成都置信国色天乡案例

1、1 类似案例之 成都置信国色天乡 2 旅游+住宅复合地产项目，打造成全球风情商业建筑群区 2005年由成都置信实业(集团)有限公司开发，项目计划总投资约人民币40亿元，建设周期约5年。 占地6232亩，位于成都市西贵之地城西温江区万春镇国家级生态示范区，是成都置信开发的目前成都市场上最大的复合 地产项目 包括四座由国际顶级娱乐集团设计的一流的主题乐园；2300余亩规模的高尚住宅区，1.5公里主题商业风情重镇，1座大 型五星级酒店，一座汇集各类时尚运动的户外运动主题乐园 全面兼容“食、住、行、游、娱、购、疗、学”等功能业态，创新形成全球风情商业建筑群区 以“花文化”为主题的国际化游乐胜地，从“花

2、与人生”的独特视角，以“古、今、中、外”的文化时空跨度 ，和“游 乐、参与”的人文精神诠释和传播花文化，打造中国第一个“国际花文化中心” 国色天乡项目概况 3 温江打造“世界现代田园城市示范区”的核心引擎 正是 这个“无中生有”的主题旅游项目，为温江旅游聚集了极大的人气、商气和名气， 才有了温江旅游发展从单一的游乐向休闲度假游乐转型的基础； 才有了温江打造“国色天乡国际度假区”这个庞大目标的基础； 才有了打造“中国最具魅力田园城市”示范区的基础 温江区相关部门张主任表示，“北部新城内最核心的重大产业化项目国色天乡，将对区域起到经济动力引擎的作用。如今 国色天乡总规模将达6000亩，其完善的旅游

3、商业配套及包括香颐丽都在内的未来众多高品质住宅，将强力拉动区域的快速 发展。” 国色天乡项目概况 4 香颐丽都二期香颐丽都二期鹭湖宫鹭湖宫 香颐丽都三期香颐丽都三期 331.38亩亩 国色天乡乐园二期国色天乡乐园二期 香颐丽都五期香颐丽都五期 860亩亩 沿河商业用地沿河商业用地 110.48亩亩 商业用地商业用地 595亩亩 五星级酒店五星级酒店 100亩亩 国际双语学校国际双语学校 香颐丽都四期香颐丽都四期 305.77亩亩 国色天乡乐园一期国色天乡乐园一期 987亩亩 香颐丽都一期香颐丽都一期 120亩亩 超大体量开发，规模升级 住宅占地2000余亩，分5期开发，入住人口将达数万人之巨是

4、小规模楼盘的数倍乃至数十倍。 高达3000余亩的主题公园+欧洲风情三大商业小镇+五星酒店+高尔夫练习场+国际教育机构 国色天乡项目概况 5 金沙文化、草堂文化、鱼凫古蜀文化交相 辉映。 与芙蓉古城、花博园、18公里云湖天乡 共同构筑大城西国际生态旅游板块。 深得天时地利，国色天乡以主题游乐为龙 头，发展国际文化旅游产业，眼光远大。 芙蓉古城芙蓉古城 花博园花博园 云湖天乡云湖天乡 位于成都人文圈，国际生态旅游板块，且交通便利位于成都人文圈，国际生态旅游板块，且交通便利 成都成都 郫县郫县 金沙文化金沙文化 草堂文化草堂文化 国色国色 天乡天乡 温江温江 鱼凫文化鱼凫文化 江安河江安河 距成都市

5、区18公里，其大区域万春镇是 国家级生态示范区，秀丽的岷江支流江安 河蜿蜒流淌，数十平方公里原生态森林四 面环绕，区内拥有3.5公里的江岸河段， 繁花似锦，绿意葱茏，空气清新，景色如 画，是成都的天然大氧吧。 国色天乡项目概况 6 国色天乡项目功能 集主题旅游产业、主题住宅产业、主题商业、主题酒店业、主题文化产业和服务业于一体 五期住宅+四大主题公园+欧洲风情小镇+五星级酒店+教育配套，将游乐、观光、休闲、度假、美食、养生、康体、 研修、购物、会议等综合功能融为一体。 风情居住板块风情居住板块 主题游乐板块主题游乐板块 风情商业板块风情商业板块 国色天乡 人居房产人居房产文化旅游文化旅游 配套

6、商业配套商业 中国文化旅游房产新城中国文化旅游房产新城 国色天乡功能构成图 7 以优势地理位置崛起城西 以超大规模影响成都地产格局 以游乐产业为龙头带动片区房地产开发，提升 物业的整体价值 以多元化产业开发改写成都乃至西南地区旅游 地产史 以创造性手笔打造生态人居，以丰富文化诠释 高端品质生活 成都唯一大型文化旅游房产新城成都唯一大型文化旅游房产新城 西南规模最大文化旅游房产项目西南规模最大文化旅游房产项目 拥有中国一流主题乐园，是成都乃至西南规模最大文化旅游房产项目 国色天乡项目功能 中 国 一 流 主 题 乐 园 8 国色天乡趋势演变 郊区规模大盘应该有内涵有突破，体现以人为本，这个战略构

7、思产生了国色天乡项目郊区规模大盘应该有内涵有突破，体现以人为本，这个战略构思产生了国色天乡项目 4 2 3 项目发起历程项目发起历程 1 2003年11月2004年4月 置信一直在思考国色天乡项目如何做到 以人为本，在去日本考察学习后，决定 把花博会当成一个载体，一个平台，而 其核心是拉动区域经济发展。于是成都 置信融入本地文化，融入世界的东西， 把国色天乡定位为风情园区。 在完成上一个项目的建设后，成都置信发现了一 个巨大的市场：大盘，特别是郊区的规模大盘， 还应该要有内涵的东西，应该还有突破。 2004年8月份，成都置信 到欧洲考察，重点考察花 文化、绿色的东西与城市 巧妙结合起来。发现欧

8、洲 对自然、建筑文化、以人 为本结合得很好，决定将 所得的经验运用到自己的 项目中。于是产生了国色 天乡。 考虑到更长久的生命力，置信认为旅游经济和娱乐经济 不是惟一因素单一文化不能支撑下去。于是确定演出文 化与项目主题结合起来，形成载体。又因为有第六届花 博会，成都置信找到了花文化。于是，一个以“花文化” 为主线的娱乐、休闲复合型的经济便清晰了起来。 9 国色天乡乐园一期一期别墅 香颐丽都二期别墅 鹭湖宫二期 水上乐园 2005.9.28 开放 2007.4.14 重新开放 2005.9.18 开盘 2006.3.28 开盘 2009.7.15开盘2010年4月1日动工 已开发的各期项目概况

9、已开发的各期项目概况 国色天乡趋势演变 总占地面积近600亩，由 中国馆、西班牙馆、美国 集市、日本馆、意大利馆、 比利时馆、德国馆、法国 馆、魔幻岛九大主题游乐 区域和主题游乐、主题商 业与主题演艺三条主线构 成。每个场馆根据不同国 家的风情划分不同的商业 形式。 占地126亩，包括叠拼、 联排、独栋别墅。 坐拥10万亩原生态森林， 3.5公里江安河自然河段紧 邻1107亩国色天乡主题公 园，打造纯正的意大利风 情社区。 价格区间720018000 元/ 紧临江安河，在整个国色 天乡中居于核心位置 占地313亩，由一个水域 面积达100亩的人工湖 （鹭湖）和6大组团构成。 产品以独栋、双拼、

10、叠拼 别墅为主体，多元产品形 态并存的混合型住宅社区。 均价 11000元/ 以国际化的定位发展思路及 营运管理模式，正式开启中 国主题旅游的新纪元。 占地超10万平米，全部购买 国际最新的水上游乐设备， 是国内第一座完全按照国际 标准建设的水上主题乐园。 计划在2011年开园，预计年 接待游客150万人次。 10 国色天乡趋势演变 u经过游乐项目的引入和重新的概念 规划，2006年乐园成功的引入了韩国 三星爱宝乐园的运营管理经验，于 2007年4月14日盛大开园。 u花博会圆满结束后，乐园进行了娱 乐改扩建阶段，期间承办了“四川国 际美食节”、“五一缤纷秀”、“环 球科幻周”、“美在花城”、

11、“06 年超级女声歌友会”等一系列有影响 力的大型活动。 主题园区 前期雏形 u2005年9月28日国色天乡乐园作为 第六届中国花卉博览会的风情园区对 外开放，开园仅10天，迎来30余万 中外游客，国色天乡以其独特的风情 赢得了无数游客的赞誉 以成功举办花博会为开端，随后举办多次大型活动，引入韩国乐园管理经验重新开园以成功举办花博会为开端，随后举办多次大型活动，引入韩国乐园管理经验重新开园 11 位于国家4A级景区的国色天乡乐园，汇集古今中外特色，恰如童话之中的梦幻世界 一期于07年4月14日开放，以“童话与休 闲”为主题，占地面积约600亩，是成都 市目前唯一的主题乐园。 乐园内香颐湖碧波荡

12、漾、约40000平米主 题商业区、9大游乐区域、100余项互动游 乐体验项目、来自全国各地及海外的70余 家特色商家、上百座精美的雕塑艺术，品 牌中餐、主题西餐、异国料理、日式温泉 SPA漫步国色天乡乐园就如同游历生活 的梦幻世界。 国色天乡乐园到目前接待游客800万人次， 进入全国景区景点接待量前10名，乐园也 是离成都市区最近的4A景区。 国色天乡趋势演变 12 2期期水上世界水上世界 陆地探险公园陆地探险公园 运动公园运动公园 城市温泉疗养片区城市温泉疗养片区 五星级酒店五星级酒店欧洲商业小镇欧洲商业小镇 国色天乡乐园部分景区图示 国色天乡趋势演变 13 营业额CAGR=68.02% 图

13、：国色天乡乐园07到09年国庆十一游客数量和营业额的增长情况 07年国庆，“国色天乡”乐园举办美食节、置信车展 等活动，迎来旅游高峰，7天共计接待37万人次。营业 收入达780万元。 08年国庆7天，国色天乡乐园共接待游客53.9万余人次， 同比增长35%，收入1200多万元。 09年国庆，全区共接待游客40多万人次，实现综合收 入3700万元。 国色天乡趋势演变 07-09年乐园营业额保持增长，由于欢乐谷的截留，年乐园营业额保持增长，由于欢乐谷的截留，09年游客数量有所缓和年游客数量有所缓和 管中窥豹，单从开园以来国庆期间游览情况可见，国 色天乡乐园营业数额在快速增长；然08年成都欢乐谷 截

14、留部分游客，导致游客数量在09年有所缓和，但随 着接下来三个主题乐园的建设和开园，国色天乡将成 为温江区游乐城的龙头老大。 14 国色天乡乐园接待游客量不断增长，对温江地区投资拉动效应显著 国色天乡趋势演变 国色天乡年接待游客数量及拉动温江地区经济投资预测 国色天乡一期主题乐园项目2009 年接待游客人数为800多万人次， 实现旅游综合收入7.32亿元。而国 色天乡主题乐园在十一黄金周 期间，游客人数更是多达10万人 次/天。 预计到2014年，国色天乡国际度假区将 成为温江新的城市坐标，将成为“世界 级”旅居目的地，预计年接待游客量将 达到2500万人次以上，将直接或间接拉 动投资200亿元

15、以上，解决上万人的劳 动就业。 15 国色天乡乐园对地块升值效应显著 国色天乡趋势演变 荒芜 5年前，项目所在地万春镇与外界 不通公交；除了农田就是苍茫无边 的荒芜。 2005年，花博会在温江举行，成 都置信借此良机建成国色天乡游乐 园，开启成都旅游地产之门。 繁荣 如今，国色天乡的热卖以及强大的 影响力已经成为了国内旅游地产的 经典。 繁荣 契机 契机 在国色天乡乐园举办的花博会给 温江创造了前所未有的发展机遇， 让温江的基础设施建设至少提前 了5年，同时带动了温江房地产 市场的迅速发展。 温江区土地价格以光华大道周边为例的变化情况 价格（万/亩） 2005年之前，温江的地价平均在 50万元

16、/亩左右。 2005年花博会召开时土地价格最 高达到了131万元/亩左右。 2006年的地价均价都达到60万 元/亩左右，地价增幅将达20%。 16 05-08年温江区土地成交情况 国色天乡趋势演变 国色天乡乐园对地产开发效应显著。2005年后，温江区土地成交量稳定在2000亩以上 2005年之前，温江土地成交 量一直低于2000亩，均价也 较低。 2005年，温江土地市场活动 频繁，土地成交量较大，招拍 挂成交4019亩。 2006年、2007年成交量稳定 在2000亩以上。 2008年，受金融危机及地震 影响，土地成交量急剧萎缩， 仅842亩。 年份成交宗 数 总成交量 （亩） 土地面积

17、增额 土地平均规 模（亩） 成交金额 （万元） 均价（万元 /亩） 价格 增幅 2002712311762844023 20031912633%6628561232% 2004241240-2%526579053135% 2005564019224%723647749172% 02-05年温江土地成交情况 17 效应效应1 成为温江旅游的一张名片 效应效应2 带动周边房地产的全面升温 推动了温江旅游业的发展和升级换代 更提升了温江城区的整体投资价值 国色天乡乐园与房产板块唇齿相依，其合理的设计和优越的地理条件保证了 房产的销售后劲 房产板块带来了巨大的磁石效应，带动人气，加速了 周边房地产的全

18、面升 温。 国色天乡乐园对区域整体效应显著 国色天乡趋势演变 效应效应3项目以高吸引性、高刺激性的水上及陆地游乐设备为主要吸引点，力争打造为世界一流 的主题乐园。 18 国色天乡鹭湖宫基本情况 开发商成都置信实业有限公司绿化率52 % 项目位置 重庆市温江区万春镇国色天乡乐园 旁 建筑类型别墅、花园洋房，法兰西古典宫邸式风格 占地面积86710平方米物业类别花园洋房、叠拼、双拼、独栋、多层、小高层 总建筑面积50000平方米销售价格均价11000元/平方米 容积率1.15主力户型四居 207平米 五居 380-531平米 鹭湖宫鹭湖宫 国色天乡趋势演变 19 交 通 状 况 地处成都青城山都江

19、堰旅游金三角的核心地带。位于成青旅游快速通道起点，光华大道、成温 邛高速、芙蓉大道三线切入，从市区出发只需25分钟；从成温邛高速上绕城高速到达双流国际机场 只需30分钟车程。 周 边 配 套 就医:中医大学、第五人民医院、温江区人民医院、成都国际医学城等 就学:国色天乡国际学校、温江中学、西南财大 商业：700余亩商业小镇、大型超市及购物中心、商务会议中心、五星级主题酒店 娱乐休闲：大型剧院、高尔夫球场、休闲市政公园、温江国际乡村度假产业新区 国色天乡鹭湖宫交通通达，周边配套完善 国色天乡趋势演变 20 国色天乡鹭湖宫销售情况喜人，售价一路攀升 2010年4月份，已售约30套，MINI联排销售

20、率90%以上。 2009年7月15日，成都房地产市场上第 一个360度亲水别墅国色天乡别墅2期 鹭湖宫正式交房。据现场调查，业主们 的收房满意率高达95%。 鹭湖宫项目交房前，迎来销售热 潮，在7月份还不到半个月的时 间，销售别墅就达20余套。 2010年3月，售楼部人气剧增。短短20余天，该项目销售别墅 高达20套。 2009年9月，鹭湖宫的MINI别墅开盘，当天销售八成，当月实 现销售额近3亿元的场面，破了当时楼市的销售记录。 国色天乡趋势演变 国色天乡鹭湖宫房价均价走势图 2010年政策调控之前，鹭湖宫别墅均价一路攀 升，最高单价一度达到14000元/，前景看好。 2010年，在中央密集

21、的房市调控政策背景下， 加之供应产品中MINI别墅基本告罄，产品结构 改变，均价有所下降，然仍高于同类项目产品。 21 1 国色天乡鹭湖宫规划上力求创新，同时在国内首先使用高级IC一卡通系统 3 4 5 首创住宅水利系统，带来24小时活水循环 内河带来私家亲水景观 户均享有私家后花园 独创的“双首层”设计 2创建白鹭生态栖息地 国色天乡创新之处 6 高级IC一卡通系统 （目前我国唯一家使用tcp/ip协议的全数字化产品） 耗资3000万元，在江安河上游围堰筑坝， 将河流活水引入鹭湖，再流入小区，形成 纵横交错的园林内河，最后循环汇入江安 河中，实现户户都能坐享私家水域、流水 园林和湖光盛景。更

22、通过水利工程对河水 的调节作用，确保了园区内水位水量四季 恒定，不会因为季节的变化而出现“水落 石出”的枯水期。 22 国色天乡创新之处 通过旅游开发形成的优质 生态环境和高水平的商业 配套为高档别墅的开发提 供了良好的基础。 形成一个“以旅游业促进 商业的进步，以商业、旅 游等综合功能来带动高档 住宅开发”的良性互动发 展格局。 使旅游房地产和主题酒店业、主题 商业、主题文化产业得到共同发展， 最终形成一个产业集群和主题社区， 同时也使项目本身成为成都一个重 要的旅游目的地。 旅游业旅游业 商业商业 高档住宅高档住宅 开发开发 产业集群产业集群 主题社区主题社区 文化业文化业 佣金 酒店业酒店业 在成都创新地以游乐产业带动板块地产开发，完善了周边的配套，形成良性互动发展格局 23 国色天乡全面兼容 “食、住