交未开工项目商业体量35.6 未来商业供应量合计148.35 二、市场预判与重点竞品分析 19 宝能城市广场（在售） 一层均价2.8万元/， 二层均价1.2万元/ 体量：8.6万 ，自持5.6 万 MALL，3万底商 销售情况：已推0.8万， 去化约0.48万 林峰壹号（在售） 一

22、层均价4.8万元/， 二层均价3万元/ 体量：约10万 销售情况：推出2.1万， 去化约0.9万，约3.9亿 德利AICC （在售） 一层均价4.5万元/， 二层均价3万元/ 体量：12万，自持4.5万 （梦之岛百货、超市），可 售商场2万 ，复合街区3.2 万 ，2.3万底商 销售情况：已推7.5万，去 化85%，约6.5万 宝能五象湖1号（内部认购） 一层均价2.5万元/， 二层均价1.3万元/ 体量：13万，自持约6万 MALL，4万商业街，3万底商 销售情况：推出4万商业街，去 化2万（未备案） 2.5 商业典型竞品 五象新区商业区处于初步发展阶段，未来商业供应量巨大。 华润24城（未

23、售） 体量：8.8万平米，自持约5.8 万MALL，3万底商 合景天汇广场（未售） 体量：10万平米，自持约8万 MALL，2万底商 二、市场预判与重点竞品分析 本项目 恒大绿洲（在售） 一层均价2.5万元/， 二层均价1.3万元/ 体量：3万住宅底商 销售情况：已推19套，0.25 万，去化12套，去化率 63%，约0.16万 农房澜湾九里（在售） 一层均价2.5万元/， 二层均价1.5万元/ 体量：2万住宅底商 销售情况：推出0.7万，45 套，去化40%，约0.28万 天誉花园（未售） 体量：6万住宅底商 ，局部建筑街区 绿地国际花都（未售） 体量：3.5万平米底商 20 2.6 商业市

24、场预判 （1）供应：从2014年供应来看，全市商铺供求比1.8:1，五象新区商铺供求比6.3:1，供 应远大于需求，市场存量将要长时间才能消化。 （2）价格：随着存量和新增量加大，特别是大牌开发商的逐渐涌入，商业市场竞争会 加剧，价格将保持平稳。 （3）机会：目前五象新区区域不成熟，市政交通路网和基础设施建设不完善，客户整 体信心不足，有区域抗性。但本项目营销策略，将合理运用媒介，重点阐述万达集团专 业能力、超凡实力和成功经验，推品牌，论前景，树立“万达茂即是未来城市中心”的 品牌形象，打破区域壁垒； 并借势朝阳万达广场经营良好、青秀万达广场火爆开业，巩 固投资客信心。 二、市场预判与重点竞品

25、分析 21 3.1 南宁市近四年办公市场核心数据 办公： 2014年供应量剧增，主要是五象新区绿地中心、海尔青啤广场等项目推出 。 二、市场预判与重点竞品分析 数据来源：克尔瑞数据平台 事项 业态 供应成交 面积 （万平米） 套数 面积 （万平米） 套数 金额 （亿元） 均价 （元/平米） 办 公 2011年111938.64701112656 2012年63327.21701419802 2013年3934302522754519387 2014年1-12月8383683728925214044 22 3.2 南宁市2014年【办公】供求及价格走势 数据来源：克尔瑞数据平台 供应：全年供应8

26、3万，月均供应6.9万；全年供应8368套，月均供应697套；较上年 上升113.8%； 成交：全年成交37万，月均成交3.08万；全年成交2892套，月均成交241套；较上年 上升48%；供求比2.2:1，整体供大于求； 价格：全年成交均价14044元/，价格环比上年下降27.6%，价格下跌幅度大，主要由于 五象新区新增供应量大，价格较低。 元/平米平方米 二、市场预判与重点竞品分析 16139 18166 14985 1533815271 15646 14632 13099 16226 11549 12906 15747 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000

27、14000 16000 18000 20000 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 2014年01月 2014年02月 2014年03月 2014年04月 2014年05月 2014年06月 2014年07月 2014年08月 2014年09月 2014年10月 2014年11月 2014年12月 供应面积 成交面积 成交均价 23 3.3 【五象新区】2014年【办公】供求及价格走势 数据来源：克尔瑞数据平台，邕宁区全年无供应 供应：全年供应44万，月均供应3.6万；全年供应3435套，月均供应286套； 成交：全年成交18.6万 (不含宝能

28、环球金融中心14.4万自持) ，月均成交1.55万；全 年成交1094套，月均成交91套；供需比2.4:1，整体供大于求； 价格：全年成交均价12408元/，价格低于全市价格11%。 元/平米 平方米 000 13212 12000 12745 15225 12000 15276 10323 12161 15304 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 0 50000 100000 150000 200000 250000 2014年01月 2014年02月 2014年03月 2014年04月 2014年05月 2014年06月

29、 2014年07月 2014年08月 2014年09月 2014年10月 2014年11月 2014年12月 供应面积成交面积成交均价 二、市场预判与重点竞品分析 24 3.4 五象新区典型办公项目存量汇总 五象新区未来办公供应量达379.74万，随着供应量增加，区域竞争异常激烈，风险较大。 序号项目办公（万）供应量 （万）总去化量 （万）未推存量 （万） 1绿地中心 181513.54.5 2宝能环球金融中心 3614.4（自持）14.4（自持）21.6 3万科大夏 160016 4恒大国际中心 200020 5海尔青啤广场 223.5118.5 6绿港国际中心 2031.818.2 7大唐

30、总部1号 6006 8地王大厦 300030 9富雅金融中心 350035 10五象航洋城 300030 11永恒智慧广场 330033 12宝能五象湖1号6006 13华润二十四城5.8005.8 14合景天汇广场7007 15宝能城市广场 5.8005.8 16合景天峻广场 6006 合计296.635.930.7260.7 2014年1月至2015年2月五象新区成交未开工项目办公体量113.84 未来办公供应量合计379.74 二、市场预判与重点竞品分析 25 绿地中心（在售） 均价：1.3万元/， 体量：18万 层高：3.9米 销售情况：推出14万 ，去化约13万 宝能环球金融中心（待

31、售） 均价：1.3万元/ 体量：36万 层高：4.2-4.5米 销售情况：前海人寿自持 14.4万 海尔青啤广场（在售） 均价：平层1.3万元/，LOFT 1.7万元/ 层高：SOHO3.6米，LOFT5.5米 体量：37万（1#楼50层5A级写字楼114301 ，2# 楼26层SOHO办公35659 ，3#楼38层商务办公67621 ，4#楼22层酒店30544 ，商业18550 ） 销售情况：SOHO推出2万，LOFT推出1.5万，去化 约1万 3.5 办公典型竞品 绿港国际中心（在售） 均价：1万元/， 体量：20万 层高：3.8米 销售情况：推出1栋楼约 2万，去化1.6万 万科大夏（

32、待售） 层高：4.5米 体量：16万 层高：4.8米 销售情况：5000元入会， 销售报价1.3-1.4万元/ 二、市场预判与重点竞品分析 本项目 26 3.6 办公市场预判 （1）供应：南宁未来3-5年内写字楼市场新增供应量大，供应主要以高端写字楼为主， 以5A甲级写字楼及总部基地办公性质居多，主要集中在五象新区，区域竞争日趋激烈， 五象龙岗板块未来办公竞争超过300万方体量，市场压力显著，区域风险较大。 （2）价格：2015年供应量持续加大，货量以五象新区为主，价格有下降趋势。 （3）机会：政府在区域建设的大力推进，以及集团品牌导向，有助于建立万达商务领 航者形象，建立产品区域标杆领袖地位

33、。 二、市场预判与重点竞品分析 27 三、年度销售指标与推盘计划 28 序号 统计业态 销售收入 销售面积 销售价格 （万元） （） （元/） 合计 13588301103000 1住宅 5923306000009872 2公寓3510003900009000 3 商业街 1995005700035000 4住宅底商1680005600030000 5住宅地下480006000（辆）80000 三、年度销售指标与推盘计划 1、决策文件与销售指标表格 29 三、年度销售指标与推盘计划 2、库存情况 序号地块业态套数 面积 （） 货值 （万元） 备注 1B区住宅90106527626 2D区住宅2

34、17795物业用房 3B区底商810772557 4C区商业街1824898843 小计1181439519122 备注：以上数据统计截至2015年2月14日 30 三、年度销售指标与推盘计划 3、年度销售指标分解 业态 签约 回款（万元）入伙（万元） 金额（万元） 合计210000 150000 0 住宅128500 90000 0 公寓21500 10000 0 商铺60000 50000 0 车位0 0 0 2014年认购未签 （万元） 0 0 0 2014年库存 （万元） 19859 31 三、年度销售指标与推盘计划 4、项目推盘图 32 南宁万达茂项目2014年推盘图（签约11.2亿

35、，回款6.7亿） 1 2 3 地块：B区 开盘时间：2014年12月27日 产品类型：住宅底商 （BS2/BS3/BS4/BS5） 销售面积：0.95万平米 销售均价：底商22000元/平米 销售总价：71套，2.3亿元 销售目标：2.0亿 4 1 地块：B区+D区 开盘时间：2014年12月20日 产品类型：住宅（B4/B5/B6；B10；D3） 销售面积：6.8万平米 销售均价： 8524元/平米、6803元/平米、5796元/平米 销售总价：619套，4.5亿元 销售目标：3.1亿 3 签约目标：11.2亿 回款计划：6.7亿 入伙计划：0亿 期初库存：0亿 新推货值：13.1亿 期末库

36、存：1.9亿 23 4 1 2 地块：B区+D区 开盘时间：2014年10月26日 产品类型：住宅（B7/B8； D2 ） 销售面积：4.6万平米 销售均价：7620元/平米，5698元 /平米 销售总价：430套，2.8亿元 销售目标：2.8亿 地块：B区+D区 开盘时间：2014年11月22日 产品类型：住宅（B3；B9；D1 ） 销售面积：5.5万平米 销售均价： 7774元/平米、6894 元/平米、5822元/平米 销售总价：539套，3.5亿元 销售目标：3.3亿 33 南宁万达茂项目2015年推盘图（签约21亿，回款15亿） 3 2 2 5 1 3 4 1 5 5 签约目标：21

37、亿 回款计划：15亿 入伙计划：0亿 期初库存：1.9亿 新推货值：26.4亿 期末库存：7.3亿 地块：C区 开盘时间：2015年2月8日 产品类型：金街（C2） 销售面积：1.12万平米 销售均价：28000元/平米 销售总价：118套，3.2亿元 销售目标：3亿 地块：A区+B区 开盘时间：2015年9月19日 产品类型：住宅（B1 ,B12,A5,B16） 销售面积：4.57万平米 销售均价：9500元/平米, 8000元/ 平米, 14000元/平米, 7700 元/平米, 销售总价：310套，4.05亿元 销售目标：3.2亿 地块：D区 开盘时间：2015年4月25日 产品类型：住

38、宅（D4） 销售面积：3.9万平米 销售均价：6500元/平米 销售总价：379套，2.5亿元 销售目标：2亿 地块：D区 开盘时间：2015年11月21日 产品类型：住宅（ D6） 销售面积：3.9万平米 销售均价：7500元/平米 销售总价：379套，2.9亿元 销售目标：2.0亿 地块：C区 开盘时间：2015年12月19日 产品类型：公寓（ C8） 销售面积：5万平米 销售均价：8000元/平米 销售总价：909套，4亿元 销售目标：2.15亿 7 8 地块：B区 开盘时间：2015年10月25日 产品类型：住宅（B2，B11； B17） 销售面积：4.37万平米 销售均价：10000

39、元/平米; 8000元/ 平米；7700元/平米 销售总价：364套，3.65亿元 销售目标：2.05亿 6 7 8 6 6 地块：C区 开盘时间：2015年6月21日 产品类型：金街（C1） 销售面积：1.12万平米 销售均价：30000元/平米 销售总价：111套，3.4亿元 销售目标：2.7 亿 4 地块：D区 开盘时间：2015年5月24日 产品类型：住宅（D5） 销售面积：3.9万平米 销售均价：7000元/平米 销售总价：379套，2.7亿元 销售目标：2亿 34 南宁万达茂项目2016年推盘图（签约26亿，回款20亿） 地块：D区 开盘时间：2016年6月19日 产品类型：住宅（

40、D8 ） 销售面积：3.4万平米 销售均价：8200元/平米 销售总价：350套，2.9亿元 销售目标：2.7亿 3 地块：D区 开盘时间：2016年4月23日 产品类型：住宅（D7 ） 销售面积：3.4万平米 销售均价：8000元/平米 销售总价：350套，2.7亿元 销售目标：2.6亿 2 地块：D区 开盘时间：2016年2月27日 产品类型：住宅底商（S6/S7） 销售面积：0.6万平米 销售均价：35000元/平米 销售总价：92套，2.1亿元 销售目标：1.8亿 1 地块：D区 开盘时间：2016年7月22日 产品类型：住宅底商（S4/S5） 销售面积：0.44万平米 销售均价：36

41、000元/平米 销售总价：50套，1.6亿元 销售目标：1.1亿 地块：D区 开盘时间：2016年1月3日 产品类型：住宅底商（S1/S2/S3） 销售面积：0.8万平米 销售均价：35000元/平米 销售总价：75套，2.8亿元 销售目标：2.3亿 5 4 3 2 1 5 签约目标：26亿 回款计划：20亿 入伙计划：13亿 期初库存：7.3亿 新推货值：23亿 期末库存：4.3亿 4 地块：C区 开盘时间：2016年10月 15日 产品类型：金街（C3栋） 销售面积：0.8万平米 销售均价：50000元/平米 销售总价：90套，4亿元 销售目标：2.5亿 地块：D区 开盘时间：2016年9

42、月16日 产品类型：住宅（D9栋） 销售面积：3.4万平米 销售均价：8500元/平米 销售总价：350套，2.9亿元 销售目标：2.7亿 7 地块：C区 开盘时间：2016年8月15 日 产品类型：公寓（C3栋） 销售面积：3.96万平米 销售均价：10000元/平米 销售总价：609套，4亿元 销售目标：4亿 6 7 6 8 8 35 地块：A区+B区 开盘时间：2017年4月23日 产品类型：住宅（A1栋、 B15栋） 销售面积：2.18万平米； 销售均价：11000元/平米 10000元/平米 销售总价：160套，2.2亿元 销售目标：2亿 地块：C区 开盘时间：2017年11月15

43、日 产品类型：住宅底商（C3栋、 C4栋） 销售面积：1.5万平米 销售均价：35000元/平米 销售总价：150套,5.3亿元 销售目标：5亿 地块：C区 开盘时间：2017年7月20 日 产品类型：公寓（C2栋） 销售面积：3.96万平米 销售均价：11000元/平米 销售总价：609套,4.4亿元 销售目标：3.6亿 南宁万达茂项目2017年推盘图（签约29亿，回款24亿） 地块：A区+B区 开盘时间：2017年8月15日 产品类型：住宅（A3栋、 A4 栋、B13栋） 销售面积：3.8万平米 销售均价：11000元/平米 10000元/平米 销售总价：279套,3.9亿元 销售目标：3

44、.5亿 65 2 地块：C区 开盘时间：2017年10月1 日 产品类型：公寓（C4栋） 销售面积：3.96万平米 销售均价：10000元/平米 销售总价：609套,5.3亿元 销售目标：3.6亿 地块：C区 开盘时间：2017年12月10 日 产品类型：住宅底商（C1栋、 C2栋） 销售面积：1.5万平米 销售均价：35000元/平米 销售总价：150套,5.3亿元 销售目标：4亿 8 签约目标：29亿 回款计划：24亿 入伙计划：30亿 期初库存：4.3亿 新推货值：32.2亿 期末库存：7.5亿 9 2 24 9 7 8 地块：A区+B区 开盘时间：2017年6月19日 产品类型：住宅（

45、A2栋、 B14栋） 销售面积：3.9万平米； 销售均价：11000元/平米 10000元/平米 销售总价：160套，2.2亿元 销售目标：2亿 4 6 7 地块：A区 开盘时间：2017年2月25 日 产品类型：住宅（A6栋） 销售面积：1.01万平米 销售均价：12000元/平米 销售总价：70套，1.2亿元 销售目标：1.1亿 1 1 3 地块： A区 开盘时间：2017年5月19日 产品类型： 住宅（A7栋、 A8栋） 销售面积：2.0万平米 销售均价：12000元/平米 销售总价：139套，2.4亿元 销售目标：2.2亿 3 4 6 5 36 地块：A区 开盘时间：2018年9月18

46、日 产品类型：住宅底商（A2栋） 销售面积：0.95万平米 销售均价：35000元/平米 销售总价：95套，3.3亿元 销售目标：2.1亿 地块：C区 开盘时间：2018年8月5日 产品类型：公寓（C1栋） 销售面积：3.96万平米 销售均价：11500元/平米 销售总价：609套，4.6亿元 销售目标：4亿 地块：C区 开盘时间：2018年3月1日 产品类型：公寓（C5栋） 销售面积：3.49万平米 销售均价：12000元/平米 销售总价：537套，4.2亿元 销售目标：3.8亿 南宁万达茂项目2018年推盘图（签约26亿，回款22亿） 2 地块：A区 开盘时间：2018年6月19日 产品类

47、型：住宅（A9栋、A10栋） 销售面积：0.7万平米 销售均价：13000元/平米 销售总价：48套，0.9亿元 销售目标：0.7亿 56 签约目标：26亿 回款计划：22亿 入伙计划：30亿 期初库存：7.5亿 新推货值：20.7亿 期末库存：2.2亿 1 4 1 3 3 5 6 4 2 地块：C区+A区 开盘时间：2018年5月10日 产品类型：公寓（C6栋）、住宅（A11栋） 销售面积：3.6万平米 销售均价：12400元/平米， 11000元/平米 销售总价：524套，4.4亿元 销售目标：4亿 地块：A区 开盘时间：2018年4月15日 产品类型：住宅底商（A1栋） 销售面积：0.9

48、5万平米 销售均价：35000元/平米 销售总价：95套，3.3亿元 销售目标：2.9亿 37 地块：A区+B区+D区 开盘时间：2019年6月15日 产品类型：住宅车位 销售面积： 销售均价：80000元/个 销售总价：6000套，4.8亿元 销售目标：4.8亿 地块：C区 开盘时间：2019年3月15日 产品类型：步行街商铺（C5栋,C6 栋,C7栋,C8栋） 销售面积：3万平米 销售均价：35000元/平米 销售总价：300套，10.5亿元 销售目标：10.5亿 南宁万达茂项目2019年推盘图（签约22.7亿，回款33.6亿） 签约目标：22.7亿 回款计划：33.6 亿 入伙计划： 2

49、6 亿 期初库存：2.2亿 新推货值：20.5亿 期末库存：0亿 地块：C区 开盘时间：2019年5月1日 产品类型：公寓（C7栋） 销售面积：3.96万平米 销售均价：13200元/平米 销售总价：975套，5.2亿元 销售目标：5.2亿 123 2 1 38 四、2015年度营销总体思路与专项策略 39 2014年度回顾与总结 40 1.1 2014年度销售指标完成情况 克服项目位置偏、交通极其不便、市政配套不完善、市场竞争白热化等困难， 完成销售合同额指标的111.8%，111794万元，回款额指标的133.3%，66648万元， 取得2014年度南宁房地产市场单盘去化速度冠军的业绩。

50、2014年度回顾与总结 41 “线上教育充分、线下拓客得当、口碑未售先火、现场热销为王” 1、坚持企业形象和产品形象的树立 线上高举高打品牌形象，坚定不移坚持“中心论”，持续强化区域炒作、产品解析， 反复教育市场和消费者。 2、持续通过现场人气活动增强客户信心 通过系列大型活动，前期造势宣传取得轰动效应，尤其展示中心开放三万人到场开创 历史。持续通过活动导入客户，活动与销售紧密结合，利用现场火爆氛围，对客户进行充 分挤压。 3、销售策略强化热销，未售先火 利用现场良好的销售道具和展示条件，通过朝阳、青秀、安吉万达广场物业升值，对 客户反复洗脑和教育，增强客户对产品的理解和信心；强调稀缺和首开热

51、销优势，制造紧 张抢购氛围，引导客户主动找关系，挤压客户购买情绪。 1.2 营销工作经验总结 2014年度回顾与总结 42 “知名度高、美誉度高、忠诚度高、价格逆市上扬” 1、项目知名度高 线上强势推广，线下深耕渠道；走出去，请进来相结合，快速提升知名度，轰动市场。 2、项目美誉度高 无论营销活动、现场展示、营销策略，还是市场口碑，皆赢得高度认同和良好赞誉。 3、客户忠诚度高 第三批住宅开盘老带新成交比例达40%，老业主对项目认同度高。 2014年度回顾与总结 1.3 收获 43 4、价格逆市上扬 在南宁楼市2014年前三季度成交跌宕起伏，购房者观望情绪浓厚，成交放缓， 三季度两度走低，全市价

52、格看跌甚至下降的趋势下，万达茂逆市飘红，三次住宅开 盘价格持续上涨。 2014年度回顾与总结 成交均价603362456533 10月24日第一 次开盘 11月26日第二 次开盘 12月20日第三 次开盘 5700 5800 5900 6000 6100 6200 6300 6400 6500 6600 2014年万达茂年万达茂住宅住宅开开盘盘价格走势图价格走势图 44 1、销售周期短，任务重，节奏快，营销工作的精细度需加强。 2、为确保大盘首开成功，快速去化，采取相对保守的价格策略，价格比较贴近市场。 1.4 不足之处 2014年度回顾与总结 45 2015年度营销关键点与总体思路 46 2

53、015年度营销关键点 关键点一：完成三大目标 关键点二：解决一个重点问题一个难点问题 关键点三：抓好两大策略 关键点四：强化八大利好 关键点五：落实五大重点工作 四、2015年度营销关键点与总体思路 47 2.1 2015年度目标 1、销售指标：完成集团下达的销售签约、回款指标； 2、品牌提升：继续巩固项目品牌口碑、提升项目形象； 3、价格成长：制定合理的推盘节奏，实现价格的可持续增长，实现量价齐升。 四、2015年度营销关键点与总体思路 48 2.2 2015年度需解决的重点、难点问题 1、重点问题完成年度销售任务：如何完成集团下达的销售签约、回款指标； 2、难点问题实现价格成长：如何实现价

54、格的可持续增长，实现量价齐升。 四、2015年度营销关键点与总体思路 49 2.3 2015年度核心策略 两手抓：一手抓客户维系，一手抓价值提升 1、客户维系：“口碑营销、关系营销、全民营销”，持续维护、开发老业主，通 过系列活动邀请老业主反复参加，赢得业主、媒体、同行的口碑，让业主“精神入住”， 提前让业主有主人翁意识，提升老业主口碑，促进老带新； 2、价值挖掘：通过外部区域、项目自身工程进度等利好的放大，媒体炒作、广告 宣传、现场展示、团队培训强化区域及项目自身价值，以实现价格的增长，同时保证销 售量和价格的稳步增长。 四、2015年度营销关键点与总体思路 50 2.4.1 2015年度执

55、行措施-客户维系 “2015 友好睦邻文化年” 1、六大措施之一：设定四个季，每个季设定不同的主题活动； 四、2015年度营销关键点与总体思路 第一季:亲子季 春-元宵 猜灯谜过元宵 春-喜悦 亲子游园喜乐会 春-相聚 家庭野餐 春-植树节 亲子植树节 春-宝宝 宝宝爬行赛 春-大爱 亲子义卖会 春-花香 亲子花艺节 春-生日 业主生日会 第二季:运动季 夏的风 风筝节 夏的夜 夜跑 夏的河 钓鱼大赛 夏的阳光 自行车骑行赛 夏的星空 萤火虫放飞 夏的回忆 怀旧运动会 夏的生日 业主生日会 第三季：邻里季 秋之果 万达业主采摘 秋之游 万达业主自驾游 秋之凉 邻里纳凉节 秋之舞 邻里舞蹈大赛

56、秋之影 邻里露天电影节 秋之宠 社区萌宠大赛 秋之生日 业主生日会 第四季：养生季 冬之补 养生食品大讲坛 冬之医 中医养生讲座 冬之爱 重阳节、关爱老人 冬之乐 饺子节 冬之动 瑜伽、太极拳讲座 冬之饮 茶艺节 冬之生日 业主生日会 夏的韵律 南宁万达业主夏季运动会 春-希望 南宁万达业主天才小童星大赛秋之月 南宁万达业主中秋会 51 2、六大措施之二：南宁万达各项目业主资源联动，联动万达茂前期已成交约1500户 老业主，以及青秀、安吉万达广场各项目业主资源，成立羽毛球队、气排球队、足球 队、乒乓球队等，不定期举行内部活动及与外单位如银行、政府、合作单位联谊 ，既 可以加强各项目联动，通过庞

57、大的老客户平台，滚动客户资源，同时也可拓展外部客 户资源； 3、六大措施之三：每月业主生日会，每月举行业主生日会，提高业主对万达品牌及 项目的认同感，从而带动新客户成交； 4、六大措施之四：重要节日组织活动及祝福，每逢大的节日如元宵、中秋、圣诞、 元旦等节点举行业主团圆活动及送上祝福，营造友好睦邻社区文化，提升业主口碑； 四、2015年度营销关键点与总体思路 52 5、六大措施之五：定期寄送业主家书，以手机报、邮件、微信等形式，定期给业主 寄送、推送“致业主家书”，内容包括集团新闻、项目工程进度、活动邀约、产品信 息、销售信息发布，让业主时时了解企业、项目最新动态，激发客户身为万达业主的 荣誉

58、感，赢得老业主口碑，促进老带新； 6、六大措施之六：针对老业主再购和老带新制定相应的销售政策，在销售政策上给 予优惠、奖励支持，同时不定期对老带新比例高的忠诚业主给予物质奖励，让老业主 自发成为项目的金牌销售员，有力促进销售。 四、2015年度营销关键点与总体思路 53 6、江湾路与良堤路贯通 通车时间：2015年7月 2014年12月28日2015年中2015年3月1日2015年7月2015年6月 2.4.2 2015年度执行措施-价值挖掘、强化八大利好 2014年12月 2、青山大桥开工 开工时间：2014年12月28日 通车时间：2016年底 5、青坪大桥开工 开工时间：2015年中 通

59、车时间：2017年中 7、南宁“高改快”工程 开工时间：2015年6月 完工时间：2015年底 1、梅帅元开工 开工时间：2014年12月 4、茂开工 开工时间：2015年3月1日 每个事件作为一个大的营销节点进行炒作，活动配合、新闻炒作、现场展示、说辞培训，紧紧 围绕八大利好进行价值宣导，受诸多政策层面利好影响，将五象新区包装成“南宁的浦东”， 持续提升区域价值。 3、超500米新地标广西第一高楼 摘牌 摘牌时间：2015年2月4日 8、茂酒店开工 开工时间：2015年下半年 四、2015年度营销关键点与总体思路 2015年下半年2015年2月4日 54 2.4.3 2015年度执行措施-五

60、大重点工作 1、五大重点工作之一：加强政府沟通，争取突破取证，制定合理的推盘节奏，实 现全年价格稳步上涨； 2、五大重点工作之二：产品优化，根据客户需求，进行后续产品的优化和创新， 提升产品附加值； 3、五大重点工作之三：加快实景样板区、样板房的建设； 4、五大重点工作之四：争取教育部门支持，引进名牌幼儿园、小学，明确中学学 区，提升项目价值； 5、五大重点工作之五：加强政府沟通，加快两桥及周边市政道路、配套的建设。 四、2015年度营销关键点与总体思路 55 2.5 年度营销核心策略 1、年度推盘策略： （1）确保金街首开成功，为年中第二批金街推出夯实基础； （2）住宅加快开工和取证计划，密